房地产售楼部部门职能肪岗位描述48

1、通县东北部项目分析一、区域概况近几年由于北京东部地区经济的快速进展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设进展的卫星城之一，使 通县受到了特不大的阻碍， 加快了通县地区的建设进展速度。通县东北部地区区域范围为： 北起丛林庄地区； 东至潞邑 地区，。此区域往常是北京的农村， 人文环境较差， 文化水平、 人均收入偏低；商业、交通专门不发达，但受通县整体进展 的阻碍，近年来有了一定的改观，区域内目前已有多条线路 可直达市区，如 846、 924、 388、 930，人们出行比较便利， 但道路情况较差，大多路面较窄，且维修保养不当；在居住 方面，此区域的房地产启动较早，在 1995 年，华龙小

2、区、富 河园就开始销售，有部分市区人口在此落户，使此地区的整 体人口素养有所提高；但由于此地区的市政配套建设速度较 慢，因此有一定规模的房地产项目到目前仍然比较少。区域市场分析此区域内大小十余个项目，有一般住宅，也有高档不墅；此 次调研了其中 9 个有颇具代表性的项目。 因为此区域的项目分布 比较分散，有一定的地区差异，因此将以上项目按地域划分（项 目聚拢地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。1、北部地区北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只 有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发 地段。在此的项目有天润不墅与和林庄小区。 两项目的开发商是 同一家房地产

3、开发公司（鑫华房地产） ，建筑规模比较大，一个 是不墅、一个是多层住宅，价格在通县来讲是最低的，天润不墅 的起价为 3000元/ 平方米、丛林庄小区的起价为 1380元/平方米。 两项目的户型种类比较单一， 丛林庄小区在售的仅一种户型， 格 局的设计陈旧，而且楼的密度较大，尤其是天润不墅，每栋不墅 的间距专门小； 两项目尽管社区规模大， 但目前社区的配套设施 较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广 场，能够使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。项目调查表项目名称丛林庄小区天润不墅进展商北京鑫华房地产开发公 司北京鑫华房地产开发

4、公 司代理商无无地理位置通洲县城东北8公里通洲县城东北8公里建筑规模81栋楼40万10万m规划类型多层不墅配套情况文化公园花园、网球场、文化广 场价格（元/平方起价1380独栋4200总价69万米）均价1600联排3000总价52万优惠比例一次性99折无工期情况现房一期现房二期50%余下50%年底交房开盘日期19961999销售进度95%独栋80%联排35%潜在供应量2000 m24万m户型配比（平 方米）二居106（唯的户型）独栋339-800联排180-246主力户型（平 方米）三居106独栋339联排186园林绿化30%40%装修标准毛坯毛坯媒体选择小块广告路牌、北青客群分析拆迁户、单位

5、集团购买市区内人群、追求生活 品质销售热线89599809895910412、南部地区南区是最靠近县城的地区， 建设进展的速度比北区要快， 道路平坦、 路面比北区要宽敞一些， 有几条公交线路可直达市区 与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年 来有一些都市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中， 因此卫生环境较差，还有待于改观。在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此 区域内的代表项目， 该小区的总建筑面积 32万平方米，共 53栋 楼，皆为多层建筑，楼体设计风格比较时尚，尤其二期采纳的是 德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向， 户型格局也比较合理

6、， 但房屋的使用率比较低。 小区的配套完善， 有学校、超市、医院、公交车站，均价为 2100元/ 平方米，此小 区的居民大多为市区人口。 新潮嘉园尽管总建筑规模要大于华龙 小区，但目前仅开发了 10 万平米，大部分尚未开发（包括其社 区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼， 推出了精装修的交房标准， 均价才 2160 元/ 平方米，有一定的价 格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐 步完善，此项目进展前景比较乐观。与两者相比，上路苑较逊色 的多，由于此项目属南区的北部，因此与北区项目比较相近，价格低（起价1530元/平方米），总建筑规模30万平方米，户型种 类

7、较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素养较低。能够看出南北两区域的进展走势是由南向北的随着其南部新华大街的进展，此区域具有较大的进展潜 力，再有珠江集团在此大片征地，要在通县建成“城中之城” 势必会带动此区域房地产业的进展。项目调查表项目名称华龙小区上潞园新潮嘉园进展商北京民望房地 产开发公司北京海涛房地 产开发公司北京鹏程房地 产开发公司代理商华龙实业个人无地理位置北关环岛向东北关环岛向东潞邑地区，北 关环岛向东建筑规模53栋楼32万川9栋楼8万川47万规划类型多层多层多层配套情况小学、7万平米绿地、医院、 超市无超市、银行、 邮局、幼儿园、翔程公园（30000 m2）价格（元/平方起价18

8、50起价1530起价1740米）最高价2200最高价1950均价2160优惠比例一次性98折无一次性98折工期情况现房一期现房、二 期有一栋未完 工一期现房、二期10月入住开盘日期1995 年2000 年2000 年销售进度90%一期 80%二期 30%一期 90%二期 50%潜在供应量4000 m25万m30万m户型配比（平 方米）一居 57-60二居 60-90三居96-122一居54 二居 73-93三居81一居59二居 88-89三居129四居167主力户型（平 方米）二居80二居73二居88园林绿化30%30%40%装修标准毛坯房毛坯房精装媒体选择北青、晚报 （分栏广告）小宣传单分栏

9、广告客群分析拆迁户、市区 内的居民生活水平较低 的人拆迁户、市区 内的居民销售热线8959021689593383895962223、西部地区西部地区显然差不多与通县的进展速度同步，宽敞的道 路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的 周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种讲不出的美妙感 受。西潞苑、富河园、枫露花园、枫露皇苑属于西区，都属于有一定知名度的项目，住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑 面积32万平方米，但社区配套不够完善，只有一个超市，此项 目建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，格较低，均价 2200元/平方米，属于大型居住区。枫露花园与西潞苑比较相似， 只只是

10、社区偏小，总建筑面积 10万平方米。富河园能够算这一 地区的精品，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼 体设计新颖，外墙采纳华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层 塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型 可供选择，均价2800/平方米的价格偏高，期房是其弊端。此区域的进展前景不言而喻，是东北部房地产进展的重头戏，不管从位置、交通、环境都具有先天优势。项目调查表项目名称枫露花园枫露皇苑西潞苑富河园进展商民望房地 产开发公 司北京五龙 新村开发 公司北京正圆 房地产开 发公司北京开原 房地产开 发公司代理商无3、4期信达 行代理个人无地理位置北关环岛 东北（东潞苑地区）东潞

11、苑西侧、北关环岛 正北2公里北关环岛 西北角建筑规模7栋楼10万川一、二期158东三、四期97栋10万共32万讥 一期20万 讥二期8 万川17万m规划类型多层不墅多层多层配套情况超市、小 学、幼儿 园、医院运河文化 广场、网 球、足球 场、泳池超市四期有会 所价格（元/平方米）起价1780 最高2150精装8500 毛坯6000-7000均价2200二期2650-2980 三期均价3000优惠比例无未疋95折98折工期情况现房一、二期现 房三期在建、四期未 建一期现房、二期 2003年1月入住一期现房二期年底 三、四期在建开盘日期2000199519981995销售进度90%一、二期80%三、四期未 开盘一期 100%二期 40%一期 100%二期 95%三、四期未 开盘潜在供应量3000 m2280栋10万m6万m户型