XXXX公司浅论“房地产企业的质量管理”

1、浅论“房地产企业的质量管理”XXXX房地产有限公司一、前言 1二、房地产企业加强质量管理的必然性 1（一）房地产产品质量关系国计民生，政府和社会关注度高 1（二）房地产产品质量面临业主维权意识提高和市场的挑战 1（三）房地产企业在工程质量管理上处于主导地位 . 2（四）房地产的产品质量是企业最大的经济效益 . 2三、房地产企业工程质量管理中存在的问题 3（一）合作单位配合欠佳 3（二）部分管理脱节 4（三）管理人员业务水平参差不齐 4（四）缺乏系统总结 5四、房地产企业工程质量管理浅析 5（一）处理好与合作单位的关系，为了把项目做好的统一目标而通力合作 5（二）加强协调管理 7（三）加强合同管

2、理 9（四）提高专业管理人员的业务水平、综合素质 . 10（五）发现问题总结经验 10五、工程项目质量管理的要点 . 10（一）质量管理中的技术控制 10（二）工程质量管理 23六、执行力是质量管理目标实现的有力保障 26七、结束语 27浅论 “ 房地产企业的质量管理 ”一、前言在我国房地产行业宏观调控不见放松的大背景下， 武汉市四月份 商品房销（预）售月度监测数据显示，自去年十月份武汉房价见顶以 来已经连续 7 个月回落，销量环比、同比均下降明显，比去年同期减 少近二成。市场形势越来越严峻，面对这样的大环境，房地产企业要 想在市场占有一定的份额， 就必须更要站在消费者的角度， 以满足消 费者

3、需要的各种属性为核心，使产品质量更加安全、可靠、可用、方 便、舒适、经济，用心打造自己的产品质量，进一步提升产品品质。董事长在每次重要讲话中都会用很长时间反复告诫大家 : “百年 大计、质量第一； 质量是房地产企业的生命线； 工程质量管理是优质 品牌的支撑点和市场声誉的根本基石 ” 。二、房地产企业加强质量管理的必然性（一）房地产产品质量关系国计民生，政府和社会关注度高。住房是广大人民群众的基本消费需求， 更是衣食住行中最大的消 费支出，关系到千家万户的切身利益。房地产企业提高产品质量，使 质量问题降低到最低程度， 既保护消费者的合法权益， 也保护房地产 开发商的权益； 是保护中国经济和社会健

4、康发展的需要， 更是建设和 谐社会的需要。（二）房地产产品质量面临业主维权意识提高和市场的挑战 随着第三方验房即“专业验房师”的出现，大量的业主在分户验 收时，选择“专业的验房师”对产品质量“地毯式全覆盖验收” ，由 于消费者维权意识的不断提高， 使房地产开发企业面临的消费群体对产品产生更大的挑剔。 据全国消协组织受理投诉情况统计： 住房质量 投诉 2011 年较 2010 年投诉增长 15，存在的问题归纳为：规划的 配套不到位、不按期交房，但最主要的还是质量方面：如设计不合理 影响使用功能； 屋面及外墙渗漏、 卫生间漏水；抹灰墙面及地面空鼓、 起砂、裂缝；房屋有消防隐患（电器产品无安全保证、

5、电器线路连接 不可靠）、给排水系统渗漏、管道堵塞等。消费者像水一样，既可以 载舟也可以覆舟， 虽然，消费者不能左右某一个房地产企业的管理和 产品质量，但消费者可以选择产品。因此，形势和市场要求房地产企 业的产品质量管理要达到更高的水平。（三）房地产企业在工程质量管理上处于主导地位 房地产企业作为房地产的投资者， 在建设市场中处于主导、 强势 地位，如果房地产企业不重视工程质量的管理， 还会影响到工程的其 他责任主体对工程质量的管理。 房地产投资者是老板， 老板对工程质 量不严格要求， 怎么能指望打工者做出优质的工程来呢？同样， 在房 地产销售市场，房地产企业是卖方，即建好房后卖给购房者，卖方不

6、 重视工程质量管理，买方又怎么可能来提高工程质量呢？（四）房地产的产品质量是企业最大的经济效益 当质量与成本发生冲突时， 坚持质量第一的原则， 这样不但可以 获得客户、社会、银行、政府的好评，而且避免了返工、返修和投诉 带来的“负面”成本。实际上，加强质量管理意味着，房地产开发的 系统成本更低、性价比更高、利润更多！房地产行业关系社会民生的问题， 若工程质量出了问题， 轻则影 响使用，带来社会纠纷；重则发生房屋倒塌，造成人员伤亡，造成重 大经济损失；将会给社会带来种种不安定因素。为了建设和谐社会， 为了企业的生存和发展， 房地产公司必需要加强工程质量的管理， 为 社会造出更多质量好的房屋， 以

7、满足广大人民的住房需求。 任何忽略 质量的行为都会加大企业的开发成本， 更会造成对企业品牌的巨大负 面影响，因而，质量是企业长期稳定发展的重要推动力，工程产品的 质量是地产企业的生命。三、房地产企业工程质量管理中存在的问题 工程出现质量问题的原因很多， 牵涉到方方面面。 纵观许多房地 产企业对工程质量管理，以下几个问题将显得尤为突出：（一）合作单位配合欠佳 房地产工程质量管理牵涉到的单位有设计、勘测、监理、总包、 分包等单位，这些单位技术水平有好有差，参差不齐，配合情况也有 差异。1、设计单位：（1）部分设计人员从业入行时间短，造成整体设 计水平不高；（2）设计行业有借用资质现象，私人接活挂靠

8、； （3）设 计人员为了多拿提成赶图纸； （4）有些设计人员缺乏责任心； （5）整 体性不强， 不同专业间缺乏沟通。 这些情况都导致设计的图纸存在较 多问题，按图施工的话，工程质量也会出现问题。2、施工单位：（1）挂靠；（2）分包现象严重；（3）本身质量意 识不强；（4）施工单位对规范要求不了解； （5）对工程的质量通病不 采取防治措施；（6）更有少数偷工减料的现象发生。3、监理单位：（1）责任心欠佳；（2）从业人员年龄两极化现象 严重，造成监理人员综合素质偏低， ；（3）监理工程师工作不稳定， 流动性较大；（4）对工程质量把关不严格。4、分包单位：（1）与总包配合不好； （ 2）不愿服从总包

9、管理；（3）分包单位间也互不沟通。5、现场预留预埋不到位。6、对别的单位产品不注意保护等等；以上这些都会造成工程质 量出现问题。（二）部分管理脱节房地产企业在工程质量管理上，部分管理脱节，体现为：1、对设计院所设计的图纸把关不严，图纸审查的深度欠佳。2、施工前对图纸进行消化不够。3、对图纸中存在的问题依赖施工单位发现。4、对图纸会审重视不够，流于形式。5、配套专业之间缺乏沟通协调。6、相关规范要求不到位。7、对监理的作用认识不当，与监理的管理分工不清。8、组织分工不健全，存在责任不明确，分工协调不尽人意。（三）管理人员业务水平参差不齐1、随着房地产行业的快速发展， 对工程管理人员需求越来越多，

10、 一些监理、 施工单位的管理人员进入房地产行业， 他们对房地产公司 的工程质量管理还了解不够， 尚停留在原单位的管理思维模式中， 对 房地产企业的工程质量的必要性和重要性认识不足， 缺乏相应的管理 方法。2、责任心欠佳。3、随着国家大力提倡节约型社会建设，科学技术的不断发展， 出现了许多新材料、新工艺，发展了如节能、节水、节材、环保等新 技术，而房地产公司的一些工程管理人员对这些新材料、新工艺、新 技术不甚了解，对工程中应用到的无法进行有效的管理。（四）缺乏系统总结工程中出现各种各样的质量问题， 但许多问题都是相同的， 有的 还在同一工程重复发生， 有的是前一个工程刚发生过， 新的工程又发 生

11、，特别是一些质量通病，屡屡发生。针对这些问题进行总结、改正 尚缺乏足够的力度。四、房地产企业工程质量管理浅析针对工程管理过程中存在的问题， 房地产企业应当加强工程质量 的管理。（一）处理好与合作单位的关系，为了把项目做好的统一目标而 通力合作。1、设计单位（1）我们要积极主动介入可研、初设等前期工作，特别是对于工 程质量源头性、基础性起决定作用的设计工作， 必须加大监督的力度。（2）项目规划设计的质量是项目成败的前提， 只有对项目进行充 分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、人性化的、可执 行的项目规划方案。 才能保证项目顺利成功实施， 以创造良好的经济 效益、社会信誉。作为房产开发企

12、业必须要具有社会发展的前瞻性， 能够准确掌握市场行情，进而确定本项目的开发理念，市场定位。并 委托专业设计单位，按照此定位进行设计。（3）施工图设计工作是工程建设的基础性工作， 设计的合理与否， 直接影响工程质量， 房地产开发企业应重视设计阶段的质量控制， 委 托具有相应资质且信誉高的设计单位进行工程设计，以提高设计质 量。重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各 种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合 工程建设的实际，减少不必要的设计变更。（4）实施过程中，进展到施工图设计阶段后，房产开发企业往往 只要求进度（急于报规） ，设计单位为了急于完成设计任务，

13、忙于赶 工，出现设计深度不够、专业不协调等设计问题，以至于在工程施工 中或多或少会出现设计变更、 设计有误等问题。 出现无法进行房产规 划验收、产权手续办理难等问题。因此，必须通过对设计单位考察， 设计方案比较、择优选用设计单位。应避免与挂靠的设计单位合作。（5）委托设计时，提供的设计委托书及资料要模板化、 标准化（基 础形式、结构形式、建筑做法等） ，保证资料准确、齐全，对设计产 品的要求要尽可能的详细， 并用一定的经济手段来刺激设计单位设计 出好的图纸。（6）房地产企业要总结出一套对设计的要求资料， 并按要求对设 计单位的图纸进行审查，以提高设计图纸的质量。（7）避免异地选择施工图的设计单

14、位。2、监理单位对监理单位工作要客观的认识， 不能认为监理是房地产公司花钱 委托聘请的， 他们就必须按照房地产公司的意愿和要求去工作， 委托 了监理的工程就不会出问题； 也不要将监理只当作摆设， 只是完成资 料的要求，而一味的压低监理费。应当在监理的授权范围内，发挥监 理的作用， 特别是工程质量管理上的作用。 在企业可以承受的范围内 适当提高监理费以保证选到好的监理单位， 也才能要求监理单位安排 责任心强，业务水平高的监理人员现场监理。3、总包单位在选择总包单位时， 要对他们的施工能力进行考察， 特别是将要 担任开发项目的项目经理的工作能力以及对他承担的已完工程的质 量情况进一步了解。 在确保

15、工程质量的前提条件下确定合作的施工单 位，不盲目追求最低价中标。选择较好的合作单位，建立长期的伙伴 关系，并利用经济手段调动施工单位提高工程质量的积极性。4、分包单位应尽量减少房地产公司直接分包项目， 形成分包后， 这些分包单 位也应与总包单位签订合同， 并且服从总包的管理， 特别是付款方面 应当给予总包适当的管理权利。（二）加强协调管理1、技术协调正确选择设计单位， 严把图纸关 , 要求他们提高设计图纸的质量， 减少因技术错误带来的协调问题。 设计图纸的好坏直接关系到工程质 量的优劣，在图纸阶段找出问题 , 并认真加以解决。同时认真做好设 计图纸的审查和抓好图纸会审也是技术协调的重要环节，

16、图纸审查和 图纸会审是房地产公司、监理、施工单位对图纸消化理解后，进一步 找出设计中存在的技术问题，再从图纸上解决问题。做到事前控制， 对国家及地方建设部门颁布的新标准新规范，要组织设计、监理、施 工单位学习并执行， 对工程的质量通病防治措施， 在工程建设过程中 要督促执行。2、管理协调协调工作不仅要从技术下功夫， 更要建立一套完整健全的管理制 度，通过管理以减少各单位的配合问题。建立以房地产企业、监理为 主的统一领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作，作为 房地产企业的管理人员首先要全面了解、 掌握各专业的工序， 设计的 要求， 这样才有可能统筹各施工队伍， 保证施工的每一个环节有序

17、到 位。建立严格的隐蔽验收与中间验收制度。隐蔽验收、中间验收是做 好协调管理工作的关键。 此时的工作已从图纸阶段进入实物阶段， 问 题也更加形象直观，问题更容易发现，同时也最容易解决和补救。通 过各部门的认真检查，可以把问题减少到最小。要加大检查力度， 要检查落实各参建单位的资质、 人员持证上岗 情况和质量保证体系的建立和有效运行情况； 要检查监理单位针对工 程项目制定的监理大纲和监理规划、 细则的落实情况， 加大对监理工 作质量的监督和考核；要加大对实物工程质量的检查和检测，因地、因时适当扩大规范规定的检测数量和范围。 要正确处理加快进度与保 证质量的关系。在质量与进度的关系上，把确保质量放

18、在第一位，决 不允许不顾质量盲目赶工期、 赶进度。验交工作要引入责任追究机制。 检验、检测是确保工程质量的重要环节， 只有建立在对大量的原始记 录进行抽查分析的基础上，才能得出科学合理的正确结论。3、组织协调 建立专门的协调会议制度， 在施工过程中房地产企业应该定期组 织举行协调会议，解决施工中的协调问题。对比较复杂的部位，在施 工前应组织专门的协调会，使施工单位进一步明确施工顺序和责任。 这里要强调的一点是，无论是会签、会审还是隐蔽验收，所有制定的 制度决不能是一个形式， 而应该是实实在在， 或者说所有的技术管理 人员，对自己的工作、签名应该承担相关责任。这些只有在统一的领 导基础下，并设立

19、相关奖惩措施，才有可能一级一级落到实处。（三）加强合同管理 房地产工程的工程质量管理，牵涉到许多相关单位， 除了处理 好与合作单位关系， 促使其积极合作外， 还应该在合同管理上加强管 理。合同是承发包双方履行义务、享有权利的法律基础，明确各单位 在工程质量管理过程中的权利和责任， 合同是处理建设项目实施过 程中各种争执和纠纷的法律证据。 房地产公司应当以合同来约束相关 单位，要求参加工程建设各方都要加强质量管理， 确保工程质量 。 在合同签定时要对工程质量有要求， 要明确质量责任； 工程建设过程 中按合同要求相关单位履行工程质量管理； 对以完工程的质量问题要加强合同索赔管理工作（四）提高专业管

20、理人员的业务水平、综合素质 工程质量管理的好坏与从业人员的水平素质密不可分。 做好管理 的同时，加强管理人员的技术培训， 专业水平的提高， 以及对新技术、 新产品的了解掌握。 特别是对企业的高管人员不断的提升他们的质量 意识，不断的提高他们的综合管理能力，显得尤为关键，这次集团公 司组织的高管人员集中培训就是一个极好的重大举措， 我们还要通过 高管人员， 不断培养员工的敬业精神与细致的工作作风、 工作中不遗 琐碎，不留后患。要形成优秀的责任团队，他们不但要具备一定的业 务知识、专业技能、管理经验，而且还要学法、懂法、守法、依法， 这样才能把握全局，才能使质量管理工作始终处于主动状态。（五）发现

21、问题总结经验 因为房屋建造的各道工序大都均为手工作业， 工程中总会出现各 种各样的质量毛病， 但作为房地产企业管理人员， 要善于不断地总结 前人的或者是以前工作中的经验教训。 变教训为经验， 对经常出现的 问题，特别是工程质量通病 , 更要分析问题出现的原因，找出预防措 施或解决方法， 不断的进行总结。 并在以后的工程中加强这方面的管 理，做到事前有预见， 事中有控制， 事后有总结， 尽量减少质量问题， 更要避免重复发生相同的问题，以大幅提高工程质量。 五、工程项目质量管理的要点一）质量管理中的技术控制1、基本力学知识（1）力: 力是物体之间的相互作用，这种作用使物体的运动状态 或形状发生改变

22、。如人们的提、举、投、掷物体，使物体从静止开始 运动或使其运动状态发生改变。自然界中的如： “水压力、土压力、 摩擦力、万有引力”等。（1.1 ）力是一个矢量，力的三要素：大小、方向、作用点（1.2 ）根据研究对象力可分为外力和内力。（1.3 ）国际单位：牛顿，简称牛，符号是 N。（2）平面力系 : 作用线位于同一平面内但不会相交一点，也不相 互平衡的一些力，称为平面任意力系，简称平面力系。（3）空间力系 : 作用线既不全在同一平面内也不全相交或平行的 一些力组成的力系，是物体受力的一般情况，称为空间力系。（4）反作用定律 : 两物体间相互作用的力（作用力与反作用力） 同时存在、大小相等，作用

23、线相同而指向相反，称为反作用定律。（5）内力 : 因物体受到外力作用而引起的分子结合力的改变量称 为内力，亦叫应力。其包括正应力、剪应力、弯矩应力。（5.1 ）正应力 : 指材料发生形变时内部产生了大小相等但方向相 反的反作用力抵抗外力 , 把分布内力在一点的集度称为正应力 , 即： “单位面积上所承受的附加内力”。（5.2 ）剪应力：作用于同一物体上的两个距离很近（但不为零） 大小相等，方向相反的平行力。其国际单位：牛顿，简称牛。（5.3 ）弯矩应力：指使物体转动的力乘以到转轴的距离，即为力 对点的矩，称为弯矩。构件上某个截面的弯矩，等于荷载的合力对此截面的力矩与由于荷载作用在构件支座上产生

24、的反力对该截面力矩之代数和。其国际单位为：牛顿米（N M）。（6）荷载（6.1 ）根据作用的性质分为静荷载与动荷载。 静荷载：缓慢加载到结构上的荷载，其大小、位置、方向不 随时间而变化或变化得极为缓慢。如：结构的自重。 动荷载：大小、位置和方向随时间迅速变化的荷载，在这种 荷载作用下，结构会产生显著的加速度， 因此必须考虑惯性力的影响， 如火车轮对桥梁的冲击力、 气锤对工件的冲击力、 地震因素引发的冲 击波的压力等。（6.2 ）根据作用时间，分为恒荷载和活荷载。 恒荷载：长期作用在结构上的不变荷载。如：自重。 活荷载：在施工和使用期间可能作用在建筑物上的可变荷载。如：施加在结构上的由人群、物料

25、、交通工具、风、雪荷载。（6.3 ） 根据作用在结构上范围，分为集中荷载和分布荷载（也 称均布荷载）。 集中荷载：若荷载作用在结构上的面积远小于结构的表面积， 可把荷载看作是集中作用在一点上。如：火车轮压于钢轨上、面积较 小的柱体传递到面积较大的基础上。 分布荷载：若荷载时连续作用在物体表面的较大面积上（不 能看作为集中荷载时）称为分布荷载。如：屋面结构物上的人群等。（7）轴心受力构件 : 包括轴心受拉构件和轴心受压构件。（7.1 ）轴心受拉构件：当纵向拉力作用线与构件截面形心轴线重 合时，称为轴心受拉构件。如：梁等横向构件。（7.2 ）轴心受压构件：当轴向力作用线与截面重心轴重合时，称 为轴

26、心受压构件。如：柱、桩等竖向构件。（8）变形：物体在外来因素作用下产生的形状和尺寸的改变，即 为位移变形。其包括角位移和线位移。（8.1 ）角位移：通常指刚结点的转角，单位：角度或弧度。（8.2 ）线位移：某节点发生的绝对位移，包括刚接点和铰接点。 一般情况下每个节点均可能有水平和竖向两个线位移，单位：毫米、 厘米、米。（9）中性轴：若设想梁是由许多纵向纤维组成，则梁变形后，在凸边的纤维伸长了，而在凹边的纤维缩短了，根据变形的连续性，可 知在梁中一定有一个层上的纤维既不伸长也不缩短。我们把这个层称为中性层。中性层有梁横截面的交线称为中性轴。（受拉区、拉伸区）2、建筑材料基础知识（1）容重：单位

27、体积物质的质量称为容重。容重一般是工程上用 的每立方米的重量，即单位容积物体的重量。单位为：Kg/m3、N/m?常用建筑材料容重表材料名称类别单位容重值水容重kg/m31000（石灰岩）碎石容重kg/m314001700砂容重kg/m314501650粘土容重kg/m316001800粉煤灰加气砌块容重kg/m3400650水泥容重kg/m312001300水泥砂浆容重kg/m32000普通混凝土容重3kg/m22002400钢筋混凝土容重kg/m32500木材容重kg/m3400900钢材容重kg/m37850（2）强度：材料在外力作用下抵抗永久变形和断裂的能力称为强 度。强度是衡量构件本身

28、承载能力（即抵抗失效能力）的重要指标。（3）钢材（3.1 ）钢材的分类：钢材按化学成分分为碳素钢和合金钢。 碳素钢：钢材是一种使用范围极为广泛的重要建筑材料，其主要由铁和碳两种元素组成。含碳量低于 0.25%的钢材为低碳钢，含 碳量在0.25% 0.55%为中碳钢，含碳量在 0.55%以上为高碳钢。（以 上也叫碳素钢）。钢材的含碳量越高，钢就越硬，强度极限也越大， 但塑性差，易脆断，不宜使用在冲击荷载大的结构（抗震差）。 合金钢：为改善钢材的力学性质，在冶炼时通常分别加入锰、 硅、钛、钒、铌、硼、稀土等元素，使钢材具有较大的强度和韧性， 增强抵抗腐蚀的能力，这种钢称为合金钢。（3.2 ）钢材的

29、拉伸试验的四个阶段 弹性阶段（弹性极限）：加载的最初阶段，若将所加的荷载去掉，试件变形可全部消失，使试件恢复到原有的形状和大小。（比例极限） 屈服阶段：当上述加载不去掉，继续加载，试件表面将会出 现大约与试件的轴线成45°的条纹，此时荷载去掉，试件产生的变形不能消失，此阶段称为屈服极限，也屈服阶段。材料在屈服阶段内所产生的变形称为塑性变形，这是衡量钢材强度的一个重要指标。（安全系数K>1） 强度阶段：试件加载经过屈服阶段后，在试件被拉断前所能 承受的最大强度，被称为强度极限。 破坏阶段：不予研究。工程常用普通钢筋强度标准值（N/mm）钢筋等级钢筋牌号符号直径（MM屈服强度标准值

30、极限强度标准值IHPB23、56-20235375HPB3006-22300420nHRB3351 Q 16-50335455HRBF335|的川HRB4006-50400540HRBF400$RRB400IVHRB5006-50500630HRBF500（4）水泥（4.1 ）水泥的种类一般土木建筑工程通常采用的水泥主要包括：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥。（4.2 ）常用水泥主要性能和适用范围常用水泥主要性能和适用范围使用范围水泥主要性能名称优点缺点适用范围不适用范围硅酸盐水泥1、快硬早强；2、水化热高；3、耐冻性好。1、耐热性较差；2、耐腐蚀性较差。1、一般地

31、上工程和不受侵蚀 的地下工程；2、严寒地区和 抗冻性要求高的混凝土工程。3、在低温条件下需要强度发 展较快的工程；4、无腐蚀性 水中的受冻工程；5、配制较 高标号混凝土。1、大体积混凝土；2、受化学侵蚀的工 程。普通 硅酸盐水泥1、早强；2、水化热较咼；3、耐冻性较好1、耐热性较差；2、耐腐蚀性较差。1、地上、地下和水中结构（包 括受反复冰冻作用的结构）；2、需要早期达到要求强度的 结构；3、配制耐热混凝土。1、大体积混凝土；2、受化学侵蚀的工 程。矿渣 硅酸盐水泥1、早期强度低，后 期强度增长较快；2、水化热较低；3、耐热性较好；4、抗硫酸盐类侵蚀 和抗水性较好1、抗冻性较差；2、干燥收缩较

32、大1、地下、水中和海水中工程， 以及经常受高水压的工程；2、 大体积混凝土工程；3、蒸汽 养护的工程；4、一般地上工 程，亦可用于不常受冻融交替 作用的受冻工程。1、早期要求强度较 高的工程；2、严寒地区并在水 位升降部位的结构粉煤灰 硅酸盐 水泥1、早期强度低，后 期强度增长较快；2、水化热较低；3、耐热性较好；4、抗硫酸盐类侵蚀 和抗水性较好；5、干燥收缩较小。1、抗冻性较差；2、干燥收缩较大；3、耐热性较差；4、抗碳化能力较差1、适用于大体积和水利工程 的混凝土； 2、地下、海港工 程等；3、不适用于早期强度 要求咼的工程、受冻工程、有 水位升降的混凝土工程以及 有抗碳化要求的工程等。1

33、、早期要求较咼的 混凝土工程；2、严 寒地区并在水位升 降部位的结构；3、 干燥环境下的混凝 土； 4、有耐磨要 求的混凝土； 5、有 抗碳化要求的工程（5）砼（普通砼） 混凝土是最主要的土木工程建筑材料， 普通混凝土是由水泥、粗骨料（碎石或卵石）、细骨料（砂）、外加剂和水拌合，经硬化而成的一种人造石材。砂、石在混凝土中起骨架作用，并抑制水泥的收缩；水泥和水形成水泥浆，包裹在粗细骨料表面并填充骨料间的空隙。 水 泥浆体在硬化前起润滑作用，使混凝土拌合物具有良好工作性能， 硬 化后将骨料胶结在一起，形成坚强的整体结构。（5.1）砼的材料组成：由水泥、细骨料（砂）、粗骨料（碎石或 卵石）、外加剂和

34、水组成。（5.2 ）细骨料（砂） 细骨料指粒径小于4.75MM的岩石颗粒，但不包括软质岩、风 化岩石颗粒，包括天然砂和人工砂。 砂的规格：砂按细度模数分为粗、中、细三种规格，其含泥量：C60砼1% C30-C60砼3% C30砼及建筑砂浆5%（5.3）粗骨料（碎石或卵石） 粗骨料指粒径大于4.75MM-80MM的岩石颗粒，包括细石、碎 石或卵石。 碎石（卵石）的含泥量：C60砼0.5%、C30-C60砼1% C30 砼及建筑砂浆 1.5%。（5.4）砼主要性能指标 级配：指集料中各级粒径的分配情况，即不同粒径集料的搭 配比例。最佳级配比必须在试配比较后确定。 和易性：和易性又称工作性，是指混凝

35、土拌合物在一定的施 工条件下， 便于各种施工工序的操作， 以保证获得均匀密实的混凝土 的性能。测定和表示拌合物和易性的方法和指标很多， 主要采用截锥 坍落筒测定的坍落度 （ 毫米） ，作为稠度的主要指标。 水灰比：拌制混凝土时所用的水和水泥的重量之比。水灰比 按同品种水泥确定， 硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣水泥为 0.44； 粉煤灰水泥为 0.46。 养护：在砼浇筑完成约 12h 后可进行，在正常水泥用量情况下，采用硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣水泥，养护时间不得少 于 7 昼夜，掺加缓凝剂或抗渗漏砼则养护时间不少于 14 昼夜。 强度：混凝土硬化后的主要力学性能，反映混凝土抵抗荷载 的

36、量化能力，即混凝土抵抗压、拉、弯、剪等应力的能力。 变形：混凝土的变形包括非荷载作用下的变形和荷载作用下 的变形。混凝土在温度和湿度作用下会产生变形。 混凝土耐久性：是指混凝土在实际使用条件下抵抗各种破坏 因素作用，长期保持强度和外观完整性的能力。3、常用建筑名词(1) 多层建筑： 10 层及 10层以下的建筑物。(2) 高层建筑:10层及10层以上或建筑高度大于28m低于100m的建筑物。(3) 超高层建筑：建筑高度大于 100 m的建筑物。( 4)房屋高度 : 自室外地面至房屋建筑檐口的高度，不包括局部 突出屋面的电梯机房、水箱、构架的高度。(5) 混合结构：指由不同材料的构件或部件混合组

37、成的结构。如： 砖混结构及钢框架或型钢混凝土框架与钢筋混凝土筒体(或剪力墙) 所组成的共同承受竖向和水平作用的高层建筑结构。(6) 转换结构构件 : 完成上部楼层到下部楼层的结构型式转变或 上部楼层到下部楼层结构布置改变而设置的结构构件，包括转换梁、 转换桁架、转换板等。( 7)转换层 : 结构型式转变转换结构构件所在的楼层。8）加强层: 设置连接内筒与外围结构的水平外伸臂 （梁或桁架）结构的楼层，必要时还可沿该楼层外围结构周边设置带状水平梁或桁 架。4、常用建筑结构体系及适用高度（1）常见建筑结构体系建筑常见的结构体系有砖混结构体系、 框架结构体系、 剪力墙结 构体系、框架剪力墙结构体系和筒

38、体结构体系。（1.1 ）砖混结构体系 : 指建筑物中竖向承重结构的墙等采用砖或 者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。 其为砖墙承重式的结构，也是一种竖向承重结构。一般适合做低层、 多层的住宅。（1.2 ）框架结构体系 : 梁和柱通过节点构成承载结构，承受竖向 和水平作用的结构。（1.3 ）剪力墙结构体系 : 由剪力墙墙体承受竖向和水平作用的结 构。（1.4）框架- 剪力墙结构体系 : 是框架和剪力墙两种结构共同组 合在一起形成的结构体系，竖向荷载分别由框架和剪力墙共同承受， 而水平作用主要由抗侧刚度较大的剪力墙承担。（1.5）板柱- 剪力墙结构体系：由无梁楼板与柱组成的

39、板柱框架 和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构。（1.6 ）筒体结构 : 由竖向筒体为主组成的承受竖向和水平作用的 高层建筑结构。其筒体结构主要包含以下三种类型： 框架-核心筒结构：由核心筒与外围的框架组成的高层建筑结构。其常见于酒店、办公类高层建筑中是最常见的形式之一。 筒中筒结构：由核心筒与外围框筒组成的高层建筑结构。 成束筒结构：又称组合筒结构体系，在平面内设置多个筒体 组合在一起，排列成束状，称为成束筒，其整体刚度更大，适用于多功能、多用途的超高层建筑。（2）常见建筑结构体系适用高度（2.1）钢筋混凝土高层建筑最大适用高度 （米）含A、B级高度结构体系非抗震设计抗震设防烈度6度7度8度

40、9度框架（不含异性柱框架）7060554525框架-剪力墙18016014012050剪力墙全部落地剪力墙18017015013060部分框支剪力墙150140120100不应米用板柱-剪力墙70403530不应米用筒体框架-核心筒22021018014070筒中筒结构30028023017080（2.2）钢结构和砼剪力墙组合钢结构高层建筑适用最大高度（米）结构体系非抗震设计抗震设防烈度6度7度8度9度钢结构框架1101109070框架-支撑（剪力墙板）260220200140各类筒体360300260180有混凝土剪力 墙的钢结构钢框架-混凝土剪力墙22018010070钢框架-混凝土核心筒

41、钢框筒-混凝土核心筒22018015070注：表中适用最大高度指规则结构高度。5、施工前的设计交底及图纸会审在工程建设前，认真的进行设计交底和图纸会审至关重要。 通过 设计交底和图纸会审，使参建各方明确和领会设计意图、技术要点， 特别针对设计图纸的缺陷进行完善和纠正， 并形成有效技术文件， 作 为施工图的补充部分，以指导施工。6、工程桩 不管是多层、小高层、高层、还是超高层，房屋基础的质量是重 中之重，它直接影响到工程产品能否正常使用的关键。 因此基础工程， 特别是桩基础的工程质量应引起极大的重视，其要点控制： （ 这里主 要对工程中使用最多的钻孔灌注桩进行分析 ）（1）桩位坐标、桩顶标高。

42、（超灌 2000MM>h>800M）M（2）配筋。（材料合格、主筋直径、根数、间距、螺旋筋、附加 筋、焊接等）（3）入岩深度。（达到设计要求）（4）沉渣的厚度。（端承桩50MM摩擦桩100MM抗拔、抗水平力桩200MM（ 5）砼。（标号、量、试块）（6）后压浆。（D=800M一般不少于1.5T; D=1000M一般不少于1.8T; D=1200M一般不少于 2.0T）（ 7）工程桩检测：（7.1 ）静载检测。（不少于总桩数的 1%，但不少于 3根，当总桩 数<50根，不应少于 2根）（7.2）抗拔检测。（地下室桩不少于总桩数的 1%，但不少于 3根）（7.3）高应变检测。（不

43、少于总数的 5%，不少于 6根，不宜采用该法的桩：挖孔扩底桩、大直径嵌岩桩、 夯扩桩、后压浆钻孔灌注桩）（7.4 ）低应变检测。（不少于总数的 30%，每个承台不少于 1 根， 二桩承台全检）（7.5 ）桩位检测。（限于高层，抽检总桩数的 30%）（7.6 ）抽芯检测。（鄂建 <2011>152号文：检测有效桩长、桩底 沉渣、持力层、桩身砼强度，不少于总桩数的 1%，不少于 3 根）7、主体结构 : 坐标点、轴线、标高（层高、总高） 。8、防渗漏（1）地下室结构的施工缝。（2）砼的密实度尤为重要。（3）卫生间管孔封堵及地墙结合处，用防水套管（翼缘） 。（4）外墙洞孔的封堵。（5）屋

44、面防水：（5.1 ）一级： 25年，三道或三道以上防水设防，特别重要建筑。（5.2 ）二级： 15 年，二道防水设防，重要建筑和高层建筑。（5.3 ）三级： 10 年，一道防水设防，一般建筑。（5.4 ）四级： 5 年，一道防水设防，非永久性建筑。（5.5 ）管道封堵、 保温层、排气孔、刚性层的伸缩缝、 阴角防水。（6）有压力要求的构筑物：（6.1 ）自防水抗渗砼：P0O.6MPA 般用于地下一层；P8（0.8MPA 一般用于地下二层。 掺加杜拉纤维， 砼配比中采用低水化热的矿渣水（6.2 ）外防水：柔性卷材或防水涂料。（7）闭水试验。（不少于 24 小时）（8）地下室外墙配筋在设计上最好采用

45、直径小、间距密的钢筋。（9）后期养护不少于 14 天。（二）工程质量管理1、计划管理 根据企业销售节点的经营要求，组织监理、总包、分包单位认 真编制详细的工作计划，使工程项目始终处于紧张而有序的工作状 态，是确保项目工程质量达到设计和规范要求的重要保证。2、全过程管理 组织监理、施工单位，对整个工程的所有分项，从施工前的准备 阶段开始， 到大量的施工过程的每道工序的实施以及工程验收， 依照 规范和设计要求，进行严格的全过程控制管理；并通过控制人员、材 料、机械、施工方案、施工工艺和影响工程质量的因素，达到控制质 量的目的。试想，所有的分项工程质量都得到有序有效的控制，达到 优良的标准，那么整体

46、工程的质量必然是优质工程。3、坚持质量第一的原则 合理科学的建设周期也是确保质量的重要举措， 当质量与进度发 生矛盾时，应坚持质量第一的原则，当成本与质量发生矛盾时，也应 坚持质量第一的原则。4、常见主要工程分项检查表（1）混凝土工程检杳项目允许偏差（mm）轴线位置（墙、柱、梁）8轴线位置（剪力墙）5层咼± 10全高± 30垂直度8 （层咼w 5m）； 10 （层咼大丁 5米）H/1000 且 w 30 （全高截面尺寸+8, -5外观质量蜂窝、麻面、露筋和涨模等（2）砌体工程序号检杳项目允许偏差（mm）1原材质量容重：粉煤灰加气混凝土砌块的绝干容重约400-650千克/米3）。2砂浆拌合情况强度有 M2.5、M5.0、M7.5 等。3砖的湿水情况湿水要求：含水率达8% 12%4砌体的平整度、垂直度5mm/8mm5构造筋的连接情况不少于 500mm 500mm6留槎情况构造柱根部要先退后进，不能留直槎， 应按要求留台阶等7灰缝的顺直情况及饱满度粉煤灰砌块墙灰缝横平竖直，砂浆 饱满