第二章_房地产市场及其运行规律(刘洪玉)12级

1、第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动房地产市场的构成：当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构二、房地产市场的运行环境指影响房地产市场运行的各种因素的总和。表 2-1，影响房地产市场发展的基本因素：社会因素、经济因素、政策因素。三、影响房地产市场转变的社会经济力量1金融业的发展2信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善3生产和工作方式的转变近年我国各产业比例年度第一次产业第二次产业第三次产业200512.4%47.3%40.3%200611.8%48.7%39.5%200711.7%49.2%39.1%20081

2、1.3%48.6%40.1%200910.6%46.8%42.6%201010.2%46.8%43.0%201110.1%46.8%43.1%201210.1%45.3%44.6%（根据各年国民经济和社会发展统计公报）4人文环境的变化5自然环境的变化6政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1建筑师2工程师3会计师4造价工程师或经济师5房地产估价师及房地产经纪人6律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1. 总量结构2区域结构3产品结构4. 供求结构：针对某一

3、物业类型5投资结构6租买结构：租住空间和购买自住空间的比例关系二、房地产市场细分（一）按地域范围细分（二）按房地产用途细分（三）按增量存量细分房地产一级市场：土地出让市场房地产二级市场：土地转让、增量房房地产三级市场：二手房市场（存量房）土地一级市场、二级市场房屋一、二级市场（四）按交易形式细分转让、租赁、抵押、保险（五）按目标市场细分低、中、高档、按照目标市场的群体特征进行细分，如：老年住宅市场、青年公寓市场可以将五种划分方式叠加在一起，如北京新建甲级写字楼出售市场三、房地产市场指标（一）供给指标1. 新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量2011年住房竣工面积71692万平方米（国家统计局）2

4、012年住房竣工面积79043万平方米（国家统计局）2. 灭失量3. 存量：报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量4. 空置量：不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周 转房等不可销售或出租的房屋面积。2008年6月末全国空置 商品住宅6425万平方米。2011年末，全国商品住宅待售面积 16904万平方米（国家统计局）2008年末漳州 全市空 置商品住宅19.15万平方米，市区空置商品住宅 &91万 平方米（漳州市统计局）。5. 空置率：报告期期末空置量与同期存量的比例。2007年8月全国商品住宅空置面积为 6029万平方米（国家统计局）。2006年末全

5、国城镇住宅建筑面积112.89119亿平方米（国家统计局）。0.6029/112.89119=0.569%6. 可供租售量7. 房屋施工面积：报告期内施工的全部房屋建筑面积。8. 房屋新开工面积：不包括上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。开工日期以房屋正式破土刨槽的日期为准。9. 平均建设周期：某类房地产开发项目从开工到竣工所用时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积10. 竣工房屋价值：建造价值，一般按工程施工结算价格计算。 不包括土地费用（二）需求指标1. 国内生产总值（GDP：有三种表现形态：价值形态、收入形态、产品形态。三种计算方法：生产法、收入法、支出法。2. 人口数，指定

6、时点、一定地区范围内的人口总和。户籍人口常住人口：常住一年以上，不包括登记为常住户口而离开一年以上的人口。 常住人口与该地区的社会经济关系更为密切。现有人口（瞬间人口峰值）：在某一时点下，在这个地区居留的人口。3. 城市家庭人口4. 就业人员数量：包括再就业的离退休人员。5. 就业分布6. 城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇劳动力（不包括农民工、离退休 人员、港澳台及外方人员）之比。7. 城市家庭可支配收入：家庭总收入扣除所得税、个人缴纳的社会保障费及记 账补贴后的收入。记账补贴，是国家统计局或财政局为了更好的统计个人家庭收入，对那些坚 持自行记账核算自家收入的人士给的补贴，但不是每个人都

7、可以得到的，必须 是家庭条件有代表性、记账核算完整性、记账时间持续性才可能得到的统计局 或财政局的选定。8. 城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购 房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。9. 房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。10. 商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程 度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。（卖 方角度观察商品零售价格变动情况）11. 城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所

8、购买的生活 消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析 消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。（买方角度观察居民生活消费品零售价格和 服务项 目收费变动情况）CPI （Consumer Price Index ）2011年全年CPI为5.4%, 2011年一年期存款利率最高为 3.5%,2012全年居民消费价格比上年上涨 2.6%（三）市场交易指标（1）销售量（HSt），指报告期内销售房屋的数量，我国房地产开发统计中, 不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前 签订了预售合同，在报告期

9、又竣工的商品房屋面积。（2）出租量（HRt），指报告期内出租房屋的数量。我国房地产开发统计中 的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。（3）吸纳量（AVt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和。（4）吸纳率（ARt），指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。（5）吸纳周期（APt），指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量） 计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于 吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。（6）预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在 建设的商品房屋面积。（7）房地产价格，指报告期

10、房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房 屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的 统计。中国首份中国家庭金融调查报告近日引来广泛争论和质疑。报告称： 中国城市户口家庭的平均资产已达 247万元。（8）房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房 屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的 统计。（9）房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相 对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。（四）市场检测与预警指标（1）土地转化率（2）开发强度系数2008年全社会固定资产投资172291亿

11、元，全年房地产开发投资30580亿元，占 全社会固定资产投资17.75%。2011年全年全社会固定资产投资311022亿元，全年房地产开发投资6仃40亿元, 占全社会固定资产投资19.85% （国家统计局）。（3）开发投资杠杆率自有资金比例（4）住房可支付性指数（Housing Affordability Index ， HAI），是指中位数 收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。（5）住房价格合理性指数（6）房价租金比国际上通行的标准认为，合理的房价租金比应在1： 250以内，约等于4.8%的年收益率。有人认为上海房价租金比超过 600。试求在上海出租房屋的年收益率是多少？12/600

12、=2%（7）量价弹性：房地产价格变化率与房地产交易量变化率之比（8）个人住房抵押贷款还款收入比（9）住房市场指数反映房地产开发商对未来市场预期的指标（10）消费者信心指数未来6个月内是否计划买房？例1.某市2003年新开工的房屋建筑面积为 90万m2, 2002年未完工 转入2003年继续施工的房屋建筑面积为 30万m2, 2003年竣工的房 屋建筑面积为80万m2 .那么，该市房屋均平均建设周期为多少?（90+30） /80=1.5 （年）例2.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是多少？ （2005年试题）1/40%=2.5第三节房地产市场的特性与

13、功能一、房地产市场的特性1. 市场供给的垄断性2. 市场需求的广泛性和多样性3. 市场交易的复杂性4. 市场价格与区位密切相关5. 存在广泛的经济外部性6. 市场信息的不对称性非完全竞争市场完全竞争市场的条件：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）市场信息是完全通畅的。二、房地产市场的功能（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求的变化P46,图 2-1（三）指导供给以适应需求的变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需 求适应供给条件的变化第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场（一）房地产

14、空间市场需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业（二）房地产资产市场房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的定义重复发生的波动现象（二）房地产周期循环的原因供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞 （time lag）；生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体

15、经济形势等。（四）传统房地产周期理论的主要内容根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是：确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生；受到新建筑的刺激而导致经济扩张；经济的持续扩张进一步刺激新建筑；新建筑超 过空间需求；导致超额建筑；调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓；复 苏，需求开始增加而消化已有超额建筑；回复到空间市场供需均衡状况；经济的 持续扩张导致对新建筑需求的增加；确认对新入住空间的需求，促使新建筑产 生。（四）分析房地产周期运动的新观念从现代房地产周期研究的结论来看：经

16、济扩张与创造就业已不再是线性关系;就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导 致新建筑增加（如经济复苏不会立即导致新建筑产生）。在一稳定可预测的经济 环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来说并不十分重要，但在不确定、 不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而 不仅是利用过去作预测。（五）房地产市场的自然周期不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机 制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点 专家认为，从历史多个 周期变化的资料中计算出的长期平均空置率 （又称合理空置率或结构空置率）， 就是房地产市场自然周期中的

17、平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段（P50，图2 2）:（1）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。谷底的空置率达到了峰 值，这时供给保持基本静止不变，随着存量房地产被市场吸纳，空置率逐渐下 降，房地产租金从稳定状态过渡到增长状态。随着这个市场复苏阶段的继续， 租金小幅度地增加，使市场最后达到供需平衡。在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增 长，空置率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨，会有一些开发商开始 进行新项目的开发，需求的增长和供给的增长将会以一个大致相同的速率保持 相当长的一段时间，“转折点”时，需求增长的速度开始低于供

18、给增长速度。（3）自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时，供给增长速度高于需求增 长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。租金上涨趋势减缓甚至停止。 新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致的供 给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段 自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金下降，甚至会降到只能支付物业运营费用的水 平；物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场 自然周期的谷底。房地产自然周期各阶段特点起点空置率租金供需状

19、况新开发量第一阶段周期的谷底谷底达到 峰值，后逐 渐下降小幅度地增加供给没有或很低没有或很少第二阶段下降到合理空置率以下下降到合理空置率以下迅速上涨需求大于供 给相当长时间 供需增长速 率大致相同有一些新开发量大第三阶段周期的峰 值，需求增 长低于供 给回升，接近合理空置率涨势减缓甚至停止供过于求继续开发新项目新开发减少甚至停止第四阶段上升到合理空置率以上上升下降供给高增 长，需求低 增长或负增 长新开发停止例：在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率 以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。（2005年试题）A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段 D.第四阶段(六) 房地产市场

20、的投资周期随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也呈现出周期性变动， 形成投资周期。(1)当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。由于租金和经营现金流已经降到最低水平， 存量房地产的价格达到或接近了最低点。承受不住财务压力的业主或开发商会 忍痛割售，大量不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。 随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的 回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置成 本的价格购买存量房地产的机会。这类资

21、本的流入使房地产市场通过平衡点， 并逐渐使租金达到投资者有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由 于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。(3)当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点 水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。由于资本不断流向存量 房地产和新项目的开发，所以此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认 识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存 量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来 市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导致 房地产市场流动

22、性大大下降，自然周期进入第四阶段。(七) 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在 第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市 场自然周期的变化。、房地产的泡沫与过热(一) 房地产泡沫及成因(1) 房地产泡沫的定义房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背 离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格 现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。(2) 房地产泡沫的成因一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫

23、产生的基础。其次，投机需求的膨胀是直接诱因再有，金融机构的过度放贷是促成因素。资金支持是房地产泡沫生成的必 要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地 产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在 利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。(二) “过度开发”及诱因(1) 房地产市场中的过度开发房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需 求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金 下降的情况。(2) 过度开发的诱因过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发

24、商之 间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求状况进行预测。他们在预测 时，总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格情况。即使当前市场上 的热销和价格上涨只是暂时的现象，他们也很容易会认为这种繁荣景象能够长 久持续下去，于是造成对未来需求过分乐观的估计。研究表明，对未来需求预 测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度正相关，即目前市场价格增速越 快，对未来估计中过分乐观的程度就会越大。这时开发商往往会加大投资，大 批项目上马，待到竣工时，市场形势已经不如所预期的那样喜人，就容易产生 房屋积压、空置率上升的过度开发景象。开发商之间的博弈和非理性行为也

25、会加剧这种市场过度开发的情况。开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发，殊不知有时这些市场机会 是有限的；只需少量开发商的介入就能满足。但是每个开发商都想抢先得到市场 机会，而不会进行内部协调，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系（1）房地产泡沫和过度开发的区别1）过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上 的供求关系；而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格 偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出 现了。2）过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发 的严重程度更高

26、，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫 一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态。3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循 环的下降阶段。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的；4）从市场参与者的参与动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利 用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益 ；而“泡沫”则表现为市场参与者 对短期资本收益的追逐。（2）房地产泡沫和过度开发的联系如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制 （包

27、括市 场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的 财务杠杆也比较 高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大且投机性行为容易迅速蔓延，在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。（四）房地产泡沫的衡量我们可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房地产价格增长率/实际GDP增 长率”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住 房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求 /房地产使 用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程

28、度。由于房地产泡沫 问题的复杂性，很难用一个指标来衡量，国际上通常综合上述指标构造出房地 产泡沫指数。例:从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞 后于市场自然周期变化的情况出现在（）。（2004年试题）A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段例：判断题如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过 度开发是由房地产泡沫引发的。第五节政府对房地产市场的干预一、政府干预房地产市场的必要性（一）房地产市场失灵造成市场失灵的主要原因：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。优效品即百姓没有按照自己

29、的最佳利益而采取行动，政府强迫人们消费的物品。最典型的优效品如驾驶汽车时的安全带，建筑工地上的安全帽，初级教育等等。消费这些产品或服务有利于老百姓自身的利益，但往往老百姓出于各种原因不 愿意，于是政府通过法律或行政命令来迫使人们消费。（二）住房问题和住房保障住房兼具商品和公共品的双重属性（三）宏观经济周期循环经济周期一般包括四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。（四）房地产价格剧烈波动（五）房地产市场非均衡总量上的非均衡：短缺与过剩同时并存。结构上的非均衡二、政府调控房地产市场的手段（一）土地供应政策土地供应政策的核心是土地供应计划。（二）金融政策政府的重要调控手段。（三）住房政策目前我国城市住宅

30、的供给的种类。？年国家停止住房实物分配。（四）城市规划原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学 性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规 划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展 大纲图和详细蓝图等五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低 层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求 体现超前性、科学性、动态性和适用性。社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置有一定影响， 因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国 民经济计划、城市规划的过程。（五）地价政策通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土 地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂 牌、招标、拍卖三种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地 价进行有效的调控。P60,表 2-2“ REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等 共同资助建立。是“ real estate market report”的缩写。“ REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进