商业地产之全程策划研究(经典)

1、商业地产之全程策划研究（经典）前期:项目顾问一.市场调研:1区域状况调研：1.1区域商业状况调研1. 2竞争者状况调研1. 3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1. 4区域经济状况评估15消费者品牌认同调研2. 目标购买者调研2.1消费群体细分，消费动机2. 2项目问题及机会调研2. 3购买能力调研3. 品牌供应商调研3.1品牌类别细分3. 2品牌资料库建立33项目问题及机会调研3. 4租金承受能力调研二.项目定位1项目分析11项目核心竞争力（卖点）分析12竞争者比较分析（问题及机会）2 项目定位2. 1项目品质功能定位2. 2品牌形象定位3. 目标客户（购买者及承租者）4

2、业态组合及规划建议5.卖场区域分割三基本vi （品牌视觉形象设计）包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/ 服装/店面形象等四招商策略1 价格体系建立2. 公开活动及新闻配合3. 媒介策略4. 商业谈判或推介会五销售策略1价格体系建立2. 公开活动及新闻配合3. 媒介策略4. 商业谈判或推介会费用预算及支付（另行协商）中期：招商及销售代理 一般代理a. 服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。b. 佣金预算及支付b1铺位纯出租形式：1至5年（含5年）的租约按15个月成交月租金的标准支付佣金； 5年以上的租约按2个

3、月成交月租金的标准支付佣金；10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金； 如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金； 以上均按首年租为依据计算佣金。b1.1铺位出租形式的代理佣金支付方式：中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按b1中有关佣金计算标 准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修zh起计十个工作h内支付乙 方相关铺位余下50%的代理佣金。b2以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项门的，则我 们将按下列方式计算应收取的佣金。b2. 1如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待 该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业

4、后首六个月的税前平均月营业额 乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计 算代理佣金的基数，并以b1中的计算标准由项冃方向我们支付代理佣金，该笔 代理佣金最迟在该客户开张营业之f1起计的二百天内一次性支付。b2. 2如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项口的，项口方先按客 户保底租金计算应收取的租金，并以b1中的计算标准支付我们（预收租金）。 待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均川收入作为计算代 理佣金的基数，并以b1屮的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于 预收取佣金的，则项口方同意向我们支付差额部分佣金。b3铺位销售形式：所有中

5、介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代 理佣金（广告代理另计）。b3. 1商铺销售形式的代理佣金支付方式：项口方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付 50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0. 5%）,剩余的代理佣金（即该铺位成交 总额的0.5%）,项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支 付。b4除bl、b2、b3外其他合作经营的方式：项口方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面 积x人民币1元/平方米（建筑面积）x365犬一 12个月”计算月基数，并按以 下标准支付代理佣金；1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付

6、代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。b4. 1除bl、b2、b3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按b4中有关佣金计 算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之h起计十个工作h内支 付相关铺位余下50%的代理佣金。b5以上所述的屮介成功四字即指：出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营i办议或合同，并依法生效。b6所有在本合同委托期内经我们介绍z客户，在木合同委托期限结束后的一年 内，如与项目

7、方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条 款规定向我们支付全额代理佣金。非常代理根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。按照基本服务费+佣金形式支付费用。佣金让算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。后期：项口营销推广顾问服务内容包扌舌一品牌形象完善二促销策略以季节节h为主要脉络设计全年的特色活动。三开业策略开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。四. 公开策略借助新闻力量，旨在短吋间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。五气氛策略居内/居外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节h气氛/促销等

8、活动气氛。六. 服务策略服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。七. 管理策略导入tso质量认证。八. 媒介策略 全年媒介配合策略dm等特殊媒介的运用配合。费用预算及支付顾问服务费按每月计算，按月支付,完成营业目标后奖励金额双方协商决定。 销售、租赁、经营管理培训一、商业物业销售培训二、商业物业租赁培训三、商业物业经营管理培训费用预算及支付（另行协商）策划报告提纲总目录项目分析项目定位项目综合索质营销建议项目开发价格策略 广告推广策略销售策略项目投资分析第一章项目分析一、项口概况（基础技术资料）二、项目解析2.1位置（东西南北的现状图片）2.2配套（交通、银行、餐饮、住宿等）三、项

9、廿swot分析3. 1优势3. 2劣势3.3机遇3. 4威胁3. 5本项目综合评价及发展战略分析第二章项目定位一、项目核心定位（综合定位）及差异化建议二、项目档次及功能定位三、项目形彖定位31项目视觉识别系统核心部分名称标志标准色标准字体3. 2延展及运用部分工地环境包装视觉建筑物主体工地围墙主路网及参观路线环境绿化3. 3营销中心包装设计营销中心室内外展示设计营销中心功能分区提示营销屮心大门横眉设计营销中心形象墙设计台面设计展板设计营销中心导视牌销售人员服装设计捉示销售用品系列设计示范单位导视牌示范单位样板房说明牌3.4公司及物业管理系统包装设计办公功能导视系统设计物业管理导视系统设计四、目

10、标客户定位4. 1整体特征描述4.2目标客户群细分4.3目标客户群特征描述4.4目标客户构成比例4.5目标客户生活方式描述五、价格定位项口售价5.1项目售价测算方法的说明5. 2测算思路5. 3测算过程5.4结果5. 5价格走势控制5. 6销售价格级差第三章项目综合素质营销建议一、规划设计建议11规划设计目标及理念1.2总体布局规划建议1. 3单体布局规划建议1.4局部规划建议15道路和交通规划建议二、环境景观塑造建议2. 1地块周边景观环境示意：22项目环艺规划及说明：项口绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计三、配套设施与功能建议3.1项目所在地周边市政配套设施调查情况说明3. 2项目

11、配套功能配置及安排3. 3公共建筑外立面设计提示：34公共建筑平面设计提示：四、分期开发4.1分期开发思路4. 2首期开发思路4. 3开发强度五、建筑风格提示总体建筑风格构思建筑色彩计划六、室内空间布局装修概念捉示6. 1室内空间布局提示6. 2公共空间主题选择6. 3小庭广场等景观提示七、环境规划及艺术风格提示7.1项目周边环境调查和分析7. 2项口总体环境规划及艺术风格构想7. 3项目各组团环境概念设计绿化及园艺设计共享空间设计雕塑小品设计提示椅凳造型设计捉示宣传专栏、导视系统位置设定提示八、公共家具概念设计提示九、公共装饰材料选择指导十、灯光设计及背景音乐指导10. 1项目灯光设计项目公

12、共建筑外立面灯光设计 项目公共绿化绿地灯光设计项目道路系统灯光设计项目室内灯光灯饰设计10. 2背景音乐指导广场音乐布置项目室内背景咅乐布置九、智能化系统指导意见十、项目未來文化的指导业主与消费者特征描述步行街文化规划与设计十一、物业管理和服务要点i 二、物业装修建议12. 1交付标准建议12. 2公共部分装修标准建议第四章 项目开发与推广策略一、项目开发的时机与步骤二、项口推广战略与战术第五章价格策略一、价格竞争力1.1起价控制12月供控制13层差控制1.4位置差控制二、价格的市场应变策略三、价格走势建议3. 1内部认购价格3. 2入市价格3. 3价格升幅周期34价格升幅比例3. 5价格技术调整3. 6价格变化市场反映及控制37项目价格、销售额配比表四、