房地产估价理论与方法第三章

1、第三章房地产估价原则与程序首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院第一节第一节 房地产估价原则房地产估价原则一、合法原则一、合法原则1.1.合法产权合法产权权证：出让、转让、行政划拨、集体权证：出让、转让、行政划拨、集体 违法、临时、产权争议、部分产权违法、临时、产权争议、部分产权2.2.合法使用合法使用城市规划、土地利用规划、土地用途管制城市规划、土地利用规划、土地用途管制首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押4.4.其他其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆价格政策：房改售房、经济适用

2、房、拆( (搬搬) )迁补偿迁补偿3.3.合法处分合法处分首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院二、最高最佳使用原则 （一）四方面依序筛选（一）四方面依序筛选1.1.法律上允许法律上允许2.2.技术上可能技术上可能3.3.经济上可行经济上可行4.4.能否使估价对象价值最大能否使估价对象价值最大首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院（二）三个经济学原理（二）三个经济学原理1.1.收益递增递减原理收益递增递减原理2.2.均衡原理均衡原理内部构成要素组合是否均衡内部构成要素组合是否均衡3.3.适合原理适合原理与其外部环境是否保持协调与其外部环境是否保持协调二、最高最佳使用原则二、

3、最高最佳使用原则首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院 （三）判断与选择（三）判断与选择1. 1. 保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值新建价值 （拆除费（拆除费 建造费）建造费）30003000元元/ / 5000 5000元元/ / 30003000元元/ /2.2.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造装修改造费费 V新新 V现现 改造费改造费 5000元元/ 3000元元/ 1500元元/二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院3.3.转换用途前提转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用

4、途所需费转换用途所需费用用4.4.重新利用前提重新利用前提5.5.上述情形组合上述情形组合3 3 2 2：转换用途：转换用途+ +装修改造装修改造二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。的正常价格。类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围关键点：关键点：1 1可以依据替代原则推算价格可以依据替代原则推算价格2 2不能孤立思考估价对象价格不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、用途、规模、档次、 结构等相同或相似结构等相同或相似首都

5、经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院四、估价时点原则估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况房地产市场状况房地产市场状况过去过去过去过去过去过去现在现在过去过去现在现在现在现在将来将来将来将来将来将来将来将来首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院五、公平原则1.1.假设当事人理性、精明假设当事人理性、精明2.2.换位思考换位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院有有A A、B B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧两宗位

6、置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，城区土地，A A是空地、是空地、B B是有是有20002000平方米破旧建筑物的平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200200元，建筑物残值为每平方米建筑面积元，建筑物残值为每平方米建筑面积5050元，求元，求B B地地块相对于块相对于A A地块的减价额。地块的减价额。B B地块相对于地块相对于A A地块的减价额地块的减价额= =（200-50200-50）2000=302000=30万元万元例38首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院例39有一建筑面积为有一建筑面积为

7、1000010000平方米的新建建筑物，用成本平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米25002500元；用元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米米10001000元，房地价值为每平方米元，房地价值为每平方米30003000元。试分析其土地元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值该建筑物的价值=房地价值房地价值-土地价值土地价值 =30001000 =2000元元/该建筑物的实际价值小于重置价格该建筑物的实际价值小于重置价格25002

8、500元元/ /首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院第二节 房地产估价程序房地产估价全过程中各项具体工作房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序按其内在联系所排列的先后顺序 首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况明确物质实体状况、权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定实体范围由委托方提供由估价目的决定 （三）明确估价时点（三）明确估价时点 公历表示，精确到日公历表示，精确到日 （二）明确估价对象（二）明确估价对象（一）明确估价目的（一）明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要估价目的源自于对估价的需要

9、 首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院二、拟定估价作业方案 （一）初选估价方法（一）初选估价方法 1 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 5、具有开发潜力的房地产的应选

10、用假设开发法作为其中一种方法、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法可采用成本法作为主要的估价方法 首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定。资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定。 （三）其他估价作业环节安排（三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度。时间、人力、经费和进度。 （二）拟定调查搜集的资料（二）拟定调查搜集的资料首都经济贸易大学城市

11、学院首都经济贸易大学城市学院三、搜集评估资料 （一）宏观资料和市场状况资料（一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 （三）估价对象状况资料（三）估价对象状况资料 区位、权益、实物区位、权益、实物 （二）估价方法所需资料（二）估价方法所需资料首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院四、实地踏勘估价对象（一）实体确认（一）实体确认 坐落、面积、土地形状坐落、面积、土地形状（三）周边环境确认（三）周边环境确认 （二）权利状态确认（二）权利状态确认 土地使用证、房屋所有权证

12、土地使用证、房屋所有权证 道路交通、基础设施、社会设施等道路交通、基础设施、社会设施等首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院五、选定估价方法计算 首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院六、确定估价结果首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院 七、撰写估价报告 （一）估价报告的形式（一）估价报告的形式 （二）估价报告的要求（二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合理、方法正确内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1 1、叙述式报告、叙述式报告2 2、表格式报告、表格式报告1 1、封面、封面 2 2、目录、目录3 3、致委托方函、致委托方函 4 4、估价师声明、估价师声明5 5、估价的假设和限制条件、估价的假设和限制条件 6 6、估价结果报告、估价结果报告7 7、估价技术报告、估价技术报告 8 8、附件、附件 （三）估价报告的内容（三）估价报告的内容首都经济贸易大学城市学院首都经济贸易大学城市学院八、资料归档完整的完整的估价估价报告报告估价委托书、合同估价委托书、合同 项目来源、接洽记录项目来源、接洽记录 踏勘记录踏勘记录