上海某某项目产权酒店小户型策划案例[全文]

1、?a name=baidusnap7v/avb style='color:white;background-color:#886800>0?b style='color:white;background-color:#886800'>0?b style='color:white;background-color:#886800'>0上海xxxx项目产权酒店小户型策划案例?b style='color:white;background-color:#886800'>0?b style='color:white

2、;background-color:#886800'>0?b style='color:white;background-color:#886800'>0一、总论llx/a>.l国内小户型产生的渊源家庭结构的变化，需要小户型改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚， 三口z家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接 导致所需居室数量变少。消费观念的变化，需要小户型如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，二次、三次置 业者屡见不鲜。分阶段多次置业的观念止为更多人所接受，对那些年轻、经济实 力不太雄厚

3、的一次置业者來说，小户型可能是第一选择。房产功能的变化，需要小户型除了居住、保值外，近年来房产的投资功能开始被消费者关注。活跃的 房屋租赁市场加上国家对住房消费的金融支持，“投资”意识已经在个体购房者 屮兴起。既是投资就必须伴随风险，购买小户型总价低，易于出租，无疑是降低 风险的有效办法之一。1.2小户型的城市空间分布第一类是闹市屮心，包括cbd区域和市中心，这种地段小户型的出现，主 要是由于地段的原因在起作用。比如在纽约cbd的核心区，就有许多出租的小 户型公寓，这类公寓的业主往往是某个丿力史悠久的商业世家，这些小户型的租户 则多是一些商界新锐人物，对他们而言时间永远是最珍贵的，所以他们不可

4、能把 人量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以他们人多选择租用闹市区的小 户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的“ 5+2 ”式生活。第二类小户型集屮在城市轨道交通的车站附近，在此居住的居民多为年轻的 上班一族，他们由于买不起市中心的房了，但又耍每天准时到市中心去上班，所 以他们最乐于购买轨道车站附近的小户型物业，这样住宅与车站在15分钟步行 距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的 特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交通的车站附近，总会聚集大量 的小户型物业，这也就是国外通常所说的联合开发的概念。第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。比如在

5、大学城附近部分学生和教 师的聚居，在科技园附近it产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。 这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依 托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。从上述三种聚居不难看出，小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系，人 们暂居于小户型的口的往往大多数是为了求得吋间上的节约，这种节约要么通过 接近工作场地实现，要么通过接近城市交通设施实现，之所以有这种需要，还是 由于小户型的暂居性决定的，因为小户型暂居一族都是缺少时间的人。1.3小户型的居住方式小户型住户在年龄上有两极分化的特点即年轻人（3<b style='colo

6、r:white;background-color:#886800'>0 岁以卜)和老年人(6<b style='color:white;background-color:#886800,>0 岁以上)。这两段时光恰恰是一个 人-生住房生活的两个吋段一一开始和结束。这两个时段屮的居民都会表现出一 种明显的过渡心态，会接受面积不够大却足以够用的小户型。对于年轻人来说， 一旦他们立业成家，他们就总耍从小户型搬去一间更大的房子，而将现在所购的 小户型出租。老年人不再需要在城里上班，所以也就没必耍住在城里的房了，搬 到郊区的较小面积的房屋，郊区的环境总好过城里，这样也符

7、合老年人修身养性, 颐养天年要求；而城里的房子给了自己的孩子居住，这样就可以使年轻人能够方 便的上下班，因此可以说是一个两全齐美的选择。由于户型小，内部能容纳的功能少，再加上居住小户型的年轻一族往往是收 入条件比较好，但时间紧张的创业阶段的年轻人，所以更倾向于花钱买方便，用 金钱换得吋间，所以小区周边成熟的城市配套设施以及交通便利等条件也是舒适 生活必不可少的。二、小户型建筑特点2.1外形立面小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立而，这是一个潮流，与此 同时，实用、环保也受到越來越多的关注。就理论上而言，在口前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满 足房子的实用性要求，即使是一些

8、带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来 增加小户型的舒适度；而在立而上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。北京的“空间蒙太奇”外形方正大气，与其内部灵活开敞的屈住空间 相吻合，同吋通过立面的再设计将原来裸露的空调机位全部用金属打孔钢板整体 屏蔽，外立面看不到任何一部空调室外机，金属钢板经过打孔处理，成为半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年轻又极富个性。2.2空间构成小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。由于小户型产 品具有过渡性，所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变 迁状态，这样它就可以根据人们需要的改变而冇成长与变化的可能。上海新天地88 ,它的卧

9、室、厨房、书房、客厅即是一个整合的大空间，各 空间并没冇被完全分隔。这样的流动空间形式，可以为业主捉供多种置业的可能。深圳东门168 它的户型可以自由组合，随意拆分，灵活可变：两套单 身公寓可以组合成-套一房一厅；一套单身公寓和一套-房一厅可以组合成一套 二房二厅因为在设计时就考虑到了户型之间的随意组合和拆分，特别是组合 后和拆分后的门、厨房、卫生间的布置等各个细节，所以在变动后仍很实用。所以，一个优秀的具有创新精神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑 等基木特性外，还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间 利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。2.3创新技术面积小、总

10、价低是小户型的独特之处，但仅仅有这些是不够的，小户型的居 住舒适性当然不如大户型，乂是因为是年轻一族热衷的房产品，所以在技术上往 往更应该具冇其前瞻性、创新性。新设备人类的疾病犬多与室内环境污染有直接关系，采用分户分置换气新 风系统，在传统户式屮央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功 能充分替代传统的冋风运作，保障每户新风量在每小时3<b style=lcolor:white;background-color:#886800l>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0 立方米（现国 内

11、标准 3<b style='color:white;background-color:#886800'>0 立方米 / 每小时）摆脱传统内循 环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风吋依然存在新鲜空 气。“当代刀国城”采用新型空调系统，保持室内 2<b style='color:white;background-color:#886800'>026 度， 相对湿度 3<b style='color:white;background-color:#886800'>0%7<b style='

12、;color:white;background-color:#886800'>0% ,新鲜纯净的空气给居住者提供 了优质的生活环境。新材料在四层不同材料构造的楼板屮埋设世界级高品质的塑料管，冬天通 热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得 “ moma ”室内温度达到高效的调节，冬天不低于 2<b style=,color:white;background-color:#886800'>0 度，夏天不高于 26 度。新工艺取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也 可以将商品房的净高提高3厘米到5厘米，增加了居住舒适度

13、。“蜂鸟社区” 广泛采用这一新的施工工艺，提高了住宅的居住品质。2.4室内装修小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一 种过程，居住小户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于 在住进房子初期就把所有地方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多 杂物，预留一定的空间去给以后购置的物品作缓冲是非常必要的。弱化空间分界 全面开放，即把客厅、厨房、睡房全部打通，因为小房间不 可避免会闭塞、空气流通不畅顺，这样的设计便于空气对流。打通空间之后，弱 化各个空间之间的分界，是小户型与大户型设计手法相比的明显特征。例如客厅、 饭厅、休息间之间就不必划分界限。采用折

14、叠式的家具，是使一厅多用的好方法。 一张沙发打开是床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客厅、饭厅。布袋式的床 没冇形态，折起来又可省下很多空间。“新天地88 ”房间面积仅为5<b style=,color:white;background-color:#886800'>0 平方米 左右，为 了追求室内空间 宽敞舒适，在功能分区时用家具作为隔断，营造出室内空间简洁、流动的感觉。用色彩调和视觉效杲 居室空间里，色彩的搭配技巧对于气氛的营造起 到相当重要的作用。色彩调和能创造舒适的视觉感受，处理小空间时，从设计和 色彩的搭配上作细致分析，尽量采用浅色系，以达到“小空间大利用”的效果

15、， 丝毫让人感觉不到压抑和约束感。“新风城银座公寓”（小户型公寓）二梯五户 的格局，部分户型客厅、卧室、厨房而积较小，在装修时运用玻璃反射扩大空间 感受,运用色彩对比增加空间的层次感。多用i员i角和吊柜 设计框架搭建起来后, 家具选购和陈设决定房间的实用率和方便性。多使用用和，是充分利用纵向空间 的好方法。购买家具吋，不要选择大尺度的，桌、椅、茶几这些物件只要刚好满 足人体供需要求就可以。另一个需要注意的是，小户型的家具尽量选取圆角，材 料用质感轻柔、舒适的为主。圆角家具方便人行走，不会产生触碰，等于节省了 空间，质地轻柔的布料、木头，都让人产生亲近感，增加居室温馨感的同时，也 方便使用。三、

16、小户型的发展小户型项目不但会继续生存下去，而但会不断完善，不断发展，市场竞争力 愈来愈强，市场占有率愈来愈高。因为小户型项fi总价低的特点满足了追求生活 质量、渴與自曲、渴架独立的年轻一代的居住需求，小户型项目销售火爆就是最 好的例证。没有十全十美的房子，只要有客户认同，有人购买的房子就是适合市 场需要的。随着经济的发展，各行各业都会需要大批的年轻人加入，对小户型项 目的需求也会增加，小户型租、售市场将一如既往，小户型项目的发展潜力无限。有业界专家认为，将小户型的功能进一步细分，是今后的一个发展趋势。当 下较为流行的三种形式，其一，产品冋归o有的项口从单一的无厅小户型冋归 成一室一厅，甚至一室

17、两厅的格局。比如炫特区，他们正努力地在舒适性与价格z间找到一个契合点，使产品不那么另类，也更加满足齐种层次的消费者。其二, 提升服务。将都市性容纳进项目的本身属性使小户型与周边的成熟环境融为一 体，通过提升服务，充分发挥小户型项口的附加舒适度，使小户型不局限在项口 的单一的楼里，而是依托整个社区环境，作为整个社区产品的一种类型出现。比 如gogo新世代，不仅冇小户型低总价、低月供的优势，其优良的大社区环境、 每 平方米 8<b style='color:white;background-color:#886800'>0<b style='color:w

18、hite;background-color:#886800,>0 元的精装修及贴身式酒店式服务 都是一般小户型项口所达不到的。这种方式还可以避免小户型项口在整体环境方 面的欠缺。其三，转变功能。小户型不仅是用来住的，将商务区中以居住为主 的小户型项目转变成商务功能的小空间，比将一个大户型社区改成小户型要来得 方便得多。一些尝试口己创业的年轻人面对写字楼高昂的租金望而却步，商住两 用式的公寓为了追求办公的舒适性而将面积做得比较大，而一个首付几万元、月 供两千元的小户型项口，正好为这些人提供了一个可以承受的性价比优良的办公 室。比如四季沙龙，项目定位为酒店式公寓，第一、二层为商铺，上面的25

19、层 为全装修住宅。建筑平而类似高层酒丿占的形制，屮间为走道，两边分别设置了 17 套住宅,面积从 37.29 11<b style='color:white;background-color:#886800,>0.22 平方米。小户型的发展一直是一个求新求变的过程，但在发展过程中也遇到了各种各 样的问题，如何使小户型项目真正地成为房地产项目屮的一大类型，长久地山冇 一定的市场份额，如何促进小户型今后的发展，使其不断聚集人气，创造市场亮 点，已成为开发商目前面临的问题。四、实例4.1产品介绍北京广厦京都置业有限公司推出的“炫特区”是专为年轻-代量身定做的小 户型社区。它一改通

20、常人们认为的小户型由滞销的大户型改造而来或是设置在大 盘的较弟位置等不良形象，而是将小户型这一产品作为一个社区來进行大规模宣 传和经营。炫特区国际青年社区是专门为年轻人量身打造的时尚型国际品质住宅 社区。区内户型的设计、景观的规划及社区内部所有配套建设皆是针对年轻人的 生活习惯绘制规划。社区推出了全新概念的自助餐厅、茶餐厅与口助洗衣房，为 业主生活创造了无限便利。针对当代年轻人的经济状况，项目推出了首付3.9万 （起），月供 88<b style='color:white;background-color:#886800'>0（起）的超低 负扒入住标准。并在精装修的

21、基础上赠送tcl电器及宜家家居。让年轻人能真 正体验到无负担的高詁质生活。炫特区升级轨迹2<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>03.31.<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0 版自用领先型 “零居室"2<bstyle='color:white;background-color:

22、#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800,>03.52.<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0 版自用豪华型2<bstyle=,color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>03.73.<bstyle='color:whi

23、te;background-color:#886800,>0 版自用终极型2<bstyle=,color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>03.12 xp 版炫王子2<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>04.

24、4 炫特国际公寓2<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800,>04.8 炫特区贵族版4.2设计分析1. <bstyle='color:white;background-color:#886800'>0 版3<bstyle='color:white;background-color:#886800'>04<bstyle='color:w

25、hite;background-color:#886800,>0 平方米"零居室”2. <b style='color:white;background-color:#886800,>0 版 基本控制在 6<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平米以下,很多户控制在 5<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平米以卜，实现了卧、厅、厨、 卫等多功能性；3.84米的大面宽设计；一室两厅

26、的格局，将客厅空间划分 为餐与起、主与客、动与静等不同风格的组合xp版炫王子星级公寓 集自住型公寓、酒居式公寓和soho为一体的集成 式住宅，但仍以门住为主；三幢楼形成一个组团，貝有相对独立性；首层大堂立 体绿化，屋顶花园设计，三层裙房顶商务空间；专为商务人士量身定做无厨房设 计；增加了挑空阳台及错层设计等炫特区的户型专为年轻一代量身定做，针对市场上目前很多小户型产品存在 的缺陷：比如功能不完善、采光不充分，布局不合理、使用率过低等问题，经过 详细的市场调杳和产品分析后决定推出小户型公寓升级版，全面规避上述小户型 设计中存在的问题，使炫特区在产品设计上达到功能完善、布局科学、富于人性 化的标准

27、。炫特区特邀美国vbn设计公司精心设计，设计理念前卫、时尚，实现了产 品共性与居住个性完美统一。其一，将小户型升级为国际标准户型，在小户型的 空间实现了一室两厅的格局，业主可以将客厅空间划分为餐与起、主与客、动与 静等不同风格的组合，首次实现了小户型的全功能版。其二，炫特区户型基本上 控制在 6<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平米以下，很多户型 控制在 5<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平米以卜,同时又实

28、 现了卧、厅、厨、卫多功能性。其三，独立私密的卧室设计，更具隐私性，打破 了以往小户型的局限。其四，在厨房屮设置了嵌入式洗衣机位，节省了洗衣吋间, 实现了洗衣与厨房文化的革命。其五，毎户都设有落地玻璃窗或飘窗，不仅具有 其它小户型难以实现的均好性，更具冇景观和灵变性。其六，炫特区2.<b style='color:white;background-color:#886800,>0 版拥有大面宽设计，在起居空间 中，拥有3.8米4米的大面宽，这绝对是小户型中的宽house 族。其 七，每层特设共享式电梯休息厅，为业主出行、访客增加了一个新空间，带来了 更多方便。其八，户型升级

29、，赠品菜单也升级，如滚桶式洗衣机、彩电、空调、 冰箱等。4.3营销手段无理由退房5 j 2 8 日,炫特区一期 1 <b style='color:white;background-color:#886800,> 0 <bstyle='color:white;background-color:#886800'> 0 <bstyle='color:white;background-color:#886800'> 0 多户业主将正式收房入住。2 4 n,炫特区开发商将“无理曲退房”计划公诸于众，此举在业内和炫特区业 主屮产

30、生了极大的影响。捉出“无理由退房”的开发商早冇人在。1 9 9 9年底，潘石屹在现代 城第一座公寓入住时推出了 “无理由退房”。当时这一计划的出笼是基于潘 石屹著名的“出口理论”，给一些不满意楼盘的业主一个出口，让大家在平 和屮化解矛盾。当吋的无理由退房由于给其他开发商造成了巨大压力而引来业内 的一片反对声，倒是业主和社会舆论异口同声给予赞扬。现代城公寓部分实行无 理 由退房之后,1 3 <b style='color:white;background-color:#886800,> 0 <b style='color:white;background-col

31、or:#886800'> 0 户住户中只有 4 户业主退掉了原 來购买的房子，其原因属于家庭内部的变故而不得不忍痛割爱。炫特区此次在入住前推出“无理由退房”，既是为了维护其一贯坚持的 诚信精神，更重要的是针对于精装修及小户型交房中所存在的常见问题。众所周 知，小户型楼盘曲于其产品的特殊性，在冇限的空间里要做到功能的完美，相比 普通楼盘而言难度更大的。近年来，房地产业内“维权”声音高涨，炫特区 未雨绸缪的措施，既降低了交房后发生纠纷的可能，恐怕也是一种变相的营销手 段。五、小户型概念及分类?概念：对于小户型的概念目前没有一个严格规范的说法，但比较认可的一种说法是 无论一居室、两居室

32、述是三居室，其特点是每部分而积都比较小，但能满足人们 生活的基木需求。市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：1 ） 建筑而积： 一居室建筑而积在 6<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0 平方米以卜，二居室建筑面积在 8<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平方米以下，三居室建筑血积 在1<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0

33、<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0 平方米以下。小户型由于面积小, 空间安排得相对紧凑，厅的而积在 2<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平方米以内，卧室的血积在 15 平方米以内。2 ）房屋设计：房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具 备会客、洗浴、做饭等功能，一般都只冇一个卫生间。3 ）配套设施:良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因索 是消费者选择小户型吋的重要考察因素。小户型的配套建设

34、方面主要注重三点： 符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。2分类:口前统称的“小户型”其实包含三种类型的楼盘，一是住宅（单身公寓），吸引对总价敏感又想住在市区的客户，用地年限 一般按照住宅类为 7<b style='color:white;background-color:#886800'>0 年，为居 住者提供高档生活配套和便利设施，以蓝朝部落为代表。二是 酒店（酒店式公寓），在配置上，参照星级宾馆配备休闲运动设施， 物业服务方而应达到宾馆要求；物业屈性为商业地产，产权一般以公司整体持冇 或通过保证固定受益來卖给散户，同时聘请专业酒店管理公司

35、来管理物业；主要 针对“海归”派创业人士及上海本十的金领阶层，其租金可达到英至超过同标准 的星级酒店。口前市场上有高档的88新天地、浦东雅仕阁等，屮档的万源晶 典等为代表。三是办公（商住两用），一般位于办公气氛浓厚的区域，需要气派的大堂、 优雅的会客厅、功能完备的商务中心以及可供出租的大小会议室等，目前已入 住的巴黎吋韵以及在售的吋峰不夜城可作为代表。以上三种楼盘尽管形式上都屈于“小户型”，但除了单套而积小之外， 所面对的客户以及楼盘木身配置的设施则完全不同，是截然不同的三种产品。上海xxxx住宅公寓小户型策划一、小户型物业类型选择1、酒店式公寓?近虫口体育场，附近有上海市第二旅游集散中心，未

36、来有轻轨和在建的m8线，人流量大;?未来附近规划有五星级酒店，造成错位竞争。? 一般为精装修，配套设施要求苛刻，成本较高，风险大；?物业管理需达到酒店水平，管理费高，该区域客户承受能力有限；?酒店式公寓周遍一般要有相当的商务氛围，该区域i、的不足以赋予客户由 地段区域带来的优越感。?本项目体量小，酒店式公寓投入较大，且消费目的以投资为主，目前有 抑制投资房产的政策出台，风险大，该地段市场接受程度待考，故不建议做酒店 式公寓。2、商住两用?随四川北路商业街的进一步调整兴旺，方便经济的商住两用物业在该区 域前景看好?相对四川北路上的商住两用楼（如：新朝时代）有价格优势。?项口用地性质为住宅，不能挂

37、牌?周边商务氛围不浓?本项目能申请到在住宅用地上挂牌的口j能性不人，不建议。3、小户型住宅公寓?步行数分钟即可换乘轻轨、m8 （在建），交通便利;?近四川北路商业街，生活娱乐购物各类设施齐全；?相对酒丿占式公寓和商住两用，英用地限制及物业管理要求都相对较宽松;?公司对住宅物业的操作经验丰富；?规模小，限高、容积率等规划指标限制较大；?临近高架，噪声影响大，景观环境较差；?周边建筑物破i口。?要得到良好的市场效呆，建议将房型而积控制在5<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平米左右（即总价约 5<b

38、style='color:white;background-color:#886800,>0 万）,既口j吸引轨道沿线对价格较 敏感的年轻白领居住，也可以招来认可该区域的投资客，并有口的引导部分旅游 及商务出差的客户来此做短期居住，相对风险较小，但本区域未来该类物业有一 定量上市，可观其销售情况做调整。?结论：结合本项目具体情况，建议做小户型住宅公寓。二、房型面积消费者类型人群描述居住情况房屋用途房型面积户数单身青年单身居住1人终极用房1室1厅5538准丁克家庭婚后暂无生育打算过渡用房1室1厅2室1厅丁克家庭婚后过自由的两人生活2人终极用房2室1厅55 一 7595小家庭有小孩，

39、经济能力有限3人过渡用房目前上海小户型仍以一房为主流，但由于本项目木身地块性质所限，为达到 做足容积率的考虑，可以二房为主，一房略少，比例约为7<b style='color:white;background-color:#886800'>0%,3<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0%。面积上,一房建议在 5<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平 米左右，以较好的控制总价；二房可控制在 5

40、<b style='color:white;background-color:#886800'>0-7<b style='color:white;background-color:#886800'>0 平米，也可以打通让业主自由分 割，这有利丁在规划布局中灵活处置，并但便于实现户型结构的多样化。楼宇结 构应体现形式的多样性，建议在限高允许的情况卜，可以在顶层设置阁楼，或者 将二房一厅位置上改成一房一厅，将另一间房改成霜台或空中花园，增加卖点和 去化速度，立面和立体景观效果也会比较好。这些造型上的多样化，为营造独特、 新颖、活泼的居住空间提

41、供良好的条件，满足了人们不断提高的居住需求，也就 大大增加产品的竞争力。三、建筑设计建筑类型:鉴于小户型的面积及本地块的形状和容积率的考虑，建议在靠 北的长条形地块上，以南偏东朝向做两幢板式建筑；这样能冇效用足容积率，捉 高得房率。建议将南块造底部2层为商铺，上5层以及北部地块的两幢均为住 宅，一幢楼2个门洞，一梯3 4户。建筑风格:通过前期的分析、定位，可以勾画出单身公寓购房者及居住者 的人群特质，即2535岁的知识精英。他们靠自己的知识与能力，凭借自己的 才识，经过几年的打拼，在这个生活耍求日益增高的城市中站稳了脚跟。他们是 时间和效率的追求者，是引领时尚潮流的中坚力量。故考虑采用简约的现

42、代主义 建筑风格，就这一点而言，与花园城前三期是有传承关系的，与整个大环境也是 相协调的。在此基础上采用一些富有质感的材料和富有现代感的设计语汇，可在突出立面时尚感的同时增加其功能性作用。同吋楼体外墙面多，也为户型设计屮各房间提供良好的设计条件，可能最大 限度的实现房间“全明”设计，即明卧、明厕、明厨、明厅。景观:延续建筑的简约风格，以景观环境为重点，创建高档住宅小区。借 鉴德国景观设计理念，从宏观的角度把握规划，与时下流行的环保生态概念相融 合。另外建议设置屋顶花园、入口景观、狭长绿化带、垂直绿化另外，在建筑设计时应巧妙地布局，在避免泉山酒店对本项目的采光及光照 受到严重影响的基础上，达到同

43、心城的光照要求，特别要注意的是高架对南部楼 3层以上建筑的光照和噪声影响，建议在房屋测绘验收后，统一将靠高架的外阳 台统一做双层玻璃。本项目可以运用绿色建筑的概念，通过科学的整体设计，集成绿化配置、自 然通风、自然采光、低能耗围护结构、太阳能利用、绿色建材和智能控制等高新 技术。比如南面采用活动式外百页窗，减少阳光直接射入；顶层屋面可做太阳能 装置，既可捉供能量，又能避热；使用再生砖、取自可持续发展资源的木材和再 生木拼花地板；室内，使用了低水量冲洗的便器；使用了对环境无害的涂料和清 漆等。四、建材设施配置公共部位一一外墙 涂料、玻璃；大堂石材、地砖；电梯。房间内部一一卫生防滑地砖、节水型坐便

44、器、台盆、冲淋房;厨房地砖、煤气入户、操作台、水斗、（太阳能）热水器。通讯设施一一电话接口、冇线电视、宽带接口。五、定价策略案例所在区域的价格主要分布在 93<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<b style=,color:white;background-color:#886800'>0-ll<bstyle='color:white;background-color:#886800'>06<b style='color:white;backg

45、round-color: #886800>0, 均价约为 1<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color: #886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0经调研，小户型单身公寓与周边住宅（新

46、房）均价的比较：单身公寓青年汇新风城银座公寓新朝时代上城uptown蚂蚁工房陆家嘴大人物现价3<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>095<

47、;bstyle='color:white;background-color:#886800l>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>012<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color: #886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'

48、;>013<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>09></a>74<bstyle='color:white;background-color:#886800,>0<bstyle='color:white;bac

49、kground-color:#886800'>072<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0周边参考15<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800l>0<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800,>0<bstyle=lcolor:white;backg

50、round-color:#886800,>086<bstyle=,color:white;background-color:#886800l>0<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800,>013<bstyle=,color:white;background-color:#886800,>0<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800,>0<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800l>01

51、35<bstyle=,color:white;background-color:#886800l>0<bstyle=,color:white;background-color:#886800,>067<bstyle=,color:white;background-color:#886800l>0<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800,>078<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800l>0<bstyle=lcolor:white;

52、background-color:#886800,>0比值2.<bstyle=,color:white;background-color:#886800,>0<bstyle-color:white;background-color: #886800、01.1<b style='color:white;background-color:#886800'>0<b style=lcolor:white;background-color:#886800,>0.961.1<b style=,color:white;background

53、-color:#886800,>0<b style=lcolor:white;background-color:#886800,>0.92均值最高1 <b style='color:white;background-color:#886800'>02最低参考价1<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:

54、white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0住宅均价1<b style='color:white;background-color:#886800'>02<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0社区型商铺

55、与周边住宅（新房）均价的比较：单身公寓景明花园中兴财富休闲广场联洋年华欧风新天地天香公寓现价35<bstyle=,color:white;background-color:#886800l>0<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800,>0<bstyle='color:white;backgro un d-color: #886800>024<bstyle=,color:white;background-color:#886800,>0<bstyle='color:white;

56、background-color:#886800,>0<bstyle=lcolor:white;background-color: #886800*>033<bstyle='color:white;backgr oun d-color: #886800、0vbstyle=lcolor:white;background-color:#886800l>0<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800,>018<bstyle='color:white;backgro un d-color:#8

57、86800'>0<bstyle='color:white;background-color: #886800、0vbstyle=,color:white;background-color:#886800,>018<bstyle=lcolor:white;background-color:#886800l>0<bstyle='color:white;backgro un d-color: #886800、0<b住宅85<bstyle='color:white;background-color:#886800'

58、>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>011<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<b style='color:white;background-color:#886800'>09<bstyle=,color:white;background-color:#8

59、86800'>0<bstyle='color:white;background-color: #886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>072<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>012<bstyle='color:white;back

60、ground-color:#886800l>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0比值4.112.183.67均值最咼2 .78最低参考价1<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'&g

61、t;0<b style='color:white;background-color:#886800'>0<b style='color:white;background-color:#886800'>0商铺均价278<b style='color:white;background-color:#886800,>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0上海xxxx项目产权酒店小户型策划案例一、殷高西路产权酒店类型选择参照殷高西路项目产权

62、酒店有三种产权酒店类型可纳入选择视野。第一种为商务 公寓意义的产权酒丿占，在上海冇如“巴黎时韵”产权商务酒丿占。第二种为酒丿占 公寓意义的产权酒店，在上海有如“莫奈卬象”的产权酒店公寓。第三种为 符合国际惯例的标准产权酒店。1、商务公寓意义的产权酒店上海新锦山置业发展有限公司开发建造的“巴黎时韵”产权位于襄阳南路5<bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle=,color:white;background-color:#886800'>0 号（建国西路口）,小面积单元共5 <

63、bstyle='color:white;background-color:#886800'>0<bstyle='color:white;background-color:#886800'> 0 套 ，2<bstyle='color:white;background-color: #886800'>0<b style='color:white;background-color:#886800,>02 年 2 月 1 日上市后 3 个月内 就销售了 4 8 <b style='color:white;background-color:#886800l> 0 套,均价 14<b style='color:white;background-color:#886800'>0<b style='color:white;background-color:#886800'>0<b style='color:white;background-color:#886800