商业项目前期定位报告

1、上海国际中心上海国际中心前期定位报告前期定位报告1、通过市场环境和竞争情况分析，明确项目纳入科技园体系，定位为高品质科技园产业办公；2、通过产业研究和规划研究，确定科技园“大设计”产业主题以及项目“建筑设计”两个层次的产业定位体系；3、通过资源条件梳理，确定科技园大设计平台的构成体系；4、通过客户组成和发展预测，确定“建筑设计产业链”对项目具有充足的吸纳量；5、通过初步客户研究结论和产业链定位，明确项目的功能业态分布。1、继续加深对设计产业企业需求的调研，结合配合招商接洽实践，完成客户需求分析和定位专题报告；2、在深入客户调研结论以及对项目方案图纸数据解读的基础上，深化产品修正及补强建议；3、

2、针对车位和配套进行专题研究，进行配套物业定位方案比较，最终落定配套物业比例和空间选择；4、依据客户研究结论，与营销团队进一步沟通，明确项目最终的租售面积比例和租售物业分布。全球金融危机下的上全球金融危机下的上海写字楼市场海写字楼市场境外机构境外机构回国救市自求多福大宗交易大宗交易出手谨慎出手谨慎短期套现获得现金流国内企业国内企业存存 粮粮 过冬过冬鲜少出手鲜少出手中小投资中小投资客客中小投资客通常预期也为物业的中短期增值中小投资客通常预期也为物业的中短期增值更关注投资市场形式气氛及物业所在区域的升值潜力更关注投资市场形式气氛及物业所在区域的升值潜力环同济知识经济圈环同济知识经济圈区域竞争激烈，

3、要求项目走差异化的定位和竞争路线，以及品牌化的推广路线面临来自内环商务带的潜在竞争，而且在区位和交通均不占优的情况下，要求项目寻求新的竞争点与内环商务带相比，本案可纳入到科技园体系中推广纳入到科技园体系中推广，形成自身的竞争优势；在推广中，应依托科技园的优势，重点关注实力企业的对高品质物业的需求以及对此类企业的扶持1、建筑设计产业一业特强超过1000家以建筑设计为主的企业集聚，形成区域最具基础、可用资源最多的产业；2、研发设计特色服务业规划给区域带来大量增量物业需求以设计为特色的现代服务业集聚发展，对商用物业需求量巨大，对区域商务发展而言是重大利好；3、小企业数量多，需引进具有实力的中坚企业区

4、域80%的企业均是20人以下的小企业，企业规模小是区域产业发展的明显特征，建议招商过程中一方面培育具有成长性的潜质企业，另一方面更需从外部引进实力企业；4、产业发展对商用物业品质提升提出要求区域商用物业品质偏低，研发设计特色服务业基地规划将促使产业质量提升，实力企业对商用物业形象和品质的要求提升。建筑设计产业集聚和研发设计特色产业发展对本案而言是绝佳的市场机会，同时又是参与竞争的基本价值点。Q1Q1、项目如何定位，才能实现项目的整体成功并实现提升科技园形象和能级的目标？Q2Q2、如何利用好同济大学、科技园、政府的资源，以及项目自身的优势打造项目唯一的且具有特色的价值竞争体系？Q3Q3、如何处理

5、项目短期销售与后期运营之间的关系，解决公司需要建立在科技园办公领域的品牌，获得持续开发和持续获利的能力？Q4Q4、通过什么样的手段可以逼近区域价格上限，实现整体销售均价的突破？区域内竞争内环商务带竞争存量竞争新增竞争20082008年年20092009年年20102010年年一季度一季度四季度四季度三季度三季度二季度二季度一季度一季度四季度四季度三季度三季度二季度二季度一季一季度度四季度四季度三季度三季度二季度二季度一季度一季度绿地汇创国际总计5.87万平方米，已售2.84万平方米，剩余3.03万平方米新纪元国际广场2.16万平方米，2009年5月开盘财富国际广场二期2万平方米，已开始推广骏丰

6、国际广场2.3万平方米，剩余1.5万平方米白玉兰环保广场二期2007年开始推广，以整层销售为主，尚剩余2万平方米长城大厦7.4万平方米，尚剩余7万平方米，可租可售中一国际大厦2.2万平方米,预计09年上半年开盘苏河1号4.1万平方米，尚剩余4万平方米存量竞争项目新增竞争项目LOFT甲级写字楼20082008年年20092009年年4 4月份月份一季一季度度四季度四季度三季度三季度二季度二季度一季度一季度LOFTLOFT甲级甲级成交面积成交套数成交总价成交均价成交面积成交套数成交总价成交均价00003651296631181600000M2套套万元万元元元/M2171012316918530M2

7、套套万元万元元元/M2343525625918222375527568415138184814313416960212015353716683l 上海首个2星级建筑，10项环保技术应用l LOFT+甲级产品组合l 车位面积比1：100l 淳华国际统一运营l 45F3年8%返租l 绿地品牌的知名度l 新华传媒、绿地能源集团等知名企业入住l 紧临五角场核心地段l 相对缺乏l 5.58米层高属于绝版稀缺型产品l 代理公司服务意识极差，对项目营销极为不利l 物业管理公司尚未确定会形成较大抗性l 单元面积偏小，难以吸引品牌客户进驻l 开发商在办公开发领域尚未形成强势品牌l 较为欠缺l 内环高架和黄兴路交

8、口位置交通方便l 层层退台设计，可最大限度享受苏州河景观l FPD作为物业顾问l 酒店、公寓、LOFT、办公和商场的组合配套服务完善l 无明显优势l 大面宽苏州河景观l 紧邻不夜城，氛围浓厚、交通便捷l 相对缺乏成交套数建筑面积成交总价当日均价成交日期1108.01204189242009-04-221122.27232190072009-03-051109.08207190072009-03-051125.13240191412009-02-251122.27258211162009-02-111108.01199184622009-01-101109.08201184622009-01-1

9、0成交套数建筑面积成交总价当日均价成交日期1112.52326290002009-03-091112.52326290002009-03-09l 四条地铁通大楼l 国际甲级办公l FPD物业管理l 开发商内部股权结构过于复杂，市场对此担忧较大l 相对缺乏单位数单位数产出产出【同济大学科技园赤峰路孵化器同济大学科技园赤峰路孵化器】入住1号楼的企业共69家，其中21家为建筑设计和建筑设计相关企业科技园注册企业339家，其中41%为设计和设计相关产业有办公条件改善和购买高品质写字楼意向的企业集中于l 建筑设计产业l 建筑设计相关产业l 电子信息业 【复旦大学科技园大厦复旦大学科技园大厦】目前入住60

10、家企业，有15家属于建筑设计及建筑设计相关产业2008年全年累计超过40家同济周边建筑设计类企业表示希望入住或购买科技园大厦物业的意向，因与复旦科技园产业定位不符而被拒绝园区对区域企业摸底数据表明远洋广场以及四平路周边旧商务楼中集聚的设计类企业有30% 以上有办公更新需求【杨浦科创杨浦科创】2008年招商过程中接触了近20家建筑设计及建筑设计相关企业【绿地汇创绿地汇创】UA国际继购买四平路上2层商办楼后又于09年4月在该项目购置了新建物业数据来源：环同济研发设计特色服务业基地发展规划 并根据科技园访谈数据整理和修正31425数据来源：根据建设部/上海市勘察设计信息网/上海市统计局2008年数据整理数据来源：上海市勘察设计信息网开发物业关注对承重设备温度等专项需求寻求交通地段条件较好地块进行项目开发空间要求自由个性 可选择老厂房改造或新开发合适物业现有建筑设计现有建筑设计产业基础上形产