合肥市瑶海区东汇城策报告宝业地产竞标报告下

1、信息登陆期品牌诉品牌诉求求品牌导入、建立，引出项目，实现企业品牌与项目价值的整合、支撑！品牌导入、建立，引出项目，实现企业品牌与项目价值的整合、支撑！营销策略推广策略项目入市期 项目开盘期项目影响力项目影响力品牌诉求品牌诉求：宝业携手瑶海区政府，进行城市建设社会责任企业，美誉度社会责任企业，美誉度；项目诉求项目诉求：27万方复合体带动区域商圈形成，升级区域商业，带来一站式生活升级区域商业，带来一站式生活。项目销售期宝业地宝业地产产倾城钜倾城钜作作合肥向东合肥向东繁华巨擘繁华巨擘繁华原点繁华原点55生活圈生活圈无限商无限商业业品质筑品质筑家家价值深价值深化化生活演生活演绎绎2010.2010.0

2、606重要重要节点节点11月第一波开盘推广推广主题主题2010.2010.9 92011.42011.42011.2011.10102011.2011.12124月第二波开盘第三波广告攻势：强化商业价值、生活演绎等展示项目优势。10月第三波开盘第二波广告攻势：强调热销，营销活动为主，强调参与性，全市覆盖，到达为主要目的，楼盘形象深入人心。项目动工市区、户外阵地选址。区域外接待点进场软文出街楼书完成、销售道具完成。第一波广告出街：报纸电视举行sp活动、产品发布会。影响力塑造期核心化价值建立产品价值深化商业价值深化期价值筑底生活化定义商业强化塑造影响力第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段6月商业启动营

3、销策略推广策略营销策略推广策略第一阶段：品牌诉求第一阶段：品牌诉求企业企业 + + 政府政府实现资源最大化，进行高空轰炸，压制性记忆！实现资源最大化，进行高空轰炸，压制性记忆！宝业又一巨作 瑶海复兴升级+ +数载沉淀待兴时，一朝繁华汇城东宝业地产宝业地产20102010倾城钜作倾城钜作主题：主题：营销策略推广策略活动主题活动主题：城市变革与居住论坛城市变革与居住论坛活动背景活动背景：利用瑶海区政府对区域的新的定位和规划，结合本项目在区域内的地位和商业规划的聚力，进行炒作。活动目的活动目的：炒作新城东商圈的概念，将是未来城市新中央的聚焦；活动形式活动形式：邀请李慧秋、各大媒体、政府资源的商家、苏

4、宁高层，合作展开板块的发展、居住高峰论坛，进行首轮的业内炒作，带动外围的传播。活动地点活动地点：天鹅湖大酒店区域炒作联合政府进行炒作宝业地产2010钜献营销策略推广策略spsp、prpr活动立体传播活动立体传播宝业地产品质的体现；集中的来人聚集，促进在售项目的销售；活动本身不仅是为了传达、演绎品牌的精神，更是为项目销售聚气！瑶海区文化复兴现代城市文化艺术展营销策略推广策略第二阶段：价值诉求第二阶段：价值诉求我们会导致什么？我们会导致什么？带动瑶海的复兴，带动瑶海的升级，打造东城商圈！带动瑶海的复兴，带动瑶海的升级，打造东城商圈！城市精神向往 项目的崛起+ +合肥，向东进！东城商圈东城商圈272

5、7万方商住复合体万方商住复合体主题：主题：营销策略推广策略产品推荐会产品推荐会内容内容: :融入宝业地产品牌、全面向社会阶段项目，传达价值地点：地点：酒店会议大厅时间：时间：3月上旬形式：形式：可以邀请著名专家现场解读，所有媒体全面报道。宝业宝业东城汇东城汇, ,改变城市想象改变城市想象! !产品产品aaaaaa推介会推介会宝业宝业东城汇项目推东城汇项目推介介项目客户会同步成立项目客户会同步成立营销策略推广策略第三阶段：价值诉求第三阶段：价值诉求我们是什么？我们是什么？合肥东部商圈的核动力，瑶海区商圈的新地标！合肥东部商圈的核动力，瑶海区商圈的新地标！繁华商圈大盘气质+ +繁华起点，城市新坐标

6、！东城商圈东城商圈2727万方商住复合体万方商住复合体主题：主题：营销策略推广策略客户会的平台形成客户会的平台形成客户交流平台、深度传播渠道打造客户交流平台、深度传播渠道打造系列物料全面运用，深度传播渠道建立，建立项目的价值、概念；客户关系维系，形成固定的、有组织的客户会，给予客户归属感；稳定、高效的客户会活动，形成固定的品牌传播阵地。营销策略推广策略第四阶段：价值诉求第四阶段：价值诉求我们带来什么？我们带来什么？商业的完善、区域的升级、品质的提高！商业的完善、区域的升级、品质的提高！招商启动商业价值形成+ +城东5分钟国际繁华生活圈！特色餐饮、真冰溜冰场、国际电影院全线招商特色餐饮、真冰溜冰

7、场、国际电影院全线招商主题：主题：宝业宝业东城汇东城汇宝业宝业东城汇招商大会东城汇招商大会东城广场商业招商东城广场商业招商市政府、规划、媒体直播跟进；在板块成熟的情况下，再现区域价值差异化！营销策略推广策略城市生活俱乐部城市生活俱乐部“生活季生活季” 电影 季 绘 画 季 时尚 季 运 动 季 摄 影 季 丰 味 季六主题生活季，在持续销售阶段期引入，以邀请业主参与和互动的主要形式打造项目的情调生活，营造出商业生活圈的味道。营销策略推广策略展展望望一系价值的实现，一个具象的目标一系价值的实现，一个具象的目标设问六：销售设问六：销售住宅与商业如何进行策动，价值如何支撑，实现项目价值最大化住宅与商

8、业如何进行策动，价值如何支撑，实现项目价值最大化 ？住宅先行招商同步住宅销售，炒熟板块升级、改造，提升居住成熟度。住宅销售，炒熟板块升级、改造，提升居住成熟度。招商进行，寻求一至两家主力商家，提高项目的附加值。招商进行，寻求一至两家主力商家，提高项目的附加值。第一部分：销售价格测第一部分：销售价格测算算1、由于项目于2010年6月份动工，则第一次上市时间估计为2010年11月份，而销售周期暂定为两年，所以价格是动态的，目前根据市场现状，预计市场的价格增幅，建议我项目销售均价；2、商业价格是在初步规划建议的业态基础和周边未来商业发展预期上进行测算的。项项 目目本项目本项目博澳名苑博澳名苑恒盛豪庭

9、恒盛豪庭华润紫云府华润紫云府平均价格（元/）570063007000权重70%20%10%位置15991315交通107778周边环境108888规划设计108789户型面积108889景观107677各项配套54444产品类型1512121212开发商品牌108799营销策划54344总分10075718085一、住宅价格建议一、住宅价格建议推广执行推广执行1、参照博澳名苑，本项目住宅部分对应均价为 售价=5700/71*75=6021元/平米2、参照恒盛豪庭，本项目住宅部分对应均价为 售价=6400/80*75=6000元/平米4、类比所得均价分别乘以各项目参照权重 本项目售价=6021*

10、70%+6000*20%+6171*10%=6032元元/ /平米平米5、考虑到区域未来发展，住宅入市时间为2010年11月，价格会有增长，增长幅度为15%左右所以本项目住宅开盘售价所以本项目住宅开盘售价=65006500元元/ /平米平米实现整盘住宅均价为实现整盘住宅均价为72007200元元/ /平米平米一、住宅价格建议一、住宅价格建议推广执行推广执行3、参照华润紫云府，本项目住宅部分对应均价为 售价=7000/85*75=61766176元/平米本项目住宅销售均价本项目住宅销售均价=72007200元元/ /平米；平米；按照办公和酒店式公寓和住宅的价格比例关按照办公和酒店式公寓和住宅的价

11、格比例关系系办公和公寓价格为住宅的办公和公寓价格为住宅的1.11.3 1.11.3 之间之间建议办公和公寓的销售均价建议办公和公寓的销售均价= = 8000 8000元元/ /平米；平米；二、办公和酒店式公寓价格建议二、办公和酒店式公寓价格建议推广执行推广执行三、商业价格建议三、商业价格建议价格测算方法价格测算方法1、成本加权法2、以投资客期望的投资回报率计算3、市场类比定价法结合以上三种方法，根据合肥本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。推广执行推广执行三、商业价格建议三、商业价格建议 据我司了解项目所在商圈商场使用面积整体租金约1.8元/天；因此建议与周边的租金价格相比接

12、近；我们假设租金为2.0元/天；以此计算，一个平方一年租金p1=2.0365=730元.根据目前商场普遍算法，租金反推售价整体投资回报率按5%（保守估计）计算，以此计算项目商业均价应该在p= p15%=14600元。推广执行推广执行测算方法二：以投资回报率计算测算方法二：以投资回报率计算测算方法一：成本加权法测算方法一：成本加权法 开发商设定一个期望回报率的t%，p=s（1+ t%），介于我方为营销商，此方法由开发商具体核算，后期配合展开。三、商业价格建议三、商业价格建议测算方法三：市场类比定价法测算方法三：市场类比定价法 1、据调查项目周边一带店面房价格在1.52万/平方米左右，但基本无新商

13、铺在出售，所以只能参考； 2、我项目正对面是乐购，类比全市同类产品的商业均价：项目名称项目名称商业结构商业结构主力店主力店项目商业销售均价（元项目商业销售均价（元/ /）西环中心广场街铺加块状商业北京华联街铺1f：35000商场2f：22000新天地裙铺加商场tesco大卖场商铺1f：40000商铺2f：20000临泉路商铺（二手）合家福路段1f+2f餐饮、超市1f+2f均价：14000万达街区加商场万千百货街铺1f：60000街铺2f：30000推广执行推广执行三、商业价格建议三、商业价格建议测算方法三：市场类比定价法测算方法三：市场类比定价法推广执行推广执行3、根据我们建议的规划初级商业分

14、布现状，我项目为街铺加块状商业，所以定价可以分成两块综合考虑。 裙楼街铺裙楼街铺1f1f均价均价=30000=30000元元/ /平米平米 裙楼街铺裙楼街铺2f2f均价均价=10000=10000元元/ /平米平米 1f1f、2f2f裙房一起销售裙房一起销售 商场均价商场均价=15000=15000元元/ /平米平米 整盘商业均价实现整盘商业均价实现1600016000元元/ /平米平米 三、商业价格建议三、商业价格建议参照方法二：商业销售均价为参照方法二：商业销售均价为1460014600元元/ /平方米平方米参照方法三：商业销售均价为参照方法三：商业销售均价为1600016000元元/ /

15、平方米平方米参照两种计算方法参照两种计算方法建议商业整体销售均价为：建议商业整体销售均价为：1600016000元元/ /平米平米。推广执行推广执行销售收入销售收入销售总金额销售总金额（万元）（万元）面积面积（万平米）（万平米）均价均价（元（元/ /平米）平米）集中商业（含外街）集中商业（含外街）157400.489.8375316000商业街（内）商业街（内）216001.0820000住宅住宅73122.04810.155847200办公（公寓）办公（公寓）50779.26.34748000小计小计302901.728302901.72827.4207727.420771100011000

16、四、销售收入测算四、销售收入测算第二部分第二部分 销售执行销售执行一、一、营销纲领：营销纲领： 第一阶段招商先行，针对块状商场现阶段即可启动招商工作，可定向客户，并 根据客户要求进行商场的建设开发，且尽量以块状商场整体出售的原则执行； 第二阶段以住宅销售切入市场，提升项目的市场关注度和品牌效应； 第三阶段在启动商业销售的同时，街铺销售掩护块状商业销售，达到共同旺销 的目的； 第四阶段在周边发展相对成熟，在商业有支撑的前提下，进行办公和酒店公寓 的销售，达到价格拉升的效果。销售执行销售执行1010年年6 6月月1010年年1111月月1111年年6 6月月1111年年1111月月1212年年5

17、5月月开开工工找商同步启动，商业客户持续积累找商同步启动，商业客户持续积累住宅开盘住宅开盘二、推广时间安排：二、推广时间安排：商业开盘商业开盘办公和公寓开办公和公寓开盘盘尾盘销售尾盘销售三、销售八大策略：三、销售八大策略： 1、以住宅销售切入，作为第一次开盘的重头戏，引起全城关注；2、招商同步进行，保证两条腿同步进行；3、利用招商品牌主力店的入住，开发商持有，来提升商业品质并催熟商业附加值；4、利用乐购和项目本身商业综合体共同打造商圈，提升商业价值；销售执行销售执行5、利用商业价值的提升，促进办公的销售，并建立项目区域的标杆地位；6、有效的奖惩机制和强有力的销售管理团队；7、利用街铺的抢购来造

18、成商业的旺销，促进整体商业的销售；8、利用强有力的招商团队和经营管理公司来提升商业投资价值。销售执行销售执行商业执行总纲要商业执行总纲要做活销售，做活销售，招商、品牌筑底，招商、品牌筑底，街铺销售引爆递进，街铺销售引爆递进，实现目标利益最大化。实现目标利益最大化。销售执行销售执行第三部分第三部分 商业执行原则商业执行原则定规划，定业态，做定位定规划，定业态，做定位 块壮商业加街区商铺，形成商业互动块壮商业加街区商铺，形成商业互动找商家，定向开发销售或者招商找商家，定向开发销售或者招商 品牌商家的联动，并以整块销售为主，租赁为辅品牌商家的联动，并以整块销售为主，租赁为辅街铺销售掩护块状商场销售街

19、铺销售掩护块状商场销售 做活销售，形成投资潮，引进品牌商家做活销售，形成投资潮，引进品牌商家自持部分品牌商家的块状商场自持部分品牌商家的块状商场 有效的通过品牌拉动销售有效的通过品牌拉动销售商业执行步骤商业执行步骤销售执行销售执行第一步：在项目启动阶段进行招商，且可根据项目的规划进行定向招商或者销售，后期根据客户要求进行相应施工，过程尽量以整体销售的客户为主导；第二步：在启动商业销售的时候，以街铺销售的旺势带动块状商业的销售，且在前期成功招商的品牌商家，开发商可考虑持有，来支撑整块商业的销售，同时也为商圈的成熟做引领作用；商业执行计划商业执行计划销售执行销售执行商业执行计划商业执行计划核心问题

20、：核心问题：由于块状商业相对面积过大，销售势必受到影响。如何解决这一问题，由于块状商业相对面积过大，销售势必受到影响。如何解决这一问题，是当前需要提前考虑及寻找答案的。是当前需要提前考虑及寻找答案的。解决：解决：在针对大场铺的销售时要提前考虑不利因素，因此建议后期可以小面积在针对大场铺的销售时要提前考虑不利因素，因此建议后期可以小面积单位来进行分割。之后的操作方式有三种：单位来进行分割。之后的操作方式有三种：定业态定业态设门槛设门槛抓大客户大品牌抓大客户大品牌定业态定业态设门槛设门槛组合客户组合客户定业态定业态小铺低门槛小铺低门槛经营管理公司统一招商调整经营管理公司统一招商调整销售执行销售执行商业销售模式建议商业销售模式建议对于楼层的平面分割，综合考虑了销售速度及资金回笼要求，对楼层的平面布局建议采用小面积铺位，然后采用（3年）返租年）返租+（3年）包租形式年）包租形式的销售方式进行销售。销售执行销售执行商业销售模式