戴德梁行物业员工消防培训手册

1、员工培训消防的实施戴德梁行物业员工消防培训手册目 录一、 引言1二、 火灾案例1消防工作来源于：房地产E网-三、 概述251 消防工作的意义、方针和任务2 火灾的形成及方式3 火灾的预防和灭火的基本方法消防器材倍讯易 四、 设备、系统介绍671 自动报警系统2 湿式喷淋系统3 消火栓、灭火器系统4 防排烟系统5 紧急广播系统6 电视监控系统五、 火警处理预案8101 消防火警2 火警误报3 非火警报告4 瓦斯、易燃气体泄漏六、 火灾应急方案11141 火灾应急方案内容2 火灾应急方案程序七、 日常消防常识1517 18 戴德梁行物业管理有限公司一. 引言商业物业使用的人士很多，火警安全问题加倍

2、值得注意。如果物业的管理人员及员工不顾消防安全问题，一旦发生火警，消防救护工作会倍感困难，对于生命及财产的威胁也会大为增加。二. 火灾案例鞍山商场大火鞍山商场位于鞍山铁西区，是集百货、宾馆、歌舞厅于一体的综合性大厦。占地一万多平方米。一至四层是百货商场，五、六层是宾馆，南侧是歌舞厅。95年3月商场四层因有人长时间使用电暖气致使电线发热引燃周围的可燃物导致火灾。消防部门接报后出动了42台消防车，180多名消防队员，经过8个多小时的扑救才将大火扑灭。但整个商场及大批贵重物资被毁，直接经济损失达数百万元。并导致30多个无辜的生命被夺。沈阳商业城大火沈阳商业城是沈阳最大的商贸中心，建筑面积达七万平方米

3、。在96年4月2日燃起了大火。消防队接报后出动了93台消防车，700多消防队员，经近8小时的奋战将大火扑灭。最后经过统计，直接经济损失达5千5百万元。此次大火经过调查有纵火嫌疑，但大火如此猛烈，也有其内在原因。1) 消防设备不完善，不配套，并且维修不及时。商场内部的灭火系统由于出现故障，没能及时维修，擅自将自动打成手动。2) 值班监控人员擅离职守，消防设备无人操作。3) 商业城天井式的四字型设计先天不足，助长了火势。三. 消防工作概述（一） 消防工作的意义、方针和任务1.1 “消防”是消除火灾，预防火灾和扑救火灾的简称。1.2 消防工作的意义1) 消防工作是以保障人们生命财产安全第一需要。2)

4、 消防工作是物业管理企业稳步发展的重要保证。3) 消防工作是保卫物业业户生命财产安全，及安居乐业的有 效措施。4) 做好消防工作，有利于维护物业内部治安秩序。1.3 消防工作的方针消防工作，实行“预防为主，防消结合”的方针。所谓“预防为主”是指在消防工作的指导思想上，把预防火灾放在首位，全面动员和依靠大楼职员。认真贯彻落实各项防火的行政措施，技术措施和组织措施，从根本上防止火灾发生。所谓“防消结合”是指同火灾作斗争的两个基本手段:预防和扑救，必须有机地结合起来，也就是在做好防火工作的同时，要从思想上，组织上，物资上，技术上积极做好灭火准备。以便一旦发生火灾，能够迅速有效的予以扑救，最大限度减少

5、火灾所造成的人身伤亡和财产损失。1.4 消防工作的任务大楼的消防工作的任务是按照“预防为主，防消结合”的方针，建立物业健全的消防制度，强化员工及工作人员的消防意识。建立消防人员编制，严格对物业各部门的消防管理，消除火险隐患。1) 开展物业消防教育工作，组织宣传。2) 制定消防规划，办法和技术规范措施，并贯彻执行。3) 组织物业安全消防检查，整改工作。4) 领导管理员工组织日常消防工作。5) 组织和指挥火灾事故抢救。（二） 火灾的形成及方式2.1 燃烧：俗称“起火”是物质产生的一种放热发光的化学反应。2.2 燃烧具有三个特徵：发光、放热、有新的物质产生。2.3 举例说明燃烧可分为多种类型如：闪燃

6、、著火、自爆、爆炸等。2.4 燃烧的条件是必须具备一定的条件，这些条件是：1) 可燃物，凡是在空气中能够燃烧的物质，无论是气体、固体、液体，如木材、纸张、棉花、酒精、乙炔、钾、镁；2) 助燃物，即有帮助和支持燃烧的物质，如空气、氧气、氯酸钾、高锰酸钾、过氧化钠；3) 著火源，即在点燃火的能源，如明火、电火花、摩擦或撞击产生的热能、化学能、聚光能。以上三个条件必须同时具备，相互作用，才能形成燃烧。商业大厦内可能蕴藏的火警危机：1) 走火通道阻塞2) 出口及逃生门上锁3) 防烟门开启4) 室内或走火通道使用易燃物装饰5) 室内杂物妨碍救火6) 非法改建楼宇间隔7) 消防设备缺乏适当维修及保养，或擅

7、自拆除、更改8) 消防设备被杂物阻碍以致影响使用或运作商业大厦内火警的主要成因1) 不小心处理火种2) 电器或电线缺保养，以致电源负荷过重3) 大厦装修时，不小心处理油漆或使用烧旱时的隐患大意4) 故意放火（三） 火灾的预防和灭火的基本方法3.1 火灾预防的具体措施如下：1) 经常性开展防火宣传教育。2) 落实进行防火检查，发现和消防火险隐患。A. 消防法规制度公约的定理和贯彻执行;B. 消防组织人员配备;C. 消防设备的使用、保养;D. 火险隐患消除和整改；E. 各种危险品在生产使用，储存中是否符合消防安全和有无消防措施，消防检查中发现火险隐患要及时解决。3) 健全并深入贯彻防火制度，防火制

8、度主要有四种：A. 逐级防火责任制;B. 防火岗位责任制;C. 消防管理制度;D. 防火安全操作规程。4) 维护保养物业内各消防设备。5) 加强重点防范，预防重大火灾，保证重点部位的防火安全。重点是指危险性大，发生火灾损失大，影响大，伤亡大的部位。3.2 灭火的基本方法：1) 冷却灭火法,起冷却作用的主要灭火剂是水,二氧化碳和泡沫兼有冷却作用,作用原理是降低燃烧温度,消除著火源这一条件。2) 隔离灭火法，将燃烧物与附近可燃烧隔离或者疏散开，从而使燃烧分隔可燃物和助燃物，使其无法继续反应，燃烧。3) 窒息灭火法，采取适当的措施，组织空气进入燃烧区，或用惰性气体稀释空气中的含氧量，使燃烧物质缺乏或

9、断绝氧气而熄灭，常用的方法如下；石棉毯，湿毛毯。湿麻袋捂盖燃烧物，沙土掩埋燃烧物，封闭著火空间，消除助燃条件，达到灭火目的。4) 抑制灭火法，使灭火剂参与燃烧的连锁反应，抑制火焰，使燃烧过程中产生的游离量消灭，从而导致燃烧停止，常见的灭火剂有1211，1301，干粉等。灭火时一定要将足够数量的灭火剂准确地喷射在燃烧区，使灭火剂参与和阻断燃烧反应，否则将起不到抑制燃烧反应的作用。四 消防器材设备、系统介绍1. 自动报警系统 是用于尽早探测早期火灾并发出警报以便采取相应措施。如：疏散人员、物具，启动应急系统，操作防火门、卷帘门等。 它由火灾探测器、手动报警按钮、自动火灾报警控制器、集中火灾控制器和

10、消防控制设备等组成。火灾探测器系统是大厦自动报警中的基本系统，所用的火灾探测器有以下几种：· 普通感烟器· 感温探测器· 煤气探测器各种探测器分布于物业各处，把火警产生的烟、热及泄漏的煤气变成电信号送到消防中心，经过火灾报警控制器确认后，发出各种指令，进行灭火工作。2. 湿式喷淋系统喷淋系统是接适当的间距及高度，安装一定数量的喷头的供水灭火系统。主要由喷头、阀门报警控制装置和管道附件等组成，安全可靠，灭火成功率高。工作原理：火灾发生时，在温度的作用下，感温原件温升达到预动作温度时，即自动打开，喷水灭火。这时管网内因水的流动形成压差，温式报警阀打开，驱动水力报警器报

11、警，同时水流指示器压力开关动作并将信号送给报警控制箱，通过声光报警，显示火灾发生的具体位置，启动消防水泵保证供水，接通应急广播、消防照明、疏散指示器等。这系列动作大约在30秒内完成。3. 消火栓、灭火器系统室内消火栓安装在物业内消防管理网上，为室内固定消防设备，用于扑救物业内火灾。由轮、阀盖、阀杆、阀体，密封垫、阀座、接口等组成。灭火器用于扑救初起火灾，它们结构简单，但都是压力容器。4. 防排烟系统1) 正压送风系统由消防中心控制台可自动或手动开启正压送风系统2) 防排烟系统防排烟系统主要是防火类和排烟类阀门的控制。由消防中心的控制台可自动或手动开启报警层及上下层的派烟阀及屋顶的排烟风机，进行

12、排烟。当排烟温度到达一定温度时，温度熔断器动作，将排烟风机入口处的防火阀关闭，同时连锁关闭排风机3) 防火卷帘系统消防中心可自动或手动启动防火卷帘门，当卷帘门下降至距地面1.5米处，停止30秒，然后继续下行至地面。5. 紧急广播系统为了在火灾发生时指挥人员疏散，设置了紧急广播系统。其形式为紧急广播系统与大厦背景音乐合用一套系统。平时播放背景音乐。当火灾发生时，消防中心可强行切断全大厦背景音乐，进行紧急广播。通常广播应具备普通话、英语、日语等。6. 电视监控系统分布在物业的各区域或楼层的要害部位，起防盗及防火作用。五. 火警处理预案1. 消防火警1) 当消防控制中心显示物业内任何区域有火警时,或

13、接他人报警时，必须立即派管理员工覆查原因。2) 控制中心人员报警必须准确清楚,(楼层,部门,机房,走道,设备夹层,警铃,消防栓水流,水喷淋)管理人员覆核必须全面仔细。3) 控制中心显示原因如下：A. 火警(烟感,温感,水喷淋爆裂,警铃);B. 误报(烟感:过量吸烟引致报警;温感;煮食引致报警;水喷淋;管道内水流指示器故障或人为使用消防用水);C. 人为损坏(消防碎玻璃：人为按压破坏;喷淋头:搬运货物碰碎;水栓:移作冲洗之用)。2. 火警误报（警铃、烟感、喷淋）1) 人工覆查确认,查明原因后,予以复位.2) 误报频繁重复,属系统故障情况下,予以隔离,并通知管理处及时安排维修工作。3) 某一系统（

14、区域）隔离期间，必须安排加强日常巡检工作，以策安全。3. 非火警报告1) 碎玻璃误报A. 楼层手动报警玻璃在被击碎情况下,监控中心将显示“碎玻璃”的报警字样。B. 人工覆查确认原因。（如为火警或其他紧急情况按相同预案处理）C. 立即更换坏的玻璃片，如无相同玻璃片，可用临时替代物品支撑，报警器的微触开关，使其恢复关闭状态。D. 如消防系统设为自动状态，应检查消防泵是否停闭，以免误报而产生连锁动作。E. 如发现肇事者，应对其进行消防法规及大楼安全管理规定教育，并由其赔偿维修费用。2) 喷淋误报A. 大楼任何喷淋装置在自爆(受热)或人为击打破碎情况下,因有水流在管道中流动,而触发水流指示器报警。B.

15、 人工覆查确认原因，立即关掉相关楼层喷淋管道水阀门。（如管理有去水开关，亦应打开排除管内积水，以容器盛积）。C. 如喷射之水流将影响至电梯时，务必通知维修人员将电梯升至较高楼层，并暂停使用。D. 安排清洁人员排除地表积水，检查水流径途对大楼设施的破坏情况，并采取应急措施。E. 临近操作员必须在接受报警时（如系统为自动状态设置），应注意消防和喷淋水泵因误报而连动的情况，适当时候以至手动状态。F. 记录时间经过，并拍摄照片作证。G. 查处肇事者，并保留移交警方按国家消防法规予以处理的权利。4. 瓦斯、易燃气体泄漏1) 当接获报告有煤气或其他不明气体泄漏时,应立即派管理员赴现场查实(不少于一名)。2

16、) 至现场调查人员应关掉身上一切电器，如：BP机，对讲机等。3) 应注意事项：A. 现场严禁烟火;B. 至现场后,如嗅有气体，应立即在现场附近之门窗尽量打开并疏散人员；C. 如需进室内调查，绝不可按门铃；D. 勿开单位内任何电器（或关）；E. 如用电筒，应在至现场前打开；F. 电梯亦停靠离两层上下位置，然后从消防通道走行至现场。4) 安全情况下，先将单位内煤气总掣及灶具开关关闭。5) 如发现现场有人昏迷，不可在现场使用对讲机或电话报警， 至安全地方求救，并采取简单急救方法：A. 解开领口,放松衣物束缚;B. 背至空气新鲜流通场所;C. 做人工呼吸。6) 煤气泄漏情况较严重，属管道系统故障，并将

17、严重危及住户安全时，应迅速决定：A. 通知煤气公司和警方紧急救护;B. 按消防预案疏散物业范围内所有住户；C. 在进出口设立警戒岗位以免人员再次进入；D. 截断有关物业之范围供气。7) 管理人员不得修理或协助住户私自修理煤气装置。在执行现场核查时应灵活执行，自身感觉不适时应马上离开，并向控制中心救援。8) 如现场未发现任何异常情况，应予以记录报案时间，地点及可疑位置，安排管理人员半小时后覆查及在当日巡逻中多次覆核该情况（如夜间2:005:00气压最高时）。记录必须保存以便日后发生同样案例时，可以查对线索。9) 现场调查受阻（无法进入），而不明情况（是否泄漏）应立即与有关负责人联系，并加强在现场

18、监视。10) 如现场已确认有气体泄漏而无法进入时，应疏散相邻住户，并报公司决定适当处理方案或报警处理。六. 火灾应急方案1. 火灾应急方案内容火灾应急方案内容包括报警、接警处理、通报、疏散和救护、组织灭火、防排烟、安全警戒、通讯联系、保障设施等方面。2. 火灾应急方案之程序2.1 报警任何区域一旦失火，现场工作人员应立即扑救，同时以最快方式向大楼消防监控中心报警，报警人应报清：著火地点，起火部位，燃烧物品。消防中心管理员一旦发出消防设备报警，应立即通知当值管理人员赴现场确认，灾情成立应根据火灾应急方案投入扑救。2.2 接警在火势较严重的情况下，应立即拨打“110”或警岗 “_”向公安消防部门报

19、警，报清：楼宇名称、门牌号码、所处交叉路口、燃烧物品、面积、电话号码、报警人姓名。2.3 指挥部主要职责（1） 根据火势情况，确定是否疏散人员。（2） 掌握火势情况，及时调集力量，明确布置救人，疏散物资和灭火、供水、防排烟及停电或继续供电等任务，并检查执行情况。（3） 下令关闭著火层及上下层的空调机、新风机、将电梯至底层。（4） 在公安消防队到达前，采取有效的自救措施，公安消防队到达后向公安部门消防火场总指挥报告情况，并带领员工服从公安部门统一指挥，原救灾指挥部同时自行解散。2.4 通报、疏散和救护（1） 通报根据火情，将大楼通报程序是通报著火层后通报其上一层，再通报下层。（2） 疏散和救护A

20、. 人员的疏散以就近的安全门、消防楼梯为主亦可根据火场实际情况,灵活机动引导客人疏散,疏散应由管理员组织落实,并在疏散路线上设立岗位,引导和护送客人有秩序地尽快离开。B. 疏散秩序：先著火层、后疏散著火层以上之楼层，再是著火层以下楼层，行动不便和老弱人士由工作人员护送从消防梯疏散。（3） 疏散时须注意A. 及时清理疏散路线上障碍物；B. 须查明现场是否还有人员逗留；C. 安置好疏散人员，以冷静及镇定的态度稳定客人的情绪。（4） 火场上救下的受伤人士应由工作人员护送至安全地区进行救护并尽快联系医院救治。2.5 初起火灾扑救方案（1） 接到火情报警后，管理人员应立即运用自己掌握的消防技能投入扑救，

21、并调集其他人力给予增援，同时立刻通知维修技术人员赴现场配合扑救工作。（2） 公司主管人士及当值高级管理员赶赴现场，根据起火原因和部位，采取相应扑救措施，并保持与消防监控中心的联系。（3） 火灾扑灭后将扑救情况、结果和善后处理情况及时报告公司。（4） 当值管理员做好现场保护并配合检查，统计火灾损失，调查失火原因，并书写出书面报告逐级上报。2.6 中、大火灾灭火方案（1） 火灾现场指挥将火情向消防监控中心通报，并要求迅速调集其他人力，选用针对性的灭火器材或接装消火栓、水带、水枪，起动水原控制开关进行扑救。（2） 派人员前往指定地点接应公安消防人员沿最近通道进场，向公安消防人员介绍火场及周围情况，协

22、同组织灭火抢救。（3） 设立火灭现场指挥A. 组织侦察火情，掌握火势发展情况；B. 组织现场的扑救及后备力量的高度，后备力量要求按梯次结构安置，保证有足够人力、物力准备；C. 根据火势情况做出火灾及区域停电或继续供电，关闭新风机、关闭防火卷闸门的要求；D. 组织疏散及抢救伤员。2.7 防排烟灭火现场烟雾较大时，大楼管理员工应指导宾客用温毛巾捂住口鼻呼吸，并尽可能地贴近地面离开现场，必要时根据当时风向、火势和地形及时排烟。2.8 安全警戒（1） 底层出入口警戒任务：严禁无关人员进入大楼内，指导用宾客人士安全离开大楼、看管好疏散出的物资，保证消防电梯为消防人员专用，引导消防人员进入著火层和消防监控

23、中心，维持好灭火行动秩序。（2） 著火层下一层警戒任务：严禁应疏散人员进入或再登上著火楼层，防止有人乘火打劫、制造混乱，保持好消防装备器材，指导救疏散人流向下一层有秩序撤离。（3） 火灾扑灭后在现场设立警戒区，保护好火灾现场，严格无关人员进入，配合公安消防部门调查起火原因。七. 日常消防常识1. 若居住单位着火怎么办？l 保持镇定l 呼唤单位内所有人离开l 离开时关上所有门l 启动住所楼层的火警警报，并高呼“火警”l 使用最接近的楼梯离开大厦l 离开时切勿费时取回贵重物品l 抵达安全地点时，致电“119”消防火警l 在安全的地点会合消防员，并告知他们有关情况2. 当听到火警怎么办？l 留下或离开-由自己决定多数情况下，尽快离开大厦是最佳的做法。但某些情况下，不可能离开并要留在住所内。无论是何种情况，都必须迅速行动。不管决定留下或离开，均应采取保护措施，以免吸入浓烟。3. 若决定离开物业怎么办？l 检查居住单位的大门，若有烟由门逢隙渗入屋内，不要打开门。l 若没有烟，把门打开少许：-看见烟或感到热力，赶快关上门并采取措施保护自己。-若走廊没有烟，应离开单位，把门关上，并走往最