第二章房地产开发与经营程序详解

1、房地产开发与经营房地产开发与经营北京科技大学东凌经济管理学院北京科技大学东凌经济管理学院谷谷 炜炜二一三年二月二一三年二月二 房地产开发与经营程序p2.1 2.1 房地产开发与经营程序的演变房地产开发与经营程序的演变p2.2 土地储备开发程序概述p2.3 房地产二级开发程序概述房地产开发与经营程序2.1.1 2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化房地产开发行业相关政策的变化p两个关键方面：两个关键方面：资金资金与与土地利用土地利用 p土地使用权获取方式发生变化土地使用权获取方式发生变化p自有资本金比例提高自有资本金比例提高 p房地产开发经营业务链的分割重整房地产开发经营业务链的分割重整 p房

2、地产开发经营程序发生变化房地产开发经营程序发生变化 （1）土地使用权获取方式发生变化p招招标拍拍卖挂挂牌出让国有土地使用权规定 (2002年，国土资源部11号令)p关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知(2004年，国土资源部71号令)p招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 (2007年，国土资源部39号令)：p实施土地有偿出让之前的主要供地形式 。p国家行政机关以行政划拨方式授予权利人 土地使用权 p多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途 p划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续， 也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。：p曾经是最重要最常用的政府供地方式

3、。p政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权 出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家 把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。p自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用， 协议出让成为有偿供地的主要方式之一。 p较灵活，缺乏公正性，不利于公平竞争。 ：p 公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等 公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息， 邀请不特定的法人或者其他组织投标。 p 邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制p 标书密封，不允许多次报价，一次成效p 打破垄断，但周期长，工作复杂p 中标者可操作，不一定是最高出价人：p在指定的时间、地点、利用公开场合由政府 代表者土地行政主管部门主持拍卖指定

4、地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出 底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高 价者取得土地使用权。p 拍卖竞买，举牌应价，成交迅速p 以获取最高出让金为目的，无特殊要求 ：p出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。p一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便；三是有利于土地有形市场的形成和运作。（2）自有资金比例提高自有资金比例提高 p中国人民银行和国务院提高了房地产开发项目不含经济适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房地产

5、开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（2003年、2004年分别颁布的121号、13号文件）p“三不贷”：闲置土地、捂盘惜售、挪用贷款支付土地出让金的开发商（3）房地产开发经营业务链的分割重整房地产开发经营业务链的分割重整 p新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔接的业务链p新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入市场竞争机制 p新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力 （4）房地产开发经营程序发生变化房地产开发经营程序发生变化p过去：房地产开发企业多是先办理选址意见书 后再办理土地出让手续。p现在：通过土地一级市场获取的土地已经过了 土地储备开发，在土地储备

6、开发阶段 已经完成了规划意见书的办理。2.1.2 2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题房地产开发与经营原有程序及问题p第一阶段：投资决策分析第一阶段：投资决策分析p第二阶段：土地使用权获取第二阶段：土地使用权获取p第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计）标、规划设计）p第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、竣工验收）建设项目管理、竣工验收）p第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、预售许可证的申领、广告划与策略的制定、预售许可证的申

7、领、广告宣传、销售谈判）宣传、销售谈判）p第六阶段：物业管理第六阶段：物业管理2.1.2 2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题房地产开发与经营原有程序及问题存在问题：存在问题：p征地拆迁方式与国家法律相违背p划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 p不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 p不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 p延长了开发周期，增加了投资开发风险 2.1.3 2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征房地产开发与经营新程序及特征v 土地储备开发阶段土地储备开发阶段 w 准备工作准备工作w 行政审批行政审批w 项目实施与交付项目实施与交付 v 房地产二级开发阶

8、段房地产二级开发阶段 w 投资决策投资决策w 前期工作前期工作w 项目管理项目管理w 经营与物业管理经营与物业管理2.1.3 2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征房地产开发与经营新程序及特征特征：特征：p土地开发市场脱离了土地供应市场p土地供应更加透明化 p程序更加简练，更有利于监管 p有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险 p2.1 2.1 房地产开发与经营程序的演变房地产开发与经营程序的演变p2.2 2.2 土地储备开发程序概述土地储备开发程序概述p2.3 房地产二级开发程序概述房地产开发与经营程序2.2.1 2.2.1 土地储备开发概念与内涵土地储备开发概念与内涵p按照国民经济发展计

9、划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应。2.2.1 2.2.1 土地储备开发概念与内涵土地储备开发概念与内涵v主体：市、县人民政府的国土资源管理部门v实施主体：土地储备机构v目标：战略目标和现实目标v依据：国民经济发展计划、土地利用总体规划、 城市总体规划、土地利用年度计划v内容：编制计划与方案征地拆迁安置 土地平整 设施配套验收

10、 储存入市：p生地：不具备城市基础设施的土地 如尚未开发的农田和荒地p毛地：城市基础设施不完善或 需要拆迁而尚未拆迁的土地p熟地：经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕， 可供直接建设的土地 2.2.2 2.2.2 土地储备开发的工作原则土地储备开发的工作原则v 政府主导原则v 统一规划原则（土地用途、容积率、各种市政管线的布局与容量）v 计划调节与市场调节相结合原则v 投资多元化原则（土地收购、土地征收、安置补偿、市政建设资金）v 收益共享原则2.2.2 2.2.2 土地储备开发的基本程序土地储备开发的基本程序v 准备工作阶段v 行政审批阶段v 项目实施与交付阶段2.2.2 2.2.2 土地储

11、备开发的基本程序土地储备开发的基本程序v 准备工作阶段准备工作阶段p土地储备开发计划编制与审批土地储备开发计划编制与审批p土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查 政府主导政府主导 p土地储备开发实施主体确定土地储备开发实施主体确定p土地储备开发项目投资分析土地储备开发项目投资分析 社会企业主导社会企业主导p参与项目竞争参与项目竞争 2.2.2 2.2.2 土地储备开发的基本程序土地储备开发的基本程序v 行政审批阶段行政审批阶段p项目立项申请、建设用地预审项目立项申请、建设用地预审 同时进行同时进行 p投资核准、环境影响评价等专业评价投资核准、环境影响评价等专业评价p市政配

12、套与管线综合意见市政配套与管线综合意见p规划意见书办理规划意见书办理p项目立项核准（或备案）项目立项核准（或备案）p征地拆迁批准征地拆迁批准2.2.2 2.2.2 土地储备开发的基本程序土地储备开发的基本程序v 项目实施与交付阶段项目实施与交付阶段p征地征地p拆迁拆迁p安置建设安置建设p市政建设市政建设p储备开发验收储备开发验收p储备或入市储备或入市：p上海外滩国际金融服务中心地块（上海外滩国际金融服务中心地块（8-18-1地块）：地块）：东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙北至原海港医院围墙, ,用地面积用地面积5.72765.7

13、276万平方米。万平方米。 p于于20102010年年2 2月份出让，月份出让，上海上海“勾地制勾地制”首单首单p通过招标、评比及竞价等步骤后通过招标、评比及竞价等步骤后, ,由上海证大以由上海证大以92.292.2亿元代价力克群雄、纳入囊中亿元代价力克群雄、纳入囊中, ,其其楼面地价楼面地价折合约为折合约为3414834148元元/ /平方米。平方米。 ：p项目开工时间控制在项目开工时间控制在20102010年年1111月月1 1日至日至20112011年年4 4月月3030日期间。而土地出让金的付款期限日期间。而土地出让金的付款期限, ,则限定则限定在出让合同签订后在出让合同签订后2 2个

14、月内付清个月内付清, ,或半年内分期或半年内分期支付。据称支付。据称9 9月月1313日为最后期限。日为最后期限。 p按照出让合同，如果按照出让合同，如果92.292.2亿元地价款无法按时亿元地价款无法按时 交纳，则上海证大不仅拿不到地，之前交纳的交纳，则上海证大不仅拿不到地，之前交纳的 4.5 4.5亿元定金也将被没收。亿元定金也将被没收。 （预申请制度）p先勾后买，避免市场低潮期的流拍和贱卖p单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。p市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“勾地”申请的

15、单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。p楼面价格 = 土地成交价/总建筑面积p为什么为什么在土地转让时已可确认楼面价？p被拍卖的“熟地”已有容积率的规定p即规定了 总建筑面积/用地面积p楼房最终定价是否是否一定远高于楼面价格？p建安成本+人力成本+税费+利润 VS 市场风险“面粉贵于面包”在此相持阶段，开发商何去何从？p延缓开发节奏（但囤地受限）p和平退地，或转让土地 http:/ 2.1 房地产开发与经营程序的演变房地产开发与经营程序的演变p2.2 2.2 土地储备开发程序概述土地储备开发程序概述p2.3 2.3 房地产二级开发程序概述房地产二级开发

16、程序概述房地产开发与经营程序2.3.1 2.3.1 投资决策阶段投资决策阶段v 投资机会选择投资机会选择p开发设想提出开发设想提出p投资机会寻找投资机会寻找p投资机会选择投资机会选择 投资人的专业眼光与信息搜集投资人的专业眼光与信息搜集2.3.1 2.3.1 投资决策阶段投资决策阶段v 投资分析决策投资分析决策p项目落实项目落实p投资论证投资论证p方案比选方案比选p合理预测合理预测2.3.2 2.3.2 前期工作阶段前期工作阶段（1 1）土地使用权获取）土地使用权获取p参与土地出让竞争参与土地出让竞争p在建项目收购在建项目收购p入股项目公司入股项目公司2.3.2 2.3.2 前期工作阶段前期工

17、作阶段（2 2）专业评价与项目核准）专业评价与项目核准p项目申请报告项目申请报告p节能评估节能评估p环境影响评价报告环境影响评价报告p交通影响评价报告交通影响评价报告2.3.2 2.3.2 前期工作阶段前期工作阶段（3 3）规划设计报批）规划设计报批p建设用地规划许可证建设用地规划许可证p建设工程规划许可证建设工程规划许可证p建设工程施工许可证建设工程施工许可证2.3.2 2.3.2 前期工作阶段前期工作阶段（4 4）合作单位选择）合作单位选择p规划设计单位规划设计单位p施工方施工方p监理方监理方p材料供应商材料供应商p设备供应商设备供应商2.3.3 2.3.3 项目管理阶段项目管理阶段（1

18、1）建设施工阶段）建设施工阶段p成本控制成本控制p进度控制进度控制 “三控三控”p质量控制质量控制p合同管理和安全管理合同管理和安全管理 “两管两管” p全面的组织协调全面的组织协调 “一协调一协调”2.3.3 2.3.3 项目管理阶段项目管理阶段（2 2）竣工验收阶段）竣工验收阶段p自检阶段（预验收，开发单位）自检阶段（预验收，开发单位）p初步验收阶段（开发企业、施工、设计、初步验收阶段（开发企业、施工、设计、使用单位）使用单位）p正式全部验收阶段（政府组织有关部门）正式全部验收阶段（政府组织有关部门）p整改处理整改处理2.3.4 2.3.4 经营与物业服务阶段经营与物业服务阶段（1 1）房

19、地产营销）房地产营销p出售：一般居住房产出售：一般居住房产p出租：写字楼和商业用房出租：写字楼和商业用房p自营：酒店、酒楼自营：酒店、酒楼p组合方式组合方式2.3.4 2.3.4 经营与物业服务阶段经营与物业服务阶段（2 2）物业服务）物业服务p保障设施运行保障设施运行p保证物业使用寿命和价值保证物业使用寿命和价值p生活服务生活服务p治安保卫、清洁绿化治安保卫、清洁绿化p专项与特约服务专项与特约服务p物业经营物业经营：p2009-2010 2009-2010 p上海外滩国际金融服务中心地块（上海外滩国际金融服务中心地块（8-18-1地块）地块） p现为净地（完全拆除平整），暂为停车场现为净地（

20、完全拆除平整），暂为停车场p试点试点“预申请预申请”制度，采用制度，采用“先招后拍先招后拍”的土的土地出让方式，预申请报价不得低于地出让方式，预申请报价不得低于9090亿元。亿元。p要通过预申请、投标评标和现场竞价三步骤要通过预申请、投标评标和现场竞价三步骤：p地块总用地面积地块总用地面积5.75.7公顷，其中龙潭路北侧公顷，其中龙潭路北侧1.21.2公顷规划为公顷规划为公共绿地公共绿地，地下为外滩公共，地下为外滩公共交通枢交通枢纽纽。龙潭路南侧。龙潭路南侧4.54.5公顷规划为公顷规划为商业、金融、商业、金融、办公、文化办公、文化综合用地，规划地上建筑面积综合用地，规划地上建筑面积2727万

21、万平方米，另地下可建建筑面积平方米，另地下可建建筑面积1010万平方米，建万平方米，建筑限高筑限高180180米。整个米。整个“8-18-1地块地块”的商办楼宇比的商办楼宇比例将占到例将占到7070，其余，其余3030为商业、酒店及文化为商业、酒店及文化娱乐设施。娱乐设施。：p2009年9月24日发布外滩8-1地块出让预告p11月16日，上海房地产交易中心举行外滩8-1地块推介会http:/ 地块招标出让文件p2010年2月1日，外滩8-1地块投标、开标活动举行 http:/ 投标资格的投标人，3年内不得参加上海市土 地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已提交 的投标保证金不予退还。 p严格的入

22、场门槛入场门槛导致大批房产巨头的出局。 此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等 开发商，在预申请阶段即惨遭淘汰。 8-1地块周边的五星级酒店8-1地块周边的知名写字楼：p2月1日9时30分，投标开始，到场竞价的只有4家 本土开发商：新黄浦、上海证大、复地集团联合 体（包括复星科技、台州林海、上海嘉投）以及 中华企业联合体(包括太平洋人寿、泰康人寿)。 p13时30分准时开标。主持人公布4家公司的报价： 复地集团联合体复地集团联合体报价最高，为93.01亿元； 上海证大上海证大其次，为91亿元，新黄浦和中华企业 联合体报价均为90亿元。：p随后是长达3个多小时的评标阶段。根据地块的 出让文件，商

23、务标的评分标准是通过投标人的 净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物 业持有量等，由9名专家打分。p一直到16时30分，现场才公布得分。中华企业 联合体的综合得分为139.56分，为最高分最高分， 上海证大的综合得分为106.28分，紧跟其后。：p此时，由于中华企业在银行存款、净资产和资信 级别等方面优势领先，被认为是评标的大热门。 中华企业代表在走入会场前接受时代周报记者 询问时，表示“来了总想拿地”。甚至有网络 媒体在主持人宣布评标得分后，以为拍卖结束， 以“中华企业夺得外滩8-1地块”为题发布新闻。 ：p其实，还有最后一个竞标环节。根据出让文件 的相关规定，只有商务标得分和综合得分均超

24、 过标准线的投标人才能成为候选中标人进入下 一轮。也就是说，只有中华企业联合体符合该 条件。险资进入房地产行业的脚步已经加快。：p不过，勾地制又规定，如果只有一名投标人的 商务标得分和综合得分超过标准线，则在其他 投标人中，按综合得分确定分数最高的投标人 为候选中标人候选中标人。于是，综合得分排名第二的上 海证大，虽然商务标得分只有43分，没有达到 标准线，但最终以“候补”身份进入竞价阶段。 ：p17时25分，在主持人宣布加价阶梯前，复地 集团董事长郭广昌出现在竞拍现场。复地集 团是上海证大的第二大股东。 p而上海证大主席戴志康也在场督战护航。p此时，复地集团联合体已经被淘汰出局。p但郭广昌对

25、于这幅毗邻复星集团总部的地块 志在必得，为了拿下这块地，他上了“双保 险”，复地集团和上海证大同时参与竞拍。：p17时29分，现场竞价开始。起始价为91.1亿元， 加价幅度为1000万元。最初几个回合，中华企 业和上海证大轮番举牌竞价，互不相让。p当上海证大报出91.6亿元之后，中华企业开始 迟疑，主持人叫价两次后才加价1000万元，而 上海证大则非常迅速地将价格加到91.8亿元。 随后的每次加价，中华企业代表均应价缓慢。 当上海证大叫出92.2亿元的报价后，中华企业 再也没有举牌。：p通常土地出让环节中最为精彩激烈的“拍卖” 环节却成为当天最简短的环节,而结果更是出人 意料。仅仅16轮竞价之

26、后,上海证大就以92.2亿 元最终中标。 p在结果出来前的大部分时间里,拥有两大保险资 金助阵的中华企业中华企业被认为是最热门的中标公司最热门的中标公司, 在动辄千万亿元的海量资金保证下,谁也没有料 到中华企业会在92.2亿元的价位轻易放弃。 ：p中华企业之所以成为热门，与该地块的定位有关。p8-1地块定位为“外滩国际金融服务金融服务中心”， 政府本希望引导像太保、泰康这样的金融巨头 进驻，并带动一系列金融及服务机构的集聚。 外滩8-1地块出让招标书显示，这块地的金融 集聚导向非常明显。：p评标时，除了商办物业开发量和持有量等指标 外，“金融行业背景”、“金融资产管理总 量”、“持有商办物业的

27、租赁户中金融或金融 服务企业数量”等向金融企业倾斜的指标，在 综合评分中权重很大。因此最终进入竞价环节 的是综合评分最高的太保、中华企业和泰康联 合体，以及以替补身份进入的证大，而报价最 高的复地公司却因综合评分低被淘汰。 ：p中华企业的退缩可以理解为受到政策和舆论的 压力，当时“央企不拿地王、主业非地产的央 企退出”的浪潮正值高峰，太保、中华、泰康 作为金融背景极深的联合体面临的形势急转直 下，使之在竞价环节有所顾忌，最终被证大反 超并以在业内人看来“理性”的价格拿下地王。 ：p反观中华企业的对手上海证大置业有限公司, 投标文件显示,公司银行存款仅有5.727亿元， 公司净资产23.2961

28、亿元 投标文件中的内容直接反映出证大置业甚至 无法利用公司资源来支付全部土地款的一半。：p复地与证大正形成复星国际名下两大定位 清晰的地产平台,证大主攻商业地产开发 以及持有,而复地则继续专注住宅开发,以 维持充裕现金流入账。 p不经意间,上海两大民间资本高手,如今成为 金融城核心区域的拥有者。：土地用途:商业金融、 文化娱乐、办公 综合用地出让年限:商业40年、 办公50年：p但证大未来能否消化新地王还是未知数。根据 去年12月17日出台的土地新政，外滩8-1地块 首付比例将超45亿元。竞标材料显示，目前 证大的净资产仅约23亿元，银行存款约5.7亿元。 同时证大由于受其它商业项目所累资金紧

29、张。 再加上政府要求该地块的开工时间控制在2010年 11月1日至2011年4月30日期间，并于2015年6月 30日前竣工，更提高了开发商的资金要求。 ：p自今年2月份以92.2亿元一举获取上海外滩 “地王”之后，上海证大便始终深陷资金话题 之中。虽然历经多方努力，上海证大募集的资金 距离全额付清上述地块出让金仍然有差距。p证大的中期业绩报告显示，截至2010年6月30日， 公司持有现金仅有约12.55亿元人民币。 要全数拿出这92.2亿元，难度可想而知。：p证大董事长戴志康15日表示：“外滩8-1地块绝不会被收回。”在过去的几个月中，公司与政府对土地款缴纳已经达成共识，宽限期为自9月14日始的两个月时间。 ：p4月证大联同复地集团、绿城集团、磐石投资 成立合资公司，四方股权为50%、30%、10%、10%。 提供贷款总额达46亿元，恰为地王金额的一半。p四方努力下，证大于5月13日向出让方缴纳首付 款46亿元，连同此前4.5亿元保证金，证大和支