房地产评估(第4讲)

1、123456789101112131415161718192021（万元）（）（79.8112%81. 51%20185%208510222324252627建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积 套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积28=*=*=*套内建筑面积建筑面积价格 套内建筑面积价格建筑面积使用面积建筑面积价格 使用面积价格建筑面积使用面积套内建筑面积价格 使用面积价格套内建筑面积293031项目项目甲甲乙乙丙丙房地产面积内涵建筑面积套内建筑面积使用面积房地产面积大小150平方米2300平方英尺1800平方英尺交易价格85万元人民币20万美元135万港元付款方式

2、首付17万元，第二期于半年后付34万元，第三期于1年后付34万元首付4万美元，第二期于两个季度后付16万美元一次性付款323334353637）（交易情况修正系数 10038平方米）（元可比实例正常市场价格/57145)(100100600039平方米）（元可比实例正常市场价格/56703)-(1001005500404142434445数可比实例交易日价格指评估基准日价格指数可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比动指数可比实例交易日价格变数评估基准日价格变动指可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比114647平方米）元 /(3809%4.105%7.11435004849平方米）

3、元 /(3932%)8.61(%)5.101(380050各期环比价格指数可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比环比价格变动指数）各期可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比1 (5152535455100（）可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比565758%43. 3521. 3%22. 3%58. 3%64. 3%49. 3价格平均增长率平方米）（元）（实例价格交易日期修正后的可比/672310043. 3100650059606162636465（）区域因素修正系数100666768699804. 0102100）（区域因素修正系数可比实例A1100100）（区域因素修

4、正系数可比实例B0256. 197.5100）（区域因素修正系数可比实例C7071（）（）区域因素修正系数72区域因素区域因素权重权重标准房标准房地产地产评估对象评估对象可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C因素因素1F1100因素因素2F2100因素因素3F3100因素因素nFn100综合综合1100737475767778798081数可比实例容积率地价指数评估对象容积率地价指容积率修正系数 8283表4-11 容积率地价指数表容积率容积率12345地价指数地价指数%10010511512514084%84%251%051容积率修正系数8586 )1 (11 )1 (11

5、Nnrry87 466. 1%)81 (11 %)81 (11 2030y88 89 90 91 比准价值=8200+80+350120+60=8570（元/平方米）92 93 （）（）（）（）可比实例交易价格比准价值10010010010094 平方米）（元）（）（）（）（比准价值/795997100108100100103105100850095 （）（）（）（）（）（）可比实例交易价格比准价值10010096 平方米）（元）（）（）（）（）（）（比准价值/8104981061041021009597100780097 nPPnii198 南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院 参照物

6、A 参照物 B 参照物 C 参照物 D 评估对象 坐落 略 略 略 略 略 所处地区 临近 类似 类似 类似 一般市区 用地性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地类型 空地 空地 空地 空地 空地 交易日期 2007.4.2 2007.3.3 2006.10.4 2006.12.5 2007.10.3 总价 19.6 万元 31.2 万元 27.4 万元 37.8 万元 价格 单价 870 元/平米 820 元/平米 855 元/平米 840 元/平米 面积 225 平米 380 平米 320 平米 450 平米 600 平米 形状 长方形 长方形 长方形 略正方形 长方形 地势 平坦 平坦

7、 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 普通 基础设施 较好 完备 较好 很好 很好 交通状况 很好 较好 较好 较好 很好 正面路宽 8m 6m 8m 8m 8m 容积率 6 5 6 6 6 剩余年限 35 30 35 30 30 教学案例教学案例交易情况修正：经分析，参照物A、D为正常买卖，无须进行交易情况修正；参照物B较正常买卖价格偏低2%；参照物C较正常买卖价格偏低3%。交易日期修正：每月平均上涨1%区域因素修正个别因素修正教学案例教学案例 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%100=100 x%评估值参照物价格（1）公平交易公平交易不公平不

8、公平正常交易价格正常交易价格相对于相对于“正常价格正常价格” 由于近年来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10% 交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-1判断。 本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。 区域因素比较表 类似地区区域因素BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（较差

9、）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站距离（较远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12公共设施完备情况（相同）10（较好）12（相同）10水、大气、噪音情况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8综合打分88108100 A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩

10、余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：303511=1-/1-(1 8%)(1 8%)=(1-0.0994)/(1-0.0676)=0.9006/0.9324=0.9659年限修正系数-n-n*=*n1r1r=1rn1rmmrr被估土地价值被估纯收益 （P/A,r,m）可比实例成交价可比实例纯收益 （P/A,r, ）（1+ ）（P/A,r,m）（1+ ）（1+ ）（P/A,r, ）（1+ ） 参照价交易系数日期系数区域系数面积系数年限系数采用简单算术平均法求取评估结果：土地评估单价为：（909+1 038+901+942）4=9

11、48（元/m2）土地评估总价为：600948=568 800（元）案例讲解 某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,估算该住宅用地的单位地价和总地价单位地价和总地价。已知已知:该城市地价指数在该城市地价指数在2013年年1月为月为100,以后上涨每月均以后上涨每月均为为1%容积率容积率12345修正系数修正系数118212324109项目项目评估土地评估土地比较案例比较案例A比较案例比较案例B比较案例比较案例C比较案例比较案例D用途用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅成交日期成交日期评估日：评估日：201

12、4年年10月月2013年年10月月2013年年12月月2013年年4月月2014年年8月月成交价格成交价格12000元元/m213000元元/m214000元元/m211000元元/m2容积率容积率23342区区域域条条件件位置位置基础设基础设施施交通交通000-2%-1%-2%+3%-2%00+2%+3%-3%00个个别别条条件件地势地势形状形状其他其他000-2%+3%-3%+1%0-3%000-2%+1%-2%1101.确定地价指数2.试算价格 进行日期修正,容积率修正,位置修正,基础设施修正,交通修正,地势修正,形状修正及其他修正3.运用算术平均法确定待估地块价格单位地价=(PA+PB+PC+PD)/4=12203.35(元/平方米)总地价=50012203.35=6101675元年月13，113，213，313，413，1013，1214，814，10地价指数100101102103109111119121平方米）（元/4 .118879810010110098100100100100100971008 . 18 . 111912111000DP平方米）元/( 1 .12265971001031009810