土地增值税课件

1、 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 一一、土地增值税人纳税人认定：、土地增值税人纳税人认定： （一）纳税人的概念（一）纳税人的概念 土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例： 第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则 转让：转让：细则第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房细则

2、第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 地上建筑物及附着物：地上建筑物及附着物：细则第四条，地上建筑物，是指建于土细则第四条，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 国有土地：国有土地：细则第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于细则第三条

3、，国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。国家所有的土地。 收入：收入：细则第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产细则第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。的全部价款及有关的经济收益。 单位及个人：单位及个人：细则第六条，条例第二条所称的单位，是指各类细则第六条，条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。包括个体经营者。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 财政部财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规

4、定的通国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知知 （财税字（财税字199548号号 ） （二）赠与的概念（二）赠与的概念 细则所称的细则所称的“赠与赠与”是指如下情况：是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会社会 团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和

5、其他社会福利、公益事业的。其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。利的公益性组织。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 二、土地增值税征税范围认定二、土地增值税征税范围认定 土地增值税的征收范围是如何规定的土地增值税的征收范围是如何规定的?

6、根据根据条例条例 的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税集体土地使用权的不征税。这是因为，根据。这是因为，根据中华人民共和国土地中华人民共和国土地管理法管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有

7、。未经国家征用的地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。税范围。 土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲（国税函发（国税函发1995110号号 ） 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生

8、房地产的产权如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。但未取得收入，就不能征收土地增值税。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 三、土地增值税征免事项认定三、土地增值税征免事项认定 （一）基本征免事项：（一）基本征

9、免事项： 1、土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例 第八条：有下列情形之一的，免征土地增值税：第八条：有下列情形之一的，免征土地增值税： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额额20%的；的； 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 2、关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见国办发国办发200526号号 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划

10、审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：以下条件： 住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.0以上；以上； 单套建筑面积在单套建筑面积在120平方米以下；平方米以下； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。倍以下。 各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普

11、通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。各直辖市和省会城市。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年年5月月31日前公布。日前公布。（二）普通住宅的标准（二）普通住宅的标准 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 【案例分析【案例分析1 1】地下车库应属于那类房屋？】地下车库应属于那类房屋？ 某房地产开发公司开发开发一个住宅小区，建筑容积率在某房地产开发公

12、司开发开发一个住宅小区，建筑容积率在1.01.0以上，开发的住宅销售价格与当地同级别土地上开发房屋价格基本以上，开发的住宅销售价格与当地同级别土地上开发房屋价格基本持平。房屋全部销售完毕，符合清算条件。结合以下资料计算应缴持平。房屋全部销售完毕，符合清算条件。结合以下资料计算应缴纳的土地增值税（费用按成本的纳的土地增值税（费用按成本的10%10%计算）。计算）。开发产品开发产品销售收入销售收入清算成本清算成本销售税金销售税金144144平米以下住宅平米以下住宅250000000250000000 150000000150000000 1390000013900000144144平米以上住宅平米

13、以上住宅170000000170000000 9400000094000000 94520009452000商业、办公用房商业、办公用房260000000260000000 108000000108000000 1445600014456000地下车库（有产地下车库（有产权）权）4800000048000000 2880000028800000 26688002668800 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 分析：分析： 根据根据关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发（国办发200526200526号）规定，号）规定，144144平方米以下住宅应为

14、普通住宅；平方米以下住宅应为普通住宅；144144平方米以上住宅、平方米以上住宅、商业办公用房、地下车库应为非普通住宅。因此该项目应该分别计商业办公用房、地下车库应为非普通住宅。因此该项目应该分别计算增值额和增值税。算增值额和增值税。 （1 1）普通住宅：）普通住宅： 扣除项目总额扣除项目总额150000000150000000（1 130%30%）1390000013900000208900000208900000元元 增值额增值额2500000002500000002089000002089000004110000041100000元元 增值率增值率41100000411000002089

15、0000020890000019.67%19.67% 增值率低于增值率低于20%20%，免征土地增值税。，免征土地增值税。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）非普通住宅：）非普通住宅： 销售收入销售收入1700000001700000002600000002600000004800000048000000478000000478000000元元 清算成本清算成本94000000940000001080000001080000002880000028800000230800000230800000元元 销售税金销售税金94520009452000144560001445

16、6000266880026688002657680026576800元元 扣除项目总额扣除项目总额230800000230800000（1 130%30%）2657680026576800326616800326616800元元 增值额增值额478000000478000000326616800326616800151383200151383200元元 增值率增值率15138320015138320032661680032661680046.35%46.35% 应纳增值税应纳增值税15138320015138320030%30%4541496045414960元。元。 如果将开发项目分为普通住

17、宅、非普通住宅、非住宅三类，地如果将开发项目分为普通住宅、非普通住宅、非住宅三类，地下车库与商业办公用房应属于下车库与商业办公用房应属于“非住宅非住宅”。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 关于普通住宅、非普通住宅、非住宅划分的问题，实际工作中关于普通住宅、非普通住宅、非住宅划分的问题，实际工作中还应注意以下两个问题：还应注意以下两个问题： 1 1、没产权的地下车库（产权归全体业主所有）和地下人防设、没产权的地下车库（产权归全体业主所有）和地下人防设施（产权归国家所有），应该怎样划分？施（产权归国家所有），应该怎样划分？ 一般情况下如果不转让，不会产生收入，其成本按照公共配一般

18、情况下如果不转让，不会产生收入，其成本按照公共配套设施处理；如果转让，同样应该按照套设施处理；如果转让，同样应该按照“非普通住宅非普通住宅”或者或者“非非住宅住宅”处理。处理。 2 2、销售时车库与房屋统一签订销售合同，销售价含在房屋总、销售时车库与房屋统一签订销售合同，销售价含在房屋总价款之内的，应如何划分？价款之内的，应如何划分？ 应按照所销售的房屋与车库的公允价值比分别计算出房屋与应按照所销售的房屋与车库的公允价值比分别计算出房屋与车库的销售收入，然后再按照配比的原则，确认各自的成本，最车库的销售收入，然后再按照配比的原则，确认各自的成本，最后在分别确认为普通住宅、非普通住宅或者非住宅。

19、但是，有些后在分别确认为普通住宅、非普通住宅或者非住宅。但是，有些地方为了简便程序、简化征收，统一随销售房屋计算。地方为了简便程序、简化征收，统一随销售房屋计算。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （三）三）“城市实施规划城市实施规划”、 “国家建设需要国家建设需要” 1 1、财法字、财法字1995619956号：号：国家建设需要依法征用、收回的房地产，国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。或收回的土地使用权。 因城市规划、国家建设的需要而搬迁，

20、由纳税人自行转让原房因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。地产的，免征土地增值税。 2、财税字、财税字200621号：号：因因“城市实施规划城市实施规划”而搬迁，是指因而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设国家建设需要需要”而搬迁，是指因实施国务

21、院、省级人民政府、国务院有关部而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （四）投资、联营、合作建房、企业兼并征免问题（四）投资、联营、合作建房、企业兼并征免问题 1、财政部财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知的通知（财税字（财税字199548号号 ） （1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投

22、资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2）关于合作建房的征免税问题）关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转

23、让的，应征收土地分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。增值税。 （3）关于企业兼并转让房地产的征免税问题）关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。暂免征收土地增值税。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 2 2、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税（财税200621200621号，号，20062006年年3 3月月2 2日）日） 投资联营：对于以土地（房地产）作价入股进行

24、投资入股或联投资联营：对于以土地（房地产）作价入股进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字199548号，号，1995年年5月月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。日）第一条暂免征收土地增值税的规定。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 某房地产公司接受某房地产公司接受A A公司以土地入股，进行房地产开发。公司以土地入股，进行房地产开发。A A公司公司入股土地账面价值入股土地账面价值14000000

25、14000000元，按照评估价元，按照评估价3000000030000000元投资入股，元投资入股，过户时发生各项税费过户时发生各项税费13500001350000元由房地产公司承担（按照营业税规元由房地产公司承担（按照营业税规定，投资环节不缴纳营业税）。定，投资环节不缴纳营业税）。 （1 1）A A公司应缴纳多少土地增值税？公司应缴纳多少土地增值税？ （2 2）房地产公司的土地入账价值是多少，以什么为原始凭证？）房地产公司的土地入账价值是多少，以什么为原始凭证？ 【案例分析【案例分析2 2】接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，】接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证

26、？以什么为原始凭证？ 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 分析：分析： （1 1）根据财税）根据财税200621200621号规定，号规定，A A公司是土地增值税纳税人。公司是土地增值税纳税人。 增值额增值额300000003000000014000000140000001600000016000000元元 增值率增值率16000000160000001400000014000000114.29%114.29% 应纳增值税应纳增值税160000001600000050%50%140000001400000015%15%8000000800000021000002100000590

27、00005900000元元 （2 2）房地产公司入账价值及入帐凭证。）房地产公司入账价值及入帐凭证。 房地产公司土地入账价值：（应为评估价加上过户时产生的房地产公司土地入账价值：（应为评估价加上过户时产生的相关税费）。相关税费）。 土地成本土地成本3000000030000000135000013500003135000031350000 入帐凭证：入帐凭证： 国税发国税发19931491993149号、财税号、财税20011912001191号：以土地、不动产对外号：以土地、不动产对外投资不属于营业税应税行为；投资不属于营业税应税行为； 征管法征管法二十一条，二十一条，发票管理办法发票管理办

28、法第十九、第二十条：第十九、第二十条：取得非营业性收入不需要给对方开具发票；取得非营业性收入不需要给对方开具发票； 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 公司法公司法： 第二十七条：股东可以用货币出资，也可以用第二十七条：股东可以用货币出资，也可以用非货币财产非货币财产作价出资作价出资对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。不得高估或者低估作价。 第二十八条：以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的第二十八条：以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。转移手续。 第二十九条：股东缴纳出资后，必须经

29、依法设立的验资机构验第二十九条：股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。资并出具证明。 根据以上规定，评估价（投资企业缴纳土地增值税的收入）应根据以上规定，评估价（投资企业缴纳土地增值税的收入）应该是接受投资方的入账价值；入账依据应该是：评估报告、投产权该是接受投资方的入账价值；入账依据应该是：评估报告、投产权转移书据（投资协议、土地使用证、契税完税证明）、验资证明等转移书据（投资协议、土地使用证、契税完税证明）、验资证明等资料。资料。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （3 3）政策参考：）政策参考： 山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税山东省地

30、方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知土地扣除项目金额问题的通知（鲁地税函（鲁地税函200430200430号）号） 各市地方税务局：各市地方税务局： 近来有的市询问，企业利用投资入股的土地从事房地产开发，近来有的市询问，企业利用投资入股的土地从事房地产开发，其在转让该宗土地上开发建设的房地产时，如何计算确定土地增值其在转让该宗土地上开发建设的房地产时，如何计算确定土地增值税土地扣除项目金额。经研究，明确如下：税土地扣除项目金额。经研究，明确如下： 纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗

31、土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。项目金额予以扣除。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知算有关业务问题问答的通知（青地税函（青地税函20

32、0920094747号号 ） 以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？地成本如何进行确认？ 答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以有关文件的规定，此类情形以财政部财政部 国家税务总局关于土地增国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知值税若干问题的通知（财税（财税200620062121号）文件的执行日期为界号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：限，分两种情况确认土地成本： A A、20062006年年

33、3 3月月2 2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 B B、20062006年年3 3月月2 2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事 房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资

34、者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在地使用权溢价不得扣除。其中，对在20062006年年3 3月月2 2日之前虽未办理土日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。 税收知识与经济效益成正比税收

35、知识与经济效益成正比 【案例分析【案例分析3 3】以股权转让形式转让土地是否需要缴纳土地增值】以股权转让形式转让土地是否需要缴纳土地增值税。税。 分析：分析： （五）股权转让的征免规定：（五）股权转让的征免规定： （1 1）土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第二条：第二条： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。单位及个人，为土地增值税的纳税人。 根据以上规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，根据以上规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，是以土地使用权人变更为标志；在股权转

36、让过程中，土地使用权人是以土地使用权人变更为标志；在股权转让过程中，土地使用权人未发生变更，因此在股权转让过程中，不应缴纳土地增值税。但是，未发生变更，因此在股权转让过程中，不应缴纳土地增值税。但是，如果在股权转让过程中，只是沿用了原土地使用权人的名称，而土如果在股权转让过程中，只是沿用了原土地使用权人的名称，而土地的实际使用权人已经发生变化，则应视为以股权转让为名转让无地的实际使用权人已经发生变化，则应视为以股权转让为名转让无形资产形资产土地使用权及地上建筑物。土地使用权及地上建筑物。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2 2）国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征

37、收国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复土地增值税问题的批复（国税函（国税函20002000687687号，号，20002000年年9 9月月5 5日）日） 广西壮族自治区地方税务局：广西壮族自治区地方税务局： “ “你局你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示税问题的请示 （桂地税报（桂地税报2000200032 32 号）收悉。鉴于深圳市能号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公

38、司能源（钦州）实业有限公司100 100 的股权，且这些以股权形式表现的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。按土地增值税的规定征税。” ” 根据以上规定，企业一次性转让全部股权，且这些以股权形式根据以上规定，企业一次性转让全部股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按照规表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按照规定征收土地增值税。定征收土地增值税。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （3 3）参考政策

39、：）参考政策：安徽省地方税务局关于对股权转让如何征安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复收土地增值税问题的批复（皖地税政三字【（皖地税政三字【19961996】367367号）号） 黄山市地方税务局：黄山市地方税务局： 你局你局关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示的请示（黄地税一字（黄地税一字19961996第第136136号）悉。经研究，并请示国家号）悉。经研究，并请示国家税务总局，现批复如下：税务总局，现批复如下： 据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情据了解，目前股权转让（包括房屋产权和

40、土地使用权转让）情况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。 结论：鉴于以上情况，以股权转让形式转让土地使用权的做法结论：鉴于以上情况，以股权转让形式转让土地使用权的做法要慎用。要慎用。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （六）未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题（六）未

41、办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题 1、关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示示（川地税发【（川地税发【2007】7号，号，2007年年1月月15日）日） （ 1）土地权属问题的不同表现形式）土地权属问题的不同表现形式 国家税务总局：国家税务总局： 近日，我局在处理土地权属转移涉及的税收问题时，遇到一系近日，我局在处理土地权属转移涉及的税收问题时，遇到一系列转移了土地使用权而未办理土地使用权证的问题。目前对如何适列转移了土地使用权而未办理土地使用权证的问题。目前对如何适用税收政策存在着不同理解，难以准确处理。现将有关问题请示如用

42、税收政策存在着不同理解，难以准确处理。现将有关问题请示如下。下。 债权人接受了债务人抵债的土地，仅作挂账处理，在未及时债权人接受了债务人抵债的土地，仅作挂账处理，在未及时办理土地使用权证的情况下，又将抵债土地以转让或置换等方式转办理土地使用权证的情况下，又将抵债土地以转让或置换等方式转移给第三方，土地使用权直接从抵债方过户给第三方。移给第三方，土地使用权直接从抵债方过户给第三方。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 土地使用者与国土部门签订国有土地使用权出让合同，在未土地使用者与国土部门签订国有土地使用权出让合同，在未办理土地使用权证的情况下，将其土地以转让或置换等方式转移给办理

43、土地使用权证的情况下，将其土地以转让或置换等方式转移给另一家，由国土部门以另一家，由国土部门以“出让国有土地使用权设定登记出让国有土地使用权设定登记”方式直接方式直接将国有土地使用权证办理给另一家。将国有土地使用权证办理给另一家。 土地使用者甲方与乙家签订土地使用者甲方与乙家签订“土地置换土地置换”协议，取得土地，协议，取得土地，在没有变更土地性质、办理土地使用权证的情况下，甲方将其土地在没有变更土地性质、办理土地使用权证的情况下，甲方将其土地以转让或置换等方式转移给另一家（丙），由乙家直接将土地使用以转让或置换等方式转移给另一家（丙），由乙家直接将土地使用权过户给丙家。权过户给丙家。 土地使

44、用者甲与乙家签订土地转让协议，约定由乙家将土地土地使用者甲与乙家签订土地转让协议，约定由乙家将土地的使用权证办理给土地使用者指定的法人丙家。而后，土地使用者的使用权证办理给土地使用者指定的法人丙家。而后，土地使用者甲与丙家签订协议，将该宗土地以转让或置换等方式转移给丙家。甲与丙家签订协议，将该宗土地以转让或置换等方式转移给丙家。土地使用权证由乙家直接办给丙家。土地使用权证由乙家直接办给丙家。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 （2）对上述问题征税上存在的不同理解）对上述问题征税上存在的不同理解 上述土地权属转移形式和转移环节涉及到营业税、契税、土地上述土地权属转移形式和转移环节

45、涉及到营业税、契税、土地增值税等税收政策的适用问题，我局在执行中存在不同的理解。增值税等税收政策的适用问题，我局在执行中存在不同的理解。 对营业税和土地增值税问题的不同理解。对营业税和土地增值税问题的不同理解。 一种意见认为，根据我国土地管理法和城市房地产管理法相关一种意见认为，根据我国土地管理法和城市房地产管理法相关规定，在上述土地使用权转让中，没有办理土地使用权变更登记手规定，在上述土地使用权转让中，没有办理土地使用权变更登记手续，土地使用权没有发生转移。根据续，土地使用权没有发生转移。根据中华人民共和国营业税暂行中华人民共和国营业税暂行条例条例及其实施细则和及其实施细则和营业税税目注释营

46、业税税目注释规定，转让土地使用权规定，转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为。既然没有办理土地使用证是指土地使用者转让土地使用权的行为。既然没有办理土地使用证等相关手续，土地使用权则没有发生转移，就不能认定为营业税应等相关手续，土地使用权则没有发生转移，就不能认定为营业税应税行为。根据税行为。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细及其实施细则征收土地增值税的法律依据也不足。则征收土地增值税的法律依据也不足。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 另一种意见认为，另一种意见认为，中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例

47、及其实及其实施细则和施细则和中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则没及其实施细则没有强调要以土地使用权证是否发生变化为征税标准，只要行为人有有强调要以土地使用权证是否发生变化为征税标准，只要行为人有转让土地使用权的行为并取得了收益，无论其是否办理并取得土地转让土地使用权的行为并取得了收益，无论其是否办理并取得土地使用权证，都应征收营业税和土地增值税。使用权证，都应征收营业税和土地增值税。 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比 对契税问题的不同理解。对契税问题的不同理解。 一种意见认为，只要土地使用者甲与乙家签定有土地使用权出一种意见认为，只要土

48、地使用者甲与乙家签定有土地使用权出让或转让合同，那么，尽管甲没有办理土地使用权证，土地使用者让或转让合同，那么，尽管甲没有办理土地使用权证，土地使用者仍然取得了该宗土地的使用权。按照仍然取得了该宗土地的使用权。按照中华人民共和国契税暂行条中华人民共和国契税暂行条例例的规定，契税的纳税义务已经发生，甲应按规定缴纳土地契税。的规定，契税的纳税义务已经发生，甲应按规定缴纳土地契税。另一种意见认为，是否办理了土地使用权证是承受土地使用权的重另一种意见认为，是否办理了土地使用权证是承受土地使用权的重要依据，因此，权证的取得是征收契税的一个重要因素。在土地权要依据，因此，权证的取得是征收契税的一个重要因素

49、。在土地权属转移的相关环节中，虽然契税的纳税义务发生时间为纳税人签订属转移的相关环节中，虽然契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，但如果土地使用权证没有按照我土地、房屋权属转移合同的当天，但如果土地使用权证没有按照我国土地管理法和城市房地产管理法等相关法律的要求办理并发生转国土地管理法和城市房地产管理法等相关法律的要求办理并发生转移，那么，就不能在这一环节征收契税。移，那么，就不能在这一环节征收契税。 如何处理未办理土地使用权证转移土地的税收问题，特请示总如何处理未办理土地使用权证转移土地的税收问题，特请示总局予以明确。局予以明确。 税收知识与经济效益成正比税收知识与

50、经济效益成正比 2、国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复税收问题的批复（国税函（国税函2007645号号 2007年年6月月14日）日） 四川省地方税务局：四川省地方税务局： 你局你局关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示示（川地税发（川地税发20077号）收悉，批复如下：号）收悉，批复如下： 土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、换土地

51、，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关

52、税收。 结论：文件本着实质重于形式原则。主要强调三点：拥有权力、结论：文件本着实质重于形式原则。主要强调三点：拥有权力、具有行为事实、取得经济收益。具有行为事实、取得经济收益。 【案例分析【案例分析4 4】地下人防设施是否应属于土地增值税的地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围？征税范围？ 1 1、有些地方根据国税函、有些地方根据国税函20076452007645号号 规定，对销售地下人防规定，对销售地下人防设施的行为，照章征收营业税、土地增值税、企业所得税。设施的行为，照章征收营业税、土地增值税、企业所得税。 国税函国税函20076452007645号号 ： “ “土地使用者转让、抵押或

53、置换土地，无论其是否取得了该土土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增

54、值税使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。和契税等相关税收。” 2 2、有些地方自己做出相应的征税规定：、有些地方自己做出相应的征税规定： 青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知算有关业务问题问答的通知（青地税函（青地税函200920094747号）号） （1 1）利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与）利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内法律法规规定期限内的使用权转移给的使用权转

55、移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；住房转让收入； （2 2）利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施）利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限一定期限租赁租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。 3 3、有些地方前后做出不同的征税规定，比如：辽宁省：、有些地方前后做出不同的征税规定，比如：辽宁省： （1 1）辽地税

56、函）辽地税函20092009188188号号 （已经作废）（已经作废） 对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。 （2 2）辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知的通知（辽地税函（辽地税函201292201292号号 2012.4.102012.4.10） 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关

57、允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。扣除。 无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。的建筑物等比照执行。 注意：注意： 关于销售无产权地下设施征税问题，应以当地规定为准。关于销售无产权地下设施征税问题，应以当地规定为准。 （1 1）土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲（国税函发（国税函发19951995110110号号

58、 ）：）： “根据根据条例条例 的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据。这是因为，根据中华人民共和国中华人民共和国土地管理法土地管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属

59、于国家所有。未经国家征体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。权转让，不应属于土

60、地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。入，就不能征收土地增值税。” 【案例分析【案例分析5 5】小产权房是否应属于土地增值税的征税范围？小产权房是否应属于土地增值税的征税范围？ 根据以上规定，转让集体土地使用权的行为不符合土地增值税根据以上规定，转让集体土地使用权的行为不符合土地增值税征税的条件。所以对销售小产权房的行