税务检查(稽查)报告(和平开发)

1、检查报告号：221010001278953186纳税人识别号：210902777750177 纳税人名称：阜新和平房屋开发有限公司案件编号5210992101000034登记注册类 型其他有限责 任公司高淑兰检查期间2005年7月1日-月31日2009 年 12检查类型专项检查检查人刘英，苏静，孙儒检查实施 时向2010年10月26日-2010年11月5日根据阜新市地方税务局稽查局工作安排，我检查组于2010年10月26日至2010年11月05 日对阜新和平房屋开发有限公司2005年07月01日至2009年12月31日的纳税情况进行检查。现 将情况报告如下：一、纳税人自然情况阜新和平房屋开发有

2、限公司成立于2005年7月21日，公司经营地址为阜新市海州区滨 河路北（原水产公司），法定代表人高淑兰，公司注册资本为人民币1346万元，公司类型为有限责 任公司，经营范围为房地产开发，该公司2008年管理人员8人，2009年管理人员9人，参加了阜 新市社会保险，企业所得税由国税局负责征收管理。检查人员在检查过程中发现该纳税人2005年 有未申报税款，所以提出了扩展检查期间的申请。经检查人员查验由阜新正信会计师事务所有限责任公司于2005年7月20日出具的验资报告阜 正会验报字（2005 ） 29号得知：阜新和平房屋开发有限公司是由自然人高淑兰、娄文成、冯加平 共同出资组建，其注册资本为119

3、6万元，其中：高淑兰出资343万元（土地使用权），娄文成出资 52万元（土地使用权50元，货币资金2万元），冯加平出资801万元（营业室，办公楼）。查验阜 新正信会计师事务所有限责任公司于2005年11月25日出具了 阜正会验变报字（ 2005 ） 06号得 知股东冯加平由原出资方式实物801万元变更为货币资金801万元。查验由阜新汇丰会计师事务所 有限责任公司于2009年2月26日出具的阜新汇丰验字（2009 ） 11号得知，该公司注册资本为 人民币6696万元，实收资本为人民币1196万元，本次出资为2期，出资额为人民币150万元，由 股东高淑兰于2009年2月26日之前缴足。阜新和平房屋

4、开发有限公司于2009年4月24日取得了原水产公司、富华家俱城7869平方米的土 地使用证和原中药厂4657平方米的土地使用证。阜新和平房屋开发有限公司在规划用地上建设“滨河大厦”商品房、网点，按建设设计合同，建筑 面积建设住宅部分48014.57平方米，地下室10386.59平方米，商业网点39617.63平方米。工程 由阜新二建工程有限公司承建，截止到2009年末，工程未完工，房屋销售进入预售阶段。二、违法事实经检查，发现该纳税人存在如下问题。1、营业税问题：2009 年,实现预收款 42, 344, 390. 18 元，应纳营业税 42, 344, 390. 1 8*5%=2, 117,

5、 219. 51 元, 企业申报1, 226, 378.47元，缴纳900,900.90元。，根据中华人民共和国营业税暂行条例第一 条、第四条、第五条、第十二条，及营业税暂行条例实施细则第二十五条的规定应查补营业税 890, 841. 04 元。2009年度应补缴营业税890, 841. 04元。2、个人所得税问题：2009年10月雇工售楼，2009年11月1日支付售楼佣金109, 573.00元，未代扣代缴代办服 务-劳务报酬所得征收品目的税款，根据中华人民共和国个人所税法及其实施细则，该项业 务属于提供劳务，根据中华人民共和国个人所税法第八条、第九条，应查补税款17,531.68兀。3、房

6、产税问题：2008年，企业自建并投入使用的售楼处，应查补的税款分别为：2008 年 9 月投入使用的应缴 120, 000* ( 1-30%) *1. 254/12*3=252. 00 元；2008 年 10 月投入使用的应缴 63, 040* ( 1-30%) *1. 2%/12*2=88 26 元；2008 年 11 月投入使用的应缴 50, 000* ( 1-30%) *1. 2%*12*1=35 元。2008年应查补房产税375.26元。2009年，企业自建并投入使用的售楼处，应查补的税款分别为：2008 年 12 月份投入使用的应缴 283, 040* ( 1-30%) *1. 2%

7、/12=2, 377. 54 元；2009 年 4 月投入使用的应缴 3,000* ( 1-30%) *1. 2%/12*8=16. 8 元。2009年应查补房产税2, 394. 34元。根据中华人民共和国房产税暂行条例、辽宁省房产税实施细则的规定：2008-2009年度共应查补房产税合计2769. 60元。4、印花税问题：根据中华人民共和国印花税暂行条例第一条，第二条，第三条规定及辽宁省印花税核 定征收暂行办法第四条第一款，第五条规定，下列项目应纳印花税：2005年度营业帐簿(按资本)11, 960, 000*万分之五=5, 980. 00元；权利、许可证照(按件)1*5=5. 00元；20

8、05年度合计应查补印花税5, 985. 00元。2008年度，建设工程勘察设计合同1, 470, 281. 85*万分之五=735. 14元；营业帐簿(按件)5*5=25. 00元；产权转移书据(3, 930, 000+2, 330, 000+2, 840, 000) *万分之五=4, 550. 00 元。因纳税人于2010年10月13日交纳了产权转移书据税目的税款12035.14元，根据印花税 缴纳具有的一次性的特点，后补交的税款有相同税目的给予了抵顶。因此2008年度合计应查补印 花税760. 14元。2009年度建筑安装工程承包合同88, 650, 000*万分之五=26, 595. 0

9、0元；营业帐簿(按件) 12*5=60.00元；借款合同66, 500, 000*万分之零点五=3, 325. 00元；营业帐簿(按资本)58, 900, 000*万分之五=29, 450. 00元；产权转移书据3, 250, 000*万分之五=1,625元；权利许可证照2*5=10元。因纳税人于2010年10月13日交纳了产权转移书据税目的税款12035.14元，抵顶完2008 年相同税目标的税款4550. 00元后，仍有余额，所以对2009年有相同税目的1625.00元也给予了 抵顶；纳税人还于2010年8月23日缴纳了建筑安装工程承包合同税目的印花税15000. 00元，根 据同一原则给

10、予了抵顶。2009年度合计应查补印花税44, 440. 00元。2005-2009年度总计应查补印花税51,185. 14元。5、土地增值税问题：2009年共发生预收款42, 344, 390.18元，其中住宅预收款14, 474,531.89元；网点预收款 27, 869, 858. 29元。根据辽宁省地方税务局关于印发辽宁省土地增值税预收管理规定的通知(辽 地税发2006 86号)文件第二条、第三条、第四条的规定，以下收入应预征土地增值税：住宅应预缴土地增值税：14, 474, 531. 89*1%=144, 745. 32元；网点应预缴土地增值税：27, 869, 858. 29*1.

11、5%=418, 047. 87 元企业已于2008年10月预缴土地增值税一住宅1, 000, 000. 00元。多预缴855, 254. 68元。企业已于2008年6月预缴土地增值税一网点1, 200, 000. 00元。多预缴781, 952. 1 3元。6、土地使用税问题：该单位于2008年4月21日取得了与国土资源局签订的原中药厂地块的国有土地使用权出 让合同，宗地面积4, 657平方米，合同载明交付使用时间为2007年2月5 b;于2008年6月27 日取得了与国土资源局签订的原水产公司、富华家具城地块的国有土地使用权出让合同，宗地 面积7,869平方米，合同载明交付使用时间为2005

12、年6月4日。企业应纳土地使用税：2005年度:原水产公司，富华家具城地块:7, 869*2/12*6=7, 869.00元；2006年度:7、869*8=62, 952. 00 元。2007年度:原中药厂地块 4, 657*24/12*10=93, 140. 00 元。原水产公司地块7, 869*24=188, 856. 00元。2007年度合计281, 996. 00元。2008年度:(7, 869+4,657 ) *24=300, 624. 00 元。2009年度:( 7, 869+4, 657 ) *24=300,624.00 元。2005-2009年度共应纳土地使用税954, 065.

13、 00元，已申报缴纳800, 000元，因该纳税人在 2005-2009年间未按照实际的纳税义务发生时间及时申报缴纳土地使用税，因此就出现了一个纳 税年度多交或少缴的现象。检查人员按照先抵以前年度欠税，再以多缴的税款抵顶当年度未缴税款 的方法，对该纳税人2005-2009年度的已纳数进行了调整(注：该纳税人申报的所属期2009年 11月的土地使用税18,789.00元、12月的土地使用税18, 789.00元未计提，账薄上也未冲减已预 缴的税款，所以按该纳税人总计已申报缴纳土地使用税800,000.00元计算)。根据中华人民共和 国城镇土地使用税暂行条例第二条、第三条、第四条、财税200611

14、86号财政部、国家税务总检查报告号：221010001278953186纳税人识别号：210902777750177 纳税人名称：阜新和平房屋开发有限公司局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知、辽政发2007 12号辽宁省人民政府关于调整 全省城镇土地使用税应税范围税额标准的通知文件的规定，2009应查补土地使用税154,065.00 元。后附调整后的土地使用税计算表。7、城市维护建设税问题：2009年度,应缴城建税一营业税-7 %税款2,117, 219. 51*7%=148, 205. 37元，企业已申报85, 846. 50元， 已缴63, 063.06元，依据中华人民共和国城市维护

15、建设税暂行条例第二条、第三条、第四条的 规定应补缴：62, 358.87元；2009年共应补缴城建税一营业税62, 358. 87元。8、教育费附加问题：2009年度,应纳教育费附加：2, 117, 219. 51*3%=63, 516. 59元，企业已申报36,791.35 元，已缴27, 027.03元，依据国务院关于征收教育费附加的暂行规定第二条、第三条的规定， 国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知国发（1994 ） 2号的规定，应补缴：26, 725.24元;2009年度共应查补教育费附加26, 725. 24元。9、地方教育费问题：2009年 应纳地方教育费：2, 117,219.

16、 51*1%=21, 172. 20元,企业已申报12, 263.78元, 已缴9,009.01元，应补缴：8,908.42元。2009年度依据辽财字（ 1999 ） 106号文件关于开征地方教育费的通知第二条的规定，共 应查补地方教育费8, 908.42元。10、契税问题：2005年度：2005年7月，股东以土地使用权及营业室、办公楼出资入股，其中土地使用权3, 930,000.00 元；营业室、办公楼8,010,000.00元。根据中华人民共和国契税暂行条例细则第八条第（一） 款规定应纳契税 11, 940,000. 00*4%=477, 600. 00 元。2008年度:2008年购买水

17、产公司及富华家具城地块共支付土地征用及拆迁补偿款39, 480, 800元，征新 华路塑料彩印厂地块支付土地征用及拆迁补偿款7, 747, 700元，2008年10月第265号凭证记账的 付给房屋开发动迁办公室的拆迁管理费20, 000. 00元、2008年10月第351号凭证记账的为动迁户 支付的电费5, 059.55元均应是与取得土地有关的费用，以上总额共47, 253, 559.55元。是为取得 土地所支付的费用根据中华人民共和国契税暂行条例第四条及财税字199896号财政部、 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复文件规定及辽宁省地方税务局关于配套费征收契 税有关业务问题的批复（辽地

18、税函2006j218号）文件的规定应缴纳契税， （47, 253, 559. 55-3, 930, 000. 00 ） *4%=1,732, 942. 38 元。2009年度:纳税人识别号：210902777750177检 查 报 告 号：纳税人名称：阜新和平房屋开发有限公司2210100012789531862009年共支付原水产公司及中药厂地块土地征用及拆迁补偿款8, 825, 560. 00元，城市综合 配套设施费500, 000.00元，支付新华路原塑料彩印厂地块土地重用及拆迁补偿款1, 625, 000.00 元，2009年2月第57号凭证记账的城市综合配套设施费6, 058,100

19、. 00元，2009年9月第68号凭 证记账的产权转让手续费35, 700.00元，2009年签订的房屋拆迁（协议拆迁）货币安置协议书 计算的总额1, 170,540.00元和房屋拆迁安置协议书计算的总额500, 346. 04元，合计 18, 715, 246. 04元，根据中华人民共和国契税暂行条例第四条及财税字1998 96号文应缴纳契 税 18, 715, 246. 04*4%=748, 609. 84 元。20052009 年共应缴纳契税 477, 600. 00+1, 732, 942. 38+748,609. 84=2, 959, 152. 22 元,企业 已缴纳2, 350,

20、000元,应查补契税609,152. 22元。因该纳税人在2005-2009年间未按照税法规定 的契税的纳税义务发生时间及时申报缴纳契税，但在以后年度又缴纳了部分税款。因此检查人员按 照先抵以前年度欠税，再以多缴的税款抵顶当年度未缴税款的方法，对该纳税人2005-2009年度 的已纳数进行了调整。调整后2009年共应查补契税609, 152. 22元。后附调整后的契税计算表。11、企业基本养老保险费问题：根据2000年6月27日辽宁省人民政府第116号令辽宁省社会保险费征缴规定第二、第三、第四、第二十五条，2001年7月6日辽政发200124号辽宁省完善城镇企业职工基本养老 保险制度实施办法（

21、试行）第四条，辽劳社发2008j33号辽宁省劳动和社会保障厅、辽宁省财 政厅、辽宁省地方税务局关于规范企业基本养老保险费缴费基数有关问题的通知的规定：2008年应缴养老保险一统筹：296,605. 00*20%=59, 321. 00元，企业已申报缴纳4, 500. 00元, 应补缴:54,821.00元。2009年应计缴养老保险一统筹:172, 097*20%=34, 419.40元，企业已申报15,321.40元，应 补缴：19,098.00 元。2008-2009年度共应查补养老保险一统筹73, 919. 00元。12、失业保险费问题：根据2001年6月8日辽宁省人发代表大会常务委员会第

22、32号辽宁省失业保险条例的规 定：2008年应缴失业保险一单位:296, 605. 00*2%=5, 932. 10元,企业已申报缴纳270. 00元， 应补缴5,662. 10元。2009年应计缴失业保险一单位:172,097*2%=3,441.94元,企业已申报1,280. 00元,应补 缴：2,161.94元。与2008年合并计算,应补缴：7,824.04元。2008-2009年度共应查补失业保险一单位7, 824. 04元。13、残疾人就业保障金问题：该单位未安排残疾人就业，根据关于征收残疾人就业保障金问题的通知（辽政发 200323号）第一条、第二条和（辽地稅发200371号）之规定

23、，在行政区内的机关、事业单位、 社会团体、企业和民办非企业单位，应不低于本单位在职职工总数的1.7%比例安排残疾人就业。 达不到规定比例，每少安排1人，按不低于单位所在地的市上一年度职工年平均工资收入的50%缴 纳残疾人就业保证金。阜新市残疾人劳动就业服务中心规定2006年以后按100%征收残疾人就业保 证金。按阜新市统计局原口径阜新地区城镇职工年平均工资表及该单位上年的工资表计算的上 年职工平均数，应缴纳的残疾人就业保障金为：检查报告号：221010001278953186纳税人识别号：210902777750177 纳税人名称：阜新和平房屋开发有限公司2008年应缴残疾人就业保障金12, 149.00*8*1. 7%=1, 652. 26元。2009年度应交残疾人就业保障金14, 283*9*1. 7%=2, 185. 30元，企业已申报1, 000元，应补 缴 1, 185. 30 元