房地产估价理论与方法_模拟题一_2013年版

1、中大网校引领成功职业人生 1、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号）房地产估价是评估房地产的（）。A:价值 B:价格C:理论价格D:成交价格答案:A2、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。A:49627B:57647 C:65548D:65920答案:C3、在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关

2、系为（）。A:成交价最高买价最低卖价B:最低卖价成交价最高买价C:成交价最低卖价最高买价D:最高买价成交价最低卖价答案:B4、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（）A:确定保险标的的价值和保险金额B:确定保险事故发生后的保险赔偿金额C:确定保险事故发生后的保险标的的价值D:确定保险期间保险标的的价值答案:A5、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为05%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。A:5000

3、B:12574C:12650 D:13911答案:B解析:5000+3000×85%/0.5%11/（10.5）3=12574（元）。6、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。A:估价机构B:估价师C:估价报告使用者D:估价委托人的估价需要答案:D解析:价值时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。7、某估价事务所在2003年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2003年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时

4、点应为（）。A:2003年6月30日B:现在C:重新估价的作业日期D:要求重新估价的委托方指定的日期答案:A8、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A:估价原则B:价值时点C:估价目的D:估价对象答案:C9、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。A:相应配套的基础设施 B:土地的形状C:组合完成的功能D:立体空间答案:C10、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。A:拥有的房地产权利B:受房地产权利以外因素的限制情况C:受其他房地产权利的限制的情况D:额外的收益或好处答案:B11、房地产具有供给有限特性，本质上

5、在于（ ）。 A:土地总量有限B:规划限制C:房地产不可移动 D:价值量大答案:C12、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。A:给水、排水、电力、通信B:给水、排水、燃气、热力C:排水、电力、通信、燃气D:排水、电力、通信、热力答案:A解析:三通一平：路通、水通、电通和场地平整，五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。13、需求规律是指需求量与价格（ ）的关系。A:正相关B:负相关C:零相关D:无法确定答案:B14、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参

6、考依据的估价，一般是评估（ ）。A:挂牌底价B:正常市场价格C:竞买人可承受的最高价D:最可能的成交价答案:C15、下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。A:在用价值为市场价值B:投资价值属于非市场价值C:市场价值的前提之一是继续使用D:同一估价对象可能有不同类型的价值答案:A解析:市场价值隐含条件中有一条是继续利用（对于企业而言即为持续经营）。16、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。A:重置成本土地使用权价值B:重置成本土地使用权价值重置期间的经济损失C:有可能遭受火灾损毁的建筑物价值可能的连带损失D:建筑安装工程费建造期间的经济损失答案:C17、某抵押房地产的市场价值为

7、600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为07。则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。A:370B:385C:420D:550答案:B解析:抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值法定优先受偿款=60050=550万元抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550×0.7=385万元。18、某宗土地面积为2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行、经济合理的是（ ）。A:建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000B:建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000C:建筑物地面

8、一层建筑面积为600，总建筑面积为5500D:建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500答案:C解析:建筑密度建筑基底总面积/建筑用地面积,建筑基底总面积30%×2000600,容积率总建筑面积/建筑用地面积,总建筑面积3×20006000.19、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/。（年末收取），出租运营费用为每年50元/。假设折现率为5%，风险补偿为200元/。，则该房地产的期房价格为（ ）元/。A:3300B:3324C:3335D:3573答案:C解析:该房地产的期房价格4000（30050）/（15

9、%）（30050）/（15%）22003335元/。20、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。A:空间直线距离 B:交通路线距离C:交通时间距离 D:经济距离答案:A解析:对于空间直线距离，在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。21、某宗房地产2012年3月2日的价格为1000美元/，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递增0.5%，2012年10月2日的汇率为1美元=8.29元人民币，则其2012年10月2日的价格为（）元。A:8553 B:8585 C:8596 D:8627答案:B解析:该类房地产在2012年10月2日

10、的价格=1000×（1+0.5%）7×8.29 =8584.54（元） 22、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于（）。A:社会因素B:环境因素 C:人口因素D:行政因素答案:A23、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A:技术上的可能 B:经济上的可行C:价值最大化D:法律上许可答案:D解析:此店铺权属登记用途为工业，应首先满足是在工业用途的前提下，遵循最佳最高利用原则。最高最佳利用是在法律允许范围内

11、的最高最佳利用，即遵循了最高最佳利用原则，则必然符合合法原则。24、在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的的说法错误的是（ ）。A:在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B:在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C:在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D:在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润答案:D解析:在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及

12、应得利润。25、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A:维持现状 B:更新改造C:改变用途 D:重新开发答案:D26、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A:7500B:7560 C:8360D:8600答案:B解析:8683×087560（万元）。27、估价对象为一套建筑面积90的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3，选取的某可比实例为一套建筑面积95

13、的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。A:8351B:8526C:8536D:8716答案:C解析:92/(95-4/2+4)×908536（万元）。28、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。A:1141B:1149 C:1241 D:1249答案:C解析:VA/（Yg）1（1Y）/（1g）151´（18%）/（8%5%）1（1+5%）/

14、（1+8%）1512.41（万元）。29、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A:245B:275C:315D:345答案:D解析:500504065=345万元30、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500，层高为41m。土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为36m，建筑物重建价格为2000元/。假

15、定层高每增加01m，建造费用每平方米相应增加10元由于层高过大，该办公楼每年要多耗费25万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A:1180 B:1607C:2357 D:3107答案:D解析:功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，无效成本5×1500×1075（万元），超额持有成本(25/10%)/11/(110%)302357（万元），则折旧额3107万元。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）.31、在成本法估价中，关于合理确定开

16、发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。A:开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B:开发用地取得途径应为价值时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C:开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D:开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案:B32、某宗面积为6000平方米的房地产开发用地，楼面地价为800元，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（）万元。A:4944 B:13968C:1440 D:14832答案:D解析:土地取得成本为：800×3×6000×（13%）14832（万元）。33、

17、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A:土地取得成本+建设成本B:土地取得成本+建设成本+管理费用C:土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D:开发完成后的房地产价值答案:C34、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A:等于B:大于 C:小于 D:无法判断答案:B35、成本法中对于销售费用的测算中，应区分（）。A:销售之前发生的费用B:与销售同时发生的费用C:销售之后发生的费用D:销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用答案:D36、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选

18、或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得05分）关于房地产估价的本质，下列说法正确的有（）。A:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B:房地产评估是评估房地产的价格而不是价值C:房地产估价就是为当事人提供价格保证D:房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E:房地产估价既是一门科学又是一门艺术答案:A,D,E37、关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。A:判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较B:估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C:所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D:估价误差应有一定限度，因此需要确定合

19、理误差范围E:判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果答案:A,B38、房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A:房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B:将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C:建筑物装饰装修较为豪华的D:设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E:建筑物的层高较高答案:A,B,D39、不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的（ ）负责。A:合法性B:真实性 C:准确性D:排他性E:完整性答案:A,B,C,E40、目前中国的房地产权利主要包括（ ）。A:所有权B:建设用地使用权C:地役权 D:抵押权 E:永租权答

20、案:A,B,C,D41、房地产的独一无二特性导致了（ ）。A:难以出现相同房地产的大量供给B:房地产市场不能实现完全竞争C:房地产交易难以采取样品交易的方式D:房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E:房地产价值量大答案:A,B,C,D42、房地产价格的特征主要包括（ ）。A:房地产价格与区位关系密切B:房地产价格实质上是房地产区位价格C:房地产价格同时有买卖价格和租赁价格D:房地产价格形成的时间通常较长E:房地产价格容易受交易者的个别情况影响答案:A,C,D,E解析:房地产价格实质上是房地产权益的价格。43、在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同，下列价值类型中，不符

21、合市场形成条件中一个或多个条件下的非市场价值包括（ ）。A:市场价值 B:谨慎价值C:在用价值 D:残余价值E:投资价值答案:B,C,D,E44、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为558%。则下列说法中正确的有（ ）。A:该房地产的实际价格等于名义价格B:该房地产的名义价格为50万元C:该房地产的实际价格高于50万元D:该房地产的实际价格为50万元E:该房地产不存在名义价格答案:A,B,D45、影响房地产价值的权益因素包括（ ）。A:房地产权利设立和行使的限制B:房地产区位的限制C:房地产

22、使用管制D:房地产通风采光的限制E:房地产相邻关系的限制答案:A,C,D,E解析:房地产权利定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。D选项属于房地产相邻关系的限制中的内容。46、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A:自留地B:依法承包的荒山的土地使用权C:被依法查封的财产D:国有汽车加油站E:乡镇企业用房答案:A,C47、下列（）属于房地产估价程序的作用。A:规范估价行为B:避免估价疏漏C:达到委托人的意愿D:保障估价质量提高估价工作效率E:提高估价工作效率答案:A,B,D,E48、预期原理是（）等估价方法的理论依据。A:

23、市场比较法B:收益法C:成本法 D:假设开发法E:路线价法答案:B,D解析:收益法与假设开发法的理论依据同是预期原理。49、下列属于成本租金构成的内容有（）。A:折旧费 B:维修费 C:管理费D:保险费 E:房产税答案:B,C,D,E50、下列属于成本租金构成的内容有（）。A:折旧费B:维修费C:管理费D:保险费E:房产税答案:A,B,C,E51、某地区的房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为323万元。（）答案:False52、租赁房地产需要评估其抵押价值。（ ）答案:F

24、alse解析:租赁房地产时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。53、.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（）答案:True54、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）答案:False解析:估价委托人可以是估价报告使用者但不一定是估价利害关系人，如在人民法院拍卖房地产估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人。55、一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（ ）答案:False解析:一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。56、征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平补偿。（ ）答案:True57、建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分按份享有管理的权利。（ ）答案:False解析:对专