论如何管理好物业公司管理工作

1、论如何管理好物业公司管理工作今年来，我市物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一 系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟， 既为物业管理企业创造了发展的机遇，也使物业管理企业面临着发展 的挑战，如何抓住机遇，应对挑战，加快发展，是物业管理企业需要 破解的新课题。对此，本人认为，树立全面、科学的发展观，坚持用 科学的发展观为指导，是物业管理企业实现可持续发展的必由之路。科学发展观的核心是坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的 发展观，促进经济社会和人才的全面发展。结合物业行业的特点和物 业管理企业的实际，实施全面协调的发展战略，必须坚持以人为本的 发展方针，必须坚持走文化

2、兴企的发展之路。唯有如此，才能在激烈 的市场竞争中抢得先机，才能在日益严峻的挑战中把握主动，实现可 持续发展的目的，让业主满意。%1. 全面协调是可持续发展的基础物业行业既是朝阳产业，又是微利行业，这是不争的事实。物竞 天择，适者生存。我们必须学会在这个大背景下求生存、谋发展的能 力。在发展思路上要统筹多元化经营与规模化发展。由于业主消费观念、 经济状况、物业服务等原因的影响，物业费收缴存在一定的困难，物 业企业又不像煤气、自来水、供电等单位有刚性的收费措施，致使微 利行业更加利微，经营比较困难。对此，必须拓宽经营思路，走一业 为主、多元化经营之路，在抓好主业的同时，又要注重开掘与主业相 关联

3、的边缘产业。这方面的发展空间很大，增效潜力不小，关键是要 转变经营思路，开拓市场，把有偿服务领域做大，莫以利小而不为， 不因财薄而不做。这样，在为业主提供方便服务的同时，能收到较高 边际效益回报，达到以副补主的目的。同时，还要扩大物业经营规模, 拓展服务领域，追求规模效益。规模效益是指一个企业在超出盈亏平 衡点后，其经济规模越大，产出的效益也越好。这样才能规避风险， 以丰补歉，夯实企业发展的基础。管理上要统筹标准化管理与规范化操作。标准化管理要严格遵守哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级标淄，该标准确定了五个服务等级，每个等级都设有五大项服务 内容与标准。标准的意义在于提供了行业规范，要按照这个标

4、准 进一步完善物业管理服务的制度建设，细化内容，制定规范，使我们 的每一项服务乃至每一个细节都有章可循，有则可守，为业主提供合 乎或高于等级标准的服务，避免人为因素造成操作上的差异性，服务 的不规范性，影响业主对物业企业的信任度，要使业主感到花钱买服 务，质价相符，物有所值。规范化操作要做到“五四三”。五即：一声问候、一个微笑、一次接待、一次回访、一次倾听；四即：生人熟人一样、白天晚上一样、 领导群众一样、小修大修一样；三即：通信工具必须24小时开机， 抢修人员必须随叫随到，抢修工作必须一次完成。人性化服务要深怀 爱业主之心，恪守为业主之责，善谋便业主之策，多办利业主之事， 服务好每一位业主，

5、管理好每一寸物业。二者的相互协调才能达到提 高终端服务品质和业主满意度的目的。二、良好的外部环境是可持续发展的保证外部环境的好坏是制约企业发展的一个重要因素。作为第三产业 的物业企业既要眼睛向内抓管理、提素质、促服务，又要眼睛向外， 协调好与各方面的关系，为企业发展营造一个和谐、稳定、健康的外 部环境。协调好与业主委员会的关系。业主委员会是由业主大会选举产生 的物业管理执行机构，代表物业产权人和使用人的根本利益。物业管 理企业应按国家物业管理条例的相关规定，尊重业主委员会的权 利，协助其履行好应尽的职责。要处理好业主自治与专业化管理的关 系，维护好业主的合法权益，按照物业管理服务合同的规定实施

6、 专业化管理。要按照委托与受托的关系，尊重业主的主人地位，定期向业主报 告经营、管理、服务情况，基金帐目及物业费收缴使用支出等情况， 自觉接受业主委员会的监督，赢得业主委员会对物业工作的理解和支 持，共同把物业小区建设好、管理好，与业主共存共荣。协调好与房地产开发商的关系。物业管理企业要本着对开发商负 责的精神，从物业保值、增值的目的出发，行使好权利、履行好义务, 实现物业企业与房地产开发商的良好合作，互利共赢。协调好与房地产行政主管部门的关系。房地产行政主管部门是物 业管理企业的归口主管部门，代表政府对物业企业行使管理权利。物 业管理企业应在房地产行政主管部门的监督、指导下开展工作。物业 企

7、业要强化自觉接受监督的意识，服从主管部门的管理，善于得到主 管部门的指导，使各项管理、服务、收费在政府的法律、法规的制度 框架内运作，并得到政府主管部门的大力支持，对于物业企业的可持 续发展也是十分重要的环节。三、以人为本.服务创新是可持续发展的关钱21世纪企业间的竞争更多地表现为文化的竞争，人才的竞争,企业文化决定了企业发展的方向，高素质人才成为引领企业发展的支 撑力量。物业企业要实现可持续发展，必须持以人为本，实现人的全 面发展，创新富有物业企业特点的服务文化。坚持以人为本，促进人的全面发展。物业企业人才短缺突出地表 现为“三多三少”：一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型 物业管理人

8、才少；二是单功能人才多，多功能人才少；三是初级管理 人才多，高级管理人才少。因此，现代企业要建立一个完整的人力资 源开发管理体系，为员工打造成才平台，使人的潜能得到最大程度的 发挥。做到尊重人、信任人、关心人、爱护人，从而营造出“人人受 重视，个个被尊重”的文化氛围，为实现企业跨越式发展储备丰厚的 人才资源。一是尊重员工人格，增强认同感。坚持充分信任员工、理解员工、 尊重员工，引导员工积极参与企业的决策、管理，最大限度发挥员工 的聪明才智，为每个员工创造显示品德和才华的空间。二是利益回报职工，增强归属感。建立完善的激励机制激发员工 的主动性和创造性。保证一切关心企业，符合企业价值观和企业精神,

9、 为企业取得实际效益的员工及其行为得到尊重，同时获得相应的物质 利益。从而形成员工奉献企业，企业回报员工的良性循环，提高员工 对企业的忠诚度，进而提升业主对物业的满意度。三是规划员工生涯，增强成就感。企业与员工是利益共同体，一 个企业发展的最理想状态就是企业发展方向与员工发展方向的高度 统一，“以人为本”就是要求促进人的全面发展，通过建设学习型企 业为员工搭建提升素质、实现个人人生价值的平台，形成工作学习化、 学习工作化的学习型企业氛围。四是做到亲力亲为，培养责任感。服务是物业企业的核心价值,物业工作的本质是服务。培养物业员工持之以恒的责任感。做到业主 的事即自己的事，业主的难即自己的难，以承诺服务提升物业的信用 度，展示企业的诚信形象，增强物业的亲和力，展示物业行业的亲民 形象；以零缺陷式服务提高业主的满意度，展示物业服务的尽善尽美 形象。要坚持以诚信为基础，以业主为中心，以服务为宗旨的品牌发展 战略，努力打造区域性的物业管理品