听专家老总谈房地产融资渠道

1、2008天津春季房地产交易会 专家老总谈房地产融资渠道2008年4月28日   新浪房产 图为天津宇轩投资咨询有限公司董事长张伟力先生和南开大学房地产金融研究中心徐保满女士合影留念主持人：各位网友、各位现场的朋友，大家下午好！这里是2008天津春季房地产交易会现场，本次房交会我们新浪天津房产作了以2008年“乐居、乐业、乐生活”为主题的系列访谈，本次访谈是我们“2008乐居、乐业、乐生活”系列访谈的第十次访谈，也是我们本次主题访谈的最后一次访谈。今天访谈我们很荣幸地邀请到天津地产业的资深人士，这位是南开大学房地产金融研究中心徐保满老师，徐老师您好！这位是

2、天津宇轩投资有限公司董事长张伟力先生，张总您好！欢迎来新浪作客。本次我们访谈的主题是“2008乐居、乐业、乐生活”。在开始我们今天正式的访谈之前，我想先和大家聊一组数字，这组数字是30、20和10。“30”是指我们中国改革开放30年，“20”是指我们这个房地产改革的20年，“10”是指我们取消福利分房的10年。我想也正是这10年，是中国房地产行业飞速发展的十年。我这儿有一组数字，很能说明这个问题。下面我把这组数字给大家读一下。1991年商品房建设投资243亿，1997年全国房地产开发投资3106亿，到2007年房地产开发投资就高达25280亿。我想这组数字很好地给我们说明，在这10年当中房地产

3、发展是一个高速发展的时期，就像上了一个高速路的快车一样，在飞速地奔驰。我们尖端地回顾了一下行业的发展历程，我想两位老师在10年的过程中，在自己这么久的从业经历过程中，肯定对这个时期的一些事实包括政策等有很深的自己的一些感受。我想是不是请两位给我们聊一下。图为天津宇轩投资咨询有限公司董事长张伟力先生在接受专访张伟力：真的是快，10年了。我现在脑子里印象，刚才主持人在说30、20、10的时候，我马上想到97年的时候，当时取消福利分房，当时那个时候的很多认识的开发商的朋友，都在讲以后的房地产没的做了。以后跟以前的模式发生了一个非常大的变化。因为之前都是以这种政府的团购或者政府的定向开发，甚至企业自行

4、的开发为主。而之后，转变成以个人购房、市场化运作为主的潮流。事实上，我们看97年之后，应该讲，我们的开发量增大了，房子的品质也明显的提升了。并没有像当初想象的那样，洪水猛兽般地这个行业不复存在了，反而是一路走来，越走越好。在下一个结点，我印象就是在03年土地试行招拍挂之后，这个时候，把从原来的以拿地非市场化、不规范的行为转变成逐步规范，市场公开透明招拍挂的形式，在那个时期，前后有个节点，节点上可能有好多遗留土地、存量的土地，通过这几年的消化，这些土地基本上已经差不多消化完毕了。应该讲，2004、2003年这又是一个近期发展的一个重要的节点。在这个节点下，实际上也是引来了一个我们在05、06包括

5、07年我们看到市场空前的高捉，甚至讲有点儿过热。归根结底，我觉得还是市场的力量在推动所有的参与进来的开发商、产业链上的参与者，大家在不断提高品质，提高创造力，提高服务水准，再去挖掘更好的产品的附加值，才会造成了今天房地产市场百花齐放这样一个局面。这是我想这些年给我最深刻的印象。图为南开大学房地产金融研究中心徐保满女士在接受专访徐保满：我的感觉，这十年是我们国家房地产市场快速发展的十年。在这个房地产市场快速发展的过程中，也可以说是我们的百姓逐渐地成熟的十年。过去我们百姓还是有计划体制的痕迹思想意识，在住房问题还有这种依赖思想，靠单位分、政府分。那么逐渐地慢慢地就随着房地产市场化程度的推进，我们也

6、越来越接受市场，这个房屋商品化的理念，在接受这种理念的过程中，也逐渐地面对市场的现实在历练了老百姓。比如说一开始，在这个进入市场的时候，人们在选房时，我们看到这十年人们对这个房屋品质的选择是越来越高。百姓的识别房屋品质、品位的能力也越来越高。这样也促进了老百姓的成熟，也促进了房地产开发商开发水平的提升。比如，过去人们注重的是面积，对周边的环境、噪音、绿化，有所忽视。我记得在九几年的时候，人们选的商住两用房觉得方便，但是现在又觉得宁静度不够。对品质和环境的这种认同和选择的水平是越来越高。这样也促使房地产开发企业去开发好的楼盘，来创自己的品牌。这就是说是一种互动的，市场往前推动，促使了百姓的成熟。

7、百姓的成熟又促动了房地产开发商的开发技术和开发水平的这种提升。另外，也推动了这个以房屋相关的一些产业尤其是房地产金融产业的大步地向前推进。房地产金融产品在不断创新，它的服务水平在不断提升等等。我觉得市场还是走向成熟的。老百姓在市场经济下也走向成熟。再者，我们房屋的品质也将走向成熟。随着国家宏观调控特别是2003年6月份121号文件发布一直到现在，中央对房地产市场的监控的力度，也在加大。频频地来发布措施来制定新的宏观调控措施，非常及时。我们看到政府及时调整房地产市场，颁布一些新的政策，国六条、国八条、中间还有一个组合拳，这样也促进了老百姓来关注国家的经济政策，不光是我要去选房，选什么样的房，同时

8、也去关注国家的政策。国家下发一个政策，以后老百姓就想，这个对房屋市场有什么影响，对房地产业务有什么影响，百姓的成熟，一方面对房屋产品的识别能力的成熟，同时也提升了百姓对这个政府颁布的宏观调控政策的理解和关注、分析的能力。所以我觉得我们的市场，我还是抱一种乐观的看法。这个市场会越走越好，而且是政府、开发商、百姓这几方是互动、督促的这么一种状态。主持人：谢谢张总和徐老师。从张总谈07年那次政策的改革，到刚刚徐老师谈的这些百姓对政策的分析和应用能力来说，不管是我们开发商，还是百姓，都是在这个过程中相互学习，相互提升，是一个共同进步的过程。刚刚徐老师举的这个例子说，百姓跟开发商互相提升的这个过程，让我

9、想起，我记得以前有一个人这么比喻“一对成功的夫妻，其实是相互提升的”。我想刚徐老师说的这么多，就让我想起，我觉得我们的业主和开发上就像一对夫妻一样，他们在选房购房、居住和开发的过程中，都是一种相互提升的过程。我们接着聊刚刚张总提到97年的改革，其实97年的时候，我们曾经开发商、房地产的从业者，都有一种对政策的恐慌心理，因为当时在变革。现在我们经历了一个黄金十年，在期间，房地产飞速发展到一个山腰的位置上，我们现在又出现了新一轮的恐慌心理，在这个“拐点”或者说恐慌，或者说“百日剧变”，在这些共同综合言论的作用下，张总您觉得我们现在这个房地产行业真的有这个十年宿命的这个说法吗？我们对十年宿命又该如何

10、理解？张伟力：刚才主持人说了，如果做一个比喻，如果是开发商跟消费者，就像一个家人或者夫妻这样的关系，我想他们要走过的不仅仅是十年，而是二十年、三十年甚至是一生。我想肯定是这样的。作为房地产这个行业，也依然是这样的。可能我们在一段发展之后，会有一个激情过后理性的整理。也会有面对这些前期快速发展之后的思考和反思，以及再学习、再吸收。我想这是必然的。至于说从07年开始政府在又加大力度的宏观调控，包括近期潘石屹、王石以后，提出了拐点论，提出了百日剧变，我想这些其实在行业里面不是在这个时期会有，而是每一年中都会在发生。我们这个行业里面，大家看十年过来之后，十年前的这些企业已经所剩无几，而取而代之的是新成

11、长起来的企业。这种正常的优胜劣汰，我觉得是必要的，也是必须的。但是，这个决不会影响整个事件往前发展的轨迹，我想丝毫不会影响。如果我们在未来的十年，比如2018年的时候，我们再来畅谈这个话题的时候，可能我们会发现房子的价格又翻了一番，发现房屋的品质又有了很大的进步，甚至讲我们的这种消费者对于产品的审美，对产品的需求也发生了一些悄然的改变。我想这些都说明，这个行业是要健康发展的。而中央这样去调控，也是避免它在短时间内，就像一个孩子一样，他可能长了一个很大的个儿，思维却跟不上，十几的孩子却变成了30岁人的体态，智力却停留在十五六岁。这样长期是很危险的。我们要让他的智力和身体同步发展。目的是为了让他更

12、好地去发展。我想这是我的一个判断。再有，我觉得看任何一个事物，要放在一个宏观的背景下。我们谈现在的房价是高是低，一定是放在中国整个改革开放30年的背景下，以及中国城镇化在不断变革的过程的背景下。我们之前有太多的市场化的需求是被压抑掉的。以前的福利分房还是政府的分配也好，不是市场化的行为，积累了很长时间的需求的动力一旦爆发出来会有爆发性的增长。这是推动房地产的一个力量。在城市化的未来，是非常重要的国策，是国家战略。我们计算过，每年以5%的速度成长，每年意味着有将近2亿的人口要进入到城市，从农村进入到城市。这就势必造成了更多是二八法则，集中在发达城市，集中在几个大的城市群、城市带，也是一个升级，一

13、屉顶一屉的过来。总之，像东部、像发达的地区珠三角、长三角等等这样的一些地方，可能占十几、二十几的国土面积，可能要去负担60%、70%的人口。这也是各国发展的一个经验告诉我们的。在这样一个前提下，我对未来充满信心。徐保满：我完全同意张总刚才说的。就是说我们分析房地产市场的问题，也要把它放在宏观的大背景情况下。我们现在看到，未来的需求还是呈现一种刚性的状态。一个是外来人口，随着城市的进程加快，我们的适龄青年，如大学入学率这个数字还是在提高，大学还是普遍扩招的一种状态，在教育的规划上要求适龄青年进入高等教育要达到70%以上的一个总体目标。适龄青年进入大学毕业以后，绝大多数还是要作白领和高级蓝领留在城

14、市，他们都是城市未来房屋的需求者，或者是一种潜在需求者的状态。从整个国家经济的发展战略上来考虑这个需求，我认为还是存在需求刚性的。关键的问题，我们怎么把房地产市场能够稳健的发展。至于，您刚才提出的“拐点”、“百日剧变”，我觉得我们在研究问题、讨论问题的时候，必须首先弄清它的概念的内涵，它到底讲的是什么。比如我们说拐点，拐点到底说的是什么？不能说房屋价格下降就是拐点，一下下降很多就是拐点。我觉得不够科学，不够严谨。原来这个房子一平米就是2万元，它在短时间内变成了15000，下降了5000千，他还是15000，这个是拐点，就不贴切。我认为再有，即使是出现拐点，我们讨论的是房地产是不动产，它不像一般

15、商品，说什么地方买得贵了，我们过去平衡一下。它是不动产不可移动，就是说价格不同地区的传导性是不明显，或者是很缓慢的。没有必然性。深圳的房子，每平米下降20%，天津将必然下降20%。没有这种必然的联系。市场的价格还要要符合市场规律的。刚才说了，我们的需求是刚性的，潜在需求也是刚性的。我们现在要求，我们在需求刚性的情况下，我们怎么样让市场稳步的前进，而不要走得太快。走得太快就是要像张总举例子，他的知识的填充，学历要和他的体力和他的心智都得是一致的。你说这个孩子让他10岁以前就完成了大学毕业，但他的体力又不能和真正的大学生一起工作，你说人家加班就都能加班吗？还是不行。我觉得还是要匹配，有一个系统的问

16、题，系统的均衡匹配问题。把市场走得稳一些，对国家的经济、对个人都是有好处的。目前，我们看到我们的政府是非常关注和关心百姓的住房的问题。在不断出台新的政策就意味着政府在密切地监督，在监控你的房地产市场的状态。稍微出现一些偏差，就会有对应的政策出台。这样会使我们的市场走得更加稳健。主持人：刚刚张总和徐老师从各个方面给我们分析了一下我们房地产的现状以及以后乐观的前景，刚刚张总说的那些话让我想起，不管我们的房价是到一个什么样的程度，或者说我们的百姓是什么样的感觉，我们还用夫妻打比喻的感觉，就像一对夫妻，他们即使在吵嘴，在争吵，他们不可能离婚，还是彼此相会依存的往前走。刚刚张总聊的还有徐老师谈的这么多，

17、房屋发展到一定阶段，就像小夫妻吵嘴了，家长都会调和一样，政府其实在每一段也都会出台一些政策来调和。上一届政府报告中，政府提到民生地产，要让老百姓安居乐业，这也和我们新浪推出的“乐居”理念相符合的一个理念，“乐居”让老百姓安居乐业、快乐地向前。我不知道张总还有徐老您在做一些项目中，您的项目是如何体现为业主提供舒适、快乐这些便捷的生活？张伟力：我觉得这个应该十七大这届的政府报告，把民生问题尤其是房屋问题提到一个很高的高度上。在近一阶段，据我所知，各个主要的城市，大家也在政府主管部门在加大经济适用房跟廉租房建设力度。我个人觉得，无疑，这是对老百姓、低收入人群的一个福祉。这也预示着在未来我们市场的结构

18、分布会更加合理。就是说，针对商品房这部分针对市场这部分，是以商品房满足的。针对中低收入人群可能会用经济适用房、廉租房这样一个形式去满足。我想这是一个探索。同时，我个人也想表达一些担忧。因为我觉得在中国的体系里面，政策法规包括我们整个的操作的意识还是在摸索的阶段，难免一本好经可能会念歪，原本的想法是这样，但最后的结果未必是这样的。我是在新加坡的时候，是专门跟新加坡的房管部门探讨过的。我的一个专门导师也是当时新加坡房屋管理局制订新加坡廉租房的一个主要的学者，在新加坡我觉得有这么一个概念，所有的廉租房是以租为主，而不是以卖为主，业主有什么样的资格。这样的话，是用了政府的税收来补贴给低收入人群，只享有

19、居住权而不享有产权，这个产权是随着它的发展、它的提升，空出来的房子下面一批人又进来了，也是一个良性的循环。通过这样一个杠杆，实际上大批的廉租房是一个绳子，拴着商品房这个气球，这个气球飞多高，完全取决于绳子。我们现在中间有一部分的经济适用房实际上以产权形式去销售的，网上很多学者提出来，这种分配公平公正的问题。这是见仁见智的。因为这样一种产品的存在，也是直接参与到竞争里面去。在此，我想短期一个阶段里面，我们做一个探索无可厚非。据我所知，现在的经济适用房的土地全部都是直接上的，直接又回到原来直接拿地，直接交易。长期看我觉得，对政府会有很大寻租的黑洞在里面，也会有很多的对土地这种一级市场的破坏在里面，

20、这可是需要警惕的。徐保满：我很同意张总的意见。我想补充的是，我们温总理提出“民生地产”的概念，我认为这里的意义是非常深远的。提出这个概念，使人们可以促使各地政府来建立健全住房保障制度，也将促使我们政府把住房保障制度列入法律的保护的体系。今天，我们是市场经济。市场经济的产品要有针对性，有具体的针对的客户，房产也是一样。房地产开发商提供的房产，也要针对不同的客户群体。这个客户群体根据他的购买力，也就是说将根据他的购买力或者根据他的收入来给予划分他的客户群体。我们要建立健全的住房保障体制，这其中也有一个我们要划清收入群体的问题。我们现在要维护社会和谐，政府要做得事情，首先要安排好低收入者住房问题。低

21、收入者很难到市场上去买房。各地的政府都启动了廉租房的建设。我想我们现在刚才张总也说了，他谈的问题，我考虑我们面临的一个问题就是要围绕这个建立健全住房保障制度抓紧制定相关的法律法规。因为制度也可以说是一个游戏规则。如果没有制度，或者制度的缺位，就很可能造成机会主义行为，或者说产生寻租行为。以往我们也有一些制度，但是在执行过程中表现出有效性偏低，为什么呢？我考虑应该提醒大家注意的是在制定制度的时候，很可能会提出一个概念。这个概念的提出，一定要界定它的内涵。比如我们之前制度的提出都是模糊的。比如经济适用房的概念。以前的这个概念定义过宽了，中低收入甚至包括高收入的全都在里面了。中收入的上限和低收入的吃

22、低保的下限，合起来一块说对应经济适用房，你要试试这个政策，那肯定有些混乱了，是不是？这个商品推向市场，它对位的群体，针对性太差了。于是它就会产生机会主义行为，会产生寻租行为。因此，我们要围绕着温总理提出的民生地产，做好这个文章，我们应该做到相关的法律先行。你要考虑到在这个市场上哪些环节的法律制度不够严密还是缺位的状态，你要赶紧把这个缺位的空白点给补上。法律的制定，是要有前瞻性的。你不能说我摸着石头过河，出一个问题我看不一定。这个市场的摩擦成败就太大了，社会成本也太大了。你必须有一个前瞻性，事前性来制定法律。不然的话，我们以往说的那种摸着石头过河是缺少科学性的。要国市场经济这条大河。你还这样做，

23、就要淹死了。我考虑这是要引起政府注意的。我们要考虑住房保障体制里面都包含哪几个层次的问题，那些是要进入市场的？那些是政府的行为？进入市场交易的有哪些主题要介入？在主题进行交易的过程中有哪些环节的法律还是缺位的状态？我们应该抓紧制定相关的法律，减少摩擦成本，未来的摩擦成本。主持人：我想两位不愧是我们资深的地产专家，因为两位站在一个很高的角度来分析我们现在民生地产，包括一些相关政策的制定，刚刚徐老师和张总提出的一些问题，让我想起其实我们在很多法律完善的时候，都是在做望梅止渴的工作，其实我们这个时候是不是政府应该注意，在我们的羊还没有丢掉之前、在狼还没有进入羊圈之前，我们就应该把门关牢。我想刚刚接着

24、潘石屹提出“百日剧变”的时候，他是基于我们这个融资困难，信托的问题来提出这个问题的。我知道徐老师对这个问题比较有研究，通俗的说法就是地产投资信托基金。针对这个，它是其实是我们房产的融资手段，是既我们的贷款、企业上市，包括企业债权和私募基金之后出现的一种新的融资手段，针对这种刚引进来的可以叫做新型的融资渠道。我之前听说，我们这种REITs的融资手段，主要是国外的游资，我对REITs还是不太了解，我想我们的网友、现场的朋友对REITs这个问题也有很多的疑问，今天刚好专家在这里，我想请徐老师给我们深入浅出地讲解一下这个概念，包括目前我们市场上推行这个有哪些成熟的条件？徐保满：REITs是房地产投资信

25、托基金的简称。它是一个融资房地产的融资渠道。对进入融资渠道的主体进行融资的时候，对主体来说，也可以说是一种手段。REITs它在国外特别是在经济发达国家已经做得是很成熟了。可以这样说。我要告诉大家，这个REITs是一种基金，这个基金是将来形成以后专门去投资于房地产领域的。而不像我们现在老百姓买一些基金，是投资于股票、债券，或者股票债权平衡型的，它是有别于一般基金，特殊点就是形成之后我就去投资房地产领域的、实实在在的房地产，或者就是不动产。谁可以来介入呢？这种介入的主体是谁呢？我们说，可以从国外情况来看，他的投资银行，他的信托公司、房地产开发商，把这个介入的主体我们可以分为融资一方和投资一方。我们

26、先说融资一方。谁去来用这个房地产或来筹资，通过REITs来筹资。根据REITs的具体表现的形式、类型，可以分成两大类：一类是说房地产商或者大的企业集团手中首先是已经有了房产，他把房产作为基金形成的支撑物，比说它对外宣称，我要设定一笔基金，这个基金将来做什么？投资房地产。有深什么样的吸引力？我现在手中就有酒楼饭店，来支撑这个运行。我把酒店饭店出租，租金的收益是一种稳定的现金流，我们把它看成“”投资着介于这个基金，后边有支撑物，实实在在的支撑，他在经营状态很好、租金价位很高，使欲购买者，买这个基金的人看到了收益的希望，他可能就积极地买这种基金。他获利的就是房屋的酒楼饭店的支撑，稳定的现金流给他的派

27、息。由于顺利地筹集到一笔基金，仍可以用来原有的房地产的运营商，比如装修、服务等等。另外，还有一种，它把这个基金形成以后，它再去开发，滚动开发。这种类型的基金，它的房产是专门有一个资产管理公司去管理、盈利的。它是委托信托部门代为管理，要监督基金的运营，同时要找一个银行，把基金存起来，银行是这个基金管理的受托人。这样房产和基金等于是两个部门在那里进行着营运，这两个部门有互相制衡的作用，来保障基金的安全运行。另外，还有其他类型的基金。比如，这个基金设定的公司，它原来没有房产，但是它对外声称基金形成以后，他把这笔基金去投资于什么什么样的房产。这些在国外政府都有明确的法律规定，这种REITs基金只能用于

28、投资房产。这是一个硬性的法律规定。同时要归，只能用于商业地产，特别是在美国，它这个针对REITs的法律条款是比较健全的，它就提出，一个新的REITs基金形成，运营前三年，只能投在商业物业、写字楼、工业地产。三年以后，你运营得很好，你可以申报，再加紧其他一些东西。这样就可以保证商业地产的收益率，保证一个稳定的现金流。这个现金流给持有基金凭证的人去派息，这样一来就是得购买基金者或者进行基金投资者他享受到了房地产增值的益处，如果没有这种基金，没有介入到这里，你只是有一个房屋的问题解决了，你就享受不了这种增值。你买了这种REITs基金，酒楼饭店增值了，租金价位也将相应上升了。现金流回来给你做派息，你就

29、享受到了房地产增值的益处了，这是它的好处。另外，这种基金是在那些发达国家问运行的时候，政府都有规定，它的税收是中性的。就是政府要求基金来运营这个房产的90%或者以上的收入要完全用于基金投资者的派息。这样也是吸引人买这个基金的一个亮点，而且它对这个运营基金的公司，利息也是取一个低息的政策。这也是一个吸引投资者的地方。再有它的透明度是比较高的。因为在发布基金公告的时候，要说明这个基金形成以后去买什么样的房产，或者已经有房产进行运营，这个房产在什么样的地块上、区位上是什么用途的房产。有意购买者都能够有可能去看到。比如，假设我们天津市设定REITs基金，我们的公告始终说我们的房产是在滨海是写字楼、饭店

30、，想买的人可以到哪里看看，这个楼的出租价位是多少？能不能满足，有没有淡旺季之分。你都能看到，会有一种心理安全感觉。这样就是说，还可以这种基金的设定，还可以把房屋市场的购买者中有投资需求、投机需求的人给分流出来。这种基金透明度高，大家都看得到。这样可能会促使原本是想投机买房的人会觉得我要买房，我个人去出租，还不如买这种REITs基金，它的价位都看得到，他就会放弃他原先的想法。这样就使得房屋市场上，特别在我们国家上住宅市场上，那种投资和投机的需求减少。在住宅市场上，如果投资投机需求者减少，对稳定这个价格是有好处的。因为我们都知道在住宅市场上排队买房的人，如果投机需求的人多了，容易哄抬房价，由于设立

31、“”基金，对于稳定房价是有好处的。REITs的开设，有它的积极意义。这种方式在经济发达国家运作的经验比较成熟了，在我们国家中金公司曾经做过大量的调查，有大量的这个企业集团融资公司，他们就表示了极大的兴趣。如果我们国家开设REITs市场，他们愿意作为融资方。他们手中有物业，也包括房地产开发商。有的楼盘出租的价位会很可观，区位也不错，这个房地产开发商可能就不卖掉，自己在经营。还有的中金公司做得调查结果，还有很多大的企业集团、机构投资者像保险公司，他们愿意作为投资方，如果国家开辟REITs市场，我们会积极购买REITs基金。我们看需求供给还是很可观的。这也是一个大趋势，将来必然会走到这一步。目前我们

32、这个问题也讨论了好几年，为什么还没有我们已经有REITs出现，有准REITs案例出现，但是我们为什么没有到达那种完全的REITs舒畅的状态呢？我考虑我们首要的问题就是法律滞后的问题。如果相关的REITs市场运行的一些相关的法律和介入REITs市场主体的约束的法律条款还没有出台的话，就开辟REITs市场，在那里进行交易等等，就会出现很多纠纷和很多市场的事故。这样可能会造成很大的负面的影响或者是重大的事故，加大社会摩擦的成本，这也是很危险的。还是要法律健全的行为要先行。当然还有一些其他的问题。首要问题我认为就是这个。张伟力：徐教授讲得深入浅出，把REITs讲的非常窃喜，我想从我们房地产从业的角度，

33、来探讨REITs在现阶段为什么在中国市场上还没有很快地推行，我想这里面一个很重要的原因，是因为我们中国的开发商开发模式、商业模式的问题。刚才教授讲了，REITs是针对商业地产、针对长期出租的物业，比如写字楼、工业厂房，包括宾馆等等。一种以产权转移为代表的收购，收购之后，实际上你的经营收益权，都装到REITs里面去了。就好比现在我们的开发商做得大多数的事是零售，这个是团购行为。这个可能一个是刚才教授讲的市场环境所允许，另外一个国内外的REITs基金数量有一定的选择，有一定的数量的时候，我想会有一部分开发商会从以前做零售的业务转变成以做大规模的持有去运营。当他需要再融资的时候，需要有更好的投资机会

34、的时候，他把这部分卖给REITs。在中国市场上可能更多的是，新加坡有一支REITs腾飞，专门做工业地产的。还有一只是作商业地产的。他们现在还是以收购为主。比如我们物业的商业部分，其中的一部分公建部分，这样为主的一种介入，更像是一种短期的购买，或者说短期的资金的输出，还不是完全意义上的REITs，我想REITs的发展，除了刚才讲的，要法律先行，还需要开发商的成熟、市场环境的成熟，我想这个才能真正的运转起来。主持人：刚才听两位前辈和老师讲这么多REITs，我想目前REITs的手段是我们中国的房地产在开发商还没有健全的情况下是不能使用这种手段的。张伟力：不是不能。实际上他们已经进来了。但是这种手段，

35、这种融资手段跟大多数的开发商没有关系，跟传统意义上的开发商没有关系。只有少数综合性的开发商，有的专门以做商业地产为主的比如万达，他们都有这方面的洽谈，也都有这方面成功的经验。主持人：我们现在目前还没有大规模的把它铺开来。徐保满：我们还没有达到完全的形态，但是我们在小步紧走，不停步地在走。我们现在只有雏形，有不断模范REITs的行为。在今年紧缩政策的大环境下，开发商要积极地开辟它的更多的融资渠道。国家也希望能够拓宽房地产开发商的融资渠道，这样来减缓房地产商单一依靠银行这一融资渠道，给银行造成的压力和风险，使得这些压力和风险得到缓解。也就是说，也在积极考虑或者是酝酿有关实施的策略的研究。所以说我们

36、很多企业也在向着这方面做积极的准备，如果国家允许设立REITs市场，手持基金凭证的人，应该是可以交易，保证流动性，交易过程去哪里？怎么样保证交易者的利益等等，这些都要有出台的政策给予保证。现在这些还在加快速度进行研究，是这样一种状态。再有REITs如果试行，除了原有的金融机构它可以介入，更主要的就是原有的房地产开发商它如果是手中原来就有那种滚动开发的房子，而且这种房产是商业性的，就可以作为REITs的支撑。就不必向银行申请贷款了，拓宽了融资渠道。你在什么样的情况下，房地产开发商是可以介入的？你有多少物业，什么形式的物业，物业的一揽子的状态，比如国外的可以跨地区进行，可以跨行业我这个房地产开发商

37、，我使用融资，我手中的物资，有天津的，有上海的是一揽子状态，这样可以分散风险。这些都要有相关的发条开发商也好，积极的工作。法律部门也在积极探讨，具体到想融资，急切融资的房地产开发商也在积极思索与探索，因为我们有很多房地产企业，做不到权威的，一个模仿一般地，我们就叫他出行，或者准REITs，所以这个事情我觉着我们会加快地推进。好像是一个加快速度往前推进的一个状态。主持人：谢谢两位老师，给我们普及了REITs的基础的知识，我们让现场的朋友和网友对REITs有了一定的了解。我想接着咱们刚刚的话题，我们现在开发商融资比较困难，虽然我们刚刚聊到我们有多少多少的准大学生会进入城市成为白领，这是一个刚性的需

38、求。目前上国际形势粮食紧缺，石油资源也紧缺，在这个大环境下，土地政策相应的是不是也会一定的紧缩？虽然我们有一些刚性需求在内，我们也知道我们城市的人口比例“421”即4位老人，2为大人，1个孩子，这样的话，过了十年二十年，这种情况一直延续下去，我们会有基本上每一个孩子就会有两到三套房子，我们把这些房子匀出来，给那些要进城的准农民工或者准白领们。这个市场会不会相互抵消？而对我们新的开发市场会不会受到影响？这个我想请张总说一下，您有这方面的考虑吗？张总：先说一下大的宏观调控政策或者宏观环境。2008年，我觉得一开年就是雪灾，到后来的石油危机、粮食危机，再到美国经济次贷危机，我觉得宏观的局面真的是跌宕

39、起伏。其实我在想其实为什么我们自己国人会深切地感受到这些来自于全世界的变化？实际上还是说我们现在是开放的。地球是一个紧密相连的地球村。我想从这个意义上讲，中国经济不能单看中国这一个点，而是要放在全球的范围内去看。在这个意义上，我们今天的宏观调控包括从紧的货币政策，决不是仅对于房地产，或者说房地产仅是其中的一例棋子，通过牵动这颗棋子来调控，通过减少货币供应量的形式，能尽快地稳定下来。我想这个可能只不过房地产在这里面一个特别有代表性的一个棋子。所以枪打出头鸟，事实上并不是这样。很多石油行业，比如中石油，国家限制不要去调价格。比如粮食，所有粮食的出口一律停止等等，这些都是说现在有一个很严峻的形势，这

40、个严峻的形势根本不是去研究，而去研究中国的未来得经济会怎么样。以及这个别的美国的基础或者别国的经济对它的影响是怎么样？我们还能不能去有信心，在完成比如说今年7%或者8%的增长，在一定时间内在未来的3年内还是一种持续的增长。如果大家对这个有信心，完全会对房子、对土地有信心。我们也会认识到，现在的紧缩是为了收缩，收牢为了更好地过冬天，是为了以后的蓬勃发展。这个也是关于土地和房子的问题，我觉得其实已经不重要了。在这盘棋里面，石油才是最重要的。整个的金融体系才是最重要的。利息包括我们看到了一些贸易，这是更重要的。所以它不惜去损失，让别的更好地去调整。第二个问题，你刚才讲到了随着我们人口的老龄化，现有的

41、住房会释放出来，这样的释放量会怎么样，会不会对我们未来的供给产生很大的影响？这个其实我们一算账就知道。你可以看我们的倒挂是一个现实。从另外一个程度上，人口的死亡率平均年龄从70岁提高到天津已经是78岁，这个是在逐步提高的。这就表明，这些房子其实很快地流出来。这是一个。另外一个，城市整体的出生率是在降低的。为什么我们会感觉到城市的人口还是会越来越多呢？大量的外地人口，包括上学的、就业、打工的。整个的城市化的进程。换句话说城市化进到城市的人口速度，远远大于这个城市的本身的自然增长，或者自然消亡的速度。要大了很多。所以，从未来看，我觉得肯定有两个趋势。第一个，城市住房的交易，势必会再次活跃，这种活跃

42、不是以商品房为代表，而是以二手房为代表的一个潮流。另外一个，整个城市的外扩，城镇化也势不可挡。城市的外围范围会越来越大。会有越来越多的人会居住在这里面。城市的人口的机构不是我们像让穷人住到这个角，一定是混合，依旧是混合的。它在未来包括我们的城镇里面，比如说教授，比如说政府官员、老人、孩子，同时包括比如大量的企业外来工，重新在天津创业留下来的这些人，一定是混合的局面。但是城市化的进程会远远大于我们城市替换下来、置换下来的房子，是不够满足他们的。所以我想再有一个因素，其实我们的收入也好，还是我们的收入的增长，包括物价的增长是同步的。每天的通货膨胀率，它是有一个比例在发展的。我们如果放在一个一年两年

43、内可能会有波动，房价会有波动，甚至讲会有比较大的、10%、20%的波动，都有可能，但是放在三五年，放到十年里面，一定是一个非常坚挺的上涨的趋势。这是个必然的。我们可以从今天这个视角倒过来，03年是什么房价，97年是什么房价，92年是什么房价，包括那个时候的收入是什么，一定会想到这个问题。今天我们人群收入可能是2000块钱，1500块钱，那个时候可能是1500美金，这是社会在非常快的增速的发展上。所以我觉得要用未来的眼光来思考今天的问题。主持人：那我想接着再追加张总一个问题。您说用未来的眼光来思考现在的问题，我想咱们先用以现在的角度来思考一下未来的问题。很多人现在都有一个观点，觉得天津的房价以后

44、要直追北京的房价，有几个原因，大家是这么说的，我们现在城际列车的开通，很多北京人会到天津就业，环渤海的开放带动了天津整体城市的开放，我觉得现在的问题是我们天津的人均收入水平，包括整体的城市水平跟北京有很大差距，大家提这个问题，原因何在？您觉得我们天津的房价真的能直逼北京吗？张总：我想这是一个从业人士的美好愿望，我想实际上不可能。无论是现在还是将来，无论是持平还是超越，几乎没这个可能。为什么这么讲？我觉得实际上未来甚至讲天津市区的房价，未来我相信可能会有一天的滨海房价会超过天津市区，这是我坚信的。整个的房子局部咱不说，个案不说，要超过北京，这涉及到一个整个城市全如何定位的问题。我们要考虑的不是天

45、津、北京的问题，而是这两个是一体的一个问题，是分工的问题。北京可能负责的是什么事情，然后人口上、流动上，也不存在天津、北京人的问题。以后讲是一个大北京的概念。人的收入、置业的环境，包括流动，包括产品形式的这种互补，我觉得都是一种融合的状态。但是北京的政治、文化中心是位置是永远不会变的。天津滨海新区是北京的一个后花园，坚实的基地，是这样一种关系。这是我个人的一个理解。徐保满：我认为不会出现天津的房地产价超过北京。我是这样看，我们有区域经济学的理论。要看这个地方的就是说它对房产的状态和它价格的表现，它会受到区域的定位和区域的形成对城市功能以及城市定位的影响。也同时这种影响会影响到它的房地产价格。因为北京就明显有鲜明的政治地位，这也是全国唯一的，另外北京是全世界瞩目的点。它在资源的整合能力上和经济的发展水平上，确实是都有它的优越点，都要优于其他地方。原在北京居住的人，也要受到这种老北京的传统文化的根基对他