(汽车行业)吉安汽车城建设项目可行性研究报告

1、吉安汽车城建设项目可行性研究报告第一章总论第一节项目概况一、项目名称：吉安汽车城建设项目二、建设单位：江西天华实业有限公司吉安汽车城发展有限公司三、负责人：陈挺四、建设地址：吉安县县城，四至范围：赣中大道（105国道） 以西、君山大道以北、兴华路以东、赣江大道以南五、建设性质：新建六、建设规模：项目总占地346.53亩，总建筑面积23.88万m2, 其中：汽车综合商贸区6.29万m2,建材及装饰材料商贸区6.11万m2, 配套生活服务区9.45万m2,酒店服务区2.04万m2。七、建设期限：2.5年，即2005年1月一2007年6月八、总投资及资金筹措：项目估算总投资20639.87万元。资金

2、来 源为申请银行贷款5000万元，建设单位资本金自筹 7300万元，销售 房地产收入筹集8339.87万元。九、项目建设目标：吉安汽车城以汽车商品销售为主题，设汽车 展示广场、各类品牌汽车专卖店、汽配件中心、服务中心、星级宾馆 五大区域。具有汽车贸易、品牌汽车展示、汽车综合服务、汽车文化 博览、汽配贸易、汽车维修、汽车美容护理、二手车交易、物流服务 及办公、生活、休闲等功能。突出“消费一站式，服务一条龙”的经 营特色，将吉安汽车城打造成为广大消费者赏车、购车、玩车、修车 的理想之地。第二节可行性研究的依据1、中华人民共和国城市规划法2、国家计委投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)3

3、、城市道路交通规划设计规范(GB50180-93)4、吉安市城市总体规划(1996 2010)5、吉安市城市近期建设规划(2002 2005)(2003.2)6、吉安汽车城规划建筑设计方案7、吉安市国民经济和社会发展“十五”计划；8、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数9、国家颁布的城市建设的其他相关规范10、政府及有关部门对本项目的批复文件11、建设单位对可研编制单位的委托书第三节可行性研究过程和内容一、研究过程根据建设单位的委托，我公司于 2004年10月开始对项目可研编 制所需资料进行收集，并通过踏勘现场和外业调查，从 2004年11月 初开始组织中心工程技术人员对图纸资料进行分析研究，

4、着手编制可 研报告。二、研究内容经过对项目所在区域的社会经济状况、土地现状、市政设施现状等 调查分析，围绕建设单位提出的问题，本项目研究内容如下：分析项目 建设的必要性和可行性；研究确定项目建设内容、规模、工程方案；开 展项目环境影响评价，制定环境保护措施；拟订项目的组织管理与实施 计划；估算项目投资，提出资金筹措方案；制订项目招标方案，并对项 目投资效益进行分析和评价，提出项目实施的建议。第四节主要技术经济指标表1-1厅P项目单位指标1项目总占地面积亩346.532总建筑面积万m223.882.1其中：汽车综合商贸区万m26.292.2建材及装饰材料商贸区万m26.112.3配套生活服务区（

5、住宅）一2 万m9.452.4酒店万m22.044道路及广场万m28.505公共绿地万m28.526停车场万m21.897信息网络系统具体详见第五章8给排水具体详见第五章9供电具体详见第五章10室外消防系统具体详见第五章11总投资万元20639.8712销售净收入万元41146.7513利润万元20506.8814投资利润率%99.3615财务内部收益率%70.4216财务净现值万元7682.3417投资回收期年4.2118借款偿还期年319偿债备付率4.3920盈亏平衡点%50.16第五节可行性研究的结论一、结论1、根据吉安市的汽车消费市场需求，以及遵循适度超前的原则, 在吉安市中心城区建设

6、新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽 车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利的。2、本工程符合城市总体规划，土地、水、电、通讯等条件具备。3、建立综合信息管理系统，对本工程建成后的高质量运行管理尤 为重要。所推选的管理系统立足点适当，体现了较好的先进性。4、从工程整体经济分析结果看，本项目具有较好的获利能力，经 济效益较好，财务分析结果是可行的。综上所述，本项目市场前景看好、建设条件具备、工程方案合理, 具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。因此，本项目是可行的。二、建议1、项目区域位置较好，销售价格具有一定竞争优势；但具体运作 时应做好项目策划、市场定位、规划设计等前期工作，并加大营销以

7、 及招商引资的力度。2、住宅房型应深入细致的做好市场调查，结合当地的实际确定。 并在单体设计布局上应有变化，在建筑外形、色彩、屋顶做法等做出 不同的风格，提高识别性。3、根据汽车城的实际需要适当设置超市、文化娱乐、医疗卫生、 银行、邮政等公建配套设施。104第二章项目建设必要性与可行性分析第一节项目背景在过去10年中，我国国内生产总值年均增长 9.3%,汽车工业年均 增长15%。2002年我国正式加入世贸组织以后，我国汽车产业不但没 有受到进口汽车的严重冲击，反而出现爆发性增长。国家统计局发布 的报告显示，今年以来，汽车生产继续大幅度提速，汽车产业对经济 增长的贡献明显提高。汽车制造业销售收入

8、超过纺织业和电气机械及 器材制造业，位居通信设备、计算机及其他电子设备制造业、电力行 业、黑色冶金行业和化工行业之后，首次成为我国工业第五大支柱产 业。我国汽车产业国际化特征日益明显：一是国内汽车市场的国际化； 二是汽车产业的国际化；三是我国汽车产业在世界上的位次迅速提高。 2002年中国汽车产量突破 300万辆，2003年达到444.37万辆，预计 2004年我国汽车产量将超过法国，从而继美国、日本、德国之后成为 世界上第四大汽车生产国。中国现在有120家汽车厂、33家轿车厂， 通过资本和技术的引进，中国汽车制造能力从上世纪四、五十年代的 解放牌水平提高到可以制造奥迪 A6、帕萨特B5、别克

9、等现代轿车的 水平，而且由于国产化策略的实施，中国汽车零部件制造水平也有了 很大的提高。据中汽协会的统计，2003年全国销售汽车444万辆，成 为世界第四大汽车市场。公安部交通管理局的统计表明，2003年底，我国拥有的各类汽车共有2421万辆，其中个人汽车保有量为1242万 辆，个人汽车保有量中私人轿车比例近 40%,保有量达489万辆，其 余则是私人拥有的主要用于生产运营的货车和客车等。按全国13亿人口平均，265个人才有一辆私人轿车。如果按每个家庭4 口人计算，66 个家庭才有一辆轿车。世界平均水平为 8人一辆汽车，如果达到世界 平均水平，中国应该有1.6亿辆汽车，要在现有基础上增加 8倍

10、。伴随汽车制造业的突飞猛进，中国汽车市场也有长足发展。1990年上海创建全国第一家汽车市场，即现在的上海联合汽车集团。从上 世纪9 0年代初开始，汽车市场经历了十多年的发展，出现了综合型 市场、结合型市场、汽车大道、主题市场、商场汽车专卖场和厂家汽 车专卖场等模式。综合型市场是在整车交易、物业经营基础上，增加 了自营、售后服务、汽车文化、汽车博览等综合功能，这类市场是目 前我国汽车有形市场的主流模式。结合型市场则是综合型市场的基础 上又加上了作为主要盈利点的延伸产业，这是近年国内大多数新建市 场所选择的业态模式。其主要特点是：投资巨大，占地面积较多，硬 件设施档次较高，功能配置更为齐全。汽车大

11、道其实是汽车市场和汽 车专卖店的嫁接变异形式，也可称为专卖店集群或准市场。但是，中 外汽车大道运作模式有着根本的区别： 外国的汽车大道是自然形成的， 而中国国内则是规划建设的。主题市场是以经营汽车某一专门产品或 特色产品为主，如二手车交易、汽车运动、汽车文化等。商场汽车专 卖场是百货零售业和汽车零售业的组合形式，它借助商场的人气、位 置优势和较好的营销环境，一般作为展示窗口。厂家汽车专卖场是生 产厂家将其所有品牌系列产品场地展卖的模式。4s店即国际流行的 四 位一体”销售专卖店（4 S是英语“销售”、“配件”、“维修”、“反馈” 四个词缩写），短短6年内如雨后春笋般遍布于全国各大城市。所谓4

12、S店是指集整车销售、配件供应、维修服务、信息反馈四位于一体的、专门经营一种品牌车的汽车销售企业。4S店是汽车市场激烈竞争下的 产物。中国汽车市场逐渐成熟，用户的消费心理也逐渐成熟，用户需 求多样化，对产品、服务的要求也越来越高，越来越严格，原有的代 理销售体制已不能适应市场与用户的需求。4S店的出现，恰好能满足用户的各种需求，它可以提供装备精良、整洁干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度专业化的气氛，保养良好的服务设施，充足 的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过 4s店的服务，可以使 用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。近年来，随着经济快速发展，人民生活水平不断提高，高档生活

13、 消费品以二位数以上增长速度进入平民百姓家庭。汽车有形市场是我 国汽车销售的两大主流模式之一，有着蓬勃的运营活力和强大的市场 竞争力。汽车城（汽车市场）符合中国的国情、民情、商情，也与世 界发达国家的汽车营销模式相接轨、相呼应。因此，我国许多城市都 有建有汽车城（汽车市场），搭建一个汽车交易平台，吸引和聚集一批 有实力、有影响的汽车经销商入驻市场。人潮就是财富建设汽车城（汽车市场）为消费者提供选车、购车优质服务，又能使消费者欣 赏具有汽车文化的 汽车超市”，并能为汽车生产厂家、汽车经销商、 汽车投资商提供聚集销售的环境，合力达到双赢。目前，吉安市有各 类汽车销售店30余家，但档次规模均偏小，大

14、多零星散乱分布公路两 边，占地不合理且又影响交通；少部分专卖店经营单一，服务手段落 后。由于缺乏一个综合市场，因此不能实现规模化、规范化经营，这 一业态现状很大程度上制约了吉安市汽车贸易的发展。在吉安市中心 城区建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城，对促进 和繁荣吉安经济是十分有利的。第二节 项目建设的必要性一、是拉动内需促进吉安经济发展的需要2003年吉安市国内生产总值首次迈上 200亿元台阶，达到206亿 元。吉安经济进入了一个新的发展关键期。随着吉安市社会经济的发 展，城市功能增强，经济辐射力扩张，城乡居民消费水平提高，私人 汽车消费已出现很好的发展态势；虽然目前购买人群属于

15、收入较高的 阶层，但进入普通家庭大量购买汽车的阶段已经为期不远。汽车有形 市场同时面临市场潜在需求庞大的机遇和升级转型的挑战，因此建设 汽车市场从整体上提升业态水平，能够有效拉动内需，增创经济新优 势。该项目的建设，能够直接和间接带动几十个相关行业的发展，促 进居民消费，可以进一步提高吉安市经济发展水平和可持续发展能力， 是经济发展到这一阶段合理的、前瞻性的选择。汽车工业能带动一个 非常大的产业群，拉动国民经济发展，提供大量的就业机会。汽车的 消费对内需的拉动是显而易见，因此，中央政府把扩大汽车消费作为 扩大内需的重要举措之一。二、是进一步提升吉安中心城区功能的需要该项目与吉安市产业发展规划相

16、匹配，同时符合中心城区城市发 展规划。紧密依托和充分发挥吉安作为江西省中部的政治、经济、文 化中心的区位优势，建设吉安汽车市场，能够为中心城区集聚更多的 人流、物流、资金流、信息流，产生聚核效应。城市的这种聚集和辐 射功能，很大程度上要靠发达的流通来实现。流通领域越发达，城市 就越繁荣，就越具有竞争力和生命力。吉安市汽车贸易的规模设施和 服务手段已经落后于发达地区城市，甚至落后于周边地市，亟待全面 整合并跃升到更高的业态平台。吉安市具有优越的区位优势、发达的 交通体系、巨大的消费市场潜力等有利条件，应尽快利用现代理念来 优化商贸结构，加快培育市场主体，提升城市的整体功能，在激烈的 区域竞争中抢

17、占有利的地位。通过建设一个多品牌、多车型、大容量 的现代汽车城，从而形成城市经济新的增长点。三、是整合资源促进吉安汽车贸易规范化的需要目前吉安市汽车贸易现状是：业态规模小，市场份额少，经销企 业各自为战，服务水平低，不能满足市场的需求。加入 WTO后我国汽 车制造业抓住三年的“保护期”提速发展，国内经销企业和经销商也积极应对，在汽车经营上从追求产品价值上升到追求品牌价值，从产 品经营延伸到品牌经营，把企业商标同时做成服务商标。在这种背景 下，整合资源，提高汽车贸易水平，实现集约化、规模化、品牌化及 多样化经营，完善功能设置，规范交易、服务、管理，从而主动使自 身在业态和功能上发生革命性的变化，

18、是十分必要的。四、是吸引创业者和民间资本进入吉安发展的需要从全国各地各类市场建设情况可以看出，市场建设项目的吸引力 和招商功能是其它项目不可比的。近两年我国私人轿车出现井喷式增 长，总量增加很快，去年一年就增加了 146万辆。但是从总体上来看， 我国的汽车拥有量和私人轿车拥有量还处于低水平。有资料预测，中 国很快可以进入汽车社会，至少是在城市。至多需要10年的时间，中国很快可以成为全球第一汽车消费大国。汽车市场（汽车城）就是引 导投资者进入汽车领域的大门。投资汽车市场，一是民间资本最容易 进入，与投资其它领域相比，政策优惠，门槛较低，资本注入可多可 少，市场内部投融资子项目较多，选择余地大；二

19、是民间资本适宜进 入，与房地产、金融、基金、实业等投资项目相比，汽车市场具有明 显的优势，经营的稳健度和抗风险能力较强。基于这一发展趋势，同 时又因为汽车市场作为汽车和房地产（商业房产）的结合体，把两大 主导产业的优势集于一身，投资空间相当广阔，投资回报十分丰厚等 因素，国内许多民营企业纷纷抢滩 汽车市场”，显示了民营企业敏锐 的市场商机意识和超前的价值认同。汽车城项目在吸引资金的同时也 吸引了人才，更重要的是：当投资者向奠基石培土的时候，实际上是 在培育一个新兴的市场。通过项目的实施，建造一个可以容纳涵盖汽 车上、中、下游全程服务的、多种功能的，让政府满意、经销商认可、 消费者认同的现代汽车

20、城，以汽车为主体来连接国际国内知名厂家、 经销商到此展开汽车贸易，有利于吸引人气、集聚商气、培养地气、 招徒财气，有利于吉安市中心城区的建设和发展。第三节项目建设的可行性1、符合吉安市城市总体规划的要求，该项目的建设将进一步扩大 中心城区规模，改变汽车贸易零乱无序的现状，实现规模化、规范化 经营。2、市委、市政府和吉安县的大力支持，为该项目成功建设提供强 有力的政策保障。3、吉安市2003年有人口 463.21万人，实现社会消费品零售总额 73.13亿元。随着经济发展和居民收入不断提高，其消费支出也在增长， 尤其是对汽车的购买力也不断提高。今后居民消费结构的升级，汽车 将是继住宅、计算机、通讯

21、、教育、健康之后的消费热点。吉安汽车 城的建设可以带动汽车贸易、汽车金融、保险、物流、信息、电子商 务、广告，以及加油站、停车场、修理保养厂、废旧车回收等相关产 业的发展，有利促进吉安经济的发展；反之，吉安经济的发展，可以 促进汽车消费，进而保障吉安汽车城的繁荣。4、该项目的区位优势明显。京九铁路、赣粤高速公路、105国道、赣江水道、井冈山机场构成了吉安发展现代商贸的立体交通基础。吉 安位于长江三角洲、珠江三角洲两大经济区域的辐射半径及辐射区域 内，区位和交通优势有利于吉安汽车市场的拓展。第三章项目投资环境与市场需求第一节投资环境分析一、国家政治经济形势及有关政策加入世贸组织三年以来，我国国民

22、经济继续保持了健康、稳定发 展的强劲势头，整个经济增长的速度，在全世界都是属于第一位的， 整体经济的国际竞争力大大提高。“十五”期间，我国确立了全面建设小康社会的奋斗目标。目前，我国城镇居民已基本上正由小康迈向 富裕型生活，其万元级消费品的拥有量已达到了较高的水平。通过住 房制度改革，已有8 0 %的城镇居民拥有自己的住房。可以说，目前 汽车是我国城镇居民渴望购置的、惟一的万元级消费品。十五”计划首次提出 鼓励轿车进入家庭”，国家发改委已将汽车、房地产、教育、 旅游、电脑列为国民的五大消费，汽车消费位列榜首。大力推动汽车 进入家庭，满足居民消费升级的内在要求，扩大国内有效需求，促进 国民经济持

23、续稳定的增长，从而加速我国工业化与现代化建设进程。国家新的汽车产业发展政策规定，凡不在国务院授权范围的收费， 无论是购买环节、还是使用环节，均属取消之列。 2003年颁布的汽 车金融公司管理办法和汽车金融公司管理办法实施细则促进了 汽车消费信贷的开展。2004年出台的缺陷汽车产品召回管理规定、 家用汽车产品修理更换退货责任规定，使私人消费汽车的环境继续 得以改善。国家即将实行的汽车品牌销售管理实施办法，鼓励发展 汽车贸易，引导汽车贸易业统筹规划，合理布局，调整结构，建立统 一、开放、竞争、有序的汽车市场，鼓励汽车贸易企业依法、诚信经 营，保证商品质量和服务质量，不断为消费者提供满意的服务，促进

24、 汽车商品在全国范围内自由流通，推进我国汽车产业健康发展。同时 国家还鼓励具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技 术，以及完善的国际销售网络的境外投资者投资汽车贸易领域。二、吉安市社会经济状况2000年撤地设市以来，吉安市国民经济和社会发展取得了辉煌成 就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引 经济快速增长的主要动力，经济结构实现二、三、一的转型， GDP中 三大产业比例为30.1: 37.5: 32.4。经济运行质量不断提高。2003年度 全市财政总收入18.25亿元，创历史最高水平。近年来全市投资力度加 大，投资总量大幅上扬。2003年全市全社会完成固定资产

25、投资 75亿元， 一批基础设施建设等重点投资项目的开工、建成，不仅成为拉动当地 经济较快增长的重要力量，更为吉安市今后的发展奠定了良好的基础。 吉安市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的发展空间。目前，全市城乡居民生活总体接近小康水平，正逐步向全面建设小康 社会迈进。2003年，全市城市居民可支配收入达 6528元、农民纯收入 达2329元，全市城乡居民恩格尔系数分别为 39.62%和51.08%。城乡 居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。近几年吉安市私车用户 每年都在增加，2003年增幅为历史最高。“十一五”期间将会形成一个 较大的汽车消费群体。三、项目区位优势分析汽车城位于中

26、心城区南部（吉安县城），地理位置优越。东面是吉 安市高新技术产业开发区，南面是君山大道（吉安县工业园），西侧是 30米宽的兴华路（商贸一条街）北侧是42米赣江大道（井冈山大市场）。 吉安市位处江西中部、赣江中游、东连江浙沪，南接闽粤港澳，西与 湘桂接壤，北与长江三角洲为邻，是一座崛起中的青山绿水相辉映的 滨江花园城市。全市现辖2区10县和1县级市，总人口 463.21万，面 积2.5万平方公里。境内的京九铁路、赣粤高速公路、105国道、赣江 水道、井冈山机场，构成了吉安发展现代商贸的立体交通基础，区位 和交通优势有利于吉安汽车城扩展和延伸其市场辐射半径。四、该项目政策因素分析吉安市、吉安县人民

27、政府对该项目规划要求、土地征用与出让、 建设次序、运作管理以及入驻企业、经销商在退税、工商、子女入学、 户籍、产权等各方面都将制定具体优惠政策和实施办法。工商、税务、 车检、交通、银行、保险等部门也将进驻汽车城，实行购车、保险、 验车、上牌照等幺站式”完全服务。项目的开发建设有强有力的政策 保障。五、管理因素分析建设单位已经聘请香港华城规划建筑设计研究院有限公司编制了 吉安汽车城总体规划，并组织精干的管理人员开展了前期工作。 吉安汽车城发展有限公司法人代表陈挺先生具有丰富的项目开发和管 理经验，而且还计划引入水平较高的专业项目管理公司协助进行全过 程管理，使项目开发理念更先进，项目运作更高效，

28、目标实现更有保 证。第二节相关产业关联度分析汽车产业是我国国民经济的支柱产业。汽车作为制造业中的最终 产品，涉及国民经济的各个部门，从原材料到装备制造到销售服务， 直到文化产业。汽车生产能带动从采矿、冶金、化工、金属和非金属 材料、机械制造、电子和电气设备、车用燃料等多种行业的发展。汽 车是公路运输业的主要物质基础，汽车的发展也会大大促进道路建设 和交通运输的发展，在当今各种产业中，其影响程度之大，名列前茅。 围绕汽车而延伸出汽车贸易、汽车金融、保险、物流、信息、电子商 务、广告，以及加油站、停车场、修理保养厂、废旧车回收等相关产业 链条很长。汽车产业具有很强的产业关联性，可以拉动多个产业的发

29、 展，能够有效地促进产业结构调整与升级、加快工业化步伐、吸引外 资并创造大量出口机会，被公认为是一个国家经济发展的重要驱动力 之一。汽车的消费对内需的拉动是显而易见，汽车工业高速增长，能 引领新一轮消费升级，成为带动今后一个时期经济增长的重要力量。汽车市场集汽车贸易、物流、服务、文化等多功能于一体 .可以容纳涵 盖汽车上、中、下游全程服务的多种功能，可以有效降低经销商、服 务商的经营成本，简化营销环节，特别是工商、税务、车检、交通、 银行、保险等部门进驻现场办公，来买车的消费者可坐享代办保险、 验车、上牌照等 幺站式”完全服务。汽车产业属于劳动密集型产业， 可以提供大量的就业机会，自然会提供相

30、当大一部分从业者的收入。据美国统计，其劳动人口中七分之一从事与汽车直接有关的工作。第三节市场需求预测一、需求方面的分析自1990年以来，我国的国内生产总值已经翻了一番，人民生活水 平迅速提高。尤其在一些大城市和沿海地区，汽车作为现代社会的一 个重要耐用消费品，成为许多小康家庭追逐的目标。目前国内汽车的 总需求已经开始出现超高速增长，中国已经发展成为一个极具潜力的 汽车消费市场。虽然在相当长时间内，社会上只能有一部分人拥有自 己的汽车，可是在目前中国的实际情况下，这一部分人的绝对数量就 已经不少了。目前我国有购车能力的家庭达到 800万户，5年后可望达 到4200万户，到2015年将超过1亿户。

31、未来20年，我国有望成为全 球第一大汽车市场。从购买趋向来看，汽车作为中国居民家庭拥有率 最低的一种高档耐用消费品，消费者的购买欲望十分强烈。在我国许 多大城市，家庭年收入正靠近、甚至超过4000美元，家庭年收入4000 美元被公认为是大规模私人消费汽车的起点。目前我国汽车消费结构 已发生了很大变化，个人购买比例大幅度增长（尤其是沿海发达地区）， 汽车开始大量进入普通家庭，个人已经逐渐代替政府和企业，成为汽车市场的主要购买者。信息产业部预计，2005年我国汽车需求将超过 550万辆，汽车市场销售额将达10000亿元，汽车电子产品市场规模可 达2500亿元至3000亿元。由此可见，汽车及相关产业

32、市场需求潜力 巨大。2003年吉安市城镇居民人均可支配收入为 6528.72元，家庭年收 入（达到或超过3.2万元）能够有汽车消费能力的户数约为10%;近几 年吉安市农村公路条件大为改善，临近公路沿线农村家庭收入相对较 高，把买车运输挣钱作为家庭主要收入来源的户数为数不少，对汽车（大货车、农用车、微型车）的购买潜力不可低估。1997-2003年吉安市GDP和全社会汽车保有量资料。1997-2003年吉安市汽车保有量统计表表3-1单位：辆年份GDP实际（亿元）人均GDP（元）汽车保有量（辆）其中：大型客车中型货车小型客车小型货车农用运输车1997125.372888226441115729743

33、05337565521998135.84295625529123875314661369584041999144.80311928791131083575154411898522000155.553456310761418918059134500100652001164.8936333467915681003666454996114342002180.0039323947119611172875727168110422003206.724480425032074120819768655412026资料来源：吉安市统计年鉴和吉安市交通局统计年报表吉安市汽车保有量历史系列形态图年份图3-1吉安市全

34、社会汽车保有量历史系列形态图吉安市小型汽车保有量历史系列形态图12000量有保车汽型小04O 202O 2 O 20 O 2 9 9 9 8 9 9 6 9 9图3-2吉安市全社会小型汽车保有量历史系列形态图社会指标的数量化预测模型一般都以指标的历史的数据序列为样 本，从中探索其自身发展规律，即一般建立的是以年份为自变量的时 间序列模型。但经统计软件 SPSS试验，采用基年（1997年）为数据 点1,其它根据年限递增，更符合实际，且数据更为精确。因此在报告 统计分析中，在进行一元一次回归与一元二次回归进行预测时，自变 量（X）均采用基年1997数值为1,以后逐年增加。1、一元一次回归预测模型吉

35、安市GDP、人均GDP和全社会汽车保有量采用一元一次回归预 测模型预测见图3-3和图3-5Y=108.673+12.5879XR2=0.957250.00200.00150.00100.0050.000.00年份图3-3吉安市GDP 一元一次线性回归预测模型Y=2460.29+258.643XR2=0.957001o o o O 。 O5 4 3 2003均人04O 202O 21002002999189917991图3-4吉安市人均GDP一元一次线性回归预测模型Y=-10019+264.851XR2=0.992GDP图3-4吉安市全社会汽车保有量一元一次线性回归预测模型2、一元二次回归预测模

36、型吉安市全社会小型汽车保有量采用一元二次回归预测模型预测见Y=18913-10.706X+0.002XR2=0.986人均GDP量有保车客型小图3-6吉安市全社会小型汽车保有量一元二次线性回归预测模型3、汽车保有量预测2004-2008年吉安市汽车保有量预测见表 3-2。吉安市汽车保有量预测表表3-2单位：辆年份序号（X）GDP实际（亿元）一元线性回归预测GDP（亿元）人均GDP实际（元）一元线性回 归预测人均GDP （元）汽车保有量（辆）其中：小型 客车（辆）一元线性 回归预测 汽车保有 量（辆）一元二次 回归预测 小型客车 （辆）19971125.37121.262888271922644

37、430522097458919982135.84133.852956297825529466125431476719993144.80146.443119323628791515428765521220004155.55159.023456349531076591332099592520015164.89171.613633375434679664535433690620026180.00184.203932401239471757238767815420037206.72196.794480427142503976842101966920048209.38452945434114522005

38、9221.9647884876813503200610234.5550475210215822200711247.1453055543618408200812259.7355645877021261从今后5年汽车保有量预测结果，可以看出吉安汽车消费的潜在 市场庞大。这对于吉安汽车城来说，是一个长期的利好消息。根据以 上资料，采用回归预测方法预测至2008年吉安市全社会汽车保有量将 达到58770辆（其中小型汽车21261辆），2004-2008年共计增长16669 辆（其中小型汽车11592辆），平均年增长量为3334辆（其中小型汽车2318辆）。汽车消费量等于当年汽车保有量增加数与正常更新数

39、之和，当年汽车更新数平均按上年汽车保有量的 8%计算，则2004年一2008年吉 安市汽车消费量预测见表3-3。吉安市汽车保有量预测表表3-3单位：辆年份汽车保有 量预测 （辆）比上年增 加数（辆）年更新数 （辆）汽车消费 量预测 （辆）小型客车 预测 （辆）比上年增 加数（辆）年更新数 （辆）小型客车 消费量切 测（辆）200342101966920044543433333368670111452178377425572005487683334363569691350320519162967200652102333439017235158222319108033992007554363334

40、416875021840825861266385220085877033344435776921261285314734326若按汽车城2008年市场占有率60%测算，可销售汽车4661辆（其 中小型汽车市场占有率按 80%测算，2008年可销售小型汽车3461辆）。 根据对近几年吉安市汽车保有量车型构成、价格、用途和相关政策的 分析，2005-2010年吉安市汽车市场容量的特点是：主要车型集中在小轿车、农用车和大型货车（国家制定了上路车型的标准，再加上集中 治理车辆大吨小标和超载超限，引发了对大运力载货车的需求）。能接 受的价格集中在3-5万元之间（轿车、农用车）。购车地点选择集中在 本地汽

41、车经销点（汽车市场、专卖店），希望得到就地就近的售后服务。 影响购车的因素 集中在买得起养不起、税费太高、缺乏资金、道路交 通费太贵，维修不方便。购车的理由城镇居民为方便出行提高生活质 量，农村家庭主要选择货物运输。2003年吉安市的汽车行业交易额近 4亿元，但汽车售后市场的产 值偏低。有资料显示，国际上汽车业比较正常的利润来源中，汽车销 售所占比例只有10%,售后服务却高达50%,零部件销售占10%,二 手车经营占20%,售后服务领域的发展潜能和含金量要远远大于汽车 销售本身。对于汽车城来讲，今后售后服务的优劣直接影响销售份额 和市场占有率的高低。根据对近几年吉安市汽车行业交易额及市场占 有

42、率变动情况的分析预测，汽车城 2008年交易额将超过4亿元，年均 增长20 %以上，以后则转入平稳增长期。二、供应方面改革开放以来，我国汽车生产企业通过实行引进、消化、研发、 生产、品牌化并举的方针，从合作合资中成长发展，大大缩短了与发 达国家的差距。我国用了近40年完成第一个百万辆汽车规模，用了 8 年形成200万辆规模，300万辆规模用了两年多，而400万辆规模仅仅 用了 一年的时间。目前国内的汽车资源总供给大大超过总需求增长。 我国加入WTO后汽车工业的三年保护期即将结束，许可证曾经是最有 效的控制汽车进口的手段，随着明年进口配额的取消，特别是加入世 贸组织的承诺全部兑现后，汽车进口体制

43、将发生重大转变，关税也将 从200%减少到25%和5%,入世承诺中几乎所有重要的非关税壁垒都 被禁止使用，进口车势必会大举涌入中国汽车市场，加剧国内市场的 竞争。据有关部门预测，到了 2008年，中国汽车的年生产能力为1800 万辆，当年的国内市场需求预测是 600万辆。吉安汽车城建成后，无 论是国产车还是进口车都有充足的供给源。三、销售分析商务部汽车品牌销售管理实施办法（征求意见稿）明确规定， 自2005年1月1日起，乘用车应当实行品牌销售和服务；自 2006年 12月1日起，所有汽车应当实行品牌销售和服务。汽车品牌销售，是 指汽车供应商或经其授权的汽车品牌经销商，使用相同的店铺名称、 字号

44、、标识、商标等从事汽车经营活动的行为。品牌销售已经是一种 国际通行模式。我国由于长期以来重生产、轻流通，汽车营销服务发 展十分落后，严重制约了汽车产业的发展。商务部希望赶在 2005年中 国将取消汽车进口配额和许可证管理措施和2006年7月11日进口整车关税降至25%之前尽快出台品牌销售政策，也是为了主动与国际接 轨，积极引导和规范汽车营销企业尽快建立完善的汽车品牌销售和服 务体系。传统概念中，我国分为东部、中部和西部三大经济区，在我国城 镇居民消费中存在着明显的消费梯度，各地区汽车进入家庭的进程会 有所不同，有先有后，将以阶梯状逐步进入。中国消费者协会对北京、 上海、天津等20余个城市进行的

45、家用轿车消费调查表明， 未来5至10 年，将出现一个私人购车高峰。调查显示，有30.6%的无车者有驾驶执 照，有32.1%的消费者5年内有买私家车的打算，准备在 2005年买车 的达70.1%。而在有车族中，5年内还想购车的占32.7%。中国汽车报 调查了北京、上海、河南、山东、重庆部分地区的100位农户，100位农户40%的年家庭总收入在1万元以内，85%的家庭年总收入在5 万元内。一多半的家庭（53%）有车（含农用三轮车）。有车的农户主要是 农用车，其次是微型车、小轿车。今后 5年内会考虑买车的人的比例 为53%; 56%的表示考虑过贷款买车。参与调查的农户接受的车价集 中在1-10万元，

46、选择比例为75%; 50%的人选择5万元以内的车。目前吉安市城镇居民人均收入约为农村居民人均纯收入的3倍，因此，有购买汽车能力的家庭主要集中在城镇，以后逐步向农村地区 扩展。按照需求预测，吉安市2006年之前只能是汽车进入家庭的 导入 期，此后的5-10年是汽车进入家庭的 启动期，再后的10-20年或更长 时期是汽车进入家庭的 普及期。按以上划分的时间段，汽车城轿车的 销售对象，一是以私营工商业主、企业白领阶层、个体户、各类 星” 级人物、自由职业者等为主要消费对象阶段；二是以公务员、事业单 位的职员、 三资”企业的职员、效益较好的工商企业的职员、农村的 专业户等为主要消费对象阶段；三是城镇居

47、民及农村中等收入阶层家 用轿车普及阶段；四是农村居民家用轿车普及阶段。19972003年我国汽车销量统计示意图单位：辆44400002003年我国销售汽车444万辆，同比增长了 34.21%,增长速度 之快被业界称为“井喷”。2003年吉安市仅轿车销售就增加近2000辆, 销售形势之好是以往所没有的。汽车城运作好坏决定销售量及市场占 有率的高低。影响销售因素，从近期看主要为国家宏观调控力度加大， 信贷紧缩，关税降低与进口许可证取消，使消费者产生持币待购心理， 而厂家的连续降价，更加重了消费者的持币待购心理。远期则为汽车 后市场的保障销售服务体系的建设和人性化服务水平的状况。今后汽 车经销企业的

48、营销方式将会由单一的产品推广向全方位、多层次的整 合营销过渡，销售难度增大，品牌战、价格战、宣传战将贯穿整个营 销过程。四、价格预测目前，中国汽车市场处于“销售下降、库存增加、竞争越来越激 烈”带来的压力之下，促使企业不断降低汽车价格。未来 3至5年， 我国汽车的价格将呈不断下降的趋势， 预计2008年大部分汽车车型价 格将与国际接轨。据中国?车网的调查显示：有42%以上潜在的家用轿车消费者选择5万元以下的轿车，选择率高居第一；20%的消费者选 择5-8万元；18%的消费者选择8-10万元。另据中国社会调查事务所 的一份调查显示，96%的公众认为应该把市场定位在 看老百姓口袋里 有多少钱，就生

49、产多少钱的车”的经营理念上。第四节市场定位与管理一、市场定位吉安汽车城的市场定位：以汽车超市为基本业态，以整车销售为 主营业务，以汽车销售相关产业为发展方向，以汽车销售全程服务为 核心功能，形成赣中南地区有特色营销模式、多元功能设置、现代商 务水平的区域汽车贸易中心。汽车城形成以下几方面的特色和优势： 规模优势 能同时展销一百个以上汽车品牌种类和吸纳五十家以上的 汽车经销商入市的汽车市场，多品牌、多车型、大容量；品牌优势在经营理念、营销模式和服务功能等方面，形成核心竞争力，产生品牌 效应；功能优势 可以容纳涵盖汽车上、中、下游全程服务的多种功能。二、市场管理功能在完全市场化竞争的今天，“管理客

50、户，精细营销”是企业核心竞 争力所在。汽车城的市场管理功能，是把市场管理，销售管理，客户 服务管理有机集成在一起，搭建一个信息共享和贸易、展示、仓储、物 流、配套服务的营销平台，并实施全方位的运作管理活动。市场管理 功能具体包括：市场管理、销售管理、客户管理、竞争对手管理、客 户服务、产品管理、合同管理；营销促销的策划、执行和分析；客户 需求反馈的收集和管理；市场活动的预算和预测；产品市场定价、竞 争对手信息、市场情报、媒体宣传等。围绕整车销售、售后服务、汽 车用品（配件）批发交易配送、汽车相关商品销售等进行集中式专业 管理，规范交易行为，通过市场经营行为获取长期、稳定的收益。第四章项目场址及

51、主要建设条件第一节项目场址及用地现状一、场址现状场址现状以丘岗，坡地及沟谷等地貌形态为主，现状标高约在73-82 米。二、土地权属及占地面积本项目占地346.53亩，土地权属属吉安县敦厚经济开发区管委会， 通过公开挂牌交易方式由吉安汽车城发展有限公司所得，并已取得了 土地使用权证（吉国用2004字第2-15号）。第二节主要建设条件一、场址现状吉安县位于江西省中西部，吉泰盆地中心、赣江流域中游。地理坐标为东经114°25'至115 o 30',北纬26 °41'至27 o 28'之间。105国道 和敦永公路、吉莲公路、吉新公路穿境而过，京九铁路

52、途经县城并设 有全市中心货运站，区位条件十分优越。东与吉州、吉水、峡江相邻， 与青原隔赣江相望，北接新余市，西与安福县、永新毗邻，南连泰和。县境南北直径约87公里，中部最狭处12公里。土地总面积2118平方 公里。吉安县地势西南、北部高，中东部低，地貌形态以山陵为主，次为岗地、山地和平原。地处中亚热湿润季风区，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明，无霜期长。全年雨季达 4个月，年平均降 雨量1457.5毫米，雨量区为II,年平均气温18.3摄氏度，极端最高气 温40.3摄氏度，极端最低气温-8摄氏度，全年无霜期为282天。春寒、 夏热、秋旱、冬冷。二、土地权属及占地面积拟建场址以丘岗，坡地及

53、沟谷等地貌形态为主，地形线大致东西 走向，填土面积较大，厚度一般 2-5米，地表标高约在73-82米。场 址地基岩土从上至下主要有人工素填土、第四季坡-残积粉质粘土和砂 砾层组成。地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、 溶洞及液化地层等不良地质现象。三、周边建筑物与环境本项目四临道路，南侧为原井冈山大市场居民区，东侧为吉安市 高新技术开发区，往西约1000米为君山湖，环境优美；周边已有较多 的居民入住，高新技术开发区的几十家工厂都已开工生产，人气旺盛， 本项目的地理位置条件十分优越。四、区域规划情况本项目建设符合吉安市的总体规划的要求，且汽车城的规划方案已通过规划专家咨询委员会的

54、评审。在项目建设过程中将按照 专家咨询委员会提出的规划设计条件，由规划部门统一放线，合 理进行功能布局、组织交通，满足城市景观、绿化景观设计、消 防、交通等规范的要求。五、交通状况本项目场址以东为赣中大道（105国道），南为君山大道，西为兴 华路，北为规划路，交通便捷，交通状况良好。六、社会环境条件本项目规划范围内无工业企业，项目附近无化学污染源，军事设 施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。七、法律支持条件吉安汽车发展有限公司和吉安县敦厚经济开发区管委会签订了吉安汽车城建设合同书，同时取得了政府的大力支持，吉安县人民政府为本项目的建设出了一系列的优惠政策（见附件吉县府抄字

55、【2004】76号）。八、公共设施条件沿赣中大道、君山大道已铺设给水、排水、电力、通讯光纤、有 线电视等市政主管道，供水供电能满足该项目的施工和运营的用水、 用电及通讯的需要。九、征地拆迁情况本项目区的征地拆迁已完成，现在正在进行场地平整；吉安汽车 城发展有限公司取得了土地使用证（吉国用2004字第2-15号）/十、施工条件本项目场址地势较平坦，水电可从赣中大道就近接入，君山大道、 兴华路，都已建成，交通便利；工程建设的石料、砾石、沙等可就地 取材，钢筋、水泥可到市区或县城购买，施工条件较好。第五章工程方案第一节总平面指导思想与原则吉安汽车城在引入城市设计、运用轴线与板块，合理的组织，将 人文、自然有机的融入汽车城内，以人为本的理念贯穿于整个设计中， 倡导交往场所和活动场所的相融相通，强调城市大景观，弹性规划开 发和步骤可控原则，倡导人气与商气相融相通，合理分布商业