房地产开发的前期准备

1、房地产开发的前期准备（待续）第一获取土地的方法发展商获取土地的方式与一个国家土地的所有制形式紧密联系在一起。目前，世界各国的土地所有制形式基本可以分为三大类，第一类是土地的私有形式，如美国，土地与人类其他财产一样，均受到法律的保护；人们获取土地，是完全的商品交易，即通过相互之间的协商，转让获得土地使用权。第二类是土地的国有（公有）化形式，如英国、瑞典等国，城市土地或全部或大部分归政府所有，私人地产所有权不被法律保护，在这些国家，土地上的无条件继承不动产只意味着人们拥有使用土地的权利，并不是拥有该土地的所有权，因此，土地的获得只能通过土地使用权的转让或出让方式进行。第三类是土地社会主义国家所有制

2、形式，如我国和其他一些社会主义国家，城市土地属国家所有，国家通过城市规划和城市功能分区指导城市土地使用权的有偿转让、出让，也可以国家行政划拨方式进行。由上述分析可见，目前世界各国的土地获取方式，总的来说有出让、转让、划拨三种方式。本节将结合这三种方式在我国的运用，分析其各自的合作特点。一、 土地使用权的有偿出让土地使用权的有偿出让，是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由当地政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。按照土地用途的不同，我国规定土地使用权出让的最高年限为；

3、局住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。土地使用权出让，一般可采取协议、公开招标或邀标以及公开拍卖三种方式，下面分别分析其各自特点。（一）协议出让这种方式也称定向议标，即出让方和受让方通过协商的方式，有偿、有限期地出让土地使用权。这种方式的具体运作，一般是由土地使用者向政府提出用地申请，经政府有关部门审查批准后，再由出让方和受让方通过协商确定土地地价、用地年限、付款方式和时间以及其他用地条件。若双方达成协议，便签订用地合同，这样即实现了土地使用权的出让。采用协议形式经营地产，一般来说体现了政府的意志较强，较大地排斥了市

4、场机制的作用，因而它具有较大的垄断性，是一种不发达的土地市场。这种地产经营方式一般适应于国民经济重要的部门、用地规模较大的工业项目、事业单位以及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要扶持及优惠的项目。（二）招标出让或邀标出让以招标方式出让土地使用权，是指在土地使用权出让者规定的期限内，由符合条件的单位和个人（受让方），以书面竞技的形式，投标竞争某幅用地的使用权，招标人则根据一定的要求择优确定土地使用者。以招标形式经营地产，是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又能充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大的适应性。根据招标者的范围，招标出让方

5、式可分为公开招标与邀请招标。对于公开招标，所有具有投标资格的单位或个人均可投标；而对于邀请招标，投标者仅限于被邀请的单位或个人。招标的一般步骤为：发出招标出让土地使用权地块的有关内容，投标者领取投标须知并交纳一定保证金，聘请有关专家评标并决定中标者，开标，签订土地出让合同并支付保证金。（三）公开拍卖这种方式的特点是：土地使用权出让方公布土地使用权拍卖书，规定土地利用条件、方式和要求等内容。在指定的时间和公开场合，具有一定资信条件的受让方以举牌应价的方式，竞争土地的使用权，一般是价高者中标。另外，政府尚保留在叫价低于议定的最低价时，拒绝任何叫价行为的权利。与招标、协议方式比较，拍卖是一种竞争最激

6、烈的方式。由于往往导致较高的成交价，所以对一些竞争性强、盈利性大的商业用地，常常采用这种方式。但这需要有一个完善的市场相配合，因为成交价并非越高越好，只有在较完善的市场条件下，才能达到合理的最高价。二、 土地使用权的转让土地使用权的转让，是指土地使用者在土地使用权出让合同期内将土地使用权转移给其他土地使用权的经营方式。这种经营方式一般包括出售经营、交换经营等形式。土地使用权的转让经营是在土地使用权出让经营的基础上，土地使用权在土地使用者之间的横向流动，它体现了土地使用者之间的经济利益关系。土地使用权应当在完全竞争状况下进行转让，且应当得到政府法律与法规的约策。（一） 土地使用权转让的原则在进行

7、土地使用权转让时，国际上普遍遵循一些共同的原则。1“房地产一致”的原则。即当土地使用权发生转让时，转让地上的建筑物和其他附着物也随着发生转让，当地上建筑物或其他附着物的所有者发生转移时，土地使用权也发生转移。2“效益不可报”原则。在进行土地使用权或地上建筑物产生转让时，皆不得损害地上建筑物或其它附着物。3“认地不认人”原则。这是指土地使用者转让土地使用权时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时也随着转移。（二）土地使用权转让合同土地使用权转让合同是指土地使用权转让方和受让方确定土地使用权转让中的权利和义务关系的文件。合同类型一般有土地使用权买卖合同、交换合同。在签订了土地使用权转让合同以后，

8、转让方和受让方应按有关规定进行土地使用权的过户登记，以便依法确定土地使用权或地上附着物的所有权。三、 土地使用权政府行政划拨在我国传统的计划经济体制下，政府行政划拨方式是企业获得土地使用权的唯一方式。在实行土地有偿使用以后，行政划拨作为政府配置土地资源的一种手段还将长期存在，但其使用的范围和划拨的土地数量，将会逐步减少，具体的运作方式也会逐步有所改变。目前，我国土地资源行政划拨的范围和审批权限主要有以下的特点：（一）划拨范围根据钟华人民共和国土地管理法和国务院国家建设征用土地条例等有关规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政拨给。按照

9、我国有关规定，对列入国家固定资产投资计划的，或者准许建设的国家建设项目，建设单位必须持国务院主管部门，或县级以上地方政府按国家基本建设程序批准的设计任务书，或者其他批准文件，向县级以上地方政府土地管理部门提出申请，经县以上地方政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地，该土地所有权仍属国家所有，用地单位只有使用权。（二）审批权限根据土地地块的大小，征用土地的审批权由各级人民政府掌握，具体标准如下：1基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准；2征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准。3征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由县级人民政府批准。

10、此外，建设单位征用土地应支付土地补偿费；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和获得土地的其他费用。第二 房地产项目融资资金是企业再生产过程中各项财产、物资的货币表现，是企业从事生产经营活动必须具备的物质条件。拥有了与生产经营活动规模相适应的资金，需加以科学的管理，使之能撤够随企业再生产过程的进行而实现良性循环。房地产开发耗资巨大，对资金的需求更是持续而长久。如果发展商资金桔据，同时又缺乏筹措资金的能力，那么将很难获取开发项目；即使是有开发项目最终也会因资金周转困难而以失败告终。因此，任何一个发展商，若想在激烈竞争的房地产市场上有一席之地，那么对资金的问题就不能不表现出极大的

11、关注。一、 开发资金的流动计划首先应考虑自己的资金实力以及筹资能力。如果确定入多少资金，什么时候投入资金，一旦获得开发权，就应花大气力根据开发项目的特点广泛筹资，寻求最优的资金来源组合。对于一个开发项目的资金筹集问题，首先应了解需要多少资金，何时投入这些资金。对于这些问题，一般可用编制资金流动计划表的方式予以解决。（一）资金投入计划应根据以下几方面的内容。1开发项目的建设进度计划；2发展商与承包商签订的工程承包合同中有关工程费用的内容；3施工组织计划中对设备、材料、劳动力投入时间的需求；4付款方式。此外，表中各项费用可以粗列（如表中所示亦可以细列），而计划投资时间，可以按季度划分（如表中所示）

12、，亦可以细分为按月投资。资金回收计划编制依据主要是根据楼宇租售计划，并结合市场分析中预计的最可能租金售价水平进行计算。计算的时间单位应与资金投入计划表一致。此外，表中只列出开发建设期内的有关收入，还可将表中的时间延长到项目租售完毕，费用项目亦可根据投入具体情况细列。（三）资金流动计划为了减少筹资数量及费用，发展商在制定投资进度计划时应注意采取一定的筹资策略。如尽量将占用资金多的分项项目往后安排；在选择承包商时，应注意审查其施工进度计划及有关的费用计划，看其是否将可以后移的、占用资金多的分部分项工程有意提前，是否采取了不均衡报价技巧，有意将先进行的施工内容单价提高等等情况。二、 融资方法发展商编

13、制了资金流动计划表后，就可以围绕项目探讨种种筹集资金的渠道和措施。一般来说，筹资渠道有以下几个方面。（一）自有资金企业自有资金包括：组建企业时各方面投入资金，经营开发一定时期，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额，以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。以上这些资金，发展商可以自行支配、长期持有。尽管发展商一般不大愿意过多动用自有资金，但对于那些预计盈利丰厚且回报快的项目，还是免不了适时适量地调动投入。而且，国家规定：房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20。（二）预收账款预收账款是指发展商按照合同规定预收购房者的购房走金，以及委托单位开发建

14、设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是发展商筹集开发资金的一种重要的方式。在房地产市场前景看好的情况下，一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。预收购房款主要有两种，一是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对发展商更为有利。然而，预售楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件。在我国很多地方，当地政府对于发展商预售前的实际投资额均有一些规定，如

15、国家规定发展商超过25的总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。因此，发展商不能以为不出一分钱，空手就能搞成房地产，并得到丰厚的回报。（三）银行贷款发展商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，可分为短期贷款和长期贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还，一般可作为企业短期资金周转；而在房屋建成一定的阶段，发展商或可用以作抵押，筹集长期贷款。发展商无论自有资金多少，在每一个具体开发项目上，相当程度上充当“皮包公司”的角色。自有资金多的发展商，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资金靠贷款。因此，发展商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。

16、发展商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般情况下，应优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。房地产抵押贷款有时也称为建筑贷款，它的特征是弹性大和变化大，这是因为贷款形式和条款没有固定的标准，往往是根据借款人的需要和市场的情况而确定，并随着市场情况变动而改变。其中有针对项目可行性的项目贷款，亦有针对公司的信誉和实力的公司贷款。贷款年期一般与房产建筑期相同，但还应根据发展商的需要而延长或缩短。银行提供贷款主要是按项目的可行性、借款人的资信和还款能力来考虑的。贷款金额可包括两部分，一是土地使用费的贷款，二是建筑费用的贷款。建筑

17、贷款的好处是当发展商没有足够开发资金时，可利用其土地作用权向银行借款，确保有充裕资金周转；或发展商本身虽已有足够资本，但无需全部投入，而透过这类融资途径，使其更能灵活运用自有资金发展其他业务。（四）房产抵押贷款这类贷款的对象是购买发展商所建造的房产的购房者。购房者无论是预购楼花或购买现成房屋，只要愿意将其所属的预购房屋合同的权益或房屋产权抵押予银行，皆可向银行申请贷款来支付部分的楼价款。房产抵押贷款不像建筑贷款的弹性大和变化大，反而每宗贷款模式都大致相同的。按现时我国房地产市场情况来看，对新造房屋，银行一般可提 供长达二十年的房产抵押贷款。借款入以分期付款方式，按月摊还本金和利息予银行，这种还

18、款方式的好处是不会给予借款人造成经济上的过重负担。此外，在贷款期内，若借款人有充裕资金，银行是容许其提前偿还部分或全部借款，给予弹性处理。房产抵押贷款不但能赋予购房者直接的财务上帮助，而且还能给予发展商以莫大的研益。因为每一位购房者，未必都有足够的经济实力支付全部楼价款，倘若发展商能成功地安排银行提供房产抵押贷款服务，便可支持那些缺乏足够资金而又有意购置房地产的个人或机构，直接将销售对象范围扩大，从而增促房地产的销售数量。销售数量的上升，可使发展商很快地回收其已支出的部分或全部资金，甚至计划中的利润也能于短时间内赚取得到。因此，发展商都乐意主动与银行联络，安排这类贷款服务予购房者，而有些更借此

19、间接融资，筹措足够资金来发展房地产项目，既简单便利而又不用支付银行利息，可谓一举两得，从而减免了建筑贷款的负担。银行在提供融资服务时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等。提供贷款的首要原则，是拟作抵押的土地使用权的地块或房产的所在地必须已实施有关房地产抵押的规定和办法。目前，我国很多地区和城市都已颁市了此类办法和规定，这将有利于房地产开发项目的融资，并促进当地房地产业的繁荣和发展。（五）企业债券融资方式所谓债券是表明债权债务关系的一种承诺凭证，其中说明了发行人将于某日期或某时间内所归还持有人的本金和

20、利急，而债券持有人拥有按约定条件取回本金和利息的权利。债券可以由政府、金融机构、企业等经济主体发行，政府发行的债券为公债，企业发行的债券称为企业债券。企业债券是一种信用工具。所谓信用工具是指一些写成的或者被印成的金融单据。其中注明了发行人和持有人之间关于资金转移的承诺。“信用”通常的含义就是一方履行对另一方所做的承诺。例如甲方向乙方借了一笔钱，对于甲方来说，一是表明甲方得到了乙方的“信用”，二是表明甲方到时有履行偿还债务的义务，甲方变为乙方的债务人。另一方面，对乙方来讲，一是表明乙方给予了甲方资金，乙方由此成了甲方的债权人，二是表明乙方有按期取回本息的权利。因此可以看出，当企业债券的发行人在企

21、业的运营中急需中长期的巨额资金时，发行债券变成为一种重要的融资渠道。房地产发展商正是这类需要巨额资金的企业，因此发行债券是房地产企业的重要融资手段。采用企业债券融资方式主要应注意以下几方面的问题：债券的发行价格、票面利率、偿还期限以及收益率。1·企业债券的发行价格。一般企业债券的票面都注明有债券的票面金额，但票面金额与债券的发行价格不一定相同。债券发行价格指的是债券的票面金额与实际发行的价额的比率关系，例如债券的票面金额是100元，便可能有三种发行价格：以高于票面金额器的价额发行时叫超价发行，如果是12O元的价格发行，那么其发行价格为120；以低于离票面金额的价格发行时叫低价发行，比

22、如发行价格可能是99；以同于票面金额的价格发行时叫等价发行，其发行价格为100。一般来说100的发行价格较为普遍。造成债券的票面金额与发行价格木同，主要有以下几方面原因。首先，由于企业债券持有人除了享有向债券发行人收回本金权和取得利息权以外，还具有债券自由转让权和贴现权。这两种权利实际上表明，在债券的二级市场上将由资金的供给和需求影响债券行市。其次，由于债券的利息是固定的，而市场利率确是经常波动的。随着市场利率的变化，债券在二级市场上的交易价格也会随时变动。如果市场货币利率低于债券的票面利率，债券的价值就会高些，因此社会上对债券的需求也就会增大，根据市场供求原理，债券的交易价格就会上升，形成了

23、起价发行价格。相反，如果货币的市场利率高于债券的票面利率，债券的价值就会降低，社会对债券的需求就会减少，从而导致债券的交易价比票面金额低。2企业债券的票面利率。企业债券必须载明债券的票面利率。票面利率的高低在某种程度上不仅表明了企业债券发行人的经济实力和潜力，也是能否对购买的公众形成足够的吸引力的因素之一。另外，政府对债券利率也要进行监督和控制。因为债券利率和银行利率之间存在着一定的内在关系。如果债券发行量过大，而债券利率订得过高，会使银行的存款和贷款的规模都受到影响。如果这种影响过大，便会对社会金融活动带来负面影响。3企业债券的偿还期限。通常企业债券的偿还期限在一年以上的视为长期债券，偿还期

24、限在年以内的视为短期融资券。房地产企业的行业性质决定了其所需资金需要用作长期周转和固定资产的投资，因此房地产企业债券一般都是长期债券。当然长期债券意味着企业要延长偿还期限，故也要相应提高债券的票面利率。4企业债券的收益率。债券的收益率对购买债券的投资者非常重要，对于发行债券的企业也很重要，因为只有投资者能得到一定收益才会购买。从上可以看出，发行企业债券是融资的重要途径。但必须注意，不是每个企业都可以采取这条途径。有关政府部门（一般是政府金融部门）会严格审查正确的背景、经济效益。债券发行总额及方式等内容。（六）企业股票融资方式企业股票与企业债券的根本共性就是它们都是有价证券。通过发行企业股票进行

25、融资是企业经济运作中筹资的重要手段。股票同债券的最大区别在于股票是股权证书，持有普通股股票的人有权参与公司的经营管理。股票表明了其持有人对企业财产的所有权和经营管理的决策权拥有控制或参与的权利，而债券只表明其发行人和持有人之间存在着债权债务的关系，债券持有人不能干预其发行人的经营活动。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。由于房地产投资开发的风险高、投资大、房地产企业成为股份公司从而可以采用股票融资方式筹集资金是非常重要的。（七）争取外单位投资企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产的方式进行投资。就房地产业而言，由于它的投资回报率

26、较高，赢利丰厚，自然会成为其他单位瞩目的焦点。发展商应抓住机会，加强与外界经济合作关系，以支付约定利率或其他方式取得外单位投资，这是一条十分有效的筹资方法。（八）利用外资贷款房地产企业利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用 直接投资、一般有成立合资或合作公司的方式。在这里，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金，故此方式实际上为第一种筹资方式。而本文中所言的利用外资贷款实际上就是利用国外的间接投资。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。一般来说，除从

27、事大型项目的开发外，中小型企业不宜采用此种方式。（九）合作开发发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可是松散型合作。总之，这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险是大有益处的。以上是发展商进行房地产资金筹措的常见形式。对于发展商来说，筹集到资金，只是解决了“开源”的问题，而更为重要的则应是如何合理地使用资金，以降低成本，提高效益。因此，搞好资金的“节流”，充分挖掘现有资金的潜力，使资金发挥其最大效用，是发展商必 须认真对待的一个

28、问题。第三节房地产开发中的拆迁和开工准备工作房地产发展商在开发中的征地、拆迁工作是开发建设中的基础工作，它的涉及面广，政策性强，应服从于城市建设，其规模应与城市的经济发展水平相适应。拆迁工作主要应解决的问题是：土地的权属处理；城市房屋的拆迁工作程序；拆迁工作的补偿与安置政策。一、土地的权后处理土地的权属问题有两类情况。一类是征用国有土地，另一类是征用集体所有的土地。前者只是按国家有关法定程序收回土地使用权，这只需对土地上附着物和房屋原住户、用户拆迁安置即可。后者需首先改变土地所有制的性质，变集体所有制性质为国家所有制性质，其次再改变土地的使用方式。二、城市房屋拆迁工作程序（一）提出拆迁申请房地

29、产发展商因进行房地产开发需要进行房屋拆迁时，要向被拆除房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，并同时提交与建设项目有关的批准文件和拆迁计划及拆迁补偿安置方案。这些文件是审批拆迁申请的基本依据。与建设项目有关的批准文件包括：经行政主管部门批准的建设项目立项批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有效的批准文件。拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围、对象及实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费，补助费的预算情况，以及拆迁期限，具体时间安排等。（二）

30、房屋拆迁审批与房屋拆迁许可制度拆迁主管部门收到拆迁申请和必要的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。主要审查申请人提供批准文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。经审查批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的公安部门。公安部门接到通知后，要暂停办理拆迁范围内的居民户口迁入、分户。因特殊原因确需办理入户、分户的，如出生、军人复员转业、结婚等，应持必要

31、的证明文件向拆迁房屋所在地的县级以上人民政府提出申请，经批准后，公安部门办理入户或分户，并通知拆迁主管部门和拆迁人。冻结户口的目的是为了防止拆迁范围内被拆迁人的不合理增加，而造成补偿安置的困难。（三）签订拆迁协议拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务，其协议性质属于民事合同。拆迁协议应包括补偿形式和补偿金额、安置形式、安置地点、安置房面积、搬迁过渡形式和过渡期限、违约责任及拆迁当事人双方认为需要签订的其他内容。协议签订后要报送拆迁主管部门备案。（四）实施

32、拆迁拆迁工作的实施必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁的实施方式有三种，即统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。1统一拆迁。指由政府拆迁管理部门统组织，由具有房屋拆迁资格并取得房屋拆迁资格证书的单位承担拆迁范围内的房屋拆除，被拆迁人的补偿安置和其他相关的建设前期工作。这种方式对实行统一规划、综合开发的项目和向外商出让土地的项目很有利，是政府鼓励采取的方式。政府可以作出统一拆迁的决定。2自行拆迁。由掌握拆迁政府、法规及具备拆迁技术的拆迁人实施本单位建设项目的房屋拆迁工作。自行拆迁应当到拆迁主管部门办理核准手续。未经核准不得实施拆迁。3委托拆迁。拆迁人委托具有房

33、屋拆迁资格并取得房屋拆迁资格证书的单位承担其拆迁工作。接受委托的单位应当与拆迁人签订委托合同，并经拆迁主管部门签证。三、房屋拆迁补偿与安置（一）房屋拆迁补偿1补偿对象。房屋拆迁补偿关系到被拆迁当事人的经济利益。房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。应明确的是，补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人，而不是使用权人。所有权既包括公民也包括法人。2补偿形式。房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。（1）产权调换。拆

34、迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。产权调换的面积按照被拆除房屋的建筑面积计算。这是一种实物补偿形式。（2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。作价补偿金额的计算，是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新因素计算。这是一种货币补偿形式。所谓房屋的重置价格，是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、同等标准、质量的同类房屋的价格。（3）产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被

35、拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。3结算房屋结构差价。房屋结构差价是指各种木同结构房屋建筑造价之间的差额。为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋，要结算房屋结构差价。拆迁补偿中房屋结构差价的结算，是按照被拆除房屋的重置价格扣除成新因素与补偿房屋造价之间的结构差价，由拆迁当事人双方中的一方向另一方以货币形式支付差额。（二）房屋拆迁安置1安置对象。拆迁人在拆迁活动中除了对被拆除房屋的所有人给予补偿外，还应该对拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。安置的对象是被拆除房屋的使用权人，而不是其所有权人

36、。只有在被拆除房屋的所有权与使用权的权利主体一致时，拆迁补偿和拆迁安置才为同一对象。被拆迁房屋的使用人包括公民和法人。公民是指在拆迁范围内具有正式户口的自然人，法人是指在拆迁范围内具有营业执照或正式办公地点的机关、团体和企事业单位。；2·拆迁安置的形式。拆迁安置有两种形式，即一次性安置和过渡安置。（1）一次性安置被拆迁房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期，拆迁人与被拆迁安置对象就安置房屋问题一次处理完毕。（2）过渡安置。如果拆迁人由于工程建设等原因不能一次解决安置用房，可以由拆迁人先对被安置对象进行临时安置，过渡一段时间后再迁入安置房。过渡安置的临时周转用房，一种是由拆迁人向被安置对象提供临时周转用房，另一种是由被安置对象自己解决临时周转用房，称为“自行过渡”。对于“自行过渡”者，拆迁人应该付给其临时安置补助费。对于过渡安置，要明确规定过渡期限，一般视建设工程的