项目10公里市场调研报告

1、 项目10公里市场调研报告 项目10公里市场调研报告 此商圈分析结合威海城市商业发展方向与概述，以重点调研本案为中心，辐射半径十公里范围内的人口，住宅项目及商业情况。本次商圈调研分析，由于本案南向和东向目前重大项目稀缺，人口不密集，所以着重调研本案以北经区方向和本案以西临港区管委方向。·市调时间：2015年10月14日-2015年 月 日·参加人员：一、城市商业发展概述·威海的商业经过几十年的发展，大致经历了如下阶段：商业开发主要以临街商铺为主，商业基本以沿街底商为主。第一阶段 （沿街为主） 集中式商业出现，档次多为中档、中低档，代表项目华联商厦、威百商城、小商品

2、批发市场。（老汽车站区域）第二阶段 （集中式商业出现） 以振华商城、银座商城为代表的百货面市。第三阶段 （主力百货面市）出现了以威高广场为代表的城市综合体出现。第四阶段 （城市综合体出现）随着市政府广场的竣工以及老汽车站的零售业发展，市中心商圈迅速成长起来，成为威海最早的商圈。·威海商业市场的发展速度较快，从开始的零星的小批发店到大商场，威海商业圈也随之快速的发展起来，由最初的百货商场逐渐发展为6大商圈。 随着市中心商圈的扩张，以及威胜大厦、海港城、北洋电子等韩国市场的落成，海港商圈逐渐的发展起来。 依托汽车站、火车站的落成，车站商圈也迅速的发展起来。 随着荣获“最适合人类居住的地方

3、“，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，并由此带活了大学城的商业氛围。 品牌大润发超市的落成，人流量的带动，形成了竹岛商圈。 随着威海人口密度不断增加，住宅的形成，张村零售业不断发展，张村商圈逐步形成。 二、商业市场项目调研1、威韩国际广场项目定位CBD高端商务综合体地址威海市文化西路161号交房时间2015年年底营业面积总建筑面积16万余平方米 ，1000多个商铺经营业态公寓、商铺、办公楼业种分布1F：时尚精品区（黄金珠宝、饰品、化妆品）商 铺 面 积南区外铺最小30平米       

4、;最大100平米内铺最小4平米       最大200平米2F：男生精品区/ 妇幼精品区（男装、户外）3F：男生精品区/ 妇幼精品区 （女人天地）4F：美食娱乐区（影院、ktv、健身、茶艺）-1F：特色产业区（生活保健、特色超市）经营方式北区：开发商自持不售不租； 南区商铺：可售可租售价5-5.5万租金未定经营强项意向进驻商家成龙国际影城、麦当劳、亿美商城现租售百分比-1F、4F出售50%，2F、3F出售5%商铺租赁南区  -1F无产权证 2、古玩珠宝艺术城（原奥特

5、莱斯）项目定位商业中心地址世昌大道100号开业时间2014年10月餐饮试营业营业面积总建筑面积约11万平方米，1000多个商铺经营业态商铺业种分布1F：国际珠宝城商 铺 面 积外铺：一拖二形式50-100平米内铺：10-30平米餐饮外铺：最小50平米，最大500平米2F：国际珠宝城3F：名士奥莱，服装、箱包4F：名士奥莱，服装、箱包5F：环亚会所-1F：大润发超市-2F：汽车俱乐部经营方式可售可租售价外铺：三万起   内铺：均价一万八三万租金餐饮租金一楼均价6元，2楼均价4元经营强项大润发超市、大地数字影院、丰惠佳快餐进驻、肯德基、必

6、胜客、韩岳坊烤肉、现租售百分比售85%商铺租赁出售：前五年统一管理，5年一次性返还34%，从总价中一次抵扣综述现只有餐饮区正式营业，一百三十六平起，现一层已经招商接近结束，现已招到10家，其它业态招商同步进行中。 3、三、项目10公里商圈分析1、本项目南向为草面子镇 草庙子镇全镇辖46个行政村，7万人口，总面积82.9平方公里，东邻桥头镇，北临温泉镇，西、南分别与文登市苘山镇和文登营镇接壤。 草庙子镇重点企业：齐全木工机械有限公司 威海金泓化工有限公司威海金通灯具有限公司 威海市万通化工有限公司威海金燕化工有限责任公司 威海永泰化工材料有限公司威海永泰化工材料有限公司 威海可研电子装配有限公司

7、威海瑞元木业有限公司 威海恺霖园艺有限公司威海市区宏远复合材料厂 威海区加祥标准件厂威海市环翠南郊标准件厂 本项目以南还有在建商业项目天润家居建材城和威海国际五金城以及运营中的威海金阳光汽博城。（1）天润家居建材城项目开发商是威海天润实业集团，根据调查结果显示该项目地块共分两期建设，项目一期可营业面积3万方，目前去化率在35%左右，另外一期天润家居建材城招商情况并不良好，关于主力店次主力店并没有实力商家入驻，处于项目招商调整期。（2）威海国际五金城项目开发商是威海金开利房地产开发有限公司，项目总占地：414亩，平均售价在4400元每平，项目一期去化率基本在100%；由于项目并未对商业就行统一规

8、划和管理，所以招商也未有实际进行，都是商户或是业主自行运作，项目方辅助租赁，目前五金城内在营业商户在40%左右，主要都是业主自营，其余处于关店，装修或者招租中。（3）威海金阳光汽博城 项目开发商是威海金阳光集团，总占地面积300余亩，项目建成后主要入驻金阳光集团代理各品牌汽车4S店。2、本项目东向目前无重大在建项目，主要是自然村，人口直接划归草庙镇。3、本案以西商圈分析项目西向为临港区管委，项目西侧主要项目有正棋山一号，上海大公馆，观澜国际，金蚂蚁汽车城等。（1） 正棋山一号正棋山一号位于青岛南路346号宋家洼站点路北100米，由威海乾元房地产开发有限公司开发，住宅均价4300元，物业：0.6

9、元每平，总建筑面积40万平，一期10栋，二期西半部14栋楼，可容纳总户数：1080户，目前项目三期开发中，一期二期基本售罄。（2） 上海大公馆 项目开发商是威海国亭房地产开发有限公司，总建筑面积越76万方，均价3900元每平，可容乃户数3800户，目前项目住宅部分已基本售罄。（3）观澜国际观澜国际位于本项目西侧，紧邻新区管委，总建筑面积52000方，总投资约4亿（不含项目后期运营招商费用），目前在营业观澜国际酒店和养老公寓；养老式公寓享受国家补贴，营业状况良好。（3） 金蚂蚁汽车城 金蚂蚁汽车城由威海金蚂蚁集团开发，占地面积25万平，作为威海最大汽车专业市场，商户入驻率99%，在威海享有一定知

10、名度和很大市场份额，运营状况良好。4、本案以北商圈分析 项目以北为威海市区方向，相对其余方向来说，北向人口密集，商业繁荣，所以北向作为本次市调重点方向。鉴于本次市调人员数量较少，时间短，所以项目以北主要市调社区有温泉康城（包括江家寨社区），温泉明珠，莱茵小镇等社区，商业主要市调汽车站周围的豪业圣迪和威海韩国商品交易中心。（1）温泉康城 泉康城位于威海环翠区江家寨(立交桥西北200米)，户型60-80平方米，开盘时间2010年，2009年09月31日入住，价格4800-5800元/平米，可容纳总户数约4000户，物业费多层0.25月/平方，小高层为0.4元/平方米/月；温泉康城开发商由威海博奥房

11、地产开发有限公司、海市森威房地产开发有限公司、海德源房地产有限公司联合开发，一期二期三期目前已完成交房并入住，目前主推四期。（2）温泉明珠 温泉明珠社区是由长青投资集团开发，位于温泉镇政府对面，均价5000元每平，物业费0.8元每平每月，总建筑面积45万方；一期是8栋10层小高层，二期为4栋11层公寓，15栋11层小高层，三期为电梯花园洋房；目前小区基本住满，可容乃总户数约为3000户。（3）莱茵小镇 威海工友城莱茵小镇位于温泉镇工友路与疏港路交汇处，均价4300元每平，一期二期业主已经入住，三期今年年底交房，四期在建设中；开发商是威海工友房地产开发有限公司，总建筑面积45万方，小区拥有停车位

12、2000余个，小区可容乃住户约4500户。（4）豪业圣迪 豪业圣迪由威海豪业房地产开发有限公司开发，由威海豪业波特商业经营管理有限公司运营；豪业圣迪购物中心拥有购物、休闲、娱乐、餐饮等多业态，是威海经区目前为止最成功的商业地产。 豪业圣迪商业面积约30000平，楼层规划购物，休闲娱乐和餐饮比例约为5:2:3，层高5.1米，动线约4米多，柱间距9米以上。 豪业圣迪共六层，电梯直达各层，负二层为停车场；负一层为超市和餐饮；一层外铺肯德基入驻，配合其他主题餐饮，内铺是黄金珠宝，化妆品，箱包皮具与鞋区等；二层规划有女士专区，男士专区等低中高档，适合各层次水平消费；三楼规划为儿童及运动区；四楼是美食广场

13、及电影院。豪业圣迪租金大约跨度为0.8-2.5元，其中一层好位置租金在1.9元每平左右，四楼美食广场最贵租金约为2.5元左右。 交通便利，拥有近20路公交经过，紧邻威海汽车总站和威海火车站。豪业圣迪停车位包括地下停车场和地上停车场共有停车位约600。 （5）韩国商品交易中心 保税展示交易中心有14000余平米，韩国商品交易中心有9000平方米的大厅，各种韩国商品琳琅满目。好丽友、乐天、LG、宝露露等韩国一线品牌，雪花秀、whoo、九朵云、赫拉等爆款韩国化妆品均有销售。目前入驻企业57家，主要以经营正品韩货的进口贸易商和韩国厂商为主，所有入驻企业销售额均在1000万以上。 通过走访，了解到目前韩

14、国商品交易中心在营业商户均为企业直营，交易中心只有一层，主要业态是韩国化妆品、韩国食品，韩国厨房用品，韩国毛巾，床上用品。 韩国商品交易中心对入驻企业有要求，据了解入驻企业必须为威海经区注册企业，营业额必须是年30万美元以上；招商方面前期免除租金，物业管理费大约是每平米1.4元每天，另外卖场会对入驻商户抽成营业收入的8%，除此以外，没有其他的额外费用。韩国商品交易中心西门外铺主要招商是餐饮，目前入驻率达到100%。（6）其他卖场 本次调研除走访以上社区和商业项目外，还简略考察每美商城和富城国际两个商业项目。每美商城负一层主营服装和鞋区，一层和二层在重新招商调整中；富城国际目前处于招商期，地上四层，总建筑面积52000平，均价22000元每平，对外宣传是出售一层和二层商铺，十年返祖，三层和四层开发商自持物业。四、总结以项目为中心，红色虚线内为项目10公里商圈；上图可以直观看到，项目5公里商圈内不存在与本案竞争商业项目；10公里范围内东、西、南三个方向不存在竞争业态，只有通往市区的北向存