浅议房地产行业税收筹划

1、浅议房地产行业税收筹划摘要：房地产行业涉稅业务非常复杂，企业需要谨 慎分析自身经营业务，进行合理的税收筹划，才能在竞争中 占据优势。本文通过对房地产行业经营中的三大环节进行详 细的业务分析和税收负担分析，探寻合理的税收筹划建议。关键词：房地产税收筹划合理避税一、筹建融资环节的税收筹划1、房地产筹建环节涉及到的税收种类房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权 和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用 税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同 对企业所得稅的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段 则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企 业所得税以及营业税金

2、及附加等多个税种。筹建环节对筹资 方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有 效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税 负也有相应的缓解作用。2、税收筹划策略房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能 全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可 少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企 业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和 向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发 行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代 表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不 仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担

3、； 由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支 付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以 一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权 益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化 企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式 的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作 用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身 能力和成长需要，进行合理稅收负担考虑，选择合理的筹资 方式。在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税， 这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进 行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国土地增值税暂 行条

4、例规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除 项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值 稅实行四级超率累进税率，税率从30%到60%o在这种规定 下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可 以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加 成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到 合理避税的目的。例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权, 建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进 行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000 万元，项目销售预计为18200万元。此

5、时，(18200-10000-5000) / ( 10000+5000) =21.3%,企业需要 交纳的土地增值税为(18200-10000-5000) x30%=960万元。 如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万， 那么，(18200-10000-5200) / (10000+5200) =19.73%,刚 好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地 增值税。这个过程虽然增加了 200万的成本支出，但是可以 为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共 设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的 品质，有利于品牌的建立。二、销售收款环节的税收筹划

6、1、房地产销售环节涉及到的稅收种类房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值 税、房产税、企业所得税、印花税、营业稅金及附加、城建 稅和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房 者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建 税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以 及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营 业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价 密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。2、营业税的筹划策略对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税 基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种稅率。具体地，可 以从剥离价外费用和进行税率分

7、离两个方面进行展开。(1)剥离价外费用根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计 稅金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为 了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施 和服务(如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表 初装费等)提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售 总额，无疑增加了房地产企业营业稅的纳稅总额，需要按照 规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司，负责这些 代收费用的收取，将这些费用从总销售收入中剥离，进而减 小营业稅的计税金额。例如，某企业年度总代收费用为1000万，这部分费用 不仅要按照5%的比例缴纳营业稅50万，还要缴纳城建税和 教育费

8、附加5万左右，相应的契税和印花税也会相应增加； 如果设立专门的物业公司，只要保证其经营成本低于这部分 税负总和，对于企业都是有利的。(2)分离税率由于市场需求的变化，现在很多房地产企业纷纷提供更 多的精装修房，这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行 为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售，则需 要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是 5%,而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策，房 地产企业可以单独成立装修公司，负责独立签订装修合同。 即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同，这 样，房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的稅负。或者, 企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司，只负责销售 毛坯房，然后提供装修业务的联络服务。3、土地增值税的税收筹划筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析， 销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分稅收 的纳税金额。由于土地增值税适用的是超额累进税率，充分应用税收 税率变动临界点，合理制定商品房销售定价，可以有效增加 企业税后利润。例如，某房地产企业建造的普通标准住宅， 完工后计算的可扣除项目金额为800万元，而市场上同类商 品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定