新政对房地产业务发展的影响

1、新政对房地产业务发展的影响2008年，美国次贷危机演化为全球“金融海啸”，并触动实体经 济，我国宏观经济和行业环境日益恶化，为遏制国内经济增长的减速, 中央推出刺激国内需求的“四万亿投资计划”和钢铁、汽车、船舶、 石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、运输物流十大 产业振兴规划，同吋，各级政府也纷纷推出各种促进房地产业发展的 有关政策，在央行、财政部和国家税务总局于2008年10月联手推出 一揽了救市新政、12月国务院提出三条促进房地产市场健康发展的政 策措施后，中央和各省市又陆续推出了一些新政，其中，比较重要的 有：1、国务院决定自2009年1月1 h起，取消城市房地产税，夕卜商

2、投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，与内资企业享受“无区别 待遇”，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。这预示 着国家对外商投资房地产的限制在逐步放松。2、中国房地产投资信托基金已经形成了初步的试点总体构架，房 地产投资信托基金工作方案也已经制订完毕，符合中国法律要求、适 合中国投资购买的房地产信托产品或将很快面市，房地产企业融资方 式和居民投资房地产渠道比较单一的局面将逐步得到改善。3、部分省市先后出台了减免住房转让营业税、取消第二套房贷限 制、下调物业出租税率、取消外国人买房限制、解禁90/70政策、推出 购房入户新政、扩大住房公积金覆盖面、提高普通住房认定标准、延 长土地项目付

3、款时限等刺激房地产市场的多项有效措施。4、土地管理法（修订草案征求意见稿）终于揭开面纱，有偿使用 土地范畴扩大，“招扌n挂”有条件放松，住宅70年大限到期后按国家 有关规定自动续期等均在49条新规当中，该意见稿年内可能通过全国 人大审议。5、央行、银监会下发关于进一步加强信贷结构调整，促进国民 经济平稳较快发展的指导意见，要求落实好房地产信贷政策，加大对 自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，加大对屮低价位、屮小套 型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度，支持资信条 件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点， 拓宽房地产企业融资渠道等。6、国家住房建设制度（2010

4、2050）（建议稿）涉及建立城乡一体化 住房保障体系、住宅土地使用权的流转与管理等内容，提出国家允许 投资者将住房作为投资渠道，成为社会住房供给商品化的一种方式， 其基木思路是把农民宅基地制度从农村延伸到城市，依据共和国公民 享有的住房权利，依据土地资源国家所有，人民所有的原则，全体公 民资源共享，公平占有。由于农村、小城市、大中城市、大城市资源 集屮度不同，因此实行分级管理。7、2009年4月底召开的国务院常务会议决定，调整多项固定资产 投资项目资木金比例，其中包括商品住房。这意味着，从2004年宏观 调控以来收紧的房地产开发商项0资本金比例35%大限将首次出现松 动。受这些利好政策的影响，

5、从去年年底以来，全国房地产市场逐渐 转暖，北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、南京、杭州、成都等 国内主要城市的房地产成交量已连续五、六个月持续放大，尽管各地 房价有涨有落，但房价大幅下滑的趋势已得到初步遏止并开始反转， 土地市场从2009年2月份以来，也逐渐岀现暖意，中国楼市终于在2009 年迎来了一波比较喜人的“小阳春”局面。招商地产也抓住市场有利 时机，加大房地产项目营销力度，将部分项目提前推出，取得了不错 的效果，截止2009年4月底，已实现销售面积31.15万平方米，同比 增长近400% （去年同期销售面积为6.32万平方米），结转而积2.97万 平方米，同比增长近300% （去年同

6、期结转面积为0.76万平方米），经 营成果稍优于总体市场的平均表现，但与少数行业先进企业相比，还 有较大差距。与此同时，国家也加强了节能环保、建筑t程质量等影响房地产 业健康、持续发展方而的工作管理，2008年年末，财政部发出了关 于资源综合利用及其它产品增值税政策的通知，经国务院批准，为了 进一步推动资源综合利用工作，促进节能减排，决定调整和完善部分 资源综合利用产品的增值税政策，这将进一步促动相关建材产品的节 能倾向。2009年1月在京召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，2009 年住房和城乡建设系统要着力做好以下几方面工作：一是全面推进保 障性住房建设；二是促进房地产市场健康稳定发展；

7、三是进一步做好 统筹城乡规划建设工作；四是力争建筑节能取得新突破；五是提高工 程质量安全和建筑市场监管水平；六是推动法制和工程标准建设；七 是维护建设领域社会稳定；八是认真做好汶川地震灾区重建相关工作。为保障建设项口质量和效益，住房和城乡建设部将从八个方面加 强建设项目监管：一是要严格基木建设程序；二是严格市场准入清出 制度；三是遏制虚假招标和串通招投标行为；四是加强合同履约管理; 五是严格工程监理制度；六是严格建筑节能监管；七是加强施工现场 监管；八是进一步规范工程款支付行为。住房和城乡建设部将按照民用建筑节能条例要求，推动全国 普遍推行民用建筑能效测评标识制度。计划2009年上半年完成民用

8、 建筑能效测评标识管理规定（初稿），修订完善民用建筑能效测评 机构管理暂行办法，制定民用建筑能效测评质量管理办法，修改 完善民用建筑能效测评标识技术导则，会同国家价格主管部门研究 制定民用建筑能效测评收费办法或收费标准。在加强建筑工程质量监督管理方面，住房和城乡建设部要求加强 法规制度建设，抓紧建设工程质量法的研究，起草城市轨道交通工 程质量安全管理条例和建设工程抗御地震灾害管理条例等。提 高住宅工程质量，制定住宅工程质量分户验收技术要点。推行工程 质量保险制度，制定关于在房地产开发项目中推行工程质量保证保 险的若干意见（试行），加快质量诚信体系建设。加强监管队伍建设, 改革质量监督管理机制。

9、制定房屋建筑和市政基础设施工程质量监 督管理规定，明确质量监督重点。制定建筑工程质量监督要点， 严格监督机构和人员的考核。加强执法监督检查，组织开展全国工程 质量监督执法检查。这些政策的逐步出台和实施，将对我国的房地产业的发展产生深 远的影响，使长期坚持“绿色地产”理念、严格工程规范管理的招商 地产更容易接受和适应新的产业要求，并有可能抢得先机。从总体情况看，我国所经历的这次房地产市场调整存在三大动因: 一是房价持续高涨，超过了消费者购买力；二是金融危机和经济下行 环境影响了消费者心理预期；三是开发企业应对市场变化迟缓。其中, 房价高企快速上涨与居民购买力z间的不匹配是房地产市场成交量下 跌的

10、主要原因，在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动 内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致 的成交量萎缩成为了市场的主要问题。目前这些问题仍然没有从根本 上得到改善，虽然楼市今后如何发展确实难以预料，但调整毕竟尚未 到位，房地产市场可能面临3至5年甚至更长时间的调整期。尽管房地产没能搭上“十大振兴规划”的末班车，近期的热销既 使继续出台更强有力的房地产刺激政策的可能性渐冷，也并不意味着 房市已真正开始复苏，且受经济形势依然严峻、房地产开发处于低潮、 市场库存依然严重、新增供应持续增加和后继需求增长放缓五方面压 力的影响，房市后续需求仍显相对不足，且未來2至3个月将迎來供 应高潮，市场的销售压力或将再次凸显。但在中国大规模城镇化建设 将持续35年，对房地产长远发展趋势充满信心的同时，人们也注意到, 在国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%,从 中可以看出中央对房地产业的重视程度，有理由相信，2009年我国的 房地产调控政策将以暖市为主，以防止房地产市场大起大落、在宏观 经济中发挥“保增长”的作用为目标，住房和城乡建设部提交给发改