物业管理费用测算(20211124192242)

1、第九章物业管理服务费及测算概述：基于对香格里拉城市花园住宅、 商业的入住率达85% 之全面分析和测算， 得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务费为多层住宅0.8 元/ 月；小高层住宅1.0 元/ 月；商业 1.5 元/ 月，停车位使用费： 260 元/ 辆. 月；年收入为人民币4,884,931.98元。第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据( 一) 国家相关物业管理法律、法规；( 二) 售房时的物业收费约定；( 三) 十堰市物价局住宅小区停车管理收费标准；二、经费测算的原则( 一)遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微

2、利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/ 使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。( 二)服务水平与管理费用相匹配的原则根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。( 三)物业管理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。三、测算的有关说明( 一)按香格里拉城市花园小区业主入住率85% 、商业部分营业率85% 、物业公司各部门人员基本配备齐全，公司运转正常测算。其中，未含为业主提供增值附加服务如

3、：小区饮用水奶制品的供应、报刊杂志订阅，商业街的临时门面出租、广告及按照有关规定及行业惯例在装修期间可向业主收取的装修管理费等收入。( 二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、公共水电费、设备设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、不可预见费、营业税金。1、人员工资标准根据市场化原则，参照行业工资水平，结合十堰市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：序号职务月薪年薪3 客户服务中心主管1,760 21,120 4 安全事务部主管1,760 21,120 5 工程维修部主管1,760 21,120 6 环境管理部主管1,760 21,120 7 强电工程师1,600 19,200 8 智

4、能化工程师1,600 19,200 9 客户服务助理1,300 15,600 10 财务收款文员1,000 12,000 12 写字楼客户管理服务员1,300 15,600 13 住宅管家1,000 12,000 14 商业管理服务员1,000 12,000 15 安全领班900 10,800 16 安全员750 9,000 17 运行值班 / 维护工900 10,800 18 技工1,300 15,600 19 清洁工500 6,000 20 绿化工800 9,600 2、不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的3.5%。3、不包含住宅专用维修基金。第二节经费测算

5、人工成本费序号项目人数月薪时间计算方法费用1 客户服务主管1 1760 12 人数 x 月薪 x 时间21,120.00 2 行政人事主管1 1760 12 人数 x 月薪 x 时间21,120.00 3 安全事务主管1 1760 12 人数 x 月薪 x 时间21,120.00 4 工程维修主管1 1760 12 人数 x 月薪 x 时间21,120.00 5 环境管理主管1 1760 12 人数 x 月薪 x 时间21,120.00 6 强电工程师1 1600 12 人数 x 月薪 x 时间19,200.00 7 智能化工程师1 1600 12 人数 x 月薪 x 时间19,200.00

6、8 客户服务助理10 1300 12 人数 x 月薪 x 时间156,000.00 9 办公室文员2 1200 12 人数 x 月薪 x 时间28,800.00 10 财务收款员1 1000 12 人数 x 月薪 x 时间12,000.00 11 客户管理服务员8 1200 12 人数 x 月薪 x 时间115,200.00 12 商业管理服务员2 1200 12 人数 x 月薪 x 时间28,800.00 13 保安领班3 900 12 人数 x 月薪 x 时间32,400.00 14 保安员51 750 12 人数 x 月薪 x 时间459,000.00 15 运行值班 /电工3 900

7、12 人数 x 月薪 x 时间32,400.00 16 电梯技工1 1300 12 人数 x 月薪 x 时间15,600.00 17 值班水、电维修10 900 12 人数 x 月薪 x 时间108,000.00 18 水、电维修工4 900 12 人数 x 月薪 x 时间43,200.00 19 清洁领班3 900 12 人数 x 月薪 x 时间32,400.00 20 清洁工27 500 12 人数 x 月薪 x 时间162,000.00 21 绿化领班1 900 12 人数 x 月薪 x 时间10,800.00 22 绿化工8 700 12 人数 x 月薪 x 时间67,200.00 小

8、计140 1,447,800.00 2 三费一金141 -1 职工福利费工资总额x 12% 173,736.00 -2 工会费工资总额x 2% 28,956.00 -3 社会保险费工资总额x 24% 347,472.00 -4 教育基金工资总额 x 1.5% 21,717.00 -5 医疗保险工资总额x 5% 72,390.00 小计644,271.00 3 合计2,092,071.00 行政办公费序号项目数量单位单价时间计算方法年支出1 办公用品、低值易耗品2 办公用品3 管理人员7 人50 12 数量 x 单价 x 时间4,200.00 4 操作人员25 人20 12 数量 x 单价 x

9、时间6,000.00 5 通讯费用（固定电话）4 部150 12 数量 x 单价 x 时间7,200.00 8 市内交通费用综合测算2,400.00 9 员工宿舍水电费8 套300 12 数量 x 单价 x 时间28,800.00 10 员工培训费140 人10 12 数量 x 单价 x 时间16,800.00 11 业务费3500 12 单价 x 时间42,000.00 12 书报资料费100 12 单价 x 时间1,200.00 13 差旅费1000 12 单价 x 时间12,000.00 14 小计120,600.00 设备 / 设施维护费序号项目数量单位单价保养期（月）计算方法及其有关

10、说明维保费支出1 公共照明灯具维护12 综合测算8,000.00 2 标识牌、围栏12 综合测算6,000.00 3 墙面维护、地面材料更换12 综合测算12,000.00 4 公用本体刷漆用工、 用料12 综合测算18,000.00 5 路牙、路面日常维护12 综合测算15,000.00 6 园林景观日常维护12 综合测算25,000.00 7 合计84,000.00 8 电梯维保费8 电梯23 台550 12 数量 x 单价 x 时间151800 9 强电系统维护费10 高低压供电系统12 综合测算8,500.00 11 配电箱维护综合 测算5,000.00 合计13,500.00 -1

11、给排水系统维护费-2 给水水管维护费综合测算16,000.00 -3 排水水管维护费综合测算18,000.00 -4 消防水系统维保费6000 合计40,000.00 -1 消防系统维保费8,000.00 -2 消防主机维保费包年检综合测算20,000.00 合计28,000.00 -1 弱电系统维护费-2 消防弱电系统维护费综合测算6,000.00 -3 控制中心维护费综合测算5,000.00 -4 保安监控系统维护费综合测算12,000.00 -防盗报警系统维护费综合测算80,000.00 -巡更系统维护费综合测算1,200.00 - ic 卡门禁统维护费综合测算3,600.00 -停车场

12、系统维护费综合测算16,000.00 合计123,800.00 -1 设备维修零星材料费综合测算60,000.00 -2 不可预见费 4% 20044 总计521,144.00 公用水电费序号项目计算方法月支出年支出1 公用区域照明电费综合测算16,000.00 192,000.00 2 公用区域清洁绿化用水综合测算5,600.00 67,200.00 总计259,200.00 清洁费序号项目计算方法年支出1 工具 / 材料费见附表：工具/ 材料测算表106350 4 水池清洗费1,200.00 5 消防水池1,200.00 6 化粪池清理费每一年清理二次2,400.00 7 消杀费综合测算2

13、,000.00 总计113,150.00 附表：清洁工具材料费名称数量单位单价（元）总额用途不锈钢油5 卡134 670 不锈钢保养拖把400 个3.5 1400 拖地用消杀药品1 批1000 1000 除四害漂白水350 桶25 8750 消毒、清洁起渍水80 卡65 5200 洗地起蜡全能清洁消毒剂20 卡45 900 洗地清洁玻璃水20 卡50 1000 玻璃清洗洁而亮200 支15 3000 多种表面除渍静电吸尘精10 加伦75 750 地面推尘用金属光亮剂30 支58 1740 金属表面处理空气清新剂50 瓶10 500 洗手间用香球5000 只0.5 2500 小便池用特光面蜡5

14、箱380 1900 地面打蜡洗手液20 桶200 4000 洗手用k2 5 6kg/ 桶380 1900 大理石晶面地面k3 5 6kg/ 桶480 2400 大理石晶面地面晶面处理垫20 块50 1000 大理石晶面地面洁厕灵150 桶30 4500 洗手间清洗用去污粉80 箱50 4000 除渍避风垃圾铲50 个80 4000 外围用大卷纸1500 卷10 15000 洗手间用纸毛巾1000 条2.8 2800 楼道清洗胶手套1000 付3.5 3500 厕刷130 把7 910 洗手间清洗用街扫400 把15 6000 钢丝球2000 个1 2000 大垃圾袋53600 只0.3 160

15、80 楼道清洗小垃圾袋15000 只0.05 750 楼道清洁刀片500 合2 1000 楼道清洁胶扫把500 把5 2500 楼道清洁水桶300 个15 4500 楼道清洁百洁布200 块1 200 楼道清洁合计106350 绿化费序号项目数量单位单价保养期（年）计算方法金额1 绿地养护费用46000 平米0.5 1 数量 x 单价 x 保养期人工成本198,000.00 2 花木租摆综合测算2,100.00 合计200,100.00 保安费序号项目计算方法年支出日常耗材、装备保养人 532,400.00 服装费项目人数数量单价费用备注员 工 服 装（含冬、夏两季装）管理人员27 2 850

16、 45,900.00 3 年 2 套保安54 2 580 62,640.00 3 年 3 套保安大衣54 1 150 8,100.00 3 年 1 套工程人员20 2 350 14,000.00 3 年 3 套绿化保洁39 2 350 27,300.00 3 年 3 套合计157,940.00 第三节费用测算分析一、 费用收费标准以支定收的方法进行综合比较，为开发商考虑前期住宅的销售问题，特别是对商业门面管理费收取的较低，以利门面的销售和商业发展，又考虑各种物业对资源的占用，以我们对物业管理行业管理服务积累的经验，初步测算香格里拉城市花园的物业管理费用具体如下：小高层住宅管理费：1.00 元/

17、 . 月（含电梯使用费）；多层住宅管理费： 0.80元/ . 月；商业门面管理费： 1.50元/ . 月； （提供水、电管理及公共保洁、保安服务）停车位使用费： 260元/ 辆. 月； （含 60 元管理费、购停车位仅收管理费）总收入序号经济指标收费标准时间（月） 面积入住率小计1 小高层住宅管理费1 元 / . 月12 11775185%1201060.22 多层住宅管理费0.8 元/ . 月12 8247885%673020.483 停车位使用及管理费260 元/ 辆. 月12 80085%21216004 商业门面管理费1.5 元/ . 月12 5812185%889251.3总收入48

18、84931.98总支出：序号项目测算依据支出1 人工成本详见人工费测算明细表2,092,071.00 2 行政办公费详见办公费测算明细表120,600.00 3 服装费详见服装费测算明细表157,940.00 4 设备设施维护费详见维护费测算明细表521,144.00 5 清洁费详见清洁费测算明细表219,500.00 6 绿化费详见绿化费测算明细表200,100.00 7 公共水电费详见公共水电费测算明细表259,200.00 8 保安费详见保安费测算明细表32,400.00 9 不可预见费（18）项 3 5% 120,575.53 10 营业税金及附加总收入 5.56% 271,602.22 11 总计3,995,132.74 二、费用构成分析53%3%4%13%5%5%6%1%3%7%12345678910三