李江：城市更新现状报告讲解

1、深圳市城市更新现状与问题分析深圳市城市规划设计研究院二零零六年-一月城市更新成为城市转型的迫切要求当前城市发展面临土地资源、环境、人口、能源等方面的瓶颈约束和巨 大压力2 “难以为继”形势逼人。结构调整、产业升级、体制创新和可持续 发展已成为深圳进一步发展的关键环节°为了最大限度的挖掘空间资源，改善环境水平，共同推动“和谐深圳、 效益深圳”的发展，需要对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整，因此， 城市全面更新成为深圳市城市转型的迫切要求，旧城改造已成为各级政府主口现状建设用地口剩余可建设用地一、前言 _城市更新的对象城中村改造主要是在急剧城市化过程中遗留下的村镇社区建设问题，而其 它

2、类型的改造则是城市发展中建筑体老化、或是结构和功能衰退等问题，不同的改造行为进展各异。历史文老商、化街区业区、9老仓储区城市更靳城中村旧居住区旧工/ i业区二、城中村现状概况（1）对象界定此次研究的城中村（旧村）为全市2004年12月统计的市域范围内所有的城中村。（2）规模以私宅集中区作为统计对象，截至2004年12月底，全市城中村共有私宅35万栋, 总用地面积93.49Km2总建筑面积106亿時。，表全市城中村私宅现状情况汇总表分区行政村（个）用地面积（万曲）基底面积（75m2）建筑面积 （万 m2）栋数（万）平均层数建筑密度容积率特区内91800. 11424.502138. 864. 2

3、35.00. 532. 67福田区15195. 62107. 45669.140. 906.20. 553.42罗湖区35235. 68125. 20647. 941.245.20. 532. 75南山区29291. 21156.86720.581. 684.60. 542.47盐田区1277. 6034. 99101.200.412.90. 451.30特区外2298548. 892847. 088422. 9130. 663.00. 330. 99宝安区1384428. 011476. 244311. 3516. 542.90. 330. 97龙岗区911120.881370. 84411

4、1. 5614. 123.00. 331.00合计3209349. 003271. 5810561.7734. 893.20. 351. 13二、城中村(3)空间分布特区内城中村主要呈斑块状不均匀分布，城中村与城市建成区界限比较 明确；特区外城中村是城区建设的主体，村与村之间连绵发展，主要沿着城市发展轴线如深惠路、107国道呈带状分布。福田区南山区2%3%龙岗区宝安区45%49%盐田区城中村私宅用地面积各区分布龙岗区盐田区1%福田区南山区宝安区44%城中村私宅建筑而积各区分布1%22现状特征与问题从问题的内容来说，城中村存在物质空间和社会空间两方面问题。物质空 间方面的问题包括土地问题.建设问

5、题、环境问题，社会空间方面包括经济问 题.管理问题.文化问题。从问题的层次来说，城中村存在内部和外部两个层次的问题。内部问题主 要指包括城中村土地和产权混乱、居住环境和生活条件恶化、内部治安社会严 重、村民与集体经济难以持续发展等问题。外部问题主要指城中村的存在严重 阻碍了城市总体结构完善和土地利用效益提升，以及对城市景观影响，对城市 环境的污染，对城市整体社会治安的影响，对于社会公平和市场经济秩序的破 坏等。2.3改造中存在的问题产权问题 大量违法建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地。规划问题 现状开发强度太大，可是容积率低，开发商无利可图不会干，业主也不会接受。拆迁补偿

6、问题 业主提出的补偿安置数额巨大，这会给改造单位带来巨大的改造风险，令开发商 望而却步。此外，业主倾向于只接受住房补偿，使改造陷入更大的困境。土地供应及资金问题 为保证改造单位在改造中有赢利或至少不亏损，政府需要对其实行大幅度地价优 惠，或进行大量资金补贴，这不仅影响到地价收益进而延缓城市建设步伐，而且 容易造成土地供应失控，冲击商品房市场。政策适应性问题 城中村改造政策实施以来，其政策的“适用性”在特区内外产生强烈反差，主要 表现在城中村边界范围界定不明晰以及改造优惠政策等方面。三、旧工业区3.1现状概况(D对象界定大范围旧工业区：通过与规划对照，识别出所有不符合规划的工业区,以及符合规划的

7、工业区中有改造需求的工业区。 Bia小范围旧工业区：主要通过物质形态.功能结构和管理经营的角度对工 业区进行界定。主要指具有以下任一种情况的工业区：物质形态老化: 1990年前开发建设的工业厂房、工业片区；功能结构衰退：特区内 主要指功能发展转变的工业区，特区外各街道的老墟镇或镇中心内早期 建设的工业区；管理经营落后：不符合现代工业发展要求、规模小、 土地利用效率低、或手续不合法等特征的镇、村级工业区。本研究主要针对小范围旧工业区进行研究，以下所称旧工业区均指对小 范围旧工业区的界定结果。(2)规模3=1全市旧工业区总规模47.37km其中宝安规模最大，占到全部旧工业区的40.15%；其次龙岗

8、区，占32.55%；特区内南山区规模明显高于其它三个区，8.26 km占17.44%o宝安、龙岗、南山三区的总规模已达到全市的90%以上，特区内的福田.罗湖、盐田三区的总量不足全市10%。旧工业区面积(km2)比重(%)宝安区19.0240.15龙岗区15.4232.55南山8.2617.44福田2.765.83罗湖1.332.81盐田0.581.22全市47.37100.00(3)空间分布么!U!旧工业区分布与现状工业布局结构特征极为相似，分为东中西三条轴 线，西部的新安、西乡、福永、沙井、松岗街道的旧工业区主要沿107国道,东部的布吉、横岗、龙岗、龙城、坪地街道的旧工业区主要沿深惠公路,中

9、部主要集中在龙华街道。全市旧工业区现状分布图(4)旧工业区与规划的关系通过特区外与组团规划比较、特区内与分区规划比较分析，目前旧工 业区与规划相符合，即规划保留旧工业区有占全部改造旧工业 区的23.45%o与规划相冲突的旧工业区，即规划需要调整的旧工业区有 36.26 kill2,占76.55%o其中与规划冲突最大的是龙岗区，有402 kltf旧工 业区需要调整功能其次是宝安区。三、旧工业区三、旧工业区2018161412108641-2A1 一= 一U宝安区龙岗区南山福田罗湖盐田旧工业区(kmO19.0215.428. 262 761.330.58规划保留旧工业区(knr)3. 254. 0

10、22.081.180.450.132.2现状特征与问题(1)总体上建筑质量差，配套设施不完善 权属分散.情况复杂 工业用地效能低，效益不佳(2)特区内产业发展各具特征开发建设强度差异较大(3)特区外数量多，平均规模偏小工业用地与其它性质的用地混杂、相互影响问题日趋严重2.3改造中存在的问题缺乏统一的引导，部分由开发商推动的改造存在一定的弊端;相关职能管理部门的职权分散，管理和监督力度不够;市、区两级政府之间对旧改问题的沟通和衔接不够;缺乏旧工业区改造相关的政策和措施、旧居住区41现状概况(D对象界定主要是指建造时间较早、建筑质量差、配套设施不足、存在卫生或安全隐患等问题，在现状使用方面客观上已

11、不能满足使用者的实际生活需求 的住宅区及居住楼宇，包括政府福利房、单位职工安居楼、私房等;从年代来看，这些不同成因的旧住宅建筑大多建设于1990年代以前, 本次研究中旧住宅主要针对90年代以前建设的住宅小区及住宅建筑。四、旧居住区（2）规模结合建筑质量普查数据和土地清查数据，将1990年以前的旧住宅建筑（包括 “住宅建筑”、“宿舍建筑”、“公寓建筑”、“别墅建筑”四类）叠加到土 地清査数据中相应的居住区用地上，得出旧居住区的用地规模的分布情况。其 中，以罗湖和南山区的旧居住区用地规模最大，其次是福田区，盐田区最小。罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区总计占地面积（ha）344.482.5191

12、.335.096.458.2807.8所占比例（%）42.410.123.54.311.97.8100其中，旧住宅建筑的占地面积以1985-1990年间建筑最多，其次是1980-1985 年间的建筑，1980年以前建设的住宅建筑很少。建筑基底占地面积（ha）罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区1980年以前2. 651. 660. 400. 191. 51980-85 年间32. 377. 0111. 762. 580. 110. 611985-90年间51. 3417. 9734. 238. 7211. 772. 1总计86.3624. 9847. 6511. 712. 074. 21图例四

13、、旧居住区主要分布在罗湖和福田、南山区的早期城市建成区，而特区外的旧居住 区主要位于发展较早的新安、布吉、沙井等街道办的城镇中心区。四、旧居住区4）其它福田区旧居住区虽然不是很多，但开发强度最高，建筑平均层数和平均容积率都比其它各区高出不少。罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区平均层数57.748474924平均容积率1.54204136172平均建筑密度2530. 28%24. 9133 43从建筑结构来看，旧住宅建筑主要有混合结构、框架结构、框架剪力墙结构等三 种类型，其中混合结构的建筑质量相对较差，而大多数住宅建筑均为混合结构。罗湖区不同建筑结构的旧住宅建筑基底占地面积比例情况图例4.2

14、现状特征与问题整体老化现象严重；规划设计不能满足现代生活的需求;治安混乱、卫生状况差；违章、违法现象普遍存在，无人管理;缺乏规范的物业管理。4.3改造中存在的问题(1)对于正在开展的旧居住区综合整治改造改造资金需求量大，区政府财政压力大;主体缺位情况严重，相关政策缺乏，改造工作难以推进;实施综合整治后，保持旧居住区良性发展的难度依然很大;(2)对于少量进行中的旧居住区拆除重建改造缺乏统一、明确引导政策，改造项目推动迟缓;(3)总的来看拆除重建与综合整治分属不同政府部门管理，改造缺乏整体、有机的衔接。5现状概况(1)对象界定商业更新对象地块包括两个部分的合集，一部分是现状中的老旧商业地块， 一部

15、分来自现状与规划商业用地比照后，规划对其进行了功能调整的商业地 块.前者主要根据2000年建筑普査数据，从物质形态的角度对旧商业区进行界定。 主要指同时满足以下两种情况的商业区或商业地块：建设年代:1990年前开发建设的商业建筑.商业区(以建设年代为依据，若某商业区内一半以上建筑为1990年前建设，可认为该商业区为旧商业区)；建筑结构：商业建 筑的结构为“混合结构”的商业地块或商业区。后者的识别方法是将现状的商业用地与组团分区规划的商业用地进行叠合,其中重合的部分为规划保留商业用地，仅为现状商业用地的是规划调整商业用地，仅为规划商业用地的则是规划新增商业用地。其中，规划调整商业用地由于不符合规

16、划的功能定位，可列为商业用地更新的范畴。五、老商业街区（2）规模全市各区老旧商业地块深圳市商业用地现状分布图裔业用地现状老I日地块n加面a) 日块h比重 (%)罗湖583.2.44&6南山726.829.其他区824AE5834.深圳市商业用地现状与规划对照图规划调整的商业用地为18.06km2叠加分析 将规划调整中的老旧商业地块剔除，剩下规划保留中的老旧商业地块，因此，确 定老商业街区改造地块包括：规划调整商业地块和规划保留商业地块中的老旧商 业地块。前者为18.06km2,后者为0.21km2,总量为18.27km2<,(3)空间分布规划调整的商业地块在分布上点轴集聚化特征十

17、分明显，呈“两轴两带计核”的分布格局。规划保留商业用地中的老旧商业地块集中分布在城市早期建设的商业区,主要包括罗湖的东门一人民南商业区和南山的南头、南油商业区。深圳市商业用地现状分布图5.2现状特征与问题建设环境有待改善，建筑密度高，人口密集，但建筑层数并不多；配套设 施不足，缺少供人休憩逗留的公共配套设施，缺少公共绿地；用地零散，从单个地块的规模来看，用地面积比较细碎，平均值仅为1.01 hao用地功能混杂，商业、住宅、办公用地相混杂。5.3改造中的问题大规模的改造中对商业脉络的延续考虑不足;千篇一律的改造为大型现代化商厦，原有的商业特色逐渐消失。(1)对象界定级别数量内容国家 级1大鹏所城省级10曾氏大宗祠、南头古城桓、黄默堂墓、元勋旧址、中英街界碑、茂 盛世居、鹤湖新居、龙田世居、大万世居、东纵司令部旧址；市级26永兴桥、文塔、文昌阁、绮云书室、黄氏宗祠、赤湾烟墩、宋少帝 陵、赤湾左炮台、赤湾天后宫、陈郁故居、汪刘二公祠、深圳革命 烈士纪念碑、黄思铭公世祠、东江抗日游击队指挥部旧址、省港罢 工接待站旧址、沙头角中英街、吴氏宗祠、沙栏吓村天后宫、大梅 沙古遗址、文武帝宫、东纵前进报社旧址、赖恩爵将军墓、赖太母 墓、大坑烟墩、东山寺石牌坊、刘起龙将军