千岛湖城市主城区控规

1、千岛湖城市主城区控规一、规划背景2007年，淳安千岛湖镇总体规划（2006-2020）编制完成并审批通过，根据城乡规划法的要求，需要编制控制性详细规划，对总体规划确定的各类用地和设施进行定位落实，提出建设控制要求，指导城市建设。由于淳安千岛湖镇复杂的地形和敏感的生态条件，以及城市社会经济的快速发展，城市总体规划因为规划深度和编制时间的限制，在一些用地布局方面已经与城市实际发展不符，尤其是在重大项目的选址上存在偏差，如行政中心，体育中心，文化中心的选址等，需要重新论证。同时，由于本次规划区周边的地区已经或正在修编控制性详细规划，如排岭半岛控规、进贤湾城市设计、青溪新城控规等，需要从城市整体发展战

2、略出发，在更深层次上对各类用地和设施进行协调，统一部署，明确分工，使城市总体规划的宏观战略部署得以真正落实。二、用地范围本次规划范围为主城区，即千岛湖镇中心城区除青溪新城和旅游度假区之外的区域，具体的四至范围为：北至永恒隧道，南至排岭半岛，西沿中心湖区岸线，东至鼓山。规划面积平方公里。三、主要任务中心城区经过半个世纪的发展，在取得重大成就的同时，也积累了交通拥挤，物质老化，结构和功能性失调、局部城镇风貌欠佳等一系列问题，随着千岛湖休闲度假旅游的发展以及打造“具有滨湖山城特色的生态宜居城镇、国际湖泊旅游度假典范”这一规划目标的提出，需要站在更高的角度以更为宽广的视角重新审视中心城区的定位与发展战

3、略，结合总体规划的战略目标以及本区块存在的现实问题，我们认为本次规划需要解决以下几个方面的重点问题：1、老城区的功能疏散。作为县城中心，淳安主要城市功能以及人口都集中在老城区，经过多年发展，城市已出现功能混杂、用地紧张、交通拥堵、局部环境形象不佳等多种问题，需要通过部分城市功能向外疏解来实现老城的更新改造，重塑老城的活力。2、各功能区的开发控制。按照千岛湖的性质定位，千岛湖主要有四大功能定位，即生态宜居千岛湖、观光旅游千岛湖、休闲度假千岛湖、自然景观千岛湖。作为老城区，其主要功能在于生态宜居和休闲度假，因此老城区控规的重点和难点在于如何更新改造以及改造后的土地高效利用，因此如何保护控制、如何开

4、发建设、采用怎样的开发强度、建筑风格和控制指标、达到怎样的效果都是本次规划需重点研究的内容。3、公共设施和基础设施的配套。目前老城区的公共设施普遍存在规模偏小、用地紧张、设备陈旧、环境较差的问题，要想扩张用地和规模只能将部分公共设施向外围疏散，而且青溪新城的建设和行政中心的搬迁也必然会引导行政办公、商业金融、文化娱乐等公共设施和水电气等基础设施在全城范围内重新布局。本次规划的一个主要任务就是依据总体规划，认清城市未来发展框架，对城市公共设施和基础设施的配套进行全局考虑，并根据人口分布安排老城区的各类设施用地，以满足市民需求。4、生态宜居千岛湖、休闲度假千岛湖的特色体现。千岛湖的山水生态景观和休

5、闲度假的发展是其特色，也是其核心价值所在，所以规划在功能结构、用地布局上要充分保护山水资源、充分利用山水环境，延续城市山水格局；在文化特征、经济发展、建筑形态、设施配套等方面也要遵重特色、体现特色，让老城焕发千岛湖的迷人魅力。四、规划理念1、景观生态可持续千岛湖是国家级风景区、国家级森林公园、浙江省重要水源保护地，千岛湖的景观生态环境是这个城市的发展之源，因此城市的发展和建设要以景观生态的可持续发展为基础，对规划范围内重要的景观生态空间需制定严格的控制开发政策，对规划范围内的城市建设用地也要综合考虑发展诉求，合理开发，尤其对景观敏感性高的地块需设定严格的控制指标。2、大疏大密，因地制宜淳安老城

6、区不仅承担了生态宜居功能，沿湖界面以及视觉较好的平缓山坡还是休闲度假的主要功能区，结合生态环境和功能定位，规划宜采取“大疏大密”的规划理念，因地制宜，指导用地布局和开发建设。“大密”是对“大疏”的支撑，生态宜居功能区的高密度高强度开发是为了对休闲度假区更有效的保护；较高密度的集中开发可以降低基础设施投入，提高投资效益；同时，“大疏大密”的建设方式有利于特色化、多样化的环境塑造。3、有机更新，弹性发展有机更新理论主张“按照城市内在的发展规律，顺应城市之肌理，在可持续发展的基础上，探讨城市的更新与发展”，弹性发展则主张规划为未来的可能留有余地。 淳安老城经过多年的发展已形成一定的肌理和特

7、色，规划应避免大拆大建，而应以控制和整治为主，注重其文脉肌理的延续；对于需要拆除重建的地块也应遵循城市风貌特色，合理建设，并与整个城市的建设相融合，注重弹性发展。4、准确定位，适度超前以国际性旅游城市的发展目标和中等城市的规模框架，配置适度超前、滚动实施的基础设施和公共服务设施，既可应对发展的不确定性，同时为建设高品质的城市功能和宜居环境打下良好的基础。  第二章 专题研究一、城市控规单元划分二、城市公共开敞空间布局（一）规划结构1、打造“一带、一环、一湾”的环湖开敞空间结构依托千岛湖的锦山秀水景观，分别沿中心湖、城中湖、城东湖打造“一带、一环、一湾”的环湖开敞空间结构，营

8、造千岛湖独具特色的滨水空间界面。公共开敞空间规划布局一带：系指中心湖滨水景观带，是主城区面向中心湖的滨水开敞空间界面，规划形成连续的观湖观岛景观活动空间，充分展示千岛湖的自然“锦山秀水”，并成为由北向南联系旅游、休闲、娱乐、商业等功能的滨水景观带。一环：系指环城中湖的滨水开敞空间，以现代城市滨水景观风貌为特色，连接主城区、鼓山组团和珍珠半岛西侧生态用地，形成反映整体城市面貌的现代滨水景观环线。一湾：系指城东湖滨水开敞空间，充分展示新城滨水景观风貌，连接珍珠半岛行政中心组团和坪山中心组团，形成反映现代新城面貌的滨水景观湾畔。2、 营造九大公共活动中心 结合千岛湖镇主要功能组团，规划形成老城中心、

9、文化中心、新城行政文化中心、坪山中心、鼓山中心、旅游服务中心、进贤湾中心、排岭中心、秀水广场九个城市公共活动中心。围绕上述中心安排各类公共开敞空间，使之成为吸引游人和居民聚集活动的场所。（二）分类规划策略规划将千岛湖镇未来应重点发展的公共开敞空间归纳为绿地空间、广场空间、运动空间和特色街区四种类型。1、绿地空间构筑滨水观光游览绿地空间、大型山体公园绿地空间、社区公园绿地空间、度假休闲绿地空间、创意休闲绿地空间组成的绿地空间体系。2、广场空间面向中心湖、城中湖和城东湖各设置一处城市中心广场，分别为千岛湖广场、秀水广场和市民广场。此外，还将规划形成旅游度假广场、商务休闲广场、观光游憩广场三类硬质开

10、敞空间（详见专题）。3、运动空间构筑市民公共运动空间、山体健身公园、休闲度假运动空间三类运动空间。4、特色街（区）规划塑造九处特色街（区），包括老排岭新天地、新安大街、新安南路美食街、里杉柏休闲商业街、秀水街、滨湖路商业街、珍珠半岛水文化长廊、坪山中心商业街、进贤湾旅游休闲街等。其中，老排岭地区是千岛湖镇最具历史特色风貌的地区，规划建设以“百步金阶”为特色的“老排岭新天地”商业休闲步行街区。新安大街现状为人车混行的城市干道，规划逐步将其改造为以步行为主的商业休闲街。三、主城区分区分类控制导则（一）风貌区的划分规划范围内地形复杂、风貌多样，规划根据用地功能属性、风貌特色，以及控制手段和强度的不同

11、，将规划范围分为三类风貌分区：老城特色风貌区、滨湖度假风貌区以及一般城镇风貌区，采取不同的控制方法和控制强度。 老城特色风貌区主要位于排岭南路两侧，北起鱼味馆，南至湖山公园。本区建筑多建于上世纪六七十年代，以中小体量为主，场地处理依山就势，错落有机，反映了城镇建设初期人力物力相对有限的条件下，城镇自然缓慢形成的典型特点，是最能体现千岛湖山地城镇特色的区域。 滨湖度假风貌区主要分布于阳光路和滨湖大道以北的中心湖滨湖度假风貌区、环湖北路和环湖南路之间的城中湖滨湖度假风貌区，以及对湖面景观影响较大的临湖照面山体上若干零散分布的用地。本区景观敏感度高，现状除个别体量较大的建筑群外，以中小体量建筑为主，

12、基本保持自然形态的地形和岸线，是开发压力最大，也是对建设作为“国际旅游度假胜地”的千岛湖影响最大的区域。 一般城镇风貌区是指以上两个风貌分区之外的其他区域。本区包括多处大型居住区和开发区，现状建筑多建于上世纪八十年代以后，地形处理较为粗放，反映了城市快速发展时期片状推进、大规模开发的典型特征。（二）控制分类规划在风貌区划分的基础上，通过五个方面，实现对景观风貌的简单有效的控制，作为确定各具体地块规划设计条件的指导。分别为：建筑单体体量（建筑面积）、建筑高度、建筑风格与色彩、场地处理方式、建筑退界要求。本次规划首次通过实证调研的方法对以上五类控制指标进行量化研究，以提高规划的科学性。四、 城市道

13、路交通设施布局（一）城市停车系统规划1、对外交通停车场设置于城市外围的城市外来机动车公共停车场的规模一般控制在城市机动车公共停车场总规模的510。根据规划中心城区远期2020年万人口规模，按人均平方米的城市机动车公共停车场规模指标测算，规划区外来机动车公共停车场的规模应为公顷公顷。考虑到千岛湖镇旅游城市的特点，本次规划适当提高了对外交通大型停车场（尤其是旅游专用停车场）的规模和比重，规划设置大型停车场共4处。2、城市公共停车场城市内部的普通机动车公共停车场（库）的规模一般控制在城市机动车公共停车场总规模的9095。则主城区内的机动车公共停车场的规模应为公顷公顷（详见控规）。3、建设项目配建停车

14、设施根据千岛湖镇规划规模，采用（浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准）中的i类城市标准的停车设施配建标准。（二）城市公共交通场站规划规划形成由客运枢纽站（或换乘中心）、公交中心站、公交首末站构成的三级城市客运场站系统。客运枢纽站一般由公路客运站、轨道交通站、城市公交中心站等共同组成，并实现多种交通方式间的换乘；公交中心站是多条城市公交线路的交汇及换乘中心；公交首末站结合公交线路端点设置，供车辆掉头和中途休息使用。（三）旅游交通组织规划1、铁路客流：由杭黄铁路淳安火车站（文昌镇）换乘公交专线车到千岛湖镇、千岛湖旅游码头。2、轨道交通：由杭千都市区轨道交通线坪山站，换乘公交专线车到千岛

15、湖镇、千岛湖旅游码头。远期轨道交通延伸至千岛湖广场。3、自驾游客：（1）自北：由05省道、千黄高速到达镇区北部的周坑口停车场，停车后换乘公交专线车到千岛湖镇、千岛湖旅游码头；（2）自东：由06省道、杭千高速到达镇区东部的坪山停车场，停车后换乘公交专线车到千岛湖镇、千岛湖旅游码头。4、旅游大巴：（1）自北：由05省道、千黄高速进入镇区，并经阳港路、阳光路、环港路等到达千岛湖镇、千岛湖旅游码头；（2）自东：由06省道、杭千高速进入镇区，并经秀水大道、环湖南路、南山大街、南景路、环港路等到达千岛湖镇、千岛湖旅游码头。（四）主城区道路系统1、道路网结构：“十字+环线+枝线”、“弱化十字街、强化环线、完

16、善枝线”。第四章 规划方案一、规划定位淳安中心城区作为淳安历史、文化、经济的重要载体，见证了淳安改革开放以来的发展轨迹。随着城市空间的不断拓展，城市框架的拉开，原有的城镇结构将发生重大改变，因此，必须评估这种改变对原有中心城区结构产生的影响，并充分利用其完成旧城改造、品质提升的目标以及城市风貌和城市功能的重塑。未来主城区的发展定位宜表述为：国际知名的旅游休闲度假地，千岛湖重要的旅游集散中心，千岛湖历史文化和景观风貌的核心展示区。二、规划策略1、疏解老城功能，调整用地结构老城过于集中的公共服务设施和紧张的建设用地，不利于服务功能的发挥、设施规模的扩大和服务档次的提升，也不利于带动新区的发展。因此

17、，有选择地疏解老城部分功能，协调城市整体发展，成为本次规划的重点之一。对工业仓储、专业市场、行政办公等用地进行置换，调整为居住、商业、市政、绿化等用地，强化居住、商业服务功能，通过用地结构的调整，改善老城居住环境，实现发展目标。2、完善服务设施，提高居住生活品质根据城市规模及城市性质、发展目标，按规范要求配建完善的教育、医疗、文化、体育、福利、商业等公共服务设施，及给排水、电力电信、燃气、消防、环卫等市政公用设施，创造宜居生活环境。3、理顺道路结构，完善静态交通设施，构建完善的道路交通体系通过道路拓宽和交通节点优化，强化交通环线功能，保证新安大街生活性干道的功能发挥，改善城市各片区的交通联系。

18、通过旧城改造，合理布局社会停车场、配建停车位、路边停车位，完善停车设施配置。4、充分利用山水资源，塑造城市特色沿湖地段进行用地整治，强化旅游、休闲、度假功能，老排岭地段结合改造，塑造具有山城特色的旅游休闲购物步行街。通过城市形态和公共空间研究，合理布局城市公共活动空间，景观视廊及建筑高度控制，营造与滨水依山的旅游度假城市相协调的城市风貌。5、制定适宜的空间管制措施，指导城市建设贯彻大疏大密规划理念，依据不同功能区划分，提出建筑高度控制、建筑退界控制、建筑体量控制、建设强度控制、建筑风格与色彩控制等空间管理措施，指导建设。三、发展规模（一）用地规模规划区整体规划范围为平方公里，其中建设用地平方公

19、里。分为斋上、阳光、东庄、辉照山、老城、里杉柏、南山七个规划控制单元。（二）人口规模根据用地布局及规划用地统计，规划一类居住用地公顷，二类居住用地公顷，居住人口密度分别按70人/公顷、300人/公顷计算，则规划区人口容量约为万四、规划结构1、用地结构：一轴两带，多中心九片区 “一轴”：是指新安大街商业发展轴，两侧安排商业、金融、宾馆、商务办公等商业设施（不安排大型、大交通流的设施用地），是千岛湖镇最主要的商业街。“两带”：是指沿中心湖和城中湖的自然景观带，沿线布置绿地、广场、宾馆、度假房产、文化娱乐等观光、游憩、度假设施，是旅游观光千岛湖风貌分区的重要组成部分。“多中心”：是指主城区不同区位，

20、不同功能的城市公共活动中心，有利于充分利用资源，完善公共服务，方便居民使用，提升土地价值。“九片区”：是指九个地域相对独立，结构相对完整的居住片区，分别为斋上片区、东庄片区、宏山片区、阳光片区、辉照山片区、老城北片区、老城南片区、里杉柏片区和南山片区。每个片区布置一所小学及社区级文化、体育、商业、游园等设施。该规划结构将作为指导后续控规单元划分的依据。2、道路结构“环线+枝线”结构。通过龙门隧道复线建设和新安北路拓宽工程，强化城市环线，形成框架性主干道。“城区北环”：阳光路、新安北路、新安东路。“城区南环”：新安北路、滨湖大道、南景路、南山大街、新安南路、新安东路。“城中湖环”：环湖北路、新安

21、东路、新安南路、环湖南路及珍珠半岛区块的环湖东路。3、公共中心结构规划形成一轴五心的公共中心结构。“一轴”：为新安大街，是城市商业金融服务设施最密集的街道。“五心”：为城市商业中心、主城区文化中心、城市体育中心、水湾休闲中心和城市会展中心。其中城市商业中心由“十字街”周边商业设施及老排岭商业步行街构成，是城市居民及游客的主要购物休闲活动中心；主城区文化中心在原青少年活动中心、千岛湖体育馆、新安江开发总公司地块的基础上，通过改造进行建设，新建影视中心、演艺中心、健身娱乐中心、青少年活动中心，保留图书馆；（其余城市文化设施在珍珠半岛文化中心内安排）；城市体育中心以县体育馆、游泳馆为主构成，是城市体

22、育活动中心之一；水湾休闲中心是结合悠静的水湾布置的以酒吧、茶吧为主要内容的休闲活动中心；城市会展中心是以休闲广场、会展设施构成的公共活动中心，是一年一度秀水节举办的场所。五、用地布局（一）居住用地以小区组团或组团形式组织居住用地，分为一类居住用地和二类居住用地两种类型，其中一类居住用地主要分布在沿湖半岛、生态景观敏感区域，其他地方以二类居住用地为主。居住用地根据规划结构分为九个片区，分述如下：1、斋上居住片区。规划居住用地公顷，可容纳万人，新建幼儿园两所，小学依托青溪小学。2、东庄居住片区。规划居住用地公顷，可容纳万人，青溪小学在原址附近重建，24班，保留浪达岭幼儿园。3、阳光居住片区。规划居

23、住用地公顷，可容纳万人。保留镇三小，规模30班，保留新世纪幼儿园，在采石场地块新建一所幼儿园。4、宏山居住片区。规划居住用地公顷，可容纳万人。新建宏山小学，36班，保留一家山水幼儿园，新建宏山幼儿园。5、辉照山居住片区。规划居住用地公顷，可容纳万人。新建幼儿园一所。6、老城北居住片区。规划居住用地公顷，可容纳万人。保留镇一小，规模由25班缩减至18班，保留明珠幼儿园和千岛湖供销社幼儿园。7、老城南居住片区。规划居住用地公顷，可容纳万人。实验小学原址改造，24班，扩建机关幼儿园。8、里杉柏居住片区。规划居住用地公顷。可容纳万人。新建24班小学一所，幼儿园一所。9、南山居住片区。规划居住用地公顷。

24、可容纳万人，扩大镇五小规模至36班。保留景湖幼儿园，扩建蓓蕾幼儿园。每个居住片区规划小区中心，按照杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定布置小区级商业、文化、体育、医疗、社区管理、邮政等设施。在施家塘及南山设居住区级公共中心。规划区内保留高中两所，即淳安高中48班，淳安二中36班，新建一所高中，48班；保留初中两所，即千岛湖中学48班，青溪中学36班，改建初中一所，即原淳安职高改为24班初中。（二）公共设施用地规划形成“一轴五心”的公共中心结构，公共设施用地分为行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研、文物古迹、社会福利十项。1、行政办公用地从疏解老城功能，改善办公条件，提高办事

25、效率的目标出发，对散布在老城内的建筑陈旧、用地局促的县级行政办公用地予以搬迁。集中在珍珠半岛新行政中心内。搬迁的单位有：县政府、水利水电局、建设局、国土资源局、科技局、民政局、卫生局、农业局、经贸局、发改委、统计局等。搬迁用地局促的镇政府，在辉照山地块安排。2、商业金融用地商业金融设施主要沿新安大街、新安北路、新安东路、新安南路、曙光路、排岭南路、明珠路布局。老排岭地块进行改造，形成山地特色的商业步行街。新安东路茶叶市场周边结合工业企业搬迁安排专业市场用地，包括建材、汽配、土特产等市场。每个居住片区安排菜市场一处。在周坑口公交枢纽站对侧安排农贸批发市场用地。两条沿湖景观带内安排宾馆、度假村用地

26、。3、文化娱乐用地县级居住区级社区级配置新建县级文化设施主要结合旧城改造在原青少年活动中心、千岛湖体育馆地块布置，形成主城区文化中心，主要内容包括图书馆、影视中心、演艺中心、健身娱乐中心、青少年活动中心等。与珍珠半岛文化中心共同组成完善的“三馆五中心”城市文化设施。保留县文化馆、档案馆、新华书店、图书馆、老年活动中心。南山片区新建居住区级文化设施。搬迁工人文化宫至青溪新城，结合坪山中心区进行建设。社区级文化设施安排在各片区中心，按杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定布置文化站用地。包含书报阅览、书画、文娱、健身、茶座等主要提供青少年和老年人活动的内容。4、体育用地保留县体育馆，扩建训练馆，作

27、为县级体育中心之一。迁建县游泳馆，在淳安中学东侧临湖地块选址，占地1公顷以下，1500座以上。原千岛湖体育馆改造为文化中心用地。在城中湖、城东湖及秀水广场三处，分别设浮船式露天游泳场。5、医疗卫生原县一医院用地改为中医院用地，250床。妇幼保健院扩建至100床，迁至冬瓜坞顺风丝织厂地块，占地约公顷。与主城区社区卫生服务中心合建。保留千岛湖城区医院、扩建新富中医骨科医院。搬迁县卫生防疫和卫生监督所，在青溪新城选址新建。、计生指导站搬迁至原疾控中心用地。6、教育科研用地搬迁淳安电大、教师进修学校、技工学校、党校，统一在珍珠半岛教育科研用地内新建。保留育才学校。在原青溪小学地块新建成人教育中心。7、文物古迹用地千岛湖镇建城时间不长，没有文物古迹，但有一些值得保留的历史建（构）筑物