房地产开发可行性分析中售价预测方法浅析

1、房地产开发可行性分析中售价预测方法浅析【摘要】房地产行业的快速发展给社会生活带来很大的变化，房 价对现在的生活的影响力也越来越强。在整个房地产行业的 运作过程中，房地产开发的可行性分析是企业进行投资和进 行决策规划的的必要过程，其中售价预测方法是可行性分析 中的主要部分，其售价预测的结果对企业的最终决策具有重 大的影响，而售价的预测方法更需要专业理论的支持和指 导，从房地产开发过程中进行可行性分析中的售价预测分析 方法进行简要分析和阐述。【关键词】房地产开发；可行性分析；售价预测方法近几年房地产已逐渐成为人们最关心的产业，房价的不 断上涨给人们尤其是年轻人或是男生家长带来无形的压力， 让越来越

2、多的人对房价的估计和预测产生了兴趣，然而专业 人士对房地产开发可行性分析中售价预测具有和准确的眼 光和专业的方法，从各个因素进行预测分析，保证投资的回 报率和一定标准的收益率。一、从房地产开发区域的周围环境因素进行预测分析房地产开发的首要步骤是征地，区域不同征地的价格也 就不同，人们看到正在开发的住宅区或商品房之后，在心里 会有起码的房价定位，相比较而言的价格高低会有判断，这 种不专业的预算主要依靠对开发地周围环境的了解状况。通 常情况下，对于商品房来说，客流量比较大，人口流动人数 数量多流动次数多的区域，其房价水平相对比较高，因为占 据良好的经济贸易环境，为实现经营目的创造了良好的条 件。而

3、对于住宅区来说，周围交通、医疗、教育和自然环境 等因素对其价格的确定都具有重要影响，选择住房的周围环 境，在很大程度上是选择自己的生活质量和满足内心对生活 的追求。其中教育因素在现在住房选择中占有的地位越来越 高，很多家长为了下一代的良好教育而选择其他条件并不太 优越的住宅，这种情况也是比比皆是。总而言之，房地产开 发可行性分析过程中对售价进行预测时房地产开发区域的 周围环境，尤其是交通、教育和医疗以及人口流量等社会因 素已作为重要的基础方法。二、从房地产开发区域的资金投入因素进行预测分析房地产行业在整个经济行业中都属于高投入的行业，在 投资运作前期，房地产开发所进行的资金投入很大，需要不 断

4、的炒作或是其他方式进行资金的周转，筹集资金也并不是 一件容易的事情，对于房地产商来说，“低投入，高回报” 才是投资的真正目标。所以在房地产开发可行性分析过程 中，售价的预测需要运用资金投入这个因素来进行。房地产 的资金投入需要从征地费、搬迁安置费、补偿费、开发费、 资金投入利息费、以及开发过程中的各项税费等投入进行考 虑。这些费用顾名思义，是在房地产开发的各个步骤出现的 费用支出。需要解释的是搬迁安置费和补偿费是在开发过程 中，对拆迁居民进行的补偿或应有的福利，在这一方面根据 居民的要求或是针对个别对拆迁政策或补偿不满意的居民 而言进行的费用支出，从一定程度上具有弹性或是不确定 性，一般情况来

5、看，房地产开发商会依靠一定的公关手段对 这笔费用进行缩减，以减少整个开发过程中的投入，达到企 业增加回报率的投资经营目标。从专业的角度看，房地产开 发可行性分析中对资金投入因素的分析和对投资额的控制 也是进行房价预测的重要方法。三、从房地产开发区域的收益回报率因素进行预测分析 房地产投资经营的目的是创造更高的经济效益，获取更 高的利润，从实质上看，房地产商或企业投资房地产并进行 开发的动力是高额的利润。房地产开发的收入因素主要是商 品房销售量多少和销售价格高低，因为这两个因素从根本上 决定了销售收入的高低。投资企业和发昂地产开发商可以根 据自己的利润目标或资金、人力等的投入量来制定未来商品 房

6、销售时的房价区间，并根据销售量或是其他政策等外界因 素的影响等进行价格调节，从这个角度看，投资企业或房地 产商在自身的资料范围内能够大概预测自己开发的商品房 价位，为达到宣传努力博人眼球或提高自己在市场中的竞争 力，抢占更在的房地产市场，房地产投资商会根据实际销售 情况将价格进行提高或偶尔降低的调整，保证利润率达到既 定的销售收入目标。所以在房地产商实际操作运行过程中， 可以根据自己的资料整合或市场调查来制定收益率目标，并 根据自己的投资目标在房地产开发可行性分析中预测商品 房的售价。四、结论房地产开发的可行性分析需要对各个因素进行调查和 分析，并需要专业的知识和理论对资料进行数据统计和数据 分析，得到最后的预测结果来知道企业或投资商的投资意 向，这些专业的方法还需要结合房地产开发行业的基本特 点，考虑经济、政治政策、消费者心理以及营销策划等多方 面的知识，必须对项目进行透彻地研究，掌握准确资料，为 房地产可行性分析中进行的售价预测分析做贡献。事实上， 售价预测的方法多种多样，从不同的角度看问题得到的结论 就不尽不同，不管运用什么方法都要做到实事求是，尊重客 观条件，真正地为提高房地产