北京房地产市场分析与预测资料

1、北京房地产市场分析与预测1 居住物业市场分析与预测11 住宅市场分析11.1 供给分析北京市现有住宅存量约1.7亿平方米，从其性质上看，以基建项目为主,其中近1亿平方米的设计或配套存在一定缺陷。目前市场上住宅供应量仍连年增加，近几年商品住宅竣工面积均较上年有所增长，其中97年住宅竣工面积为483万平方米，同比增长9.4%，98年竣工589万平方米，增长22%，99年竣工908万平方米，增长54%，今年上半年商品住宅竣工面积达149万平方米，比去年同期增长83%。北京市历年住宅竣工面积（万平方米） 住宅项目在各个区域均有分布，其中近郊区面积远大于城区，相对而言，朝阳、海淀、丰台三区更为活跃，其总

2、建筑面积比例分别占26%、19%和14%。在上半年新开盘的53个住宅项目中，朝阳区18个，海淀区11个，两区新项目数占55%。所有新盘项目规划建筑面积为539万平方米，其中朝阳区145万平方米，海淀区126万平方米，两区总和占50%。海淀区新项目主要集中在中关村核心区及其周边，而朝阳区的新项目则以亚运村及望京地区为主。11.2 需求分析 近年来我国宏观经济形势趋好，国民经济保持了稳定的增长，居民人均收入不断提高，这增大了居民购房的信心和热情。住宅销售面积增长较快，其中97年共销售242万平方米，同比增长28%，98年为377万平方米，增长56%，99年为485万平方米，增长28%。今年上半年本

3、市住宅市场共销售220.4万平方米，实现销售额83.6亿元，分别比去年同期增长1.8倍和1.4倍。虽然上半年住宅销售量较去年同期有明显好转，但由于近年来竣工量均大于实际销售量，据统计截止到99年底本市商品住宅的空置量276万平方米，这些空置房对销售市场压力巨大。北京市历年住宅销售面积（万平方米）11.3 价格分析： 普通住宅价格从总体上看，具有市中心高、外围低，北部高、南部低的区域特征。二环内住宅平均价格为7760元左右，二三环间为60008000元左右，三四环之间为40006000元。北部住宅通常比南部住宅价格高1000多元/平方米。北京市住宅分区平均价格表（元/平方米）区位二环内东北二三环

4、间西北二三环间西南二三环间东南二三环间西三四环间北三四环间东三四环间均 价77607732719357056247631662685746区位南三四环间西四环外东四环外北四环外南四环外通州昌平大兴均价4648408545775542248027212971236811.4 影响市场的主要因素1） 价格。价格是消费者考虑的主要因素。根据中房指数最 新调查显示，87%的被访者能承受的价格在4000元/平方 米以下，其中2000-3000元这个区间的人数最多，为27%。2） 位置。通勤距离（时间）是购房者考虑的又一个因素， 他们往往青睐于对自己熟悉地区的物业，一些位于郊区 的住宅由于交通及市政配套较

5、差，长期空置。3） 品质。消费者对住房的工程质量、功能、环境质量和管 理质量要求越来越高，许多开发商观念上仍没有完全改 变对现有市场的认识，目前市场上适应个人购房的个性 化、多样化的住宅供应不足。4） 消费观念。由福利分房转变为个人购买，在广大居民心 理上、行为上还需要有一个逐步适应的过程。1.1.5 重点地区分析1）亚运村地区：本地区房地产发展的综合区位优势为便捷的交通条件、完善的市政配套、日渐齐全的生活娱乐设施及优越的自然人文环境。从发展趋势上看，亚运村及其周边仍然是许多购房者首选的地区。从价位来看，本地区居住物业整体档次水平较高，以内外销公寓为主，普通住宅项目相对较少，均价在6500元/

6、平方米左右，目前的在售面积约为305万平方米，主要项目有风林绿洲、北辰绿色家园、万科星园、嘉铭园等。2）中关村地区：中关村地区原有不少房地产项目，已形成了具一定规模的居住社区。随着国务院关于建设中关村科技园区的决定，中关村科技园区内的一些房地产开发项目开始升温。目前中关村地区的项目均呈现不同程度的热销场面，随着中关村科技园的建设，该地区基础设施的进一步完善，其将成为本市最热的地区之一。 中关村地区上市供应项目均价为6300元/平方米，属普通住宅类的中高档价位。据统计，当前中关村中心区在售面积约261万平方米，主要项目有光大花园、鑫雅园、天秀花园、阳春光华、华清嘉园等。根据中关村地区规划，核心区

7、内住宅项目将严控审批。因此，中关村地区的物业价格保持稳中有升，尤其是位于核心区的项目，由于其周边商品房供应量将会越来越小，需求会大于供给，因此其价格有进一步上升趋势。3）望京新区：望京新区虽然距市区较远，但随着开发的日渐深入，交通、市政配套等更加完善，商业及居住氛围也比先前浓厚了许多，已成为本市房地产市场的热点地区。 本地区的项目为普通住宅类的中档价位，均价多数在4800-5300元左右，在售项目有圣馨大地家园、风格雅园、望京利泽家园、方舟苑、望京新居等，现有供应量为129万平方米。本地区住宅涨势已被广大购房者认同，因此项目普遍销售情况较好。4）南二三环：据统计，本地区供应总量为148万平方米

8、，此区域内中档项目较多，均价保持在6000元/平方米左右，其总体价位要比北部的低至1000元/平方米。尽管南城的各项基础设施有了很大的改善，但是由于人们的居住观念短时间内难以改变，且南城办公区较少，在此地区就业的人数较北城少，因此，南二三环地区近期内很难成为市场的主流。1.1.6 住宅二级市场与一级市场联动反应 开放住房二级市场，部分居民靠出售现住房的收入，缴存的住房公积金，加上家庭的积蓄及政策性和商业性的贷款支持，就可以大大增强住房购买力，进而促进一级住房市场的消费。另一方面，由于二手房具有区位、价格等优势，又会受到一些暂时不具备购买新房能力的年轻欢迎。从而抑制了住宅一级市场的消费，促使一级

9、市场作相应的调整，使价格更趋合理。1.1.7 旧城改造对住宅市场的影响 市中心旧城区的人口密集，市政基础设施落后，造成改建这些地区的高难度和高成本，同时成本的上升，又导致了改造后的新建住宅价格居高不下，加上越是中心区，地理位置优越的土地越是有限，部分开发商过分追求高额利润的心理，使得中心地段的商品房档次越建越高，价格更是居高不下，远远超出了普通居民的购买力，形成高档公寓的聚集地。由于旧城改造使大量的人口外移，城区边缘及近郊区将成为居住的集中地，这些地区的住宅项目将成为今后房地产市场的热点，逐渐形成几个相对独立的居住集中地，如望京、回龙观等，同时这些地区的商业将会大幅度增长。1.1.8 市场预测

10、1） 未来几年内的住宅的竣工量将继续保持较快增势。根据对85年以来住宅竣工面积的回归分析，预计2001年住宅竣工面积为985万平方米，2002年为1107万平方米，2003年为1239万平方米。2） 随着人们住房消费观念的转变，未来几年内的住宅的销售量将有所增加。根据对85年以来住宅销售面积的回归分析，预计2001年住宅销售面积为560万平方米，2002年为642万平方米，2003年为730万平方米。 根据北京市2010年远景规划，到2010年要实现人均居住面积13平方米，另据北京市统计资料显示，截止到1999年底，全市人均居住面积为9.3平方米，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的

11、需求量至少要达到840万平方米。这部分需求主要来源于商品住宅，今后将全部通过商品住宅市场来实现，因此今后几年，商品住宅的销售量将越来越大。3） 总体价格仍会走低。随着个人购买力的渐渐活跃，住宅销售量将会越来越大，但其整体价格仍将有所下降。从历年中房北京住宅指数走势可以预见，近1-2年内，指数将保持平稳下降的态势，年降幅达3%。总体价格趋势是稳中有降，但不排除个别热点项目价格上扬。4）中关村、亚运村地区是居民购房的首选地区。据调查显示，最多的购房者首选地区是亚运村地区，占17%，同时亦有16%的购房者首选中关村地区，其次是东三环附近。5）虽然供应量和需求量在未来几年内都会有一定增加，但需求量的增

12、加幅度还不能赶上供就量的增加，空置总量必然加大。这样，供大于求不可避免，市场竞争将越来越激烈。1.2经济适用房市场分析1.21供应分析 北京市经济适用住房共25个项目（首批19个，第二批6个），1999年本市共竣工经济适用房150万平方米，2000年经济适用住房计划开复工面积918万平方米，因此在今后2-3年内全市的经济适用房供应量将会大大超过去年。1.2.2 销售情况从目前市场情况来看，经济适用房总体销售形势较好，99年共销售100万平方米。特别是几个距城区较近，且交通条件和周围环境较好的小区。但必须看到经济适用房真正热销的是位于市区边缘地区，房价大约在4000元左右的房子，其购买者多为较高

13、收入阶层。至于位于郊区甚至远郊区的众多经济适用房，虽然每平方米仅20003000元左右，房价与中低收入家庭的收入比例相当，但由于此类住房远离城市，交通不便、配套不全，孩子就学难。因此，不具备购车财力的中低收入家庭仍难以问津，致使购买者寥寥无几。1.2.3 市场预测 2000年计划开复工面积为918万平方米，如此巨大的供应量将在2-3年内竣工，届时能否在得以消化仍是未知数。1999年已销售的经济适用房大大释放了这部分居民购买力，2000年起，经济适用房的销售可能不会再有99年的“火爆”场面了。同时关于限制经济适用房购买对象的有关政策，会在今年或明年出台，届时只有中低收入者才能购买，这对经济适用房

14、的销售将造成较大的冲击。1.3.高档公寓市场分析1.31 供给分析北京市于1995年开始对房地产业实施宏观调控，限制外销项目的审批，但外销公寓的供应却连年递增。这主要是由于前几年批准的项目陆续交付使用。另外由于外销写字楼市场不景气，发展商改变物业功能。93年-99年，外销公寓的累计竣工量为430万平方米。今年上半年推出的高档公寓17个，总建筑面积200万平米。其中，外销公寓5个，总建筑面积70万平方米，且都集中在朝阳区的东二、三环附近。由此可见，东二、三环仍然是高档公寓的认知区。 高档公寓主要集中在朝阳、海淀、宣武等地区，其中以朝阳区最多，占46%。朝阳区的高档公寓主要集中在东二、三环沿线、工

15、体北路、建国门外及酒仙桥地区。东城区的高档公寓则主要集中在东直门外、二环沿线及朝内大街。海淀区是高档公寓市场的一个新兴地区，很有发展潜力，但其高档公寓主要面向国内客户。西城、崇文、宣武等区则在危旧房拆迁改造过程中利用外资兴建了一些高档物业。各行政区高档公寓分布比率1.3.3 需求分析从销售市场上看，尽管外销房市场普遍不是很景气，但是那些位置优越、户型新颖、设计精美的物业依然博得这些人的青睐，去年嘉和丽园的旺销就是一个典型的例子。由于金融危机的影响，97年-99年高档公寓的价格持续下降，但2000年起，受宏观形势好转，且随着中国加入世贸的临近，外销公寓市场已经有所升温，市场销售已经开始转暖。现在

16、本市在售的高档外销公寓平均售价1800美元左右，与去年同期基本持平。近年来高档外销公寓平均售价走势 图（USD/平方米）在租务市场上，对于外销高档物业需求仍基本上来源于欧美及港、澳、台公司的驻京人员，尤其是象诺基亚、朗讯这样的IT行业更是成交活跃。目前市场平均租金为16USD/平方米 月，较去年同期下降11%。然而，需求总量的减少已是不争的事实。近年来高档外销公寓平均租金走势图（USD/平方米）由于北京出现越来越多的高档内销商品住宅，其设计和建筑标准已逐渐接近外销住宅的水准，内销住宅物业和外销住宅物业概念正在逐步淡化；另外外籍人士对购买外销住宅的兴趣减弱，也造成相当一部分外销公寓项目从市场销售

17、活动的开始阶段，就将目标市场定位于国内消费者。但真正高档次的住宅项目的买家仍旧是海外人士，其购买目的有相当一部分为投资。从区域上看，东二、三环地区的客户主要来自于外资公司的一般海外雇员及资深中方雇员、港、澳、台地区的人士、海外归来人士。另外，还有一定数量的国内企业的高层领导者、律师、文体明星等。中关村及西二、三环地区的客户则以国内企业的高层领导者、律师、文体明星及从事高新技术的人员为主。1.3.4 区域分析 1)东二、三环地区东二、三环地区是人所共知的高档公寓聚集区，此地区高档公寓供应量最大，约为369万平方米，而且此地区外销公寓所占比重最大，达78%。由于此地区高档写字楼较多且毗邻使馆区，因

18、此无论从售价还是租金上看，东二、三环高档公寓的价格都最高的，其平均售价为12949元/平方米，租金为5.2元/天·平方米。 较早推出的项目，如景园大厦、清境明湖、美惠大厦等以出租为主，新推出的项目则以销售为主，如嘉和丽园、世贸国际公寓、阳光100、现代城、嘉里中心、国贸公寓等。东二、三环的开发早于京城其它方位，其可供土地相对减少， 但还会有部分高档公寓继续建造。由于东二、三环的售价及租金已进行了一段时间的调整，预计今后大幅下调的可能性不大。 2) 西二、三环地区西二、三环地区的项目主要分布在紫竹桥及西直门地区。从99年下半年以来，紫竹桥、西直门等几个热闹地段整体供应量逐渐增大，新项目

19、数量增多。目前西二、三环地区高档公寓的平均价格为9156元/平方米，平均租金为2.7 元/天·平方米。本地区新推出的高档公寓项目无论从规划、户型还是销售手法上都有较高的水准，但该地区供应量均为近一两年内推出的，市场能否在短期内消化掉如此大的供应量，仍是个未知数。3) 中关村地区中关村核心区目前高档公寓的供应量相对较小，外销房数量也较少，只有科技会展中心。由于这一地区以内销公寓为主，主要面向国内客户，属于中低档次。因此该区域公寓的平均售价和租金相对较低，平均价格为8900元/平方米，租金平均为3.72元/天·平方米。此地区公寓以销售为主，但只有万泉新新家园的销售情况较好，而其

20、它的内销公寓由于没有特色，销售情况一般。该地区可出租的高档外销公寓较少，仅有几个，如希格玛公寓出租率近100%。随着中关村高科技园区的建设，区内环境将越来越好。区域内高级公寓将有着广阔的前景，万泉新新家园的热销足以说明这一点。从区域本身情况来看，该区域的项目仍将有一定的涨价空间。1.35市场预测由于供应量较大，市场总体的供大于求状况会在2-3年后，才有可能改变，近一两年内价格仍将继续下跌，但由于受宏观形势好转的影响，跌幅不会很大。在租务市场上，外销公寓的供求失衡的现象较为严重，但在中关村和CBD地区，高档公寓仍供不应求，租金维持在较高的水平上。由于总体市场压力较大，平均租金在最近两年已下跌40

21、%以上，尽管市场压力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空间不大，预计近期内仍会维持这种状况。1.4、别墅市场1.41 市场供应自95年起，别墅市场开始低迷，销售疲软，出现大量积压。此后本市基本上就没有再批建新的别墅项目，近期北京市场上在售的别墅项目基本上是一些老项目的后期供应。93年以来，累计竣工的别墅约为3万套左右。本市的别墅多选址在离市内并不十分遥远的东北及西北方位，其中机场路至顺义沿线项目最多，其次为昌平。1.42. 市场需求 尽管市场上现有的别墅多是前几年建成的，但从我们统计的情况来看，除几个口碑较好的项目外，销售率均较低，平均销售率约为40%。别墅的售价差异较大，从4000USD到

22、2500RMB，位于机场路附近的外销别墅一般售价在1600USD以上；价格为2000多元的低档别墅，一般位于远郊区县，并且多数为非法开发的项目。由于销售市场的不景气，不少别墅也用来出租。但是由于别墅特有的消费群体较小，仅有那些位置好、档次高的别墅才能赢得客户。1.43. 市场预测 别墅市场近期内仍难走出低迷，虽然加入WTO，外国来华经商人员增加，对别墅市场会起到一定的促进作用，但仍不能使别墅市场有根本性改变，仍需要一个较长时间的调整期。2. 写字楼市场分析与预测2.1. 供给分析 由于前几年的过度开发，市场供应量过大，同时宏观经济的软着陆，亚洲金融危机的影响，造成市场一蹶不振。写字楼一直处于调

23、整停滞之中，供应量特别是新开项目逐年减少，市场更多的消化现有的楼盘。1999年共有15栋写字楼竣工，总计67.9万平方米，比1998年减少43万平方米。目前市场上写字楼总存量约为425万平方米。2.2 租售情况分析2.2.1 租务市场95年以来，写字楼租金持续下跌，但从去年下半年起，写字楼租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅达47%。朝阳区、东城区的写字楼租金高于其他各区，反映了这两个地区仍是写字楼的租售热点。全市写字楼的出租率有一定的提高，特别是位于海淀区中关村，朝阳CBD的高档写字楼出租率平均接近90%，一些写字楼甚至达到了100的入住率。近年来写字楼平均租金走

24、势图（USD/平方米）近期高档写字楼租金急剧上升的原因有：1）IT公司发展迅猛。IT公司的发展方式和发展速度是以前传统公司所无法比拟的，特别是去年下半年至今年上半年，迅速壮大起来的网络公司陆续搬进高档写字楼，成为近期写字楼市场的主力军。2）WTO效应。加入WTO后，我国逐步开放那些以前不许外资涉及的行业，如金融、保险业等，而这些也正是国外公司窥视已久的行业。因此，许多外国公司尽早进入中国，抢滩这些领域，加大了对甲级写字楼的需求。 3）内资公司也开始注意企业形象。世界500强有一半已进入中国，与这些外资公司相抗衡的民族企业也不想输在起跑线上，树立公司品牌和企业形象，办公楼便是极具地位和品质说服力

25、的广告牌。2.2.2 销售市场写字楼销售价近几年也一直在持续下滑，但1999年降幅较小，已近持平。2000年起，北京写字楼的整体售价出现了缓慢增长势头，上半年写字楼售价比去年年底上调了两三个百分点，目前本市写字楼市场的平均售价为2200USD/平方米，较95年初下降了25%。近年来高档写字楼平均售价走势（USD/平方米）但在目前市场上，写字楼销售的实际成交量很少，需求主体为实力强大的中资企业，主要是一些大的银行和保险公司，他们为了树立公司形象，更是不惜斥巨资购买写字楼。2.3. WTO对写字楼市场的影响中国加入世贸组织的新进展，对写字楼市场肯定带来正面影响。但由于大多数已进入中国市场的大型跨国

26、公司已利用租金下滑的机会进行了转、扩租，故大面积的新需求可能性会降低，但小规模公司开拓中国市场会带来新需求。另外，中国加入世贸组织后首先开放的是保险、金融、通讯以及银行业等，传统上都是甲级写字楼市场的主力，而代表新经济的互联网公司在经历了99年及2000上半年的迅猛发展带动了对写字楼的需求后，受全球网络趋势和中国实际状况的影响，在入关之后将面临更大的竞争，大批该行业的公司将倒闭重整，对写字楼的需求将小于其释放量。故WTO对写字楼物业市场的刺激将在一段时期内表现为循序渐进。24. 区域分析 写字楼分布主要集中以下几个较大规模的商务办公区，分别为东二三环地区（包括CBD、燕莎商圈、东二环沿线）、长

27、安街沿线、中关村、金融街。新建项目越来越多地集中于这几个区域中，并依靠区域的规模优势和市场认同，有力地提高了自己的市场形象和竞争力，而分散于商务区之外的写字楼项目，则难以与商务区内同档次物业竞争。当前最有发展潜力的商务区为CBD和中关村地区。北京市高档写字楼区位分布图1)东二、三环地区该区域是本市高档写字楼最集中的地区，主要分布在CBD、国贸商圈和亮马河三元桥一带，约占全市供应总量的47%。此地区的写字楼售价平均为2450USD/M2，租金为28USD/月M2，较全市平均高10%、21%。从平均租金上看，该地区是北京市写字楼项目中租金最高的。此地区甲级写字楼的租务市场成交非常活跃，平均入住率为

28、88%。随着经济的进一步发展，市政建设的逐步改善，该区域尤其是位于该区域中的CBD将会因其独特的地理位置和客户群构成而吸引更多的实力雄厚的客户。CBD的发展将使该地区的租价水平将比目前有较大幅度的提高。2)长安街沿线据统计长安街沿线写字楼供应总量约120万平米，约占全市供应总量的28%。由于位置的独特性和土地资源的有限性，以及规划的限制和居高不下的开发成本，该地段写字楼是北京销售价格最高的，平均为2600USD/平米，租金水平基本维持在25-30USD/平米的水平。 由于长安街沿线置业更能体现公司形象，该区域也集中了一部分实力雄厚的大型国企或外资企业，因此使得该地段写字楼空置率较低，该地区现在

29、基本找不出上千平方米的空余面积。 由于该地段土地供应量有限，项目审批严格，开发成本较高，未来供应量的增长有限。从其目前现有项目入住率较高的情况来看，市场存量的供应也不会很大。该地段在未来几年将处于比较平稳的状态。3) 金融街地区 据统计，该区域写字楼项目17个，供应总量约70万平米，约占全市供应总量的17%。其平均售价约为2000US$/m2，平均租金为17 USD/月m2。该区域主要为一些国内金融、保险行业的办事机构及与其相关的机构。另外，由于中关村核心区的写字楼尚不能满足许多实力雄厚的国内外高科技公司的需要，而金融街拥有交通便利、内部设施齐全的甲级写字楼，距离中关村又较近，从而吸引一部分I

30、T行业的公司。4) 中关村地区 目前该区域高档写字楼供应量较小，约占全市的6%。但中关村大厦、北京科技会展中心、太平洋国际大厦等都将在2000年到2001年内竣工，这些项目将会提供约20万平方米面积。 该地区写字楼售价为1850 USD/m2，租金为19 USD/月m2，平均租金仍普遍比东部项目少3至5个美金。该区域内的甲级写字楼供不应求，基本没有空置。 自去年6月21日，国务院批准加快建设中关村科技园区后，中关村地区已成为京城房地产业的热点地区。从中关村现有高档写字楼项目的分布上看，可供开发的余地仍然很大，尤其是规划中的中关村科技园区已预示，其发展优势将随着科技园区的兴建而逐步显现出来。25

31、. 写字楼市场的预测写字楼市场供应量较大，今年将有近100万平方米高档写字楼的竣工，使市场供应量明显增加。在中国加入WTO后，不能指望需求量会急剧增加，市场形势迅速好转，WTO对中国经济的影响是一个渐进的过程，要消化现有存量及未来上市的写字楼需要一段时间。另一方面，导致北京市上半年写字楼租金大幅上升的IT业，由于受网络经济的重新调整的影响，估计将大批企业将倒闭，故对写字楼的需求量将产生重大影响。因此，北京甲级写字楼租金和售价在达到目前的状况下，由于市场压力的增大，未来一段时期内不会再提升，而是平稳调整。3. 房地产投资方向比较分析3.1 投资经济适用房与投资普通商品房比较分析3.1.1 收益比

32、较亚北某项目投资经济适用房与商品房的成本及收益单方比较表序号项目经济适用房商品房备注1售价（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利润（元/平方米）2606004成本利润率10%17%5投资（元/平方米）250033406自有资金（元/平方米）93910027自有资金回报率28%60%8自有资金年回报率9%20%项目开发期按三年计国家限制经济适用房利润3%，尽管有可能实际取得高于3%，但开发商须具备高效运转体制和精良的管理队伍，北辰在这方面目前尚不具备优势。在项目的具体运作上稍有不慎，利润将小于3%，甚至会出现亏损。另外，据中房指数最新调查分析及对政府相关部门的访谈

33、，普通商品住宅的年成本利润为15%，房地产行业收益率为1015%。因此，对于以追求利润最大化为目的开发商来说，不宜投资经济适用房。若需要营造形象、取得一定的社会效益及保持与政府的互动，可以适量参与经济适用房的建设，但开发量不宜大。3.1.2 风险分析经济适用房是国家房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出，并非完全意义上的商品房，是政府干预房地产市场的产物，不符合市场经济运行规律，其价格也不符合产品定价原则。这种政府行为的危害和对房地产市场产生的不利影响已在几年前推行后已取消的康居工程政策上得以验证。经济适用房政策经过一段时间试行，其弊端已逐渐暴露。目前正处在进退两难的境地，对于开发商而

34、言，选择投资经济适用房面临着巨大的政策风险。另外关于限制经济适用房购买对象的有关政策，会在今年或明年出台，届时只有中低收入者才能购买，这对经济适用房的销售将造成较大的冲击。 政府严格限制经济适用房的售价，开发商不得不想尽办法压低成本，最终可能导致劣质楼的出现，损坏开发商声誉。 因此，对于开发商来说，现阶段投资经济适用房弊大于利。3.2投资普通住宅与投资中高档公寓比较分析3.2. 1部分项目投资利润率比较（以下数据为估算而得）普通住宅投资利润率中高档公寓投资利润率农光里小区10%华阳公寓12%安慧北里小区8% 阳光广场15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小区12%希格马公寓17%平均值11%

35、15% 可见，中高档公寓投资利润率高于普通住宅 3.2.2从供求情况看：普通住宅的需求面较广，中高档公寓的需求范围窄。抽样调查显示92.5%的人选择可能购买的住房档次为普通住宅。月收入5000元以下的家庭以购买经济适用房为主（占该收入阶层52%），普通商品房次之（占该收入阶层40.1%）；月收入5000-7000元的家庭更倾向于选择普通商品房（占该收入阶层54.8%），经济适用房次之（占该收入阶层31.1%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%则表示要向中高档公寓进军。从物业供给情况看，由于普通住宅比中高档公寓需求量大，故投入到普通住宅开发的企业多，普通住宅项目比中高档公寓项目多，

36、北京市目前正在销售的楼盘中，普通住宅占到90%。如果没有特别突出的优势，中高档公寓的销售情况一般比不上普通住宅，这对开发商而言，投资中高档公寓的风险大。 3.2.3从投资数额和投资回收期看，投资普通住宅或中高档公寓，土地、市政配套及其他前期费用基本相同。但在建安成本上，中高档公寓比普通住宅要高；另外，高档公寓的价位高，投资购房者选择它将更为慎重，因此购房者作出购买决定的时间相对长，这样对于开发商而言，他的投资回收期也相对延长。3.2.4 从营销策略上看，普通住宅的广告投向以报纸、传单为主，广告投入相对较少；而中高档公寓的广告投向除了北京青年报，还在地铁、公交车投放，广告投入相对较多。高档公寓对

37、产品设计、品质、概念营造等方面要求不断推陈出新，以赢取高关注，并最终转为销售量；而普通住宅的要求相对较低。综上分析，开发普通住宅比开发中高档公寓更稳妥；开发中高档公寓比开发普通住宅风险大，但是盈利机会也存在，这要求开发商付出更多的精力，在经营管理上，在营销方式上，在物业品质雕琢上下更大的工夫。具体到亚运村地区的物业开发上，建议北辰公司不要“将鸡蛋都放在一个篮子里”，由于北辰公司在亚北区的土地储备充足，可以以普通住宅开发为先导，普通住宅的开发规模可以适当扩大，再试探性地展开高端物业的发展，条件成熟时，开展适度规模中高档公寓的开发。3.3住宅和写字楼比较分析3.3.1收益比较住宅更多的是短期收益，

38、写字楼更多的是长期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而写字楼的平均收益率大致在12%到15%之间；住宅的收益相对来说较稳定，写字楼的收益不稳定，但写字楼的租金收益又是一种长期的现金流，这对一个要保证市值稳定的上市公司来说非常重要。 3.3.2区位比较 住宅和写字楼由于各自的功能不同，其受区位的影响程度就不同。写字楼受区位的影响大，而住宅受区位的影响不是那么明显。位于朝阳CBD的甲级写字楼嘉里中心的租金是22美元/平方米.月，而位于朝阳区北四环小营路口的北奥大厦（涉外）的租金才13美元/平方米.月，前者是后者的 1.7倍；同样位于朝阳CBD区域的阳光100的平均售价是7200元/平方米，位于亚

39、运村附近的风林绿洲的均价是7000元/平方米，这两个地区住宅的价格差别不大。 3.3.3从市场风险比较写字楼市场的风险大于住宅市场。写字楼的市场需求远小于住宅市场。北京市1999年销售的住宅和写字楼面积分别为484.71平方米和47.95平方米，前者是后者的10倍，而且这个倍数还会不断增大。长远而言，住宅市场随着我国福利分房制度的终结和房改的深化、宏观经济的好转和居民预期收入的增加，住宅的有效需求会越来越大；而写字楼市场尽管短期内受网络新经济和入世利好形势的影响，需求有所增加，但这种影响只会在长期表现出来。而且，剔除改善型需求的影响，经过租金的回调和存量的消化后，在短期内增加的绝对需求量有限。

40、3.3.4从经营风险看写字楼物业受国内外经济形势影响明显，写字楼市场的景气状况随经济周期的波动呈现出高敏感性，写字楼市场可以说是经济增长和下降的晴雨表；而住宅产业无论是在经济繁荣期还是在萧条期都是政府支持的产业，衣、食、住、行都是人们永恒的需要。3.3.5从财务风险看一个住宅项目的开发周期相对较短，主要通过销售回笼资金，住宅的投资回收期相对也较短；相对而言，而写字楼的开发周期长，主要通过出租而实现投资的回收，故投资回收期长，占压巨额长线资金，受国家宏观政策、利率等的变化影响非常大。由此可见，对于开发商而言，应以住宅开发为主，当政策与经济形势利好且有优良的地段时，便可适时投资写字楼。3.4 投资

41、高档写字楼与投资普通写字楼比较分析 普通写字楼主要是由工厂、学校等非开发商建设，而后重新改建而成的，这些楼本身竣工时间较早，所以规模较小，配套设施不完善，一般由物业公司承租再转租。这些写字楼多位于高档写字楼集中地区（如CBD）或写字楼较少的商贸集中地区（如中关村地区），许多没有实力进驻甲级写字楼的小公司、小企业，纷纷选择了该地区租金较低的写字楼入住，在CBD和中关村地区，普通写字楼的入住率并不差于高档写字楼，其租金为10-14USD/平方米月。但在这两个地区以外，普通写字楼的出租率和租金都要差得很多。 虽然在CBD和中关村地区普通写字楼市场形势尚好，但随着高档写字楼的数量增多，企业对写字楼形象

42、、配套设施以及现代化办公条件的要求越来越高，普通写字楼最终会被逐渐淘汰。所以，就写字楼市场而言，开发商应选择投资高档写字楼。 4.土地市场分析 41 政府调控土地措施 政府调控土地的措施主要有法律手段、经济手段、行政手段、技术手段等。其中以经济手段为主，国家实行土地有偿使用，通过招标、拍卖、协议等方式出让土地，合理的征收土地税费，制定土地基准地价，开放土地市场等形式来促进土地资源的合理分配与利用。 今年政府调控土地的主要措施有：1、 地价管理 通过合理制定土地地价，推进土地有偿使用，并防止低价出让土地。目前，正全面推进基准地价更新、平衡、发布，为土地有偿使用和调整土地收益关系奠定新的地价标准。

43、2、 进行土地的收购储备 通过实施土地收购储备制度，加大对存量土地供应的控制，形成“一个口子供地”、“一个龙头供水”的集中供地模式。411 土地政策及政策走势一、现阶段土地政策主要有： （1）中共中央关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知中明确规定国家实行世界上最严格的耕地保护制度。最近，国土资源部又颁发了国土资源部关于加大补充耕地工作力度确保实现耕地占补平衡的通知,重申了 “占补平衡”原则。 （2）国土资源部关于加强新增建设用地土地有偿使用费收缴管理工作的通知中规定国家大力推行土地集约利用,严控新增建设用地，大力推行利用存量建设用地。 （3）遏制土地隐形市场。最近国土资源部起草下发了关于建

44、立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知，这一通知将大大加速公开土地市场的形成，遏制隐形土地市场。 （4）禁止土地炒卖。国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中明确规定土地开发公司在转让土地时，会受到国家的严格控制。 （5）严禁查处土地违法案件。最近，国土资源部颁发了国土资源部关于利用卫星遥感检测技术开展土地执法检查工作的通知。（6）北京市实行绿化隔离带政策。 2000年3月20日，北京市绿化隔离地区建设领导小组出台了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见，按政策精神，在绿化隔离带地区的农民宅基地将有大部分可改变为国有建设用地，这就扩大了土地的有效供应量，并能提高土地利用效率。随着绿

45、化隔离带地区建设的进程，在未来4年内，保守估计：60平方公里的绿化隔离带能带动周边500平方公里的土地面积用于住宅建设。 绿化隔离带能提升周边土地的价值，这一点显而易见。绿化、环境是小区永远的卖点，而绿化隔离带将从根本上改变小区的大环境。（7）严禁闲置土地。北京市国土资源和房屋管理局关于收回闲置土地有关事宜的公告中明确规定严格查处闲置土地。 （8）逐步建立政府土地储备制度以及国有土地使用权出让计划管理制度，对未列入年度土地供应计划的土地禁止进行开发建设；支持国企“盘活”存量土地，完善国企改革中划拨土地资产处置办法，继续进行国有土地使用权招标、拍卖试点。目前，国土资源部正进行有关土地储备制度的研

46、究。不久，土地储备制度就会出台。 （9）北京市政府鼓励利用城市地下空间。 （10）国家鼓励住宅郊区化。随着市区产业的疏散和远郊城镇的开发，远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重，将从目前的20%逐步增加到40%。 二、土地政策的主要走势：北京城市建设实行的两个战略性转移是：把城市建设的重点逐步从市区向广大远郊区转移；市区建设从外延扩展向调整改造转移。 城市市区土地利用的趋势是走内涵挖潜的路子，通过旧城改造、第二产业向外转移等措施来增加存量建设用地；通过利用废弃地、未利用土地来增加增量建设用地。目前，北京市有大量的危旧房需要改造，如建内危改区、珠市口危改小区、法院寺危改小区、广安危改

47、小区等。北京市国土房改局正加紧改造龙潭西里、金鱼池、牛街二期、天桥三角地和右外西庄等重点危改项目，改造完毕后将腾出大量存量建设用地。 加强市区边缘集团和远郊城镇的综合开发，是实施首都城市建设重点两个战略转移的重要措施。今后城市开发的重点将逐步转向远郊地区。但是，当前远郊城镇土地使用中还有“圈大院”的现象，土地使用率不高，人均城市建设用地面积大都在130平方米以上，不少地区建筑密度很低。市区边缘集团用地也较浪费，如北苑有的地区容积率只有0.3左右。今后在这些地区的开发中要十分节约用地，应适当提高这些地区的建筑密度。随着经济的发展，市区边缘集团和远郊区将成为人们生活的首选地，开发建设远郊区，为适应

48、住宅郊区化的趋势而开发土地也是大有可为的。4.1.2供应方式分析（划拨、出让(协议、招标、拍卖)）目前土地供应方式主要有两种：划拨和出让。划拨地的对象主要是行政事业单位用地、公益事业用地、军事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利为目的的单位用地。而出让地的对象主要是经营性用地，即以盈利为目的的单位用地，如商业用地、办公用地等。目前出让有三种方式，即拍卖、招标、协议。拍卖、招标方式有利于形成公开竞争、平等的机制，促进优胜劣汰；而协议出让排斥市场竞争，人为因素较多，缺乏公开性和透明度，出让价格具有一定的随意性，不利于公平竞争。尤其是在协议出让价格明显偏低的情况下，为通过协议出让方式取得土地

49、的开发公司提供了炒卖土地的市场基础。因此，在房地产市场逐步规范时，不宜继续采取以协议出让为主的方式。总的来说，随着城市土地的日趋紧张、土地市场的不断完善，国家大力提倡土地出让实行招标和拍卖方式，不鼓励实行协议方式出让土地。国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知（国土资厅发1999第30号文）进一步明确了这一点。今年北京市举办了第一次土地拍卖会，在拍卖的9块土地中有3块拍卖成交。今后将继续推行国有土地使用权招标、拍卖试点。4.2北京市土地开发潜力分析4.2.1北京市土地供应总量北京市全市土地总面积16800平方公里。规划市区的范围东起定福庄，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本

50、包含了城、近郊的8个区（不含永定河西侧和海淀区山后）。真正对房地产开发有意义的土地供应主要集中在城区和近郊的1000平方公里的面积。市区中心区范围大体在四环路内外，面积约300平方公里。根据北京城市总体规划（1991-2010年）的规定，全市规划建设用地面积610平方公里。根据有关统计资料，目前市区建成区面积约为454平方公里，因而总的增量建设用地即市区外延发展的部分还有156平方公里的土地供应。而在市区，还有大量的存量建设用地，即危旧房改造、实施“退二进三”战略而腾出来的建设用地。根据1990年对市区建成区内居住区的调查，成片危旧房有221片，总占地面积20.89平方公里。其中4个城区就有1

51、47片，占地面积15.76平方公里。属于实施“退二进三”工程的工业用地有32.7平方公里、仓储用地3.5平方公里。此外，北京市各郊区、县还设立了30个各种类型的开发区，规划总面积113.44平方公里，而完成征地的面积才有35.3平方公里，其中已出让的土地面积8.8平方公里（工业4.1平方公里，旅游房地产4.7平方公里）。因而开发区周围还有104.64平方公里的土地供应。国家统计局1999年上半年对北京市各主要区县的单位占地情况进行了一次抽样调查，结果如下：土地占地面积（平方米）区县法人单位平均从业人数法人单位平均每人占地面积（平方米）2403187东城区4385954.84552272西城区7

52、124563.92972827崇文区14610203.51370875宣武区4994927.411995421朝阳区12373196.923706702海淀区85102278.64161320丰台区3785011022819754石景山区31561072.373982358小计74195699.7据以上计算知法人单位平均每人占地面积为99.7平方米，北京市从事第二产业的总人数约为200万人左右，因此从事第二产业的企业总用地约为19940公顷。这些土地都可供重新规划建设。4.2.2土地供应途径： （1）、参加旧城区改造。旧城区改造一般有两种形式：危旧房居住区（成片危改区）改造和市中心区的工厂、单

53、位按规划要求搬迁或腾退后的原用地的再开发（分散改造项目）。成片危改区一般由各区、县建委或危改办公室确定和立项；分散改造项目的用地，一般由搬迁或腾退的企业、单位的上级主管部门（市政府和区县的委、办、局总公司和计划单列集团等）统筹规划开发。 （2）、参加新区建设。新区建设也有两种形式：进入市级开发区和参与边缘集团开发。市级开发区的供地由市级开发区管理委员会招商部门负责；边缘集团的开发一般由具有一级开发资质的综合城建开发公司（经市建委审查通过）负责。4.2.3北京市市区中心地区土地开发潜力分析市区中心地区是首都经济最发达的地区。总用地面积为324平方公里。随着经济结构调整，该地区的传统工业正逐步从劳

54、动密集型向技术密集型和高新技术方向转化。同时，通过实施“退二进三”战略，调整工业布局，搬迁污染扰民及不适合在城市中心地区的工业，为第三产业提供发展用地。根据北京市区中心地区控制性详细规划，北京市区中心地区各类用地的现状、规划及发展潜力见下表： 市区中心地区用地现状、规划及发展潜力表现状（1995）规划（2010）1995-2010年的用地发展潜力（公顷）地类用地面积（公顷）比例（%）用地面积（公顷）比例（%）居住用地964674297710129.5531.26增加482.81行政办公用地98814305136356421增加37542商业金融用地171057528229920710增加588

55、63文化娱乐用地4412113656717175增加12596绿地1774565483693311140增加191875工业用地4793.9314.791531.324.72减少3262.61仓储用地784.482.42425.951.31减少358.53公共设施用地5818.3117.957132.4022.02增加1314.09对外交通用地512.371.58534.391.65增加22.02道路广场用地4612.0414.237384.3222.79增加2772.28 据上表数据初步估计,从现在到2010年,市区中心地区居住用地存量还有321.81公顷,行政办公用地存量还有250.42公顷,商业金