美国房地产发展“倒U曲线”探讨

1、美国房地产发展“倒u曲线”探讨梁荣摘要与告白房地产业与国民经济协调发展问题越来越受到理论界的关注，探讨房地产业与国民经济协调 发展的规律性具有重要的现实和理论意义。本文运用计量模型，系统研究了 19472002年美国房地产业 增加值与gdp的关系，首次证明了美国房地产发展“倒u曲线”存在，并且论证了其基本特征。abstract the theory field has increasingly paid much attention to the harmonious development between real estate industry and national economy.

2、it has important reality and theory significance to probe the rules of the harmonious development between real estate industry and national economy. this paper applies the computation model, systematically studies the relationship between the increased value of americans real estate industry and gdp

3、, testifies the existence of " inverted-curve ” of america's real estate industry and demonstrates its general features 房地产发展“倒u曲线”仅限于房地产业增加值与gdp关系的研究。不论房地产业增加 值增长还是gdp增长，都是属于经济增长。经济增长有古典和现代z分，古典经济理论所研 究的经济增长是指实际gnp或gdp波动过程，现代经济增长则是经济增长率（如gnp或gdp 的增长率）的变动和交替过程。木文所研究的房地产业增加值增长和gdp增长都是就现代意 义而

4、言的。一、模型分析为观察、描述和比较美国19472002年gdp增长速度与房地产业增加值（用regdp表示） 增长速度之间的规律和变化，首先绘制19472002年美国gdp和房地产业增加值发展趋势图 （见图1和图2）。图1图2样本观察值趋势图（图1-2）显示，美国19472002年55年间全国gdp总值和房地产 业增加值增长变动大致呈线性趋势，所以，我们可以采用线性冋归的方法。回归模型分析的 是这两个变量的增长速度之间的关系，我们首先分别绘制gdp增长和房地产业增加值折线图 （见图3、图4）。美国gdp增长速度趋势图图4从美国gdp增长速度趋势图（图3）看出，美国20世纪40年代到60年代gd

5、p增长速度 的变化比较大，60年代中期到80年代中期gdp增长速度的变化较为平缓，从80年代中期到 2002年，gdp增长速度的变动有逐渐增大的趋势，但是它与40年代到60年代gdp增长速度 变化相比，则减弱很多。从长期变动趋势分析，美国gdp增长较为稳定，80年代初期z前， gdp增长速度增长相对较快，80年代初期之后，gdp增长速度逐渐降低。与gdp增长趋势相比，美国房地产业增长速度变化至少呈现出两个增长期，第一个周期 是40年代末到50年代中期，第二个周期是60年代初期到80年代末期。第一个增长期持续 的时间大约是10年，第二增长期持续增长的时间大约30年。19472002年美国房地产业

6、增 加值的增长速度，不论是加速度还是减速度都比较大。现在把这两个变量的增长速度趋势图 放在一起，以便进一步比较和分析（见图5）。图519472002年美国gdp与房地产增加值增长速度比较图在图5中，slgdp表示先对gdp取自然对数，然后在此基础上计算其增长速度，即 mm®。)-恥叽j ；同样道理，血询丿曲如i"%仇ln(gds)如)通过观察发现,gdp增长速度与regdp增长速度的变化在1985年存在一个明显的分界点。 以1985年为界把数据分为两个部分，1985年之前，gdp增长速度明显低于房地产业增加值的 增长速度；1985年后，两者的速度比较接近，在多个年份里，gd

7、p增长速度要高于房地产业 增加值的增长速度。此外，还可以看出，美国房地产业增加值在19551985年的30年间保 持比较高的增长速度，1985年z后速度明显趋缓，而且，其趋缓速度与gdp趋缓速度相比要图619472002年美国房地产增加值增长速度与gdp增长速度之差趋势图为了进一步观察和分析gdp增长速度与房地产业增加值增长速度的关系及其变动趋势， 我们又绘制了 19472002年美国房地产业增加值增长速度与gdp增长速度之差趋势图（见 图6）。该图反映的是二者的速度差，表示为（slregdp - slgdp）o通过观察，可以很清楚 地看出，从总体上说，美国房地产业速度要高于gdp的增长速度（

8、因为折线图的大部分在0以 上）；但从趋势上看，从50年代中期起到1985年，（slregdp - slgdp）是趋于下降的，1985 年z后则趋于稳定。这就是说，在二者的绝对值都处于增长的前提下，以1985年为分界点， 1985年之前二者的增长速度之差越来越接近，1985年之后，二者趋于相等，或者房地产业增 加值的速度要略低于gdp的增长速度。以上图形直观地展示了一个明显的特征：在一个比较长的时期，美国房地产业增加值的 增长快于gdp增长；在一段时期内，它们的增长速度均趋于平缓和接近；随后，房地产业增 长减缓的速度则要快于gdp趋缓的速度。为了考察对gdp和regdp取对数进行线性回归分析 的

9、基础和合理性，现给出这两个变量取对数后的散点图（见图7）。图7为1947年1960年gdp的对数（lgdp）与房地产增加值的对数仃regdp）之间的散 点图。从图上不难看出，这两个变量之间的线性关系很明显，所以后面进行的线性回归分析 是合理的。789101112lgdpo 98 7 6 do© 山 tn图719471960年美国gdp取对数(lgdp)与房地产业增加值取对数(lrcgdp)散点图为了详细了解这两个变量z间的关系，现在把样本区间数据分成两段19471985.1985- 2002,分别进行线性冋归分析。前面已经明确，以房地产业增加值的对数(lregdp)作为被 解释变量，

10、以国内生产总值的对数(lgdp)作为解释变量，建立简单线性回归模型，并输出结果。其中，dp = n(gdp)、lregdp = n(regdp)0.0-0.280.20.17-6-550658085residualactualfitted-9图8 实际值、拟合值和残差估计图根据输出结果得到回归方程：lregdp = -3.3246 + 1. 109lgdp(-27. 57)(83. 65)r2 = 0.9947, dw = 0.2(1)同时，给出实际值、拟合值和残差估计(见图8),从冋归结果看，常'数项和斜率均通过t检验，可决系数r2接近于1,通过模型的拟合优 度检验。但dw值很低，且

11、接近于0,观察其残差图，发现随机误差项的残差序列连续几期为 正，连续几期为负，说明随机误差项存在高度正相关，通过加入误差项的滞后项ar(1)后， 自相关仍然没有得到消除，于是根据实际情况，修改样木区间，把这一区间再分为两个区间 来分别考察。首先考察19471960年，我们发现结果很理想。样本区间为1947年1960年, 回归结果如：residualactualfitted图9 实际值、拟合值和残差估计图lregdp = -5.3969 + 1.3575lgdp(-14.54) (30.07)r2=0.9869,dw=1.7162(2)由回归方程(2)以及回归的残差图可知，在此样木区间内，回归效

12、果显著，常数项和斜 率均通过t检验，可决系数r2为0. 986904,接近于1,通过模型的拟合优度检验。dw值为1. 716, 通过检验。回归方程的经济意义是，gdp增长速度每增加1%,房地产业增加值的增长速度就 增加1.357%。由此可见，在这个时间段内，房地产增加值的增长速度高于gdp的增长速度。现在对第二个区间的数据即对19601985期间数据再进行冋归，结果如下表，为消除正 相关,加入滞后一期ar(1)和二期ar(2)的项，输出结果为:对实际值、拟合值和残差进行估计，并输出估计图,residual actualfitted图1019601985年lregdp实际值、拟合值和残差估讣le

13、gdp = -2.54 + 1.0291gdp + 0.921ar(l) 0423ar(2)(-23.659) (91.314)(4.795)(-2.23)r2 =0.9991.458(3)由回归方程(3)以及回归的残差图可知，常数项和斜率均通过t检验，可决系数r2为 0. 999,接近于1,通过模型的拟合优度检验。dw值为1. 45&通过检验。在样本区间19601985 年内，虽然随机误差项存在自相关，但通过加入ar和ar后，自相关基木被消除，回归 效果比较理想。其经济意义为：gdp增长速度毎增加1%,房地产业增加值的增长速度就增加 1.029%。这说明在这段时间内，房地产业增加值的

14、增长速度仍然要高于gdp的增长速度，但 与前一段时间相比，增长的幅度有所降低。现在对剩下的区间19852002的样本观察值进行冋归，输出冋归结果。对实际值、拟合值和残差进行估计，估计结果如下,residual actualfitted图1119852002年实际值、拟合值和残差估计根据输出结果建立回归方程，lregdp = -1. 708 + 0. 95821gdp + ar(1)(-3. 053)(19. 242)(2. 767)r2=0. 9943, dw=2. 087(4)在19852002年的样本区间内，回归结果也很理想，各项检骑度都能够很好的通过，且 通过调整，已经不存在自相关问题。

15、经济意义为，房地产增加值每增加1%, gdp增加0. 958%, 说明1985年以后，房地产增加值的增长速度开始低于gdp的增长速度。由以上结果可知，在以上19471960、19601985、19852002年三个阶段内，gdp 增长速度每增加1%,房地产业增加值增长速度分别增加136%、1.03%和0.96%。三、结论19472002年是美国房地产业发展的重要时期，也是本文进行实证分析选择样本观察值 的时间区间。考虑到回归分析方法的要求，样本观察值的时间区间分为三段，它们是1947 1960年、19601985年、19852002年。从图5变化的总趋势看，1947年到90年代初期， 房地产业

16、增加值的增长速度明显快于gdp的增长速度；从90年代中期到2002年，这两个指 标都以较快的速度下降，gdp增长趋缓的速度明显慢于房地产业增加值趋缓的速度，尤其从 90年代后期起，一半以上的年份，房地产增加值的增长速度绝对地低于gdp的增长速度。从 图37变动趋势看出，房地产业增长速度与gdp增长速度的差在1947年较小，此后的20年 其差值迅速增大，后来近30年吋间内差值逐渐减小，直至最后一段吋间其差值为零或负值。 三个阶段(19471960、19601985、19852002)的回归方程和回归残差图表明，美国gdp增长速度每增加1%,房地产业增加值增长速度分别增加1.36%、1.03%和0

17、.96%。至此，我们 首次运用实证分析方法证明了美国房地产发展“倒u曲线”理论模型（或房地产“倒u曲线” 假说）。为了准确反映房地产业增加值增长速度、gdp增长速度和时间变量的变动趋势，需要对 曹振良教授提出的房地产发展“倒u曲线”图进行适当改进，改进后的房地产“倒u曲线” 见图12o房地产增加值增长速度或gdp增长速度图12美国房地产发展“倒u曲线”美国房地产业发展“倒u曲线”的基本特征有：a、19522002年打美国房地产业发展呈现出较完整的“倒u曲线”形状，时间总计 50年。b、根据模型计算结果，1985年是美国房地产业发展“倒u曲线”的“拐点”。木文回归分析中样木观察值的时间区间是19

18、47-2002年，但在描述“倒u曲线”时使用的时间跨度是1952-2002年，原因 在于，1947-1952年美国房地产业和gdp的波动幅度（而且主要表现为短期波动）为美国历史上少见，例如，美国gdp增 长速度的波动从40年代末期的负值骤然上升到50年代初的15%,在这两三年内，房地产业增加值也波动很大。这是一段 特殊吋期，导致这个结果的原因究竞是什么？可能政策原因在起看重要作用。这个问题有待今后深入研究。 “拐点”是指房地产业增加值增长速度与gdp增长速度的交点，在这一点以前房地产业增加值的增长速度快于gdp的 增长速度；在这一点之后，房地产业增加值的增长速度小于gdp的増长速度。3这里的“

19、长期趋势”是指模型中的也切呛如i呛如）和说如（企砸）一皿心如），尽管如此,in（gdpz）它与通常意义上的“长期趋势”是一致的。在“拐 点”之前，房地产业增加值的增长速度快于gdp的增长速度；在“拐点”之后，房地产业增 加值的增长速度明显小于gdp的增长速度。c、从长期趋势'看，美国房地产业在进入“拐点”之前，“持续”增长了 35年；越过“拐点” z后，增长趋势明显趋缓，但仍在增长，这段时间持续到2002年为17年。d、通过对gdp与房地产业增加值速度差的比较与分析（见图6）, 19472002年期间， 这两个变量的速度差（slregdp-slgdp）逐渐减小，比如，由50年代初期的1

20、5%。下降到70 年代中期的5%。以下。从50年代中期起，这个差值基本稳定在3%。5%。之间。e、根据罗斯托经济发展的“六阶段理论”，美国在样本观察期（19472002年）处于 大众高额消费阶段和追求生活质量阶段。对美国房地产发展“倒u曲线”的解释，除了考虑房地产业发展本身的特点和规律外， 还可以从（三次）产业演进视角进行。前世界银行副行长钱纳利（hollis chenery）在其工 业化与经济增长的比较研究中，曾总结了世界上100多个国家的发展经验，认为：通常一 个国家在人均gnp达到$300 （1964年美元）或者$700（1975年美元）左右时，其一、二次产业 的产出份额会大致相等，而在

21、此基础上，如果人均gnp再翻将近一翻即达到$750（1964年美 元）或者$1400（1975年美元）吋，一、二次产业的劳力份额就会达到相等。这就意味着，二次 产业在其劳力份额较小的情况下，就能达到与一次产业相同的产出份额，因此，劳动牛产率 较高的特点可以作为主导产业部门的特征。百分比（）第三产业产出份额第二产业产出份额翼二芒业产出份额00.10.20.30.40.50.60.70.80.9(1980)人均 gnp图13美国三次产业份额在此基础上，有学者对美国第一、二、三次产业结构转换的起点进行了系统研究（见图 13）,发现美国在人均gnp达到$1600（1980年不变价格）时，第二产业的产出份额开始超过第 一产业的产出份额,这要比国际平均水平滞后约$700至$1200的时段。人均gnp达到$33