某小区房地产开发项目经济评价案例_secret

1、房地产开发项目经济评价案例1 概述西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济性的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占20.86万平方米，建筑面积 49781平方米，建设工期 4年，销售期6年。项目坐落在该市西南 10公里处的丘陵地带，自然环境优越，地处上风上水，与市区海 拔落差108米，从项止地区可以俯瞰整个市区。整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、 月季园和芍药园。 各小区通过小区内的道路相互联系，

2、但彼此又相对独立。 园内除建筑物和道路外，全部绿化。r . . - - - -T ' ' a. 8 J " ! J" 一 W jp 0H、 . i ' F 4考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发高还计划在牧丹园内建一个建筑面积为1000mi的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务， 由开发商的物业管理部门经营； 在月季园建一个建筑面积 为1200 m2休养所，供本单位人员到该市度假用。2 .基础数据2.1 项目用地整个项目用地情况见表 2-1表2-1土地平衡表项目规划用地住宅其他建筑道路

3、绿化牡丹园10000179584612782753754月季园85440106137922166352372芍药园23200156390120726合计2086403013412535039112686222主要建筑物各区的建筑物和配套设施的安排见表2-2表2-2主要建筑物一览表名称数量（幢）建筑面积（平方米/幢）小计（平方米）牡丹园21126163C型中档18* "1 “r nr . 1203.563664D型高档22246.925432E型中档28151.464241F型普通14283.2811826综合商场11000.001000月季园9120792A型高档19276.3352

4、50B型中档32179.795753C型中档24203.564885D型高档15246.923704休养所11200.001200芍药园132826C型中档13217.382826合计31549781按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3表2-3房屋类型及面积表房屋类型数量（幢）面积（平方米）普通住宅14211826中档住宅11521369高档住宅5614386休养所11200综合商场110002.3建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如下：普通住宅：建筑面积为80120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檀条楼板， 粘土砖，普通屋面，普通大门窗，水泥地面，局部地砖，清

5、水，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖， 普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。中档住宅：建筑面积为150220平方米，院落200300平方米，有车库，水泥檀条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，普通大门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木 地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均 建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用282.2元。高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落 400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木地板，内外刷

6、高级涂 料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332元。休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5元和1245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。2.4 开发进度和项目计算期项目整个工期为 4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工 程和水电安装；后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考 虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。2.5 项目总投资及用款计划项目总投资为13507万元，包括房地产开发投资和自营资产固定

7、资产投资。房地产开发投资共 12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入的2.96%计算，管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为 235万元，及不可预见费率合计为11% 详见表2-4和附表2-2表2-4房地产开发建设投资估算表序号费用名称金额备注房地产开建设总投资128661土地费用125220.87万平方米1.1土地购置费12001.2手续费522前期费用6842.1可行性研究费302.2勘察设计费16

8、2i i | -厲if- - i 工.考察、调研费2.3场持准备费478.：；含土方、二通一平2.4其他费用143建造费用78703.1建筑安装费6558道路、绿化、水电增3.2配套设施1312容4销售费用495按售房收入的2.96%5管理费用51514项和的5%6其他费用2357涨价及不可预见费121616项的11%8财务费用599自营资产固定资产投资 181万元，用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按劳取酬245元/平方米计算，计划内24.5万元，设备购置安装费 30万元，建设期物价上涨率为 3% 不可预见费率为 8%另需经营资金8万元。2.6 项目用款计划项目施工用款计划见表 2

9、-5表2-5 施工用款计划表年份项目1234合计普通住宅5732981601031中档住宅57410609234573015高档住宅4297145886562388休养所125125综合商场10675181小计18072147It w" i '161711134 J' 11 - ""ta.46740除施工用款外的其他项目用款计划见表2-6表2-6 其他项目用款计划表年份123456合计土地费用12521252前期费用684684基础设施建设费150340414334731312管理费用1941151006541515销售费用220160802087

10、495开发期税费其他费用909055235不可预见费20037025028030861216财务费用71162183122615992.7资金筹措与借款偿还本项目投资的资金来源有：开发商资本金900万元，第一年注入 540万元，第二年注入360万元；申请房地科投资人民币借款4500万元，第一年借款待3500万元，第二年借款1000万元，贷款名义年利率 4%单利，宽限期2年，分3年等本还款；其余不足部分用预 售房款按实际需要补足。详见附表2-2自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为 4%在第三年一次偿救灾。自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时

11、回收。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。还款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。2.8 销售计划及价格所有住宅均准预销，预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各处销售资金回笼分别占售房合同额的28% 45%和 27%根据开发总成本和预期的利润，并考虑当地和外地其他同类项目的售价，开发商确定各类住宅和休养所的平均租售价格为：普通住宅2158 元/平方米高档住宅 4316 元/平方米中档住宅3718 元/平方米休养所租价 3500元/年，平方米以上价格为分类综合单价，实际操作时可根据具体的房屋的布局、位置、院落大小、 付款方、附带条件

12、等在小范围内变动调整。由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比"1 匸? 丁 ' I i 。 F ® ；:尹.J 1 i ' I j I* E ： j| 11 *- r J,* 卩二円；I z|例逐年上升，销售计划见表2-7表2-7 销售计划表（%年分项目、1234合计全 部2325448100普通住宅363925100中档住宅19214910100高档住照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%从第三年开始营业。综合商场的年平均营业额估计为 120万元，采购成本为 60万元，水电费为10万元，

13、 修理费按固定资产的 2.5%提取。商场建筑物按20年折旧，残值率5%综合商场从第三年开 始营业，当年达到正常营业额的 80%第四年以后正常营业。2.9有关税费率营业税税率5%城市维护建设税税率 7%教育费附加费费率 3%企业所得税率33%增值税税率（一般）4%房产税税率按租金 12%盈利积金按10%提取，公益金按提取。3.财务分析築龍鋼3.1盈利能力分析项目在计算期内经营收20163万元，再获利润4399万元，扣除所得税1452万元，公益金147万元，公积金 293万元后，还有 2507万元可分配利润。项目缴纳的经营税金及附加为 1061万元，企业所得税为 1452万元，土地增值税为 867

14、万元，合计缴纳税金 3381万元。 详见附表23附表2-6。【可供分配利润=税后利润公益金一公积金】项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%，在预期可接受内部收益率为 20%寸项目净现值为393万元，项目投资回收期为 3.9年。资本金内部收益率为 65.9%,项目净现值为 831万元。详见附表 2-7和附表2-8。商品房投资利润率=利润总额/总投资X 100%=4230/12866X 100%=32.9%商品房资本金净利润率=税后利润/资金X 100%=2947/900X 100%=327%3.2清偿能力分析按照项目的借款条件和还款条件计划，房地科投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金，

15、每年还1500万元；自营资产投资借款第 3年一次还清，借款利息每年照付，总计付利息601 万元。项目的清偿能力还是可以的。详见附表2-9。3.3 资金平衡和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。从第一年起，资产负债率是逐年降低的，即前4年的资产负债率依次为 85% 79% 64% 39%因此，从总体上看，在项目计 算期内，项目的资产负债结构还是合理的。详见附表2-10和附表2-11。3.4 敏感性分析敏感性分析是财务评价的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有：固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格， 预售款回笼进度和自营资产经营达纲的

16、比例。表 2-8给出了以上几个因素上下变动10%寸，主要评估经济指标的变动情况。图2-1绘出了各敏感因素变动的趋势。从该图中亦可看出售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%则全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和 15.7%,净现值分别下降至-458万元和-462万元，投资回收期则增加到 4.4年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是 因为租房是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。表2-8敏感性分析表序号项目变动幅度（%全部投资（所得税前）内部收益率（%净现值（万元）投资回收期（年）0基本方

17、案24.63933.91固定资产及开发产品投资+1016.0-4584.4-1033.712343.52售房价格+1033.512473.5-1015.7-4624.43预售款回笼进度'丄r * r UH气'+1025.65373.7h1-1020.91 1 1 1014.24租房价格+10J!；24.41t-4553.9-1023.33313.95经营达纲+1023.94013.9-1023.73853.93. 5临界点分析临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方面能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部收益率为

18、20%在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万元；平均售房价格的临界点为每平方米 3350万元，下降161元；土地费用的临界点为1775万元，增加523万元；售房面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。详见表 2-9。表2-9 临界点分析表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率（%23.8期望值20开发投资额（万元）13056最高值1365(售房价格（元/平方米）3511最低值3350租房价格（元/年平方3750最高值1374米）土地费用（万兀）1252最高值1775售募房面积（平方米）417581最低值427484.评估结论本项目是某市为促进城市经济发展建立

19、的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，全部投资内部收益率为23.8%，投资回收期为 3.9年，商品房投资利润率为32.8%，商品房资本金利润率为327%项目资金和资产负债平衡状况良好，从临界点分析看，项目有一定的潜力，项目在财务上是可行的。考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范风险，应加强营销工作，做好售房资金回收的组织工作。项目评价综合指标见表2-10表2-10财务分析综合指标表序号名称单位数据备注I建设规模1房地产开发产品总建筑面积平方米497811.1商品房销售平方米47581普通住宅平方米11826中档住宅平方米21369高档住宅平方米143861.2出租房休养所平方米12

20、001.3自营资产综合商场平方米10002自营收入力兀120常年营业额n经济数据1总投资力兀130572自营资产固定资产投资力兀1813自营资产固定资产投资建设期利息力兀14自营资产经营资金力兀85开发产品投资力兀12866其中：财务费用力兀5996资金筹措力兀13057其中：资本金力兀900借款力兀4528预售房款力兀76297经营收入力兀2520年平均8经营税金及附加力兀133年平均9总成本费用力兀1728年平均10利润总额力兀551年平均11所得税力兀182年平均12税后利润力兀369年平均13土地增值税力兀108年平均14商品销售增值税力兀5年平均出财务评价指标1投资利润率%4.2以年

21、计2投资利税率%6.4以年计3资本金净利润率%41.04商品房投资利润率%32.95商品房投资利税率%3276全部投资内部收益率（所得税前）%23.87全部投资投资回收期（所得税前）年3.98全部投资内部收益率（所得税后）%17.79全部投资投资回收期（所得税后）年4.210资本金内部收益率%65.9建设期起11长期借款偿还期（房地产投资）年3.0建设期起12长期借款偿还期（房地产投资）年5.013自营部分盈平衡点（经营达纲率）%55.7附表2-1项目总投资估算表序号项目总投资估算说明1开发建设投资128661.1土地费用12521.2前期工程费6841.3基础设施建设费：H;13121 .1

22、.4建筑安装工程费65581.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费用5151.8销售费用4951.9开发期税费1.10其他费用2351.11不可预见费12161.12财务费用5992经营资金83项目总投资130573.1开发产品成本128663.2固定资产投资1813.3经营资金8附表2-3售房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123456789101总投资1305746693386276119362121.1自营资产投资181106751.2自营资产投资借款建设期利息111.3自营资产投资方向调节税1.4经营资金8621.5开发产品投资12866456333102754193

23、421293其中：不含财务费用12267449231482571181315293财务费用59971162183122612资金筹措130574669338627611936632.1资本金9005403602,2预售收入76296092026275419342.3预租收入'n2.4其他收入n "t i，-鼻 jT2.51 - *1 > 1 1 ' 1 借款45283520100062| J tl 1 p bi ij t'2.5.1固定资产投资长期借款452035201000自营资产投资人民币借款2020房地产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产

24、投资外币借款4500350010002.5.2自营资产投资建设期利息借款2.5.3经营资金人民币借款8序号项目合计123456789101售房收入1670799126904901497227593941.1可销售面积（平方米）4758110869120162101836791.2平均售价（元/平方米）32563263370739631.3销售比例（%1023254482经营税金及附加;1.1919-1. - 54148270273152222.1营业税83550134245249138202,2城市维护建设税53917171012.3教育费附加251477413土地增值税86745123247

25、270158244商品房销售净收入149218912419438444282449348序号项目合计123456789101租房收入25203603603603603603603601.1可出租面积（平方米）! ° 'J D ；-fl l *9609609609609609609601.2单位租金（元/平方米）11if.37503750375037503750375037501.3出租率（%808080808080802经营税金及附加139202020202020202.1营业税126181818181818182,2城市维护建设税911111112.3教育费附加411111

26、113租金净收入23813403403403403403403404净转售收入182182附表2-5自营销售收入、税金及附加估算表序号项目合计12345678910经营期达纲率（%801001001001001001001001自营收入936十1巾"1角一孑L ¥961201201201201201201202商品销售收入（不含增值税）j r«,|>936U- h 1.11 .* 十 M . J ：. _ iV 1# pi w"961201201201201201201203营业税金及附加40.000.000.380.480.480.480.480

27、.480.480.483.1营业税3.2消费税3.3城市维护建设税30.000.000.270.340.340.340.340.340.340.343.4教育费附加10.000.000.120.140.140.140.140.140.140.144商品销售增值税370.000.003.844.804.804.804.804.804.804.80附表2-6 损益表序号项目合计123456789101经营收入2016399126904997545232398744804804804801.1商品房销售收入16707991269049014972275927591.2房地产租金收入252036036

28、03603603603603601.3自营收入936961201201201201201201202开发产品经营成本126847582057371237452070302101010102.1商品房经营成本1261375820573712373520602922.2出租房经营成本71u V101010101010103出租房经营费用388.1V L 料n ! ii 1 f ' I 尸引 r aHN V « J.h r - p % i, g - _j55- ii n,i5555555555554自营部分经营费用67870878787878787875自营部分折旧、摊销83101

29、01010101010106自营部分财力费用317经营税金及附加10615414827029417242202020208土地增值税86745123247270158249利润总额439913436368899068635329729729729710弥补前年度亏损11应纳税所得额439913436368899068635329729729729712所得税1452441202273272261169898989813税后利润294789243461663459236199199199199公益金1474122333332312101010法定盈余公积金29372446466646242020

30、20任意盈余公积金14力口：年初末分配利润7828467612391630162016091599158915可供投资者分配的利润78284676123916301831178817781768175816应付利润929211179179179179A方1 eb话j 1 rf-B方929；I| J 8J p (J1:| 1；i 1t -M LJ HU £1 jj. J211179179179179C方17年末未分配782846761239163016201609160915991589附表2-7财务现金流量表（全部投资）序号项目合计123456789101现金流入2045399126

31、904997545232398744804804807701.1售房收入1670799126904901497227593941.2租房收入25203603603603603603603601.3自营收入936961201201201201201201201.4其他收入1.5回收固定资产余值1001001.6回收经营资金881.7净转售收入1821822现金流出169024741.3613339128478504182602602602612.1固定资产投资（含方向税）181106752,2开发产品投资（不含财务费用）122674492314825711813152932.3经营资金8622.

32、4自营部分经营费用67870878787878787872.52.62.72.8出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税3881061867145254454414812312027024722755294270327551721582265542241165520985520985520985520983净现金流量累计净现金流量3550-3751-3751-923-46741606-30682605-46323891926456238222026022202821220304150935504所得税前净现金流量 累计所得税前净现金流量5002-3707-3707-803-45101

33、833-267729322552615280757334423173760317407731743956075002计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR ）23.81%17.69%财务净现值（FNPV ）393-231投资回收期3.914.19基准收益率（lc）20.00%20.00%序号项目合计123456789101现金流入2045399126904997545232398744804804807701.1售房收入1670799126904901497227593941.2租房收入2520U I3603603603603603603601.3- , >' . /. -

34、 1.,卫自营收入Ma nra r-a-. r hi -9361 i*孑 Di 1J 11 N 山二叩产 i rJ h ' '刊仃i'E i961201201201201201201201.4其他收入1.5回收固定资产余值1001001.6回收经营资金881.7净转售收入1821822现金流出17506129327765008446824124182612612612692.1资本金9005403602,2预售（租）收入用于开发产品投资7629609202627541934212932.3自营部分经营费用67870878787878787872.4出租房经营费用3885

35、55555555555552.5经营税金及附加10615414827029417242202020202.6土地增值税86745123247270158242.7所得税145244120227327226116989898982.8长期借款本金偿还45201520150015002.9流动资金借款偿还882.10短期借款本金偿还2.11借款利息支付31.070.330.330.330.330.330.333净现金流量4累计净现金流量计算指标所得税前内部收益率（FIRR ）65.9%财务净现值（FNPV ）831基准收益率（|c）20.00%附表2-9长期借款还本付息估算表序号项目合计12345

36、6789101长期借款偿还1.1年初借款本息累计3520452030001500本金"13520452030001500;£押-= 1;严=iW rA % ML Il. 一01f-1 .飞-r.；w £/ Iu *h*. h!H 1 J . . Il 1J -1" g .建设期利息m . j p. f,-r=i；111- w " 11 L t J' ii Q |i ii > 叮Im叫 r a. » T > nIj r. ”. l - _ 亠n耳+ f|. - ,1 J jjjfnJ 1-| 11 -1.2本年借款4

37、520352010001.3本年应付利息60171163184122611.4本年还本付息71163170416221561还本4520152015001500付息60171163184122611.5年末借款本息累计35204520452015002自营资产投资人民币借款2.1年初借款本息累计2020本金2020建设期利息22本年借款20202.3本年应计利息2112.4本年还本付息121还本2020付息2112.5年末借款本息累计20203房地产投资人民币借款3.1年初借款本息累计3500450030001500本金3500450030001500建设期利息3.2本年借款4500350010003.3本年应计利息59971162183122613.4本年按约定还本付息71162168316221561还本4500150015001500付息59971162183122613.5年末借款本息累计35004500300015004还本资金来源1481791539240431624.1上年余额148179199044.2摊销4.3折旧10104.4利润392564104.5可利用租售收入1483195718113904