天津津南新城B区地块工程项目管理策划书80p

1、 天天 津津 津津 南南 新新 城城 B 区项目区项目工程管理策划书 天津津南新城项目公司 2013 年 01 月 日 目目 录录第一章：项目概况及工程管理的特点和难点第一章：项目概况及工程管理的特点和难点.项目概况.11.2 项目工程管理的特点和难点.2第二章：任务和目标第二章：任务和目标.2.1 公司下达的任务和目标（大表节点、创优等）.4项目部自拟的追求目标.5任务目标的分解计划.9第三章：项目建设实施必须资源的来源与确定第三章：项目建设实施必须资源的来源与确定.报建所需资源（前置条件）的内容、支持部门和时间.17施工准备（开工）所需资源（前置条件）的内容、支持部门和时间.173.183

2、.2.2 水、电.183.183.183.3 总包施工单位施工范围划分及总包管理责任、义务3.5 甲指甲供、甲指乙供、甲方分包范围划分3.6 阶段验收、竣工验收所需资源（前置条件）的内容、标准、支持部门和时间3.7 交楼所需资源（前置条件）的内容、标准、支持部门和时间第四章：售楼环境、售楼部第四章：售楼环境、售楼部/会所、售楼样板的建设实施任务及必须资源的来源与确定会所、售楼样板的建设实施任务及必须资源的来源与确定.报建所需资源(前置条件)的内容、支持部门和时间.22施工准备（开工）所需资源的内容、标准、支持部门和时间.224.3 总包施工单位施工范围划分及总包管理责任、义务.224.4 分包

3、施工单位施工范围划分.224.5 甲指甲供、甲指乙供、甲方分包范围划分.224.6 阶段验收、竣工验收所需资源（前置条件）的内容、标准、支持部门和时间.224.7 交楼所需资源（前置条件）的内容、标准、支持部门和时间.22第五章：工程进度管理第五章：工程进度管理.项目总控制计划.26工程施工周进度控制计划（含节点计划）.27工程进度控制措施.295.3.1 项目总控制计划及管理措施交底.295.3.2 评审、批准总、分包施工进度计划.305.3.3 总包协调管理.305.3.4 乙供材料设备、分包单位的资质能力及合同评审，供应能力考察计划.31甲指乙供，甲供、甲包材料、设备和工程进度计划管理.

4、32奖惩机制(拟定项目进度管理奖惩制度).32第六章：工程质量及安全文明施工管理第六章：工程质量及安全文明施工管理.6.1 工程质量管理目标.406.2 安全文明施工管理目标.406.3 关键工作、关键工序管控要点措施.40材料进场验收.406.2.2 关键工序质量检验批验收.416.2.3 防水、给排水等隐蔽验收和试验.41第七章：工程成本管理第七章：工程成本管理.7.1 成本控制目标.49 变更签证管理.49进度付款管理.50招投标及采购管理.51第八章：项目信息化管理第八章：项目信息化管理.文件收发、传阅、审批及归档.52进场交底、三大节点总结.52周例会及纪要引发.52工程月报编制及印

5、发.52定期工作汇报（报告）安排.52第九章：项目的总体协调第九章：项目的总体协调.9.1 场地条件及周边关系协调内容及措施.559.2 公司各职能工作的内容协调内容及措施.559.3 项目对外协调内容及措施.55第十章：项目管理的支持政策和条件第十章：项目管理的支持政策和条件附件：一、项目平面图二、组织架构图三、各类工作关系图第一章：工程概况第一章：工程概况天津津南新城项目位于天津大道东沽路出口，东至北环线，西至海河故道，南至海河故道中心地带，北至东沽路。 B 区未交楼总有 18 栋，其中 9#-12#是 2013 年 12 月 30 日交楼，1#、13#、21#-23#是2014 年 6

6、月 30 交楼，14#-19#是不是 2014 年 8 月份 5 日交楼。除开 21#、22#、23#楼精装交楼其他都是毛坏交楼。中学、幼儿园交楼是 2013 年 12 月 30 日。公建一、二交使用时是不是 2013年 5 月 30 日。项目工程特点、难点从以下几方面考虑：1. B 区未交楼区域特点，高层多栋及有人防地下车库并有公建一、公建二、中学、幼儿园并存。2.中学与其 12#楼周边地上高压线及地下管线较多直接给进度计划加大了难度，并且园林施工图要等 5 月份 15 号才能提供，如果现场组织不到位中学竣工很可能会有赶工情况出现。3.9#-12#栋交楼后围蔽会造成后期施工道路不畅通，临建需

7、要重新规划。第二章第二章：任务和目标任务和目标2.1 公司下达的任务目标（大表节点、创优等）公司下达的任务目标（大表节点、创优等）1. 9#-12#楼要在交楼时达到质量管控目标争取实现一个毛坯交楼标杆。2.售楼环境。1. 打造优秀的项目管理团队，确保团队内合理分工，资源共享，做好员工培训工作，实行规范化、流程化管理，形成高效、执行力强的工作作风。2. 工作计划完成率上半年大于 70%、下半年大于 80%。3. 项目确保 100%完成按时出正负零的任务。4. 工程质量创优要求： 1 铝合金门窗、厨房、卫生间、屋面、地下车库（室）漏水、渗水率为 5； 质质 量量 目目 标标 分分 解解分部工程分部

8、工程质质量量目目标标分项工程分项工程保证项目保证项目质量目标质量目标基本基本项项目目目目标标允许偏差项允许偏差项目质量目标目质量目标合格模板工程符合GB50204-2002合格90%实测值在允许偏差范围内合格基础钢筋符合GB50204-2002合格同上基础工程合格砼工程符合GB50204-2002合格同上合格砌体工程符合GB50203-2002合格同上合格主体模板符合GB50204-2002合格同上合格主体钢筋符合GB50204-2002合格同上主体工程合格砼工程符合GB50204-2002合格同上合格保温工程符合GB50207-2002合格同上合格找平层符合GB50207-2002合格同上屋

9、面工程合格防水层工程符合GB50207-2002合格同上合格护栏符合GB50209-2002合格同上合格外保温符合GB50209-2002合格同上合格地面工程符合GB50209-2002合格同上合格抹灰工程符合GB50210-2002合格同上合格油漆工程符合GB50210-2002合格同上合格涂料工程符合GB50210-2002合格同上合格门窗符合GB50210-2002合格同上装饰工程合格玻璃工程符合GB50210-2002合格同上质质 量量 目目 标标 分分 解解质基本分部工程量目标分项工程保证项目质量目标项目目标允许偏差项目质量目标合格电线配管符合GB50303-2002合格90%实测值

10、在允许偏差范围内合格避雷引下线、等电位符合GB50303-2002合格同上合格开关、插座、灯具符合GB50303-2002合格同上合格照明通电试运行符合GB50303-2002合格同上电气工程合格配电箱符合GB50303-2002合格同上合格给排水管道及配件安装符合GB50242-2002合格同上合格地暖管及配件符合GB50242-2002合格同上给排水、消防、地暖工程合格消防管及配件符合GB50242-2002合格同上第三章：项目的范围划分第三章：项目的范围划分报建所需资源（前置条件）的内容、支持的部门和时间报建所需资源（前置条件）的内容、支持的部门和时间B 区已取得施工许可证3.2 施工准

11、备（开工）所需资源（前置条件：图纸、水、电、招施工准备（开工）所需资源（前置条件：图纸、水、电、招 标、采标、采购等）的内容、标准、支持部门和时间购等）的内容、标准、支持部门和时间图纸：栋号栋号图纸支持部门提供时间9-12#9-12#楼楼园林施工图设计研发中心2013/4/159-12#9-12#楼楼市政管网图市政管理中心2013/5/30装修图设计研发中心2013/4/30园林施工图设计研发中心2013/10/3013-23#13-23#楼楼市政管网图市政管理中心2013/9/30园林施工图设计研发中心2013/5/30中学和幼儿园中学和幼儿园市政管网施工图市政管理中心2013/5/30甲方

12、指定分包单位确定时间栋号栋号单位支持部门确定时间9-12#9-12#楼楼园林施工单位招标部9-12#9-12#楼楼门窗施工单位招标部9-12#9-12#楼楼公共部位精装施工单位招标部9-12#9-12#楼楼消防报警施工单位招标部9-12#9-12#楼楼电梯供货安装单位招标部9-12#9-12#楼楼市政配套专业公司市政管理中心中学和幼儿园中学和幼儿园园林施工单位招标部中学和幼儿园中学和幼儿园门窗施工单位招标部中学和幼儿园中学和幼儿园精装施工单位招标部中学和幼儿园中学和幼儿园消防报警施工单位招标部中学和幼儿园中学和幼儿园市政配套专业公司市政管理中心1 1、13-23#13-23#楼楼园林施工单位招

13、标部1 1、13-23#13-23#楼楼门窗施工单位招标部1 1、13-23#13-23#楼楼精装施工单位招标部1 1、13-23#13-23#楼楼消防报警施工单位招标部1 1、13-23#13-23#楼楼电梯供货安装单位招标部1 1、13-23#13-23#楼楼市政配套专业公司市政管理中心3.3 总包施工单位施工范围划分及总包管理责任、义务总包施工单位施工范围划分及总包管理责任、义务1. 总包施工单位施工范围：对于初装修工程，合同中的总包单位施工范围土建工程需要进行以下完善：混凝土墙面的抹灰由总包负责施工。户内顶棚和墙面腻子由总包负责施工。由总包单位进行大堂、电梯前室、公共走道、楼梯间的墙面

14、抹灰工程。设备间、电梯机房、车库等腻子涂料由总包负责施工。卫生间防水由总包负责施工。2. 总包管理责任、义务1）乙方应负责对甲方直接分包工程进行总承包管理并及时提供总承包配合。无论合同是否有其他规定，甲方直接分包工程如在乙方开工前已基本完成，或者在乙方工程竣工后或退场后施工的，甲方及甲方直接分包单位不向乙方支付任何费用。乙方仅对资料及相关备案工作给以配合。2）乙方总包配合、管理工作包括以下内容：乙方负责协助甲方、监理发放由他们所发出的所有工程指令，并负责督促所有分包商贯彻执行。乙方负责组织和主持与所有与分包商有关的协调和图纸会审会议，并在会议后三天之内向甲方、监理提交会议纪要或图纸会审纪要。乙

15、方需对工程整体进度负责，熟悉各分包工程的具体要求，尤其是对影响土建施工进度的分部分项工程提供具备甲方直接分包工程的开工条件（包括但不限于操作场地、材料临时堆放场地以及进入这些场地的通道和入口等） ，并配合分包单位制定专业配合时间和进退场时间。安排和提供指定分包单位的施工、办公、生活、仓储等用途的场地，及办公设施、生活设施和仓储设施。在甲方和监理的统筹安排下，甲方各直接分包单位均可以无偿使用乙方设置于现场已有的同步起重机械、井架、电梯或脚手架等施工机械和设施，但地面或楼面的水平运输由各分包商自行解决。在工作面提供分包施工用水电接驳点至二级箱，设置配电箱。为确保施工用电安全和各线路的负荷平衡，乙方

16、负责收集各分包单位的负荷要求，供应其调试所需负荷，并统筹安排。总包与分包间的工序交接由监理验收确认后，办理书面交接手续。根据总进度计划，为甲方直接分包单位的穿插施工提供必须的作业面、技术条件，以及必要的作业时间。乙方应按施工图、图纸会审、设计变更及有关规范等甲方和监理的要求,及时正确地完成全部甲方直接分包工程的预留预埋（包括各类开关底盒、插座底盒、线管、孔洞、打洞、剔槽等） 、预埋管线的疏通以及防水处理和塞缝等，并修补各种安装后的预留洞口和甲方直接分包单位损坏的部分。对于修补甲方直接分包单位损坏部分的费用，按本合同规定计取，由分包商负责支付，其它费用均已包括在总包管理和配合费中。指定垃圾堆放点

17、，督促分包方及时清运垃圾，并负责将自己施工范围内的垃圾清运出场，保证施工现场达到文明标准。乙方必须采取措施对现场的所有（包括各分包商）的材料、设备、成品、半成品进行有效监督与管理。对分包移交工程（包括已完和未完工程）进行有效保护，如果发生丢失、损坏，由责任方负责赔偿，如果没有责任方，则由乙方及分包商共同承担。搜集除电梯工程、消防工程、煤气工程之外的甲方分包工程的报建、验收资料，搜集按检验批手续质检记录、中间验收记录等，协调与质检站的工作，并整理整体竣工资料，保证达到城建档案的要求。与分包商签署现场配合协议和安全文明施工责任。发生扣违约金情形时，由乙方按监理和甲方的现场规定，书面报监理和甲方处以

18、违约金。3） 销售配合工作：在甲方样板房、首层大堂及售楼通道、室外工程、园林景观的施工过程中，乙方应创造相应的施工条件，特别应对水电等的施工进行总包协调管理。样板房施工造成的工序影响等可能导致成本加大的内容均已含在合同价内，乙方应积极配合，不得再计取费用。甲方将根据销售需要，安排施工现场不定期对社会开放，乙方在开放日前应对施工现场进行清理，并作好相应的安全措施。4） 分包合同的管理： 对于甲方直接分包工程，由甲方与其直接分包单位签定工程分包合同，作为甲方直接分包工程实施的依据之一。乙方同意在甲方直接分包合同生效后与甲方直接分包单位签定分包备案合同。该合同仅用于执法检查、城建档案和竣工资料，不作

19、为乙方与甲方直接分包单位间关于工程实施的法律文件或工程结算或工程付款依据等其它用途，除甲乙双方及监理和甲方直接分包单位外，甲乙双方均不得向上述四方之外的任何一方泄露甲方直接分包的所有事宜，否则引起的责任由责任方负责，责任方应向甲方支付本合同总额 20%作为违约金，并赔偿由此给甲方造成的损失。对于上述需乙方签字盖章的甲方直接分包工程的分包合同数量、种类、合同文本及份数，按甲方要求。对于乙方分包工程，甲方有权要求其提供与分包商达成一致后签订的协议及来往函件等。5） 总包配合管理费： 乙方应履行有关总包（含销售）配合和总包管理方面的责任和义务，不得再计取费用。如果乙方无正当理由不能提供有效总承包配合

20、或配合不及时，甲方有权代为执行，相应总包配合费从合同造价中扣除。工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。室外散水坡、首层阳台主体及外檐装饰工程、下沉庭院围墙主体及装饰、室外楼梯上的花池主体和装饰工程、配合甲指土方分包回填土方至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。3.5 甲指甲供、甲指乙供、甲方分包范围划分甲指甲供、甲指

21、乙供、甲方分包范围划分甲指甲供：人防门、自来水表、中水表、热表、配电柜、电表甲方分包：搅拌桩工程、桩基工程、基坑开挖及回填工程、门窗工程、室内精装修工程、消防报警系统工程、园林景观工程、电梯供货安装工程以及地下车库交通设施。独立分包工程、指定分包工程、指定供应材料设备、甲定乙供材料序号序号项目名称项目名称结算方式结算方式责任人责任人一一独立分包工程独立分包工程配合管理费费率配合管理费费率1.小区供配电工程无（施工水电由总包提供，分包商挂表计量，费用由总包向专业分包商收取） ；室内表后由总包施工。邵鹏2.室外给水工程无（同上） ；出墙党晓虎3.室外污水、雨水工程无（同上） ；出墙党晓虎4.室外供

22、热工程无（同上） ；出墙党晓虎5.小区燃气工程无（同上）党晓虎6.有线电视安装工程无（同上） ；室内管路排放由总包施工邵鹏7. 、网络工程无（同上） ；室内管路排放由总包施工邵鹏8.小区智能化工程无（同上） ；室内管路排放由总包施工邵鹏9.泵房设备安装工程出泵房 1.5 米由总包施工，泵房电气埋管由总包施工马立勇邵鹏二二指定分包工程指定分包工程配合管理费费率（不含设备费用）配合管理费费率（不含设备费用）1桩基工程无熊志银2土方工程无熊志银3铝合金门窗（包括五金件、玻璃、铝型材等）及入户门1%熊志银4幕墙、玻璃雨篷无熊志银5电梯采购、安装无邵鹏张郑伟6人防门工程无熊志银7消防工程无熊志银邵鹏马立

23、勇8样板楼、售楼处精装修工程无张儒松9园林景观工程无张晶10精装修工程1%张儒松11地下车库交通设施无邵鹏三三甲购材料甲购材料结算方式结算方式1水表、电表、气表、热表邵鹏马立勇2对讲设备邵鹏3用户箱、电表箱、配电箱邵鹏4空调设备及部件阀门马立勇邵鹏5消防设备马立勇邵鹏6信报箱张儒松7室外小品（座椅、垃圾箱、儿童游乐设施、成品花盆）张晶甲定乙供甲定乙供 甲方指定品牌范围甲方指定品牌范围 材料材料序号序号名称名称指定品牌指定品牌责任人责任人一一电气设备安装工程电气设备安装工程邵鹏邵鹏1开关、插座供应部计划大表内品牌2公共部分普通灯具供应部计划大表内品牌二二给、排水工程给、排水工程马立勇马立勇1静音

24、排水管供应部计划大表内品牌2地漏供应部计划大表内品牌3冷热水用聚丙烯管供应部计划大表内品牌4截止阀、闸阀、蝶阀、球阀、止回阀、浮球阀、减压阀供应部计划大表内品牌三三供热工程供热工程马立勇马立勇1铝塑复合管供应部计划大表内品牌四四防水材料防水材料注：1、乙方应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的产品时，须报甲方考察确定。并：当其他品牌获甲方认可时，其就该材料所作报价仍对乙方具有约束力，即乙方须以不高于该材料的报价去购买相同档次或更高档次的材料。2、甲方另行分包的工程，乙方如有相应施工资质，则可参与投标，在同等条件下，甲方优先考虑由乙方中标。3、所有甲方指定分包工程、甲购材料，需签订

25、三方合同。3.6 阶段验收、竣工验收所需资源（前置条件）的内容、标准、支持部门阶段验收、竣工验收所需资源（前置条件）的内容、标准、支持部门和时间和时间 B 区区 9-12#楼楼序号验收项目标准支持部门时间1主体结构验收符合国家验收标准市政管理中心2013/4/152消防验收符合国家验收标准2013/9/153规划验收符合国家验收标准开发中心2013/10/304小配套验收符合国家验收标准开发中心2013/10/305市政配套验收符合国家验收标准市政管理中心2013/9/166竣工验收符合国家验收标准市政管理中心2013/10/30B 区区 1、13-23#楼楼序号验收项目标准支持部门时间1主体

26、结构验收符合国家验收标准市政管理中心2013/8/252消防验收符合国家验收标准2014/3/253规划验收符合国家验收标准开发中心2014/5/54小配套验收符合国家验收标准开发中心2014/5/115市政配套验收符合国家验收标准市政管理中心2014/3/306竣工验收符合国家验收标准市政管理中心2014/4/30B 区中学和幼儿园区中学和幼儿园序号验收项目标准支持部门时间1主体结构验收符合国家验收标准市政管理中心2013/5/302消防验收符合国家验收标准 2013/9/253规划验收符合国家验收标准开发中心2013/11/14小配套验收符合国家验收标准开发中心2013/11/55市政配套

27、验收符合国家验收标准市政管理中心2013/8/206竣工验收符合国家验收标准市政管理中心2013/10/303.7 交楼所需资源（前置条件）的内容、标准、支持部门和时间交楼所需资源（前置条件）的内容、标准、支持部门和时间 B 区区 9-12#楼楼序号项目标准支持部门时间1楼内精保，保安支持达到业主收房要求物业公司2013/11/30-2013/12/152业主服务客服部2013/12/15-2014/1/30B 区区 1、13-23#楼楼序号项目标准支持部门时间1楼内精保，保安支持达到业主收房要求物业公司2014/6/5-2014/6/202业主服务客服部2014/6/20-2014/7/30

28、第四章：售楼环境、售楼部/会所、售楼样板的建设实施任务及必须资源的来源与确定B 区 1#楼四层和 23#楼七层样板间装修已经完成，23#楼电梯需要在春节完成安装。23#楼看楼通道需要设计研发中心尽快出图，以便春节后组织一局进行施工。第五章：工程进度管理第五章：工程进度管理项目总控制计划项目总控制计划工程施工周进度控制计划（含节点计划）工程施工周进度控制计划（含节点计划）别墅三段（别墅三段（29#29#、33-34#33-34#、39#39#、42#42#、47#47#楼）楼）序号序号分部分项工程名称分部分项工程名称开始时间开始时间完成时间完成时间1开槽2013-05-202013-05-302

29、地基验收2013-05-312013-05-313出+2013-06-012013-07-204封顶2013-07-212013-08-305二次结构2013-08-312013-09-306主体验收2013-09-302013-09-307外檐门窗工程2013-10-012013-11-308内檐湿作业2013-10-012013-11-159水电安装2013-10-152013-11-3010屋面工程2013-10-012013-11-3011外檐工程2013-10-152013-12-1512附属地库顶板防水施工2013-10-012013-11-0213附属地库顶板覆土及场区还土201

30、3-10-202013-11-2014节能综合评价2014-03-012014-04-0515市政配套工程2014-03-012014-04-3016园林景观工程2014-04-012014-06-1517消电检、消防验收、规划验收2014-05-042014-06-0118竣工验收2014-06-012014-06-1519交楼2014-07-162014-08-30天津津南新城房地产开发天津津南新城房地产开发2013 年 1 月 10 日 别墅洋房区别墅洋房区 23-49#23-49#楼楼（除 29#、33-34#、39#、42#、47#楼外）序号序号分部分项工程名称分部分项工程名称开始时

31、间开始时间完成时间完成时间1封顶2013-03-012013-07-062二次结构2013-03-012013-09-303主体验收2013-09-302013-09-304外檐门窗工程2013-03-012013-10-165内檐湿作业2013-03-012013-11-016水电安装2013-03-152013-11-307屋面工程2013-04-012013-10-168外檐工程2013-04-012013-11-029附属地库顶板防水施工2013-10-012013-11-0210附属地库顶板覆土及场区还土2013-10-202013-11-2011节能综合评价2014-03-0120

32、14-04-0512市政配套工程2014-03-012014-04-3013园林景观工程2014-04-012014-06-1514消电检、消防验收、规划验收2014-05-042014-06-0115竣工验收2014-06-012014-06-1516交楼2014-07-162014-08-30注：因高压线无法拆除，相应工期顺延。天津津南新城房地产开发天津津南新城房地产开发2013 年 1 月 10 日 H H 地块地块 14-15#14-15#、18-20#18-20#楼楼序号序号工程名称工程名称开始时间开始时间完成时间完成时间1主体结构施工2013-03-012013-10-20（20#

33、楼2013-05-30）2二次结构施工2013-07-152013-11-153主体验收2013-11-162013-11-164内檐湿作业2013-11-172014-04-155水电安装2013-11-252014-05-306精装工程2014-03-152014-10-307电梯安装2014-05-202014-07-208屋面工程2014-03-012014-04-159外檐工程2014-04-162014-07-3010附属地库顶板防水施工2014-06-202014-07-0111附属地库顶板覆土及场区还土2014-07-022014-07-3012节能综合评价2014-07-15

34、2014-08-3013市政配套工程2014-07-302014-09-3014园林景观工程2014-08-302014-10-3015消电检、消防验收、规划验收2014-08-152014-10-2516竣工验收2014-10-262014-10-3017交楼2014-11-302014-12-3018192021天津津南新城房地产开发天津津南新城房地产开发2013 年 1 月 10 日 H H 地块地块 16-17#16-17#、21-22#21-22#楼楼序号序号工程名称工程名称开始时间开始时间完成时间完成时间1桩基施工2013-03-012013-07-202降水、开槽2013-04-

35、012013-07-253地下室施工2013-04-212013-09-204主体结构施工2013-07-162014-04-305二次结构施工2013-10-152014-05-306主体验收2014-05-312014-05-317内檐湿作业2014-06-012014-07-308水电安装2014-06-152014-08-309精装工程2014-07-152014-10-3010电梯安装2014-05-312014-07-2011屋面工程2014-06-012014-07-1512外檐工程2014-07-012014-08-3013附属地库顶板防水施工2014-06-202014-07

36、-0114附属地库顶板覆土及场区还土2014-07-022014-07-3015节能综合评价2014-07-152014-08-3016市政配套工程2014-07-302014-09-3017园林景观工程2014-08-302014-10-3018消电检、消防验收、规划验收2014-08-152014-10-2519竣工验收2014-10-262014-10-3020交楼2014-11-302014-12-3021天津津南新城房地产开发天津津南新城房地产开发2013 年 1 月 10 日 H H 地块地块 5-13#5-13#楼楼序号序号工程名称工程名称开始时间开始时间完成时间完成时间1桩基施

37、工2013-03-012013-07-202降水、开槽2013-04-012013-07-253地下室施工2013-04-212013-09-204主体结构施工2013-07-162014-04-305二次结构施工2013-10-152014-05-306主体验收2014-05-312014-05-317内檐湿作业2014-06-012014-07-308水电安装2014-06-152014-08-309精装工程2014-07-152014-10-3010电梯安装2014-05-312014-07-2011屋面工程2014-06-012014-07-1512外檐工程2014-07-012014

38、-08-3013附属地库顶板防水施工2014-06-202014-07-0114附属地库顶板覆土及场区还土2014-07-022014-07-3015节能综合评价2014-07-152014-08-3016市政配套工程2014-07-302014-09-3017园林景观工程2014-08-302014-10-3018消电检、消防验收、规划验收2014-08-152014-10-2519竣工验收2014-10-262014-10-3020交楼2014-11-302014-12-3021天津津南新城房地产开发天津津南新城房地产开发2013 年 1 月 10 日 工程进度控制措施工程进度控制措施1.

39、 每周工程例会，项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目经理部存档。2. 每月项目公司和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划 ，该方案报项目公司存档，并报公司副总。3.施工方在进度满足不了合同进度要求，如不能及时采取相关措施并没有效果，项目公司将要示更换施工方的相关管理人员，并对想关单位警告处罚。5.3.2 评审、

40、批准总、分包施工进度计划评审、批准总、分包施工进度计划1. 总包施工进度计划重新审核总承包根据合同及现场实际要求把施工组织设计和项目总施工进度计划 ，重报上报监理公司，主要考虑有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目公司审批。项目公司着重审核总承包项目总施工进度计划与项目整体开发计划的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作必须有具体的安排。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分执行。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月

41、度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性。2.甲方分包工程施工进度计划审核要求各分包在进场前，项目公司对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划 ，并上交施工组织设计 ，项目公司联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。总包协调管理总包协调管理1.总包应为甲方分包工程提供必要的作业条件和施工环境。2.总包要负责监督管理甲方分包施工安全，按合约规定收取总包管理费。3.甲方指定分包商使用的水、电费用由乙方负责，所有相关费

42、用均已包含在乙方总包管理、配合及服务中。4.乙方临设方案须充分考虑并满足本工程施工人员住宿要求（含指定分包及专业相关配套工程） 。乙方须提供各分包单位仓库、宿舍等。5.3.4 乙供材料设备、分包单位的资质能力及合同评审，供应能力考察计乙供材料设备、分包单位的资质能力及合同评审，供应能力考察计划划对于工程中乙供材料，甲指乙供材料，施工前，工程部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，相关企业和分包的资质和合同的评审。甲指乙供，甲供、甲包材料、设备和工程进度计划管理甲指乙供，甲供、甲包材料、设备和工程进度计划管理奖惩机制奖惩机制(拟定项目进度管理奖惩制度拟定项目进度管

43、理奖惩制度)除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、 、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施：（此部份应综合考虑成本及合同约定）施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚 10000 元。每一栋楼设三个关键节点，即结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚 1 万元，不足一天按一天算。 （考虑与合同的约定是否相符，是否可以改为后期的工程款的支付也予以顺延）质量与安全管理奖罚措施（根据合同约定执行，若项目公司的奖惩能达到平衡，不另增加成本可以考虑进行奖励）3）除了一般的奖惩制度外，在合同中、

44、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、主体封顶、外架拆除等。第六章第六章 工程质量及安全文明施工管理工程质量及安全文明施工管理1.铝合金门窗、厨房、卫生间、屋面、地下车库（室）漏水、渗水率为 5； 2.做好过程控制工作，杜绝质量隐患，做好各专业各工序移交落实到位；3.原材料、构配件、设备进场检验、检验全部合格，做到材料进场必检；4.项目交楼时：（毛坯房标准）总投诉率 60 条每百户的有效投诉率。 市级文明工地标准6.3 关键工作、关键工序管控要点措施关键工作、关键工序管控要点措施1.不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，施工单位应通知监理、甲方对照合同要求、样

45、板以及相关标准规范进行验收，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。2.未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。3.对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。（一）（一） 、地下室防水工程质量控制要点、地下室防水工程质量控制要点控制要点：1、基层处理质量控制与验收；2、附加层细部处理质量控制与验收；3、卷材搭接、接缝处理质量控制与验收；4、保护层施工质量控制及验收；5、后续施工的成品保护。施工过程中的控制：1、 基层处理应平整，在转角处抹好 R 角，对不平整处要进行打磨处理，并抹灰找平。施工中注意避免人为踩踏，留下脚印；2、 附加层的设置，宽 500mm，

46、转角处要求平整顺滑；3、 卷材的接缝应错开，搭接长度在 100150mm。接缝处热融密实；4、 防水保护层施工应注意卷材的成品保护，按图纸要求控制厚度；铺设底板钢筋时，钢筋支撑下铺垫 3cm 大理石或砂浆垫块，防止穿破防水层；5、 注意对垫层周边上翻部分防水的成品保护；注意防水基层在未上强度前的成品保护；注意在混凝土浇筑完毕后对钢筋及止水钢板的及时清理。（二）、钢筋工程质量控制要点控制要点：1、钢筋制作与绑扎的质量控制与验收；2、重点部位节点质量控制及验收；3、杂物清理；4、后续施工的成品保护。施工工程中的控制：1、 钢筋绑扎时在模板上弹间距控制线，保证钢筋间距；2、 对钢筋连接、焊接、箍筋截

47、面尺寸与间距、结构拉筋等重点部位要认真检查；3、 负弯距筋铺放平整，弯钩垂直于楼板；主次梁交接处箍筋的加密区控制；4、 双层钢筋之间的要架设马登，底筋下均匀布置垫块，保证钢筋网片间距及保护层厚度；坡屋面钢筋要绑扎干规整；5、 板筋的成品保护，钢筋绑扎完成后要铺上桥板，避免后续专业施工及浇筑混凝土时对钢筋的踩踏，特别时负弯距筋的保护更是重中之重。（三）、模板工程质量控制要点控制要点：1、板平及板缝的质量控制与验收；2、外梁、柱、柱头、造型等细部节点质量控制与验收；3、杂物清理；4、坡屋面模板质量控制与验收。施工工程中的控制：1、 拉线检查模板的平整度，柱角梁角规方。板缝过大处要贴胶带密封。并在模

48、板上弹出板筋间距控制线；2、 外梁立模要求垂直通线，避免涨胎及缩颈；板高差处模板加固到位，保证棱角分明；3、 梁头部位要求用短方固定并保证拼缝密实，避免梁底处歪斜；柱头跑浆；4、 模板清理要干净，不得有杂物，梁内及柱底均应清理干净；5、 坡屋面模板注意坡度控制，阴阳角的控制。此时模板容易变形老化，而且施工难度大，细部处理极易出问题。（四）、混凝土工程质量控制要点控制要点：1、混凝土振捣与养护；2、板的平整度质量控制与验收；3、细部节点的质量标准；施工工程中的控制：1、 保证楼板的平整度，高低差部位棱角要分明，同时要根据气温情况及时养护；2、 对钢筋密集部位振捣要密实，避免蜂窝麻面；柱子养护要用

49、塑料布缠绕；3、 剪力墙窗下墙部位要求振捣密实无孔洞；4、 坡屋面混凝土要求浇筑密实、平整，阴阳角分明顺直。浇筑时避免流挂，振捣后要用人工压实；5、 混凝土宏观光洁平整、棱角分明，严格控制拆模时间。6、 楼层连接处截面平整无错壳，凹口节点线角清晰顺直，着重控制模板及浇筑质量。（五）、砌筑工程质量控制要点控制要点：1、砂浆配合比的质量控制；2、砌块的成品保护与地方要求；3、压墙筋、构造筋的质量控制与验收；4、砌筑的过程控制与验收；5、墙体宏观质量标准；6、功能性及节点等细部的质量标准；7、现场文明施工标准；施工工程中的控制：1、 严格控制砂浆配合比，根据配合比折算每罐砂重量，按标记装车，并车车过

50、磅；2、 楼层备砂要求人工摆放，严禁倾倒，避免砖的破损；3、 检查压墙筋的部位、强度，夹心墙的拉结筋布置；4、 砌筑时绷紧标线，底部为三线实心砖，灰缝均匀饱满，立缝双面挂灰，挤压密实，并要统一钩缝；5、 检查与控制墙面的平整度与垂直度，为抹灰打下良好的基础；6、 墙面宏观整洁，灰缝横平竖直、均匀饱满，转角、边缘部位组砌合理规范；7 天后进行封堵后塞口，或采用膨胀砂浆砌筑；7、 插座、开关、出墙管位置要合理，满足功能要求，掩口要密实平整；8、 墙体转角、门洞口必须挂垂直线并规方；外窗必须挂垂直通线控制左右位移及洞口尺寸；9、 施工中砂浆不允许直接落地，避免地面污染，及影响砂浆自身质量；10、 砌

51、筑结束后要点到工完场清的标准；11、 砌筑前，烟道要安装完毕，注意检查烟道的垂直度，接口精确严密，细石混凝土浇筑密实，提高密封性。（六）、抹灰工程质量控制要点控制要点（室外）：1、原材料质量控制与验收；2、砂浆配合的质量控制；3、基层处理及控制的质量控制与验收；4、两遍成活的过程控制与验收；5、细部节点、构造措施等部位的质量标准；6、质量通病的防治。施工工程中的控制：1、 严格控制砂子质量，要求中砂的含泥量在 5%内；2、 严格控制配合比，采用体积箱计量砂子体积，并在专用上料车做出标记，作为上料及日常检查的依据；3、 基层处理要规范，对砖缝要进行补缝处理，柱梁与砌体交界处粘铺耐碱网歌布，避免后

52、期出现裂缝；4、 抹灰前要校核控制线与灰饼，保证洞口及穿墙管通线，阴阳角规方，离线成面；5、 第一遍打底控制厚度在 810mm，必须压平整，无空鼓，无坠裂；6、 面层抹灰成活后要及时跟踪检查平整度，垂直度，洞口上拐及洞口尺寸；7、 檐口挑出尺寸要统一，角部规方，并且要抹出 1cm 鹰嘴；8、 阳角要求规方上线，接茬处分割上线，面层平整密实；9、 洞口上下必须通线，角、线、面清晰规整，保证后期立面效果；10、 在墙面检查时，要注意对裂缝的检查与处理，避免存在渗水隐患；11、 室内抹灰前，要求将预埋混凝土块位置退出标示线，以便窗安装时准确设置膨胀螺拴的位置。控制要点（室内）：1、控制线的质量控制与

53、验收；2、细部节点的质量标准；3、墙面宏观的质量控制与验收；4、精洞口的质量控制。施工工程中的控制：1、 内墙抹灰前，在地面上要预先弹好墙面规方控制线。特别是后期有地砖铺装的部位要 100%达到规方要求。2、 盒体、管根处要处理干净，无污染与毛刺；3、 要求及时跟踪检查墙面平整度、垂直度、角部上拐、门洞口尺寸。避免维修，保证一次成活，提高宏观质量；4、 墙面宏观要求干净平整，与天棚交界处要水平线上；5、 卫生间防水找平层平整，阴角处做倒角，管根处封堵密实，并清理干净，保证防水效果抹灰面层与防水基层交界处切割整齐；6、 R 角采用直径钢管统一制作，要求标准统一，成角圆润通线；7、 天棚处理：对楼

54、板板缝处及不平整处进行打磨、填补利水泥胶浆。（七）、地面工程质量控制要点控制要点：1、基层清理的质量控制与验收；2、暖气沟槽的质量控制与验收；3、面层施工的工艺要求及质量标准；4、养护的过程控制。施工工程中的控制：1、 地面浇筑前要用机械清理地面，并将浮灰清扫干净，以免出现两层皮；同时要将成活线弹出控制成活标高；2、 暖气沟槽用玻璃条分割，安装时要求上线规方，同时与暖气管排布图进行校核；3、 浇筑地面时要注意对墙面的保护，避免发生污染，初找平后要停留一段时间，待其强度在上人有轻微印时进行找抹面施工；4、 地面成活后要及时检查平整度；5、 地面成活后要及时养护，采用人工掸水方式，杜绝满贯水的方式

55、，以避免水流入外墙内，影响保温工程质量。（八）、防水工程质量控制要点控制要点（室内）：室内防水着重检查阴角、管根处防水质量，并统一进行闭水试验，经验收合格后，及时做活保护层。控制要点（屋面）：1、基层处理的质量控制与验收；2、附加层的质量控制与验收；3、卷材搭接、接缝、铺设方向的质量控制与验收；4、防治质量通病的构造措施。施工工程中的控制：1、 防水施工前，基层要清理干净，阴角部位进行倒角处理，并满刷冷底子油；2、 阴阳角部粘贴附加层；3、 铺粘卷材要注意搭接方向及宽度；4、 屋面立墙防水上翻高度为 8001000mm，檐口预留 80mm 防水外沿；5、 通气管及避雷针等出屋面构架，防水高度

56、600mm；6、 小立面及檐口窝角处要做防水卷材防水，宽度 400mm，下翻 200mm；7、 烟道周边防水要上翻 800mm 以上，并在盖板上作卷材防水；8、 关根处防水要设置加强层，保证防水效果；9、 八角窝角造型处及檐口与立面交接处增加防水，避免从墙体渗水6.3.3 防水、给排水等隐蔽验收和试验防水、给排水等隐蔽验收和试验 1 地基与基础工程：地质、土质情况、标高尺寸、地基的处理。基础断面尺寸，桩的位置、数量、记桩打桩记录、人工地基的试验记录、坐标记录。2 钢筋砼工程：钢筋的品种、规格、数量、位置、形状、焊接尺寸、接头位置、除锈情况，预埋件的数量及位置，预应力钢筋的对焊、冷拉、控制应力、

57、砼、砂浆标号及强度，以及材料代用等情况。3 砖砌体：抗震、拉结、砖过梁配筋部位品种、规格及数量。4 防水工程：屋面、地下室、水下结构物的防水找平层的质量情况、干燥程度、防水层数、马蹄脂的软化点、延伸度、使用温度，屋面保温层做法，防水处理措施的质量。5 水暖卫暗管道工程：位置、标高、坡度、试压、通水试验、焊接、防锈、防腐、保温及预埋件等。6 电气线路工程：导管、位置、规格、标高、弯度、防腐、接头等，电缆耐压绝缘试验、地线、地板、避雷针的接地电阻。第七章第七章 工程成本管理工程成本管理1. 控制在公司投资计划范围内满足成本管理中心的要求1.按公司作业文件描述管理方法和流程（项目公司管理及与公司其他

58、部门的配合和建议）2.开工前，项目组织公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。3.1、强化施工图的会审工作：一是项目公司各专业工程师对本专业进行仔细审核，其次监理、特别是总包单位要认真校对。2、以合同管理为手段，加强成本控制 3、严格控制建安成本，降低工程造价 （1）合理安排施工顺序，减少临时费用 （2）建立工程洽商制度，降低工程成本 4、施工阶段的投资控制，不仅靠控制工程款的支付控制，还应靠组织、经济、技术、合同等措施多方面控制投资。 （1）组织措施 在项目管理班子中落实投资控制人员、任务分工和职能分工。 编制阶段投资控

59、制工作计划和详细的工作流程图。 （2）经济措施 编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标。 进行工程计量。 复核工程付款单，签发付款证书。 在施工过程中进行投资跟踪控制，定期进行投资实际支出值与计划目标值的比较；发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施。 对工程施工过程中的投资支出作好分析与预测，经常或定期向有关部门提交项目投资控制及其存在问题的报告。 （3）技术措施 严格审查施工单位报送的施工方案，并对其进行优化。 控制施工现场施工顺序，做好各工作面的衔接工作。 严格管理和控制施工现场的场地移交及工序移交工作。 （4）合同措施 作好工程施工记录，保存各种文件资料，特别是注有实际施工变更的图

60、纸及通知单，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。 参与合同的修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。 在项目管理过程中，投资控制贯穿于自始至终，对可能发生的投资偏差要注意主动控制和动态控制，尽可能实现投资控制目标。1.按公司作业文件及合同严把进度款支付关（计量、资金使用计划、合同手段）招标台账招标台账序序号号招标内容招标内容工程现状工程现状提交提交时间时间计划计划进场进场时间时间计划计划竣工竣工时间时间实实际际进进场场时时间间现图纸情现图纸情况及提供况及提供齐全图纸齐全图纸时间时间项目项目部经部经办人办人其他其他津南新城 B区2-8#楼及会所窗安装工程 已提供电子版，蓝图朱姐那