21世纪过户按揭培训(ppt 35页)

1、1 金融业务培训金融业务培训 大大 家家 好！好！2 培训目的培训目的1、熟练掌握二手房交易流程、熟练掌握二手房交易流程2、费用的计算、费用的计算3、促成交易、促成交易 提高收益提高收益3培训的意义培训的意义 二手房过户、按揭贷款等金融方面的知识是每一位成功的经纪人所应必备的专业知识。金融业务知识是贯金融业务知识是贯穿于成交过程之中的，它直接反映出穿于成交过程之中的，它直接反映出作为置业顾问的专业度。作为置业顾问的专业度。4 培训的主要内容培训的主要内容一、金融中心成立的意义一、金融中心成立的意义二、相关知识二、相关知识三、权证业务基本流程三、权证业务基本流程 四、房产过户流程及提交资料四、房

2、产过户流程及提交资料五、二手房商业贷款五、二手房商业贷款六、公积金贷款六、公积金贷款七、特殊情况重点总结七、特殊情况重点总结八、各八、各 种种 税税 费费九、案例九、案例5一、金融中心成立的意义一、金融中心成立的意义 金融中心的职能和作用金融中心的职能和作用l业务咨询业务咨询l业务指导、培训业务指导、培训l办理过户、贷款业务办理过户、贷款业务l金融衍生业务金融衍生业务l 保险保险l 评估评估l 担保担保 6 二、相关知识二、相关知识1.二手房二手房 二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房，在办完产权证具有完全处适用住房或单

3、位自建住房，在办完产权证具有完全处分权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。分权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。 2.房产证的八个要点：房产证的八个要点： 房产证号（区分房改房和商品房）房产证号（区分房改房和商品房） 房屋所有权人（认真核对）房屋所有权人（认真核对） 房屋坐落（房主的身份证和户口本地址与房房屋坐落（房主的身份证和户口本地址与房屋坐落是否一致）屋坐落是否一致）7 房屋建筑面积（普通住宅房屋建筑面积（普通住宅144非普通住宅）非普通住宅） 房屋共有权人（房屋共有权证）房屋共有权人（房屋共有权证） 设定他项权利摘要设定他项权利摘要 房产证下证日期（房产证下证日期（5年以内和年以内和

4、5年以上）年以上） 房屋平面图（测绘和地址变更）房屋平面图（测绘和地址变更）课件链接附件课件链接附件3.过户过户 什么叫过户？过户的三种形式：买卖、赠与、继承什么叫过户？过户的三种形式：买卖、赠与、继承4.贷款贷款 二手房交易贷款的形式：按揭贷款（商贷）、公积金二手房交易贷款的形式：按揭贷款（商贷）、公积金贷款、组合贷款、现房抵押（经营、消费贷款、组合贷款、现房抵押（经营、消费 ）8三、三、权证业务基本流程 签订买卖合同签订买卖合同报件至金融中心报件至金融中心递交齐全的材料金融中心预审递交齐全的材料金融中心预审资资金监管金监管银行审核面签银行审核面签公证及评公证及评估估完税完税过户过户取证取证

5、抵押抵押物物业交割业交割商贷放款商贷放款他项权证送银他项权证送银行至公积金管理中心行至公积金管理中心公积金放款公积金放款9四、房产过户流程及提交资料1、一次性付款过户流程及提交资料、一次性付款过户流程及提交资料（1）一次性付款过户流程）一次性付款过户流程签订买签订买卖合同，卖合同，资金监资金监管协议管协议 测绘测绘缴纳营业缴纳营业税、个人税、个人所得税、所得税、印花税印花税缴纳契税缴纳契税资料齐全资料齐全房管局受房管局受理过户材理过户材料料领取新领取新房产证房产证10（1）一次性付款过户流程）一次性付款过户流程（1）一次性付款过户流程）一次性付款过户流程 （2）提交资料）提交资料 卖方：产权证

6、原件及复印件，夫卖方：产权证原件及复印件，夫妻双方身份证，户口本，结婚证妻双方身份证，户口本，结婚证原件及复印件原件及复印件l买方：身份证原件及复印件买方：身份证原件及复印件112、按揭贷款流程、提交资料、按揭贷款流程、提交资料（1）按揭贷款过户流程）按揭贷款过户流程签订买卖签订买卖合同合同贷款材料齐全，贷款材料齐全，上报金融中心上报金融中心办理抵押登记办理抵押登记手续手续，抵押登记回执抵押登记回执交银行放款交银行放款领取新证领取新证办理完税办理完税 过过 户户 手手 续续银行审核后通银行审核后通知过户知过户他项权证他项权证交银行交银行12（2）按揭贷款提交资料）按揭贷款提交资料 （2）借款人

7、：）借款人： 夫妻双方身份证、户口本、结婚证，没结婚的夫妻双方身份证、户口本、结婚证，没结婚的开单身证明，外地户口办暂住证，收入证明开单身证明，外地户口办暂住证，收入证明l担保人（外地户口需找担保人，担保人必须本担保人（外地户口需找担保人，担保人必须本市户口，）担保人提供夫妻双方身份证、户口市户口，）担保人提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明，未婚的提供单身证明本、结婚证、收入证明，未婚的提供单身证明l卖方提供资料：夫妻双方的身份证、户口本、卖方提供资料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证结婚证13 3、公积金贷款过户流程及提交资料、公积金贷款过户流程及提交资料签订买卖签订买卖合同合同领

8、取新房产证领取新房产证办理抵押登办理抵押登记手续记手续领取他项权领取他项权证书证书他项权证书他项权证书交银行交银行5日后日后放款放款办理完税过户办理完税过户手续手续银行审核后银行审核后通知过户通知过户材料齐全，材料齐全，上报金融中上报金融中心心评估评估（1 1）公积金贷款过户流程）公积金贷款过户流程14（2）公积金贷款提交资料）公积金贷款提交资料 （2）借款人：（以下资料全部一式两份）借款人：（以下资料全部一式两份） 夫妻双方身份证、户口本、结婚证，没结婚的开夫妻双方身份证、户口本、结婚证，没结婚的开单身证明，外地户口办暂住证，收入证明（个人单身证明，外地户口办暂住证，收入证明（个人资信证明）

9、资信证明） *公积金流水账单、公积金审批表公积金流水账单、公积金审批表课件链接附件课件链接附件l担保人（外地户口需找担保人，担保人必须本市担保人（外地户口需找担保人，担保人必须本市户口，）担保人提供夫妻双方身份证、户口本、户口，）担保人提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明，未婚的提供单身证明结婚证、收入证明，未婚的提供单身证明l卖方提供资料：夫妻双方的身份证、户口本、结卖方提供资料：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证婚证15五、二手房商业贷款1、 借款人条件l具有完全民事行为能力的自然人（包括港澳台及境外人士）l借款人有稳定的职业和收入，具有按期偿还贷款本息的能力，能够提供相应的收入或资

10、产证明l借款人无不良资信和行为记录l能够提供政府房管部门认可的购买二手住房的买卖合同或契约l有银行认可的资产作为抵押或质押l能够提供首期款银行存款证明或银行认可首付款收据16 2、房产抵押贷款成数、年限及利率、房产抵押贷款成数、年限及利率 贷款成数，年限，利率根据所选择的贷款用途、资信状况、抵押物价值不同由银行确定。 * 住房贷款一般不超过抵押房产评估净值的70%，房龄与贷款年限之和不超过30年；男不超过65周岁（70岁），女不超过60周岁（70岁）；基准利率5.94，下浮15%后为5.049%。 * 经营性贷款、消费贷款额度一般不超过抵押房产评估净值的50%-70%；利率按基准利率或上浮10

11、%。17 六、公积金贷款（一）、公积金的支取（一）、公积金的支取职工有下列情形的，可以按规定支取公积金余额： l购买、建造、大修具有产权的城镇自住住房；l离休、退休；l完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；l户口迁出济南行政区域或者出境定居；l偿还个人住房公积金贷款本息；l房租超过家庭工资收入的规定比例；l职工在职期间死亡或者被宣告死亡l享受城市居民最低生活保障人员。18 （二）贷款对象和条件（二）贷款对象和条件l具有完全行为能力的自然人； 具有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；l至贷款时，借款人已累计缴存住房公积金6个月以上，且连续缴存6个月。（至贷款时）l具有合法的购房合

12、同或协议；l已交付购房全部价款的30%以上的首付款；l同意以所购住房作抵押。19 （三）、贷款额度（三）、贷款额度l住房公积金贷款额度每户不高于住房公积金贷款额度每户不高于50万元，最低不低于万元，最低不低于1万元贷款限额，且不高于所购商品房总价款或二手房评万元贷款限额，且不高于所购商品房总价款或二手房评估价的估价的70%二者取低值。二者取低值。l住房公积金贷款额度有以下两种计算公式：住房公积金贷款额度有以下两种计算公式：l贷款额度贷款额度=借款人及共同还款人公积金帐户储存余额的借款人及共同还款人公积金帐户储存余额的15倍倍l贷款额度贷款额度=借款人及共同还款人住房公积金月缴存款额借款人及共同

13、还款人住房公积金月缴存款额之和除于缴存比例之和除于缴存比例*12个月个月*贷款年限贷款年限*40% 20（四）、期限、利率（四）、期限、利率l住房公积金贷款最长期限不超过30年，借款年限加借款人年龄不得超过借款人法定退休年龄，男不超过60岁，女不超过55岁；二手房房龄与贷款年限之和不超过50年。l5年（含）以下年利率3.33%。l5年以上年利率3.87%。21 七、特殊情况重点总结特殊情况重点总结（一）、贷款常用的两种还款方式（一）、贷款常用的两种还款方式（二）、（二）、 办理贷款特殊情况分析办理贷款特殊情况分析（三）、过户特别注意的情况（三）、过户特别注意的情况（四）、特殊情况的过户（四）、

14、特殊情况的过户（五）、（五）、金融中心常见问题金融中心常见问题22 （一）、贷款常用的两种还款方式（一）、贷款常用的两种还款方式* 等额本息每月以相等的金额偿还借款本息，每月供款固定，可准确掌握您的收支预算。（等额法）* 等额本金就是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清，供款初期金额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。（递减法）23 （二）、办理贷款特殊情况分析二）、办理贷款特殊情况分析未成年人能否办理楼宇按揭贷款？港澳台等人士可否办理按揭?需提交哪些资料?开始供款后能提前还贷吗？按现行利率办按揭，如将来利率有升降，是否同步变化？24（三）（三）.过户特别注意的情况过户特别

15、注意的情况1.身份证是否过期身份证是否过期,身份证的名字是否和产权证上身份证的名字是否和产权证上的一致的一致2.产权人身份证产权人身份证.户口本上的地址是否与产权证地户口本上的地址是否与产权证地址一致址一致 3.产权证上的产权证上的 地址是否有变更地址是否有变更4.是否是房主本人，有没有委托公证书是否是房主本人，有没有委托公证书;5.商品房注意事项商品房注意事项(测绘测绘,土地性质土地性质)6.市房改房注意事项市房改房注意事项(测绘测绘,参加房改是一个人还是参加房改是一个人还是夫妻双方夫妻双方)7.省直房改房注意事项：测绘省直房改房注意事项：测绘, 夫妻双方需要同时夫妻双方需要同时到场到场,已

16、购公房确认表，附表一已购公房确认表，附表一,当时参加房改时当时参加房改时发票（国有住房出售专用票据）发票（国有住房出售专用票据）课件链接附件课件链接附件25（四）、特殊情况的过户（四）、特殊情况的过户l赠与：赠与公证费赠与：赠与公证费20元元/平米，契税平米，契税3%，评估费评估值评估费评估值5，印花税印花税1，交易手，交易手续费续费6元元/平米，登记费平米，登记费80元元，地税证明。，地税证明。l继承：公证费继承：公证费40元元/平米，一个放弃平米，一个放弃80元，元，1元元/平米，登记费平米，登记费80元。元。l继承后买卖：继承父母的房子缴个税继承后买卖：继承父母的房子缴个税20l房改房夫

17、妻离异析产双方身份证、离婚证，房改房夫妻离异析产双方身份证、离婚证，房产证，新测绘图纸。房产证，新测绘图纸。80元登记费。元登记费。26（六）、金融中心常见问题（六）、金融中心常见问题l税费计算错误税费计算错误,造成纠纷甚至毁单造成纠纷甚至毁单l提供资料缺失，客户不配合提供资料缺失，客户不配合l承诺过多，后期出现纰漏承诺过多，后期出现纰漏l离婚析产困难离婚析产困难27 八、各八、各 种种 税税 费费1、营业税营业税 ： A、五年内五年内 全额征收交易价全额征收交易价5.55% 。 B、五年以上：普通住宅免税。五年以上：普通住宅免税。 非普通住宅非普通住宅 五年五年以上按差额征收。以上按差额征收

18、。2、个人所得税个人所得税 ： A、五年以内（有多套住房者）交易价的五年以内（有多套住房者）交易价的 1%或本次交或本次交易价与上次购买价差额的易价与上次购买价差额的20%。 B、五年以上家庭唯一住宅五年以上家庭唯一住宅 免税。免税。3、印花税：买卖双方各承担交易价印花税：买卖双方各承担交易价0.5（2008年年11月月1日减免）日减免）4、土地增值税：房屋成交价值、土地增值税：房屋成交价值1（2008年年11月月1日减免）日减免）284、契税：交易价或评估价的契税：交易价或评估价的 3% 第一次购买普通住宅第一次购买普通住宅1.5%；90以下收以下收1%5、交易服务费：交易服务费：6元元/平

19、方米平方米 （买卖双方各半）（买卖双方各半）6、测绘费：住宅测绘费：住宅1.36元元/平方米平方米（200，300，400） 非住宅非住宅2.04元元/平方米（商用房、写字楼）平方米（商用房、写字楼）7、登记费：登记费： 80元元 8、抵押备案费：抵押备案费：50万以上万以上380元，元，50万以下万以下230元。元。9、评估费：、评估费： 评估价的评估价的510、金融服务费：贷款额的、金融服务费：贷款额的1% 29九、案例：案例一九、案例：案例一l王先生从王先生从21世纪某加盟店购置了一套世纪某加盟店购置了一套张先生位于历城区东兴家园的房改房，张先生位于历城区东兴家园的房改房，建筑面积建筑面

20、积80平方米，房价平方米，房价38万，房产万，房产证下证日期为证下证日期为04年年6月，当时购房发月，当时购房发票日期为票日期为99年年4月。一次性付款，知月。一次性付款，知张先生妻子名下还有一套住宅。请计张先生妻子名下还有一套住宅。请计算一下王某和张某应分别支付的费用算一下王某和张某应分别支付的费用明细。明细。30案例二案例二l李先生从李先生从21世纪不动产某加盟店购买了世纪不动产某加盟店购买了一套常女士位于历下区燕柳园的商品房，一套常女士位于历下区燕柳园的商品房，面积面积124.5平方米，成交价为平方米，成交价为71.5万，房万，房产证下证日期为产证下证日期为03年年9月。因李先生生月。因

21、李先生生意紧张，现只能付意紧张，现只能付30%首付，其余做按首付，其余做按揭贷款，评估公司评估值为揭贷款，评估公司评估值为73万，请计万，请计算交易过程中李先生和常女士所分别承算交易过程中李先生和常女士所分别承担的费用明细。担的费用明细。31案例三案例三l张三花张三花98万元在万元在21世纪某加盟店购买一套世纪某加盟店购买一套李四市中区的房屋，建筑面积李四市中区的房屋，建筑面积147平方米，平方米，2001年年12月的产权证，上报金融中心办月的产权证，上报金融中心办理过户贷款手续，评估价为理过户贷款手续，评估价为95万，万，2000年原购房价为年原购房价为70万元。（另外李四的妻子万元。（另外

22、李四的妻子也有一套房产在也有一套房产在21世纪委托销售）张三目世纪委托销售）张三目前首付前首付60万，其余办理按揭贷款，请分别万，其余办理按揭贷款，请分别计算张三与李四在交易过程中所产生的全计算张三与李四在交易过程中所产生的全部费用。部费用。32案例四案例四l孙女士在孙女士在21世纪某加盟店购买了杨先生世纪某加盟店购买了杨先生一套位于槐荫区匡山小区的二楼房产，一套位于槐荫区匡山小区的二楼房产，建筑面积为建筑面积为93平方米，成交价格为平方米，成交价格为34万，万，评估值为评估值为34.5万。房屋建成年代万。房屋建成年代2000年，年，房产证下证日期为房产证下证日期为2002年年5月。知孙女月。

23、知孙女士丈夫名下还有一套房产存在。孙女士士丈夫名下还有一套房产存在。孙女士只能付首付只能付首付12万元整，其余办理贷款。万元整，其余办理贷款。孙女士目前公积金余额为孙女士目前公积金余额为8526元，先考元，先考虑用公积金贷款，其余用商业贷款，试虑用公积金贷款，其余用商业贷款，试计算交易过程中孙女士和杨先生各承担计算交易过程中孙女士和杨先生各承担费用明细费用明细33案例五案例五l王先生于王先生于2007年年7月月1日日 与李小姐在与李小姐在21世纪某加盟店签世纪某加盟店签定一买卖合同，王先生房屋座落于天桥区三孔街定一买卖合同，王先生房屋座落于天桥区三孔街28号号3-401，该房屋为商品房建成于，该房屋为商品房建成于1995年，房屋产权证日期年，房屋产权