浅谈关于产业地产的规划设计

1、    浅谈关于产业地产的规划设计    黄安飞【摘 要】在探讨产业地产内涵特点的基础上，归纳了当前产业地产规划设计方面存在的常见问题，对产业地产规划设计提出一些合理性的建议。【关键词】产业地产；规划设计；常见问题；合理性；建议自“产业地产”的概念被提出后，以服务实体经济为主要目的的产业地产投资在国内呈现持续火热局面，各类地产开发企业和企业争相进入产业地产开发的热潮。尽管许多开发企业及企业意识到规划设计的重要性，在实践中也依然出现项目开发失败、招商引资困难等问题。为推动产业地产的有序发展，需加强对产业地产的规划设计研究，合理整合城市资源，以达到产业结构完

2、善、创新经济成熟和前瞻性新兴产业落地的目的。一、产业地产的内涵产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的地产形式，是工业地产的升级与换代产品。其最大的特点是整合产业从研发、生产、仓储、销售、物流到原辅料集散等，甚至包含相配套产业，使上下游产业一体化【1】。优秀成熟的企业通过研究产业链、产业集群等相关产业发展规律，将产业规划和产业项目开发因地制宜进行，全面整合社会资源、经济资源与自然资源。二、产业地产规划设计的常见问题1、缺乏前期定位目前产业地产项目大多在概念拿地、规划及招商后就迎来听天由命的结果，其失败的本质原因就在于前期定位没有规划。产业地产的本身内涵是通过产业资源的配置，来合理分配社会资源

3、，这个前提就是产业的规划。缺乏前期定位的结果往往会导致项目选址的出现失误，不从城市的整体视角看待项目所在区位的价值，项目会错失未来城市发展主要方向；其次是产业发展思路的不清晰，不同的产业地产规划，对园区道路、景观绿化、市政设施等方面的需求是不同的，从而导致地块均差性。同时目标定位不够准确会导致规划目标脱离当地所处经济环境，或超前于经济，或落后于经济，产业规划成一纸空谈，失去规划意义。2、规划设计的实际可操作性低在规划设计过程中，往往是设计师没有前瞻性的思维，产业实施方专业规划基础概念不强，运营方的也是在进行试错性实验。设计团队水平参差不平，对当地实际情况了解不透彻，对产业发展中的问题和障碍认识

4、不足，导致产业规划与城市规划、土地利用规划等空间规划的衔接矛盾，规划思路和布局難以落地。甚至出现过“在商业性质用地上做厂房，住宅地块紧邻专业市场”等资源错位、令人啼笑皆非的规划项目。很多产业地产项目没有遵循“三位一体”的设计原则，并未从城市规划、建筑设计、产业运营三个方面来综合考量，才使得很多规划只能挂在墙上，形成城市资源的浪费。3、规划设计高标准，项目实施低标准目前市场上出现许不少一年建成使用，第二年便拆毁重建的产业地产现象，从表面原因来看是由于产业地产开发水平和实力的不足，但究其核心，还是规划设计上出现的问题。规划前期解决好分期开发、运营管理和资金等问题后，若不考虑后期实施问题便贸然施工，

5、那在施工过程中资金不足、开发周期节点失误等问题也会随即而来，其导致的结果便是高标准设计，低标准施工。三、产业地产规划设计的合理性建议1、立项选地阶段前期选址定位明确。遵循“洼地效应”，即一个区域与其他区域相比，环境质量更高，对各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势【2】。产业地产项目选址需要进行细致严谨的前期调研，通过人口研究、经济分析、产业研究、市场分析、交通枢纽和发展潜力等方面的综合分析来选择项目核心区域，并依据区域的不同资源来准确主题定位。开发思路清晰。产业地产的开发应由传统的“盖物业”思维转化成为入驻企业及员工“造平台”思维，为企业提供合理的环境和条件，提供各种扶持，让企业

6、健康成长，打造以企业为中心，以人为本的产业服务平台。同时功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。2、规划设计阶段生态，环保，智慧，低碳、可持续发展，都是产业地产在规划阶段需要重点去考虑的问题，各规划节点与城市生活元素进行紧密联系，形成独特的文化属性。通过政策、市场、经济、区位、等多方面前期分析后，对项目进行城市整体定位。合理确定项目用地规模，结合城市上位规划合理进行土地利用方案。合理布置主要产业功能位置规模以及相关配套设施，主要是对各个功能区进行规划。布局不仅要考虑功能区的衔接关系，还要考虑功能区的独立性，要阻断区域

7、之间的相互影响，如加工区要远离生活区。功能区间通过便捷的道路交通组织划分各功能区，达到弹性高效、有机串联的效果，比如商贸区与生产加工区、物流区有一定的衔接，但货车进出影响不到商贸客户的进出。3、建筑设计阶段考虑建筑的布局、各业态的建筑类型，同时要考虑商业项目、研发项目、生产项目、住宅及商业配套、娱乐配套等的不同布局形式。同时建筑设计重视立面设计效果，优秀的产业地产需形象鲜明，结合项目所在地的城市文化、项目产业特点及工艺要求设计不同风格的立面形象。4、实施运营阶段项目经营模式，就是是各自经营，还是完成土地一期开发后进行总体经营。按照一般原则，体量大的项目可以分开经营，一级开发完后交给二级开发企业

8、或各个子模块的专门运作团队独立经营；体量小的项目统一经营、统一管理【3】。四、结语综上，从城市规划、建筑设计及实施运营三个方面进行统筹规划，是推进产业地产持续有效发展的必要途径之一。结合当下产业地产规划设计的现状，发现影响产业地产实施运营效果的因素众多，其中关于产业地产规划设计方面也存在一些问题，应加强完善。在产业地产规划实践中，相关开发企业及设计人员应立足实际，掌握产业地产规划设计的办法，从前期定位、规划设计、建筑设计以及实施运营阶段都需要综合考量，统筹处理，可以让产业地产规划设计真正地进行落地并发挥应用的社会价值。参考文献：1.张会阳.中国产业地产发展分析j.科技和产业.2013（01）：47-4