物业管理制度与规范

1、幻灯片1第二十七单元 物业管理制度（1） 第一节 物业管理概述 第二节 物业管理的法律规范 幻灯片2第一节、物业管理概述一、物业及其属性（一）物业的概念 概念：物业是指已经建成，并可投入使用的各类居住非居住的建筑物，以及其配套的设备、市政设施及物业所在的土地、相关的场地、庭院等.幻灯片3（二）物业的属性 二元性（土地、建筑物） 有限性（土地）1.自然属性： 配套性（各类设施） 多样性和差异性（建筑形式） 固定性（土地、建筑物） 永久性和长期性（土地、建筑物） 稀缺性 商品属性2.社会属性： 经济属性 保值、增值性 宏观可调控性 交易的契约性 法律属性：产权属性物业的属性幻灯片4（三）物业与房地

2、产、不动产的联系与区别联系： 1.物业中包含的土地与房产属不动产 2.物业属于单元性房地产概念 不动产属于民法概念 1.称谓领域不同 房地产属于经济法等的称谓区别 ： 物业是单元性的房地产 2.适用范围不同 房地产用于宏观领域 物业用于微观领域 3.概念外延不同 房地产概念外延大 物业指具体的房地产幻灯片5二、物业管理l （一）物业管理的定义1.概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使

3、用价值和经济价值.幻灯片6l 2.物业管理的内涵l （1）物业管理是由多方主体共同参与的活动。l （2）物业管理的依据是法律、法规、合同。l （3）物业管理重点针对共用部分和共同事务。l （4）物业管理提供的产品是服务。l （5）在公共秩序管理方面的协助性。幻灯片7l （二）物业管理的必要性l l 1. 业主住户的要求高l 2.楼宇兴建渐具规模l 3.物业设备先进l 4.地产发展的需要l 5.生产发展的需要幻灯片8l （三）物业管理活动（产品)的特点l 1. 全天候服务l 2.无形与有形结合l 3.生产和消费同时性l 4.易逝性(供应和需求两方面）l 5.业主导向性（业主对服务的认可度）l 6

4、.差异性（因人、因地、因时）l 7.物业服务和住用着的不可分割性（同步性） 8.不可储藏性幻灯片9l （四）物业管理的基本特征l 1.社会化l 基本含义:l 1）物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业。2）物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。幻灯片10l 2.专业化l 基本含义：l 1）物业服务企业实施对物业管理的统一管理。l 2）物业管理的专业化适应现代化大生产。l 3）物业服务企业具有一定的专业资质并达到一定的专业水平。幻灯片11l 3.市场化l 基本含义：l 1）物业管理是一种市场行为。l 2）物业管理要引入竞争机制。l 3）市场化是物业管理最主要的特点。l 4）委托和有偿是物业

5、管理市场化集中体现。幻灯片12三、构建物业管理的理论体系l 1.以建筑物区分所有权为基础l 2.以物业服务合同为核心l 3.以等价有偿为前提l 4.以专业服务与自治自律相结合为手段l 5.以追求客户满意为根本l 6.以保证物业正常使用为目标幻灯片13 四、中国物业管理发展的特点l 1. 从思想观念来看，人们开始接受物业管理模式l 2. 从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模式并存l 3. 从管理内容和服务来看，正处于起步阶段，且发展不平衡l 4. 物业管理形式多样化和管理标准多层化l 5. 还没有形成完整系统的法制化管理体系l 6. 物业管理市场已经形成、正成为新兴行业幻灯片14五、物业管

6、理的作用 l 1. 保证物业处于良好的使用状态l 2. 可以使物业实现保值增值l 3. 促进房地产市场的健康发展l 4. 拓展就业途径l 5. 有利于构建和谐社会幻灯片15第二节: 物业管理的法律规范一、法律规范的概念和特征l 法律规范是统治阶级依靠自己的意志，由国家机关制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规则。在所有的社会行为规范中，只有法律规范是由国家制订或认可，并以国家强制力保证其实施的。可由以下四个方面来理解法律规范的特征。l 法律规范是法的具体化。l 法律规范的表现形式是法律文件。l 法律规范必须是有权力的国家机关来制定。l 法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。幻灯片16二

7、、物业管理法规的表现形式和立法体制 l 中国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式为： l 宪法具有最高的法律效力 l 法律分为由全国人民代表大会制定、修改的基本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通法律两种类型。法律的效力仅次于宪法。如：公司法、民法通则、合同法等幻灯片17l 行政法规由国务院制定、批准和发布。效力次于法律。如： 城市私有房屋管理条例l 国务院部、委发布的行政规章，其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。 l 地方性法规， 只在本地方行政区域内有效。如： 广东省物业管理条例l 立法解释、司

8、法解释幻灯片18三、物业管理法律关系 l （一）物业管理法律关系的概念 l 法律关系就是法律上的权利和义务关系。物业管理法律关系是法律关系中的一种，即物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。幻灯片19（二）物业管理法律关系的构成要素 l 物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。多数人坚持主体、客体、内容三要素说 。1.物业管理法律关系的主体 可简称业事主体 。业事主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律关系的基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理企业

9、和对物业管理活动的行政监管机关。幻灯片20 2.物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的” 。按利益载现形式的不同，客体可划分为物业、权利、行为效果三类。 （1）物业。它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。 （2）权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利。（3）行为效果。行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。主要包括国家机关在对物业管理方面提

10、供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务合同提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。幻灯片21l 3.物业管理法律关系的内容 l 是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。l l 如：业主的权利与义务l 业主的权利：l （1）财产权 ：占有权、使用权、收益权、处分权 l （2）提议权、建议权、监督权l （3）决策权、表决权l （4）业主权利的保留l 业主的义务：遵章守规、交费、配合等 幻灯片22l 如：物业管理公司的权力与义务l 物业管理公司应当具备的权利内容： （1）有权采取完成委托任务所

11、必须的行为； （2）有权获得劳动报酬；l （3）有权根据物业管理合同制止违背全体l 业主利益的行为。l 物业管理公司的义务l （1）最大义务：遵法守规 （2）应尽义务：依约尽责  幻灯片23【案例】l 房款未付清 物业公司是否有权停水停电？ 某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但入住后却迟迟未将剩余房款付清，为此要求对这个住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使其及早交款。物业管理公司遂照此办理，使得住户无法正常生活。物业公司是否有权这么做？

12、幻灯片24【分析】 在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。 上述小区的住户是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任，开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就

13、意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。开发商的做法是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设这个住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。幻灯片25（三）物业管理法律关系的一个基本特征 小区谁做主幻灯片26四、 物业管理法律事实 （一）法律事实的概念l 法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，

14、能引起物业管理法律关系发生(产生)、变更和终止(消灭)的客观现象或原因条件。 l 根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可以划分为自然事实与行为事实两大类。 幻灯片27l （1）自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：1)事件，是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力事件通常指自然灾害性的事件(如地震、风暴等)和战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法

15、律责任。情势变更原则可适用于因社会意外事件引发的法律关系纠纷。幻灯片28情势变更原则l 所谓情势变更原则，是指合同生效后，发生当事人不能预见并不能克服的客观情况，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害的，该当事人可以与对方就合同的内容重新协商，协商不成的，可以请求法院或者仲裁机构变更或解除合同的法律规则。 情势变更原则的适用条件，可归结为：l (1)在客观上，须有情势变更的客观事实。 l (2)在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。 l (3)在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人不能克服这种变化。 l (4)在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有意

16、义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平。l (5)在程序上，协商程序是适用情势变更原则的必须程序。 幻灯片29情势变更与不可抗力的主要区别l 一是客观表现不同：情势变更主要表现为影响合同履行的社会经济形势的剧变事件，须凭借法定的公平裁量权认定；而不可抗力只要具有一般大众知识便可感知。l 二是造成影响不同：发生情势变更，在一般情况下，合同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果；而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。l 三是适用范围不同：情势变更仅适用于合同法；而不可抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权法。l 四是免责情况不同：情势变更是“裁量免责”；而因不可抗力致使不能实现合同的则是“当然免责”。幻灯片30l 2)状态，是指某种客观情况的持续。例如，业主的下落不明，约定或法定的时间经过。民法通则第136条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，物业管理公司经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过1年后才行使起诉权，若无法定诉讼时效中止或中断因素，一般就会丧失胜诉利益。幻灯片31（2）人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为与他人行为两种。当事人的行为是指由一定法律关系