解密万科成本六维管控流程精解与案例分析

1、1解密万科成本六维管控流程精解与案例分析 2课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。 3课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例 4课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导 成本（造价）经理、主管、造价工程师 采购经理、主管、采购工程师 5课程目录一 工程合同管理

2、二 签证变更管理三 预结算管理 四 工程档案管理 五 招标采购管理 六 全成本管理 61.1 标杆房企制度流程工程合同管理办法 详解 合同管理分工原则 合同管理遵循原则 合同结算约束原则1、现场项目经理进行评估2、对供应商评估 工程合同分类原则工程合同管理71.1 标杆房企制度流程工程合同拟稿审批表 审批流程 工程合同管理81.2 标杆房企工程付款审批流程 u工程付款审批流程 付款原则 特别事项工程付款审批表工程合同管理91.3 合同精细化管理工程合同管理1、推行标准化合同（提高效率，减少风险）2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用3、样板管理：记录单4、合同执行情况检查：合纵连横5、修改原

3、则：WORD修改技巧101.4 中国式合同潜规则 u阴阳合同问题：预防万一u合同名称技巧：巧舌如簧（补充协议书）u合同签署时间：小心致命u备案合同内容：有备无患u官司裁决方式：甲乙有别（仲裁是一锤定音）工程合同管理111.5 合同管理三大关键点 u合同官司本质：索赔与反索赔u 修改合同条款：进攻策略1、签证变更策略2、防守策略u要命的开工令：关注执行工程合同管理121.6 合同计价原则 u签订固定总价合同的四个基本条件 精度：不平衡法纠纷 时间：投标保守弃标 数量：显失公平围标 工期：形势变更调差工程合同管理131.7 标杆房企合同管理案例 工期管理案例 违约管理案例 合同管理案例 工程合同管

4、理142.1 标杆房企制度流程设计变更及现场签证管理办法详解 通用管理原则 签证变更类型 签证变更流程 责任承担原则 结算控制条款签证变更单 一个指令单可有多个确认单 现场土石方签证确认办法 审批单不能替代确认单签证变更管理152.2 签证变更三个必备单 u标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较u单一：乙方不应参与u单二：办理完工依据（拒绝冒单）u单三：结算根本依据 （不是唯一） 事后补单案例 绿化变更案例签证变更管理162.3 标杆房企签证变更管理核心详解 u签证变更关键控制点 紧急情况约定 来自乙方对甲方的保护 不可追溯工程规定：拆除案例 变更前现场确认记录 无效规定 三单齐全 专业会签

5、交楼影响 原件结算签证变更管理172.4 签证变更处理三大原则 u 不直接签金额：确认单项u 及时确认1、好记忆不如烂笔头2、人员流动3、及时发现和减少分歧u 意见签署要明确 土石方案例 材料换填案例 签证变更管理183.1 标杆房企制度流程工程计价管理办法详解 通用原则 资料规定1、成本部，项目部各保存一份2、资料必须完整、签章齐备 计价原则1、主张清单计价方式2、避免费率计价方式3、探讨：合同总价包干4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析 施工组织设计特别条款预结算管理193.2 标杆房企制度流程工程预结算管理办法详解 通用原则 结算流程1、工程结算通知书：项目部发出2、工程结算工程交接

6、单：项目部办理3、承包单位报送结算资料：项目部审核 时间要求 优先原则工程结算审批表 竣工结算造价协议清单 预结算管理203.3 标杆房企制度流程工程报送结算资料作业指引详解 通用要求 特别要求：土石方、桩基 、园林预结算管理213.4 标杆房企制度流程工程结算复核实施细则详解 通用原则 关键原则 权利责任 复核基本方法 复核过程控制预结算管理223.5 现代预算管理模式 u现代预算管理与传统预算管理差异 u预算工作已不再是一栋楼一次算完u u u u u 预结算管理233.6 标杆房企预结算管理核心详解 u结算原则大样图案例u结算规划结算不及时案例u材料管理甲供材案例u现场控制构造柱案例u细

7、节技巧屋面防水案例 u单位管理结算范围案例 u竣工控制竣工验收案例 u关闭结算预结算管理244.1 标杆房企制度流程成本档案管理办法详解 通用原则 资料分类 归档主线 保存规定工程档案管理254.2 工程档案存放原则u存档文件过程记录u查询文件合同u制度文件u结算文件u过期文件定期销毁工程档案管理264.3 工程档案管理关键控制点 u公共集中原则：公属性u权限分级原则：保密性u及时存档原则：完整性u及时清理原则：有效性u销毁时限原则：回收性u借阅登记原则：追溯性u台账检索原则：快捷性u定期备份原则：安全性工程档案管理274.4 标杆房企档案管理案例 图纸错误案例合同台账案例 工程档案管理285

8、.1 标杆房企制度流程工程招标管理办法详解 通用原则 决策机构 职责分工及详细分工表 标底规定1、不设定非公开性质的标底2、公开标底应包含每一个招标文件 数量限制 定标规定招标采购管理295.1 标杆房企制度流程工程采购管理办法u标段划分案例 u招标方案案例 招标采购管理305.2 标杆房企制度流程采购信息管理规定详解 级别分类 范围规定机密信息 内控规定指标、评标、定标过程招标采购管理315.3 标杆房企制度流程供应商资质审查操作指引详解 审查原则 考察原则 供应商考察记录表 供应商投标资格审批表u供应商管理案例u营销整合案例 招标采购管理325.4 标杆房企招标采购流程详解 u组织架构u职

9、责分工u采购分类u招标流程图招标采购管理335.5 标杆房企商务标评标方法 经济标评审报告示例 错漏项处理原则 废标、弃标情况 目标成本 不平衡报价 特别条款 传播范围招标采购管理345.6 外联环节关键控制点 u组织分工采购部牵头，成本部，项目部参与u外联原则1、采购部是唯一出口2、保证信息统一3、减少人为因素4、重要事情留下痕迹招标采购管理355.7 发标环节关键控制点 u发标原则1、采购部负责发标2、资料统一u留下痕迹1、不统一销勘2、投标人的不确定，是否现场跟勘u发标案例 招标采购管理365.8 答疑环节关键控制点 u答疑原则采购部牵头一个山口任何答疑送达投标人，但不与投标人见面u留下

10、痕迹u串标案例 招标采购管理375.9 开标环节关键控制点 u开标原则至少两个以上部门人员参与，网上开标u囿于形式1、开标人员在投标文件主要经济条款里签字2、关于截标，开标时间，避免囿于形式u招标泄密案例 招标采购管理385.10 定标环节关键控制点 u定标原则1、澄清，定标不对原投标文件构成实质性修改2、原则上定标不应该改变原投标文件规定3、招标后是否再议价4、定标后感谢函招标采购管理396.1 标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别406.2 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森经济学

11、(1948)前言u我在赚钱谋生预算员u我在做全国最出色的石匠活造价师u我在建一座教堂成本管理者u不是职务决定一个人是否是管理者管理角度看成本416.3 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”Peter F. Drucke 426.4 标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理436.5 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理446.6 标杆房企全成本管理模式全成本管理u造价审算型：被动 事后 u目标管理型：主动 事前u企业经营目标=预期售价-目标成本456.7 标杆房企成本管理架构全成本管理责任成

12、本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件466.8 标杆房企全成本关系图 全成本管理土地成本土地成本开发开发间接费间接费期间期间费费税税建设建设成本成本开开发发成成本本完完全全成成本本完完税税成成本本建安建安成本成本476.9 标杆房企全成本构成 全成本管理u土地成本u前期准备费u建筑工程费u安装工程费u室外管网工程费u园林环境费u配套设施费u开发间接费u期间费486.10

13、 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理u目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本u目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线496.11 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理 目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行506.12 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本管理实施细则详解 目标成本文件构成 管理原则 制定步骤 修订条件 考核指标51

14、6.13 标杆房企目标成本编制原则 全成本管理1、时间性原则2、可执行性原则3、先进性原则4、可量化原则5、严谨性原则6、匹配性原则7、共同制定性原则8、审批原则（公司第一负责人审批）526.14 标杆房企目标成本编制程序 全成本管理1、项目基本数据收集2、成本数据收集3、市场调查4、项目定位5、确定设计方案6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准536.15 标杆房企目标成本测算表 全成本管理目标成本测算表介绍546.16 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理目标成本控制责任书详解 编制依据 各部门作业目标 控制要点1、地价交付节奏2、拆迁补偿费u施工组织案例 556.16.1 标杆

15、房企目标成本控制责任书全成本管理设计管理部控制要点:各阶段设计成果完成时间：招标图纸质量：设计变更、错误规划指标、可售面积误差率设计费材料范围、比率（软硬景）、规格566.16.2 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理部作业目标：开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在KG/m2以内；砼含量控制在m3/m2以内工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%组织相关部门进行材料选样，定样，控制在成本目标以内576.16.3 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理员部控制要

16、点:钢筋、砼含量控制结构方案优化招标率最低价中标率总体中标率供应商管理情况586.16.4 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理项目经理部作业目标：按制度办理签证，现场签证造价不得超过合同造价的1%根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维修，赔偿费用不得超过元/m2596.16.5 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理项目经理部控制要点：现场签证施工方案优化临时设施利用临时设施位置合理性606.16.6 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理营销管理部作业目标：项目整体营销费用最高不得超过销售收入的3%开盘前营销费用的使用不得超过本期营销费用额度

17、的%营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式样板房装修工程按照不低于70%的标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回。提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%616.16.7标杆房企目标成本控制责任书全成本管理成本管理部作业目标：提供准确合理的目标成本测算按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息对项目成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本+%工程合同结算准确率不低于99%626.16.8 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理成本管理部控制要点：目标成本编制动态成本管理员结算准确率对其他部门成本管理的支持力度636.17 标杆房

18、企新城市目标成本解决方案 全成本管理u借助网络u政府部门u造价管理u咨询公司u施工企业u房产公司u亲朋好友u楼盘考察u实地踏勘u谨慎对比646.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理设计阶段成本管理工作指引详解656.18 .1标杆房企前期成本管理模式 全成本管理概念设计阶段 建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置阶段+0.00的标高，道路环境标高，基础埋深等引起土方挖填总方量最小水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短商业面积、地下室及人防面积调整停车比例及方式的调整基础形式的调整设备配套方案的调整666.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理方

19、案设计阶段 重点关注：建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰标准，停车方式及比率，小区供配电方式，主要设计选型676.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理建筑设计确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体形过分复杂的单体选择合适的窗地比停车方式材料部品的选择应考虑当地市场的供求状况，尽可能利用当地的优势资源686.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理结构设计重点控制、审查钢筋、混凝土含量与设计院设计师就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到安全

20、、最经济的结构参数地基承载力的确定696.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理安装设计给水管，排水管，导线的种类选择：应符合行业的发展方向，保证一定时间内不会被淘汰给水管，排水管，导线的种类选择：满足使用要求有一定的富余量对于分期建设的大型小区的总配电房，分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划，全面考虑设计负荷指标，回路数量应合理考虑，对于项目应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号民，功率的合理选择706.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理环境设计 确定环境工程的单位成本分重要景观区、组团景观区、宅间景观区，设置成本分配系数，成本差别投入景观设计公司的景观结构设计

21、做法往往较为保守，应重点进行优化716.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理销售包装工程设计 样板房实施前，应确定装修的套数和费用总额样板间的饰品及家具，在风格不相冲突时，可在下一期的样板房中重复利用分为设计费，装修、及家电设备、饰品726.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理u组团划分案例 u景观设计案例 736.19 标杆房企产品线 全成本管理746.20 标杆房企无效成本管理全成本管理无效成本管理工作指引详解 无效成本定义房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同的补偿，属于费用浪费的成本 无效成本分类 无效成本控制措施 无效成本分析表u材料保管案例u无效成本案例756.21 标杆房企动态成本管理 全成本管理u成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程u动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整766.22