我国商业银行首付贷监管问题研究

1、    我国商业银行“首付贷”监管问题研究    谭柳摘要：近期，新一轮的楼市疯涨增加了消费者的购房紧迫感，但并不是所有人都具备首付能力，针对这部分人群，第三方机构以起息获利的方式向其提供贷款，购房者依此从银行中获得最低贷款配给，由此形成所谓的“首付贷”。作为发放住房抵押贷款的商业银行，对首付款的来源及其合理性应该予以调查，降低买房的杠杆，防御区域性金融风险。笔者即在该背景下，基于博弈论视角分析商业银行与首付贷款者、商业银行与监管者之间的博弈，寻找到他们之间的博弈均衡，并在此基础上对我国商业银行“首付贷”监管问题提出建议。关键词：“首付贷” 商业银行 监

2、管 博弈论一、引言（一）研究背景近期，我国楼市经历新一轮疯涨，特别是在深圳，2015年房价以47.5%的同比涨幅排在首位。房价的迅速攀升引发了新一轮的购房热和炒房热，而在房价领涨的深圳，高额的房价使得一部分无法筹集到首付款的消费者不惜通过向第三方机构贷款方式进行支付，这种现象即为“首付贷”。一般而言，我国消费者购房主要有两种途径。一种是全额付款，这种付款方式简单便捷，但对于大多数家庭来说，全额支付房款会造成较大的经济压力。因此绝大部分家庭会选择第二种方式，即通过商业银行按揭贷款的方式购房。这种方式要求购房者自己筹集首付款，首付款比例一般为30%，剩下的70%房款通过商业银行抵押贷款的方式筹得。

3、通过这种购房方式，买房者可以有效分散经济压力，将有限的资金用于多项投资。然而，房价高企造成部分家庭无法筹集到首付款，为此，“首付贷”由最初房产商为推销楼盘而开发的一种非营利性营销手段，随着互联网金融行业的发展逐渐壮大，为p2p、贷款公司、担保机构染指。“首付贷”加大了杠杆效应，极易引发信用风险和违约风险，造成金融系统的不稳定。（二）概念界定1.“首付贷”首付贷是给购房者首付提供贷款的产品，从具体操作模式来看，中介提供首付贷有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。2.博弈论博

4、弈论（gamefheory）是研究博弈双方在平等对局中各自利用对方的策略变换自己的对抗策略。也即，游戏中的一方，可以为自然人或者企业，其选择受到另一方选择的影响，而反过来影响到其他人、其他企业选择时的决策问题。从这个意义上说，博弈论又称为“对策论”。博弈的类型可以从两个角度划分。按照参与人行动的先后顺序。博弈可以划分为静态博弈和动态博弈。按照参与人对其他参与人的特征、战略空间及支付函数的认识，博弈可以划分为完全信息博弈和不完全信息博弈。二、“首付贷”博弈理论分析（一）首付贷款者与商业银行之间的博弈分析假设市场中，只有一个首付贷款者；一家商业银行：首付贷款者没有进入商业银行进行按揭贷款时商业银行

5、的利润为200；首付贷款者在该商业银行进行按揭贷款双方利润之和为100（各得50）；首付贷款者的贷款成本为10；在这个博弈中，首付贷款者有两种选择：进入商业银行进行贷款或者放弃在商业银行贷款（不进入）。商业银行也存在两个选择：默许或者斗争。给定首付贷款者在商业银行进行按揭贷款时，如果商业信贷经理出于自身业绩的考虑，默认购房者符合按揭贷款资格，商业银行就能多得到50的利润。反之，若商业银行对首付贷这种行为进行斗争，即拒绝为首付贷款者提供按揭贷款，银行将得不到超额利润。因此对银行来说最优战略就是默认。但是在实际市场中，首付贷款者是潜在的，个人在民间的借款，如果没有在征信体系里面的借款，银行会较难判

6、断。银行重点还是会考察个人的征信记录、收入、流水等数据，这之外的则需要信贷经理凭借自身经验来判断，这使得银行难以辨别首付资金的来源。此外，商业银行房贷基本上是集中审批，也增加了辨别的难度和成本。而商业银行为首付贷款者提供贷款，不仅会承担政策风险，由此所产生的杠杆风险也不容忽视。风险体现在银行表现为高成本。在不完全信息状态下，银行决定是否默认首付贷款者，取决于该银行对于对首付资金审查的成本函数。假定一家银行对于资金来源审查可能有两种成本函数：高成本或低成本，在不完全信息状态下，若银行是高成本的，给定首付贷款者进入，该银行最优选择是默许，因为对首付资金审查必然耗费大量的人力物力；反之，若银行是低成

7、本的，即银行能够轻易获得贷款者首付资金来源，给定首付贷款者进入，则银行的最优选择是斗争。（二）与监管者之间的博弈分析首付贷存在的风险不容忽视，其降低了首付标准，这会让银行失去对借款人的风险辨识能力，降低了借款人的违约成本。当房价下降时，买家有可能违约，从而引发金融风险。为此，在2016年3月12日举行的记者会上，央行行长周小川指出，购房者的首付不能是借的，这也是有关监管部门对市场上的首付贷首次表态。尽管如此，考虑到商业银行对于首付资金来源的审查的困难度，其与监管者之间在首付贷问题上存在一个动态博弈。商业银行可以控制自己在首付贷问题上的努力程度，商业银行根据监管者对首付贷方面的检查次数和处罚程度来决定自己在首付贷方面的努力程度。而監管者则是根据对商业银行的检查结果来决定其对商业银行的检查概率和处罚金额。经过多个阶段以后，最终该系统会处于一个均衡状态，得到商业银行的努力程度和监管者的检查概率。在对监管者与商业银行博弈分析前，对模型做如下假设：（1）该模型是个无限次数的博弈模型；（2）商业银行的个数为n，且每个商业银行的利润函数都相同；（3）初始阶段商业银行并不知道监管机构检查概率，监管机构也不知道商业银行努力程度；（4）第一阶段后商业银行能观察到监管者上一阶段检查概率，监管者也能观察到商业银行在上一阶段努