浅谈房地产融资中存在的主要问题及解决建议

1、    浅谈房地产融资中存在的主要问题及解决建议    王斐摘要：房地产行业是金融密集型行业。金融需求量大、资产负债率高、投资回报高、风险集中以及投资回收期长等特点，使得金融问题始终是制约房地产企业发展的重要因素。本文就房地产企业在融资方面存在的问题进行了阐述，并对造成问题的原因进行了分析。关键词：房地产融资；存在问题；原因分析一、目前房地产项目金融管理的内容房地产金融的管理工作重点在于金融的筹措阶段、金融的使用阶段和金融的监督阶段。为保证房地产开发建设的各项环节顺利开展，庞大的资本投入需要依靠银行贷款、财政划拨、集资等渠道而实现筹资的目的。在金融的使用

2、过程中，应做到对固定金融、流动金融、管理金融等各项合理分配和监督，以实现金融价值的最大化利用。以房地产项目金融筹集来说，筹集金融是房地产项目金融管理的主要职能，房地产项目要进行经营活动，就得有足够的金融，以保证房地产项目的正常运转。在履行金融筹集职能时，财务人员必须先要预测房地产投资项目生产经营所需的金融量。二、目前房地产项目金融管理的现状（一）房地产金融管理重要性认识及不足。我国目前房地产企业金融管理水平参差不齐，不能适应房地产企业发展的需要，大部分房地产企业财务管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放现象。很多房地产企业只重视工程项目的承揽、工程项目的任务完成量、工程项目质量的提高，一致认

3、为抓好企业生产才是关键，忽略了金融管理的重要性。还有人认为企业财务部门主要职责是事后算账，只要把账记好就行，认为企业的经济效益是干出来的，根本没有意识到企业金融管理的控制把关作用。（二）金融管理方式落后，信息失真。房地产企业金融管理方式落后，并且财务信息的失真，难以为企业的经营管理提供科学的决策。目前，大部分房地产企业对其金融管理缺乏动态控制，就难以及时熟悉和了解工程项目在建设中金融的流出和工程项目的前期预算，房地产项目的事中实际发生数与预算缺乏合理的监督，导致房地产项目的事中控制流于空谈。随着计算机技术普遍应用，大多数房地产企业基本上实现财务管理信息化，但仍然有不少房地产企业没有引起企业财务

4、信息化的重视，企业的金融运行信息仍处在手工处理和收集阶段，房地产企业经营和管理者很难及时地了解企业的财务信息和金融动态，财务信息严重滞后，严重影响了企业金融的使用效率。（三）房地产项目成本管理问题。房地产项目工程造价贯穿于项目的决策阶段、项目设计阶段、项目施工阶段以及项目竣工阶段，优化房地产项目的成本管理，意义重大。在房地产项目开发过程中，经常会出现因为房地产企业的金融管理不善，导致房地产企业的在建项目金融不足、后续金融也跟不上的情况。我国的各大城市中，随处都能够看到很多停工的在建房地产项目，很多的烂尾楼。为了杜绝这些现象的发生，就必须要求房地产企业在项目工程开发过程中杜绝不良金融流动，加强企

5、业金融管理。房地产企业的金融管理是企业财务管理的中心，在房地产项目金融的使用过程中，必须要合理调度、统筹安排，确保企业金融的灵活化运用。同时房地产企业还应该建立完善的金融管理机构，通过合理的调度，统筹安排使用企业金融，集结企业所有分散的金融，充分发挥金融的时间价值。三、我国房地产企业融资存在问题分析房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的金融保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：（一）融资渠道单一，主要依赖银行贷款目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施

6、工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行金融的支持，房地产开发所需金融仍约有60%的金融来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。（二）对房地产融资的限制因素太多融资，不单纯是为建设和发展聚集金融的问题，它实质上是一种以金融供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为金融密集型行业，需要大量的金融做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足金融需

7、求的，更多的金融要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得金融的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。（三）银行贷款方式及金融创新太少房地产业作为金融密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的金融支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需金融主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少

8、、融资方式有限，所以筹集到足够的金融将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。（四）制度不健全，制约房地产企业融资目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。四、对策和建议（一）创造房地产业合理融资环境：在维护金融体制安全的基礎上，进一步发展金融市场，创造房地产企业多元化融资渠道，提供相

9、应的政府服务措施，切实维护好房地产企业的发展空间。（二）制定科学的融资策略：房地产企业可针对自身的特征、成长规律选择最佳的几种融资渠道，使资本结构达到最优。在创业阶段，房地产企业融资渠道应以典当融资、房地产信托及其相互组合为主。在成长期的房地产企业以自筹金融为主，再辅之以股权融资和债务融资。在成熟阶段，采用银行贷款或者是信托等方式难以满足企业对金融的需求，而股权融资和债券融资可以筹集的巨额的金融。（三）实行商业银行差别信贷政策：既要加强对房地产企业信贷管理，维护金融体系稳定又要支持房地产企业合理融资，做到总量有效控制，结构调整合理。实行差别授权授信政策，重点给予保障性住房项目政策倾斜。（四）发展专业融资中介机构：金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并且赢得主动，离不开一套完善、高效的市场中介服务体系作为支撑。发展专业融资中介是解决房地产融资难的有效途径之一。五、结语在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在做好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应该时刻关注市场，关注金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融