论城市中央商务区的合理建设规模

1、论城市中央商务区的合理建设规模论城市中央商务区的合理建设规模摘耍：本文集中分析了城市中央商务区的构成及其建设中面临 的实际问题，探索其合理的建设规模，以期可以为城市中央商务区的 建设提供参考。关键词：城市；中映商务区；功能构成；建设规模中图分类号:tu984文献标识码：a 一、前言 随着我国城市化进程的加快，众多城市开始着手建设屮央商务区，为了 进一步提高建设的合理性，有必要分析其构成与规模等相关问题。 二、中央商务区的定义中央商务区（central business district,简称cbd）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。如今， cbd的内容不断发展丰富，已经成为一个城市、

2、一个区域乃至一个国 家的经济发展中枢。一般而言，cbd高度集中了城市的经济、科技 和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨 询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名 的城市cbd有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、 香港中环等等。三、中央商务区的构成（一）功能构成成熟的cbd其功能构成为“一主、三副” o “一主”即是以办公为主， 包含金融、贸易、信息、服务等要素;“三副”则是商业（酒店、零 售、休闲、娱乐等）、公用设施（市政、交通、通信、文化、学校等 公共配套设施）、居住三大板块（住宅、公寓等）。（二）空间构成根据墨菲一范斯cbd指数理论

3、，纵观国内外cbd发展，不难看出，整个cbd区域在空间上划分为两大部分，其一是商务商业高 度集中的硬核区域即cbd核心区；其二是商务商业集聚度向外围逐步 减弱并慢慢融入常规城市生活的区域,被称为cbd的核缘。四、如何合理确定规模随着经济的发展，区域地位的提升，一些三、四城市相继提出发展中央商务区。在我国绝大部分特大城市的cbd还处于发展的初期或中期；一些城市的cbd规划规模过大，与 市场需求相脱节的实际情况下，如何合理确定中央商务区的规模显得 尤为重要，中央商务区核心区的规模是决定该商务区能否可持续发展的关键性因素。因此，我们接下来着重探索中央商务区核心区的规模， 包括其用地规模和建设规模两类

4、。以南阳中央商务区发展规模为例南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省接壤，是河南省次中心城市;是豫西南政治、经济、文化、教育、科技、物流、交 通中心。南阳中央商务区选址于南阳新城核心区的机场组团，在城市 东南方向，白河南岸。地块东南与姜营机场仅一路z隔，西北至口河 湿地，规划范围约6. 8平方公里。规划以打造企业运营链为出发点， 重点发展信息中心、金融中心、研发中心、物流中心、商务商业、会 展博览等现代服务业。确定南阳中央商务区的合理规模，实现其可持续发展成为规划中的重要课题。也是木论文要探讨的核心问题。 在确定南阳中央商务区的合理规模上，规划中采用了类比法及第三产 业就业估算法，两者相互校核

5、，相互检验，以其使其发展规模更加合 理。 类比法类比法主要是参照世界上成熟cbd的发展规模,通过确立城市能级，定性确定cbd核心区的建设规模。如下表所示： 分类级别主要城市例举cbd核心区建设规模（万）第一类世界级 纽约、巴黎、伦敦、东京等15002500 笫二类 全球区 域级多伦多、悉尼、上海、北京等500 第三类国家级 深圳、 广州、天津等300 笫四类 地区级 合肥、长沙、连云港、大 连、南通、泉州等150-250从上表可以看出，城市能级决定ced核心区的规模。依经验数值南阳ced在能级上与南通、连云港等 同级，属地区级。故推断南阳中央商务区核心区建设规模在150 250 万平方米之间。

6、ced核心区建设规模及容积率比较表cbd核心区用地面积（km²）建筑面积（万）容积率 巴黎 拉德方斯1. 6 250 1. 6芝加哥中心1. 8 600 3. 3 休斯顿中心1. 5 420 2. 8悉尼金融区1 250 2. 5 新加坡cbd 1. 5 3502. 3 上海陆家嘴cbd 1. 7 400 2. 6 北京建外cbd 1. 5 600 4. 0 大连新市中心区2.2 400 1.8 深圳屮心区cbd 0.8 300 3. 7 广州珠江新城cbd 1 500 5.0 深圳福田1.9 270 1.4 广州 天河 1.6 300 1.8 重庆 1.6 600 3. 7

7、 南通 0.96 250 2.6 大连 2. 6 590 2. 3 连云港 2. 1 240 1. 2 南京 2. 1 570 2. 7 杭州 2. 5 520 2.0 天津 1. 5 280 1.9 成都 1. 5 260 1. 7青岛 1.2 250 2. 1 福州 1.2 250 2. 1 厦门 1. 1 220 2.0 通过对世界各地ced核心区建设规模及容积率的比较，可以看出cbd 核心区用地规模多控制在2平方公里以内；总建筑面积多在500万平 方米以下；开发强度指标容积率多在2. 5左右。类比同为地区级cbd的大连新市中心区、深圳福田、南通、青岛等，得出cbd核心 区用地在2平方公

8、里左右，容积率在1. 4-2. 1 z间，鉴于南阳cbd因 机场45米的净空限制，其核心区容积率在1. 4-1. 8 z间较为适宜。 综合类比得出：南阳cbd核心区规模在2平方公里以内，建筑面积在 250万平米左右，容积率1.4-1.8z间较为适宜。笫三产业就业估算法： 1）根据南阳新区总体规划，规划期末2020年中 心城区人口 180万人；据2012年河南省统计年鉴，南阳市2011年就 业率约为60%； 2）根据南阳新区总体规划，规划期末2020年， 南阳第三产业就业率将实现40%；南阳现代服务业规划提出2020 年第三产业就业人口将超过40%；据2012年河南省统计年鉴，2011 年末，南

9、阳市第三产业就业率为24. 3%；鉴于南阳工业基础雄厚，农 业大市，一、二产占较大份额，估算2020年末南阳第三产业就业率 为35%-45%； 3）据2012年河南省统计年鉴，2011年南阳市流动人口 为151万人，规划期末该区域长期流动人口取值2070万人，（依据南阳中央商务区发展规划（2012-2020年）；4）通过人均办公面 积估算，确定南阳第三产业就业人均建筑面积为25较为合理； 则有:南阳笫三产业建设量估算表即：城市第三产业就业人口 *第三产业人均办公建筑面积二城市第三 产业建筑面积城市第三产业建筑面积*城市第三产业在该区域的集聚系数二该区域第三产业建筑面积核心区居住建筑面积+核心区第三产业建筑面积二该cbd核心区总建设量此外，获得了城市未来第三产业建设总量，还必须考虑未来第三产业在cbd核心 区的聚集程度a, a的取值取决于城市规划的土地利用布局和商业 服务中心体系模式。考虑河对岸行政中心的集聚效应、老城区的第三产业配套、核缘区域第三