物业管理方案1221802899

1、平远山水鑫村物业管理方案第一章物业管理方案一、物业基本情况*项目的选址地块在新城镇规划中心地带，是*国道的''客 栈”，是*最为集中的人流、物流必经地块，商居优势明显。总建筑面积*平方米，其中临街商住楼建筑面积为杓杓*平方 米，共*户，多层住宅*幢，总建筑面积*平方米，共*户，总 户数*户。二、物业管理策划构思及定位*小区由*房地产公司开发的商业楼盘，居住人群主 要是杓杓*内部职工。我公司对该小区的日常物业管理策划构思则从: 贴近市场规范服务，为业主量体裁衣，制订适宜的服务策略，充分 体现物业服务的专属性。为了让小区在现有生活环境之上得到不断 提升，我公司将以优质的管理水平和服

2、务意识，成就每一位业主的 共同梦想。三、专属性日常物业管理方案及操作规程我公司对“*小区”的物业管理，针对其小区的特性，采取 相关对应措施，制定专属性的物业管理方案。我公司将秉承“为业 主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，从以下方面对业 主进行服务：1、房屋建筑共用部位、设施设备的维修养护及运行管理共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙 体、柱、樑、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、 通道等，共用设施设备指住宅小区内或单幢住宅内共用的上下水管 道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、照明、锅炉、煤 气设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库

3、、 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。根据建设部1 9981213号住宅共用部位公用设施设备维修基 金管理办法规定，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大 修、更新、改造等将使用原单位的维修基金。根据和和小区的实际情况，我公司在管理过程中，将釆取如下 两条对房屋进行维护：（1）向和*建设局建设工程规划设计的相关部门报送年度维修 计划，申请维修基金。（2）临时出现问题的报当地房管局相关部门申请专项维修金。2、安全管理安全管理包括治安、消防和交通管理。（1）治安管理治安管理是物业管理企业为防盗、防破坏、防灾害事故而对所 管物业进行的一系列管理活动。治安管理是物业管理中最敏感、最 重要、最

4、为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对平远山水 鑫村的物业特点，我公司将采取以下管理控制措施：对该小区采取半封闭式管理，尽快熟悉院内居住业主，对可疑 人员进行仔细盘查，严格实施“来访登记”制度，为了保证业主的 财产和人身安全，我们势必提高警惕，防止犯罪嫌疑人窜入小区， 对小区实行全天24小时值班巡逻，值班室24小时有人值班，并做 好防火防盗安全防范工作。制定各种突发事件处理预案作业规程。(2)消防管理消防管理是预防火灾发生，最大限度减少火灾损失，为业主及使用 人提供安全环境，保护牛命和财产安全的管理活动。为加强消防管理，预防和减少火灾危害，保障公私财产和业主及使 用人生命安全，根据中华人民

5、共和国消防法和有关规定，我们 结合实际制定了相关消防管理的规定。所有管理处的工作人员都是 义务消防员，熟悉院内消防器材和设备的分布，对住宅区内各楼宇 的消防器材设备定期检查、及时维修，保证设备处于完好状况，检 查防火通道，时刻保证畅通，及时纠正消防违章和消除火险隐患。做好消防宣传工作，增强每个人的消防意识和社会责任感，不仅使 物业管理人员而且使每个业主都能做到“消防意识，警钟长鸣，消 防工作，常抓不懈”。(3)交通管理交通管理是为保证业主或使用人生命安全，创造良好有序的生活环 境而进行的管理活动。保安人员对所有进出大门的业主车辆行标准礼。负责停车区域的巡 查、管理，保证道路畅通，监督进入小区内

6、的车辆慢行、禁鸣喇叭, 车辆停放在指定停车位置，提醒司机关锁好车门、窗，巡检车辆情 况，发现门、窗未关好和发现漏油、漏水等现象要及时通知车主。留意进出区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入，对营运车辆进行控制，如无特殊情况，出租车禁止入 内。对基地内机动车的停放，将根据*市机动车停放服务收费政 府定价收取费用。非机动车辆统一停放在非机动车停车棚内，禁 止乱停乱放，并设专人看管，车主须办理登记手续，领取存车牌， 确保停放安全。根据*市非机动车停放服务收费政府定价收取 费用。所得停车费用于补贴物业管理的经费不足。3、清洁卫生管理服务物业清洁卫生管理的任务是维护和保持整个物业区

7、域内的环境质 量，为业主及使用人提供一个洁净、优良的工作和生活环境。我公司将以高效的服务、先进的理念、科学的管理、规范的操 作为前提，实施一级保洁管理：楼道地面每天进行全面清扫、每周 拖洗2次；院内道路每季清洗一次，保持无杂物，无积水，无污渍; 垃圾日产日清、做到无异味、每季度全面药水消毒；实施8小时不 间断清洁服务。4、水电维修管理服务 我公司负责小区内的日常维修任务。但考虑到业主的切身利益，我 们未在小区内配备专门的水电维修人员，而遇到维修事件时，由公 司总部派水电维修工及时前往，保证重要的机电设备运行状态良好。 对所有的维修工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保所有机 电设备的正常运行

8、。针对办公楼业主的工作时间和居民楼业主的休 息时间，合理安排设备的维修养护，基本做到不影响业主的正常工 作、生活和学习，真正实现“零干扰”服务。5、绿化管理服务物业绿化管理的内容包括对绿化植物、草坪等进行养护管理、 保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统 的良性循环效果。绿化管理是一年四季日常性的工作，又有阶段性 的特点，根据平远山水鑫村的绿化覆盖率情况，对绿地进行养护和 营造，加强小区绿化的日常养护及管理是养护的基本工作。包括浇水、 除草、松土、施肥、修剪、防止病虫害等。6、社区文化服务现代生活是多姿多彩的，人的追求随着物质生活水平的提高不 断深化。人们都希望生活在文化活

9、动丰富的社区里，为了营造一个 健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围，我们将会为社 区建设出谋划策，提供各项优质服务，使得社区文化活动更加精彩。7、档案管理服务物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档案、管理 运作、历史档案等。物业管理档案是历史的原始真实记录，是物业 管理服务的重要依据。建立物业档案，是物业管理单位实现物业规 范化和现代化管理的手段，是提高综合管理能力的基础。四、公司内部管理机制1、时效工作制：我方对业主的服务工作一律实行时效工作制。 即本公司承诺；所有对外的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。2、公开服务制：所有服务工作均向业主公开。管理处禁

10、止员工 向业主索取任何酬劳。3、首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负 责将业主的问题解决完毕方可获得公司认证。4、财务公开制：我公司将每年一次定期向业主公开财务收支账 目，接受业主的公开咨询。5、全天候服务：我方实行全天24小时服务。管理处设热线服 务电话，欢迎业主随时拨打。6、不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和 业主的生活规律进行统筹安排，通过优化后工作编排使工作更加人 性化，更加节省业主的每一分钱，更加符合专业化物业管理公司的 要求。7、回访工作制：我方将依照自己的标准作业规程对开展的服务 工作定期走访业主，虚心接受业主的建议、批评。重大决策、措施 均会事

11、先通报给业主。8、零干扰服务：我方将认真解决因自身的工作给业主造成的二次干扰降至最低，给业主一个宁静、悠闲的工作、学习环境。9、安全预案制度：可能出现的突发问题均有及时、有效的处理 程序，确保安全工作的万无一失。10、保本微利：我方承诺将按照保本微利原则管理业主的物业, 无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将 用于业主的服务之中。五、公司内部管理规章制度(篇幅有限、只列举目录)我公司坚持“以人为本，服务第一”的宗旨，通过深入的接触 和踏实的工作，并将之充分体现在与客户的交流、沟通中，并为这 制定出一系列制度，来保证运行的有效性。1、公众制度目录(1) 业主公约(2) 客户手

12、册(3) 文明公约(4) 客户登记制度(5) 装修管理制度(6) 客户信件、邮件、报纸及杂志分发规定(7) 客户搬入、搬出物品管理办法(8) 户外广告、招牌、宣传设施及其他悬挂物品的管理方法(9) 临时用电管理规定(10)车辆管理规定（11）停车场管理规定（12）其他（政府及主管部门的有关规定）2、内部岗位责任制（1）管理处主管职责（2）水电工程技术岗位职责（3 ）清洁工岗位职责（4 ）绿化工岗位职责（5 ）护卫员巡逻岗岗位职责（6）消防责任人岗位职责（7）义务消防队员职责六、管理人员配备及承诺指标人员配备方案：管理处主管1名（兼水电维修）、保安3名、 保洁绿化员1名，共计5人。（1）保安：主

13、入口保安岗、巡逻岗每班1人，三班制共计3人。（2）环境卫生保洁：住宅区楼道卫生清洁、环境卫生清洁、公 共卫生间卫生清洁，并对绿化植被进行养护,实行早8晚5工作制.1、聘任、聘用制度及入职依照*物业公司制定的人员编制、用工条件，经人事部门和用 人单位联合考核、面试择优录用。录用后经公司或管理处培训部门 对员工进行上岗培训和业务考核，试用1-3个月，依据劳动法 的规定，以劳动合同书的形式与员工确定劳动关系和回头期限。2、员工培训方案及相关机制为了提高管理水平，采取平时自学和定期培训为辅的方法，提 高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，逐做到全员培训合 格。（1）新招聘人员实行一个月业务学习，考

14、试合格者留用。（2 ）保安员每日进行常规训练，增强安全责任心。（3）每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，举行 管理经验座谈会。（4）每季举行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方 法、熟悉小区消防设施分布状况以及学习有关求生方法，并举行消 防演习，要求人人达标。（5）定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生 火警、台风天气、治安案件等情况下应急处理方法，减少损失，要 求人人达标。（6 ）每年组织到市内外的先进单位参观演习。（7）有计划的安排机电、维修等各工种员工分批进行培训学习 和深造，以确保员工的整体文化素质。（8）定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代高科技

15、管理技术，提高工作效率。4、员工考核与奖惩(1) 录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人事部门和 用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经管理处培训部门对员 工进行上岗培训和业务考核，试用期三个月。(2) 考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段, 我公司制定了一系列的考核制度和实施办法：(a) 签订经营管理冃标责任书，考核整体冃标完成情况。(b) 每年对员工进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩。 考核率100%,年淘汰率5%,岗位轮换率10%o(c) 对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培训后进 行考核，考核率100%o(d) 培训项冃结束后，对培训人员进行一次全面考核

16、。(e) 对管理处主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及 考核结果决定是否继聘或调换。5、淘汰机制在实施*小区物业管理过程中将严格按照我公司员工考核和淘 汰机制程序运行，结合和小区实际情况，贯彻实施淘汰机制，提高 管理服务水平。7、员工着装、标志(1) 公司将在小区管理处采用统一的公司服装，根据不同工种 统一着装，佩带工作牌。(2) 所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、折迹，开线、掉扣。(3) 着装应得体、光洁，不准卷衣袖、裤腿，定期换洗。(4 )必须佩戴有公司统一标志的服饰。6、承诺指标(1) 房屋及配套设备、设施完好率为9 8%；(2) 房屋零修、急修及时率为98%；(

17、3) 维修工程质量合格率为100%；(4) 绿化完好率为98 %；(5) 保洁率为1 00%；(6) 道路完好率为98%；(7) 住户投诉处理率为10 0%；(8) 管理费收取率为98%；(9) 居民物业管理满意率为95%；(10)消防火灾发生率为0；(1 1)治安事件发生率每年少于一件。7、be意承受的有关奖惩(1)完全按照合同条款的约定，认真履行自己的义务。(2)如果我方违约或没有按照合同条款的规定执行，愿意接受合同制约并承担相应的违约责任。第二章物业管理收费标准物业管理服务费是指物业管理企业按照物业合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环 境卫生和秩序，向业主所收取的费用。1、根据云南省物业服务收费管理实施细则，我公司物业管理收费实行市场调节价，釆用包干制。其服务收费标准由业主（单位）与物业管理企业在物业合同中约定。2、物业管理费主要用于:（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费;（2）物业共用部位、共用设施设备的h常运行、维护费用（小修）;（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用;（9）经业主同意的其它费用。3、物业服务