高层楼宇机电设备设施管理方案

1、高层楼宇机电设备设施管理方案 高层楼宇机电设备设施的管理方案 设备管理是以科学管理为基础,根据现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、安全运行。 高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依靠性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,cpm注意设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,cpm又进一步注意预防检修,即不仅做到设备的正确使用和细心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇

2、设备的安全、稳定、无故障运行,供应一个良好舒适的工作环境。 1系统日常运行及管理 楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,供应一个高质量安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障顺天国际运行安全。 1.1运行管理 设备运行首先要在技术上考虑安全性和牢靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。 1.1.1编制设备具体的技术资料,并建立设备台帐。 1.1.2建立严格的机房管理制度,巡察检查制度和岗位责任制。 1.1

3、.3制订科学、严格的操作规程。 1.1.4制订周密、合理的设备维护保养计划。 1.1.5对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,把握专业学问和操作技能。 1.1.6实施维护保养工作。 1.1.7定期校验设备中的安全附件,保证灵敏牢靠。 1.1.8工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,准时发觉事故的潜在危急,采取有效措施进行清除,确保安全运行。 1.1.9发生设备故障后对其原因进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。 1.2设备系统的日常运行 1.2.1变配电系统 变配电系统是为建筑物供应电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控

4、,结合顺天国际楼宇自动掌握系统对变配电室进行巡察检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发觉问题,赐予准时处理。当发觉局部停电等运行故障时,根据预定程序进行倒闸操作,保证安全牢靠运行。 1.2.2采暖通风空调系统 采暖通风空调系统依据季节变化合理调整楼内温度、相对湿度、气流速度和空气干净度,为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动掌握系统巡察检查各主要设备运行状况,发觉噪音超标、滴漏水等不正常现象,马上处理,并能依据负荷状况调整运行参数,按操作规程掌握相关设备的启停。当发觉运行故障时,修理人员准时到场,按应急处理预案准时处理,恢复系

5、统正常运行。在日常运行中,依据外界气温、温度条件,合理调整各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。 1.2.3给排水系统 建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动掌握系统定时监测水池、水箱的水位状况,管理及水泵的运行状况,巡察人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,马上通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,修理人员准时到场,按应急处理预案准时处理,恢复系统正常运行。 1.2.4照明系统 照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做

6、到既保证照明质量又节省能源。巡察人员必需巡察检查大楼的公共照明,发觉损坏要马上更换。依据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动掌握系统对公共照明进行开/关掌握。 1.2.5消防系统 消防系统是整个大厦消防安全的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡察检查,真正做到"预防为主,防消结合"。当发觉险情时,消防管理人员准时到场,按突发火灾的应急方案准时处理,确保生命财产安全。 1.2.6电梯 电梯大楼必不可少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行状况以及平层是否精确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流状况

7、分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在安全、节能、便利的最佳方式。另外可利用cpm公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行便利的矛盾。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可马上挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序准时处理。 2设备系统的应急处理方案 2.1设备故障处理规程 2.1.1故障分类 设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能供应正常服务的状况均为故障,凡故障发生时,均应视状况分重大故障和一般故障两级

8、处理。 重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。 2.1.2故障处理通则 发生故障时,值班员应马上处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。 依据表计的指示和设备的外部征象,推断故障的全面状况,尽快限制故障的发展,快速地排解危及人员及设备安全的因素。 最快速地恢复设备(设施)至正常运行状态。 处理故障必需快速、正确、坚决、冷静。不得违反安全规程。 管理处主任是处理故障的全面领导人,负责调动、支配有关人员采取相关措施。 对于需

9、要马上抢修的设备,值班员应推断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场安全措施做好。 2.1.3重大故障处理职责 凡发生重大故障,由值班人员连忙通知工程部部长并按相关应急处理程序采取措施。工程部部长接到报告后应马上到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。 2.1.4一般故障处理职责 对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部特长理,工程部应准时报告并作好有关故障发生和处理记录。 2.2供电电源停电故障处理规程 电源故障分以下几种状况处理 2.2.1在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应马上通知大厦内各有关业主单位。 2.2.2正常状况下的倒闸操作

10、,管理处提前一天发出停电通知。 2.2.3如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排解故障后恢复送电。 2.2.4如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能连续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并连续观看,采取相应措施。 2.2.5低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。 2.2.6如供电局对大厦突然全部停电,则应连忙给楼内各有关单位发出通知,告知原因,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,立刻启动设备,确保顺天国际财宝中心的正常工作。 2.3停水及故障处理规程 2.3.1在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应马上转告楼内各有

11、关单位,并积极采取贮水保障措施,削减停水影响。 2.3.2若支配水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。 2.3.3给排水设备故障一般处理程序 a.给水泵出现故障时,值班人员应立刻启动备用泵,然后准时对故障泵进行修理。 b.排污泵出现故障时,应快速抢修,若一时不能修复,应预备临时排污染。 c.若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应马上关闭泄漏部位前端阀门,及进通知修理人员抢修。 b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,马上组织人员疏通。 2.4空调故障处理规程 2.4.1当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排

12、解故障。 2.4.2由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应马上停止系统的运行,排解故障后再补水投入运行。 2.4.3当故障停电时,马上关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。 2.5发生火警处理规程 2.5.1大楼发生火警时,要做到忙而不乱,准时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。 2.5.2火灾报警程序 a.发觉火警时,马上用消防电话或平凡电话向中央监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。 b.用电话报警时,必需讲清下列事项:火灾发生的详细地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。 2.5.3接到报警后的处理方法 a

13、.中央监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员连忙前往火警现场。如属火警误报,应通知中央监控室复位;如证明火警,应马上通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严重,在组织前期扑救的同时向119报警。 b.中央监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,预备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。 c.管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要马上到现场参与灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。 d.派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。 2.6系统的维护保养 2.6.1当设备发生故

14、障时,应马上检修,并尽可能把影响减到最低。 2.6.2由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应马上供应,确保重要设施设备正常运行。 3系统的维护保养 设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。 3.1维护保养工作主式 维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次: 日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格根据操作规程操作使用。其工作内容主要是巡察检查及调整、清洁,由值班、巡察人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。 定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状

15、态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修,由修理人员在工程技术人员的指导下实施。 3.2日常维护保养、定期维护保养的质量掌握 日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员依据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发觉不合格即查找其发生原因,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。 3.3主要系统定检工作要点 3.3.1变

16、配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,牢固牢靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否牢固,显示是否清楚。变压器运行声音是否正常。 3.3.2给排水系统:检测各种水位检测和掌握器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否敏捷、牢靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。 3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保

17、养。 3.3.4防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷预备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,马上处理。 3.3.5电梯系统:按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。 3.4设备维护保养检修计划和标准 3.4.1供电设施年度检修保养计划(表1) 3.4.2水暖设施年度检修保养计划(表2) 3.4.3设备维护保养及实施方案将依据所安装设备的设计、安装及运作等实际状况,需待cpm正式接管后依据相应设备逐一制定。 4节能管理 在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的

18、一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。 节能降耗工作主要有以下几个方面: 4.1工作内容 4.1.1制定节能工作计划与有关节能的规章制度。 4.1.2统计和分析能源消耗,做好能源用量的计划及计量工作。 4.1.3巡察、检查和监督能源使用。 4.1.4进行各种形式的节能宣传,加强节能管理工作。 4.1.5实施节能技术改造,应用先进节能器具,采用切实有效的节能运行技术措施。 4.2组织措施 4.2.1节省用电、节省用水、节省使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必非常重视此项工作。 4.2.2加强能源使用的计划管理,

19、严格执行cpm下达的各项指标,工程技术人员应经常把握能源消耗状况,准时发觉和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报能源消耗统计。 4.2.3能源的使用实行分区域掌握的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。 4.2.4掌握使用能源的时间,特殊是对旺季用水和高峰用电要严格掌握。 4.2.5加强设备管理修理,专心节省能源,杜绝铺张水、电的状况。 4.3技术措施 4.3.1配电系统中应留意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数掌握在0.95以上。 4.3.2变压器投入运行的台数,应依据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持

20、在0.70.9之间,以提高变压器的运行效率。 4.3.3空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应依据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以削减能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度削减新风处理能耗。 4.3.4照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统掌握照明的开/关,保证人走灯灭,避免铺张。 4.3.5给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统掌握水泵的开/关,防止溢水。加强巡察,防止跑水、漏水。 5技术改造、更新 在高层楼宇落成并投入使用

21、后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将渐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点: a.设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当时设计理论、应用技术水公平限制,造成系统设备不适应现实需求的状况渐渐显露,有必要进行改造。 b.设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、牢靠性,延长设备使用寿命。 c.随着社会经济发展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必需改造才能适应需要。 设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段: 5.1论证立项 选择改造对象,确定改造目标,依据设备实际状况,结合长远规划,考虑

22、现有人力、物力、财力,在每年最终一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是: 5.1.1扩大设备应用范围 5.1.2改善设备主要性能指标 5.1.3提高设备工作效率 5.1.4提高设备牢靠性和可修理性 5.1.5提高设备安全性能和环保性能 5.1.6降低设备运行能耗 5.2方案设计 设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平打算了改造的技术经济效果。依据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验,支配好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量削减施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。 5.3组织实施 设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节约工时、材料、费用,削减停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力气实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要留意改造质量掌握,加强现场监理,留意指挥协调,细心组织施工,防止意外故障危及运行安全。 5.4整理改造技术资料 改造完成时对