蚌埠海亮明珠可乐公寓案例分析

1、一.前期定位分析二.销售现状分析三.案例分析及借鉴目录一.前期定位分析-地块性质蚌埠海亮明珠A05地块由于规划限制，用地性质为40年商业用地，容积率高达4.0，考虑到地块现实条件，本地块的可规划业态为：商业、办公及40年的公寓产品一.前期定位分析-区位属性蚌埠海亮明珠项目地处蚌埠市重点打造的高铁新区核心位置，高铁南站近在咫尺，周边现有四所大学环绕，交通导入及教育导入人群较多，区域发展潜力及区域交通优势明显，具备开发公寓产品的基础条件。一.前期定位分析-客户属性从项目的目标客群来分析，公寓产品主要有以下三类客户：渴望成为新蚌埠人p买不起住宅的刚需下；p喜欢公寓产品的时尚年轻人。看重投资属性的投资

2、客户！p看重高铁新区的未来发展；p准备在高铁新区投资酒店等。前期自用为主，兼有投资目的p乘坐高铁经常出入蚌埠的人；p周边的大学生或其父母。一.前期定位分析从蚌埠海亮明珠的地块属性、区位属性及客户属性角度来分析，本项目适宜开发公寓产品，因此，在A05地块上，规划设计了两栋公寓产品。一.前期定位分析二.销售现状分析三.案例分析及借鉴目录二.销售现状分析-开盘2013年9月15日，蚌埠海亮明珠开盘，当天去化82套，去化率78%，去化率虽然尚可，但是从7月至今两个多月的时间，去化套数情况一般。认筹数量认筹数量认筹落位数量认筹落位数量推出套数（货值）推出套数（货值）认购套数（货值）认购套数（货值）认筹转

3、定认筹转定比例（开盘去化率）比例（开盘去化率）105105136（4000万）82（2500）78%（60%）认筹未购数量：认筹流失数量认筹流失数量认筹未购数量认筹未购数量23组23组二.销售现状分析-数据截止12月8日，蚌埠海亮明珠公寓产品共计去化158套，剩余686套，剩余较多，整体去化速度一般。公寓1#公寓2#恒大御景湾基本信息：项目总体量：46万项目规划：11栋33F高层住宅 2栋26层高层住宅 1栋27层高层住宅 2栋32层公寓 商业配套：36000商业街景观配套：5000中心御湖，75000 欧式园林会 所：5200五星级豪华会所 学 区：新城实验小学二.销售现状分析-市场其他项目

4、基本信息：套数：约1100套面积：3896（一房 / 两房户型）精装价格：5188元/起 主力价格7000+8000+产权：70年产权 学区推售：目前已经推出一栋公寓客户构成：过渡型投资、自住、少量纯投资恒大御景湾 | 领寓产品分析：恒大御景湾公寓主力面积为38-55，占所推产品78%的份额；恒大御景湾公寓户型配比中以一室为主，占所推户型78%的份额；恒大御景湾公寓的目标客户群以投资客、过渡性刚需客户为主。恒大自公寓产品推出以来，去化率较慢，由此看看来蚌埠市场公寓产品受关注度一般。二.销售现状分析-市场其他项目蚌埠万达广场基本信息：项目总体量：95万项目规划：南区4栋31层高层住宅 2栋22层

5、公寓 北区7栋31层高层住宅 2栋18层高层住宅商业配套：18万万达广场自身配套大型购物 中心、五星级酒店、城市商业街、 家乐福景观配套：社区中庭多重绿化景观学 区：新城实验学校二.销售现状分析-市场其他项目基本信息：套数：公寓有两栋楼A#和B#，共约1029套层数：7-21层（7层以下为商业），共15层面积：每层共24间公寓，分A、B、C和D四种类型，面积分别为56、42、73和51平方米价格：均价70009000元/产权：50年产权 无学区 不限购不限贷客户构成：投资、办公、过渡型投资万达广场 | SOHO公寓产品分析：万达广场SOHO公寓属于商业性质的公寓，从主力面积、户型配比及目标客户

6、群 三个方面完全与海亮明珠三期公寓完全一致。万达广场SOHO公寓主力面积为42-59，占所推产品83%的份额；万达广场SOHO公寓户型全部为一室；万达广场SOHO公寓的目标客户群以投资客、过渡性刚需客户为主；由于万达广场所属商业氛围较浓，增加了投资者信心，故公寓产品相比市场同类产品中，去化率较快。二.销售现状分析-市场其他项目百乐门文化经贸广场百乐门文化经贸广场基本信息：基本信息：楼盘位置：东海大道与延安路交叉口楼盘位置：东海大道与延安路交叉口建筑面积：建筑面积：370000370000 ；占地面积：；占地面积：5100051000容容 积积 率：率：5.37 5.37 ； 绿绿 化化 率：率

7、：22%22%物业类别：物业类别： 普通住宅普通住宅, ,商铺商铺车车 位位 数：数： 2957 2957周边商业：周边商业： 华运超市，家乐福超市，万达广场华运超市，家乐福超市，万达广场周边医院：周边医院： 老年康复医院老年康复医院 周边学校：周边学校： 新城实验学校新城实验学校内部配套：内部配套： 大型综合市场大型综合市场二.销售现状分析-市场其他项目基本信息：套数：11.16日推出7#小公馆共计442套层数：29层面积：面积段在3348平米；价格：5800元/产权：70年产权 学区 公寓客户构成：投资、办公、自住、过渡型投资百乐门文化经贸广场产品分析：百乐门文化经贸广场公寓属于住宅性质的

8、公寓，主力面积为33-48；百乐门文化经贸广场公寓户型全部为一室；百乐门文化经贸广场公寓的目标客户群以投资客、过渡性刚需、办公、投资客户为主；开盘当天对外宣称认购266套，但通过其他渠道获悉，开盘当天仅认购20余套，截止11月30日，备案1套。在同类别产品中，具有住宅性质的优势，但仍存在滞销问题。二.销售现状分析-市场其他项目二.销售现状分析-原因解析针对蚌埠海亮明珠公寓产品去化情况进行分析，总结销售速度较慢，客户接受度低的主要原因有以下三点：客群输出型城市家庭组成区域认可度蚌埠为输出型城市，大学城毕业生毕业留蚌较少，刚需下客户较少可乐公寓面积小、总价低，投资价值不高，适合实力不强的中产阶级投资，但是针对住宅刚需客户，无法将公寓作为住宅的替代品，导致去化较慢家庭需求住房为改善性三房为主，当地家庭观点较重，年轻人一般选择与长辈同住项目周边环境仍在发展，目前对此区域认可度还有待提高一.前期定位分析二.销售现状分析三.案例分析及借鉴目录三.案例分析及借鉴针对蚌埠海亮明珠公寓产品进行分析后，对后期其他城市产品规划时建议：遇到的问题解决途径城市特性1客户特性2 在选择进入城市时，对于客户的特性进行研究。如蚌埠作为输出型城市，客户导入较少，同时由于城市办公类产