兴业银行房地产开发贷款项目管理实施细则资料.

1、兴业银行房地产开发贷款项目管理实施细则第一章 总 则第一条 为增强防范和控制房地产开发贷款项目风险管理能力，提高本行竞争能力和客户服务水平，确保本行投入房地产开发贷款项目资金安全，有效提高项目综合效益，根据国家法律、法规和本行兴业银行房地产行业信贷指引、兴业银行房地产项目资金封闭运作管理办法（试行）等制度，特制定本实施细则。第二条房地产开发贷款项目操作管理应遵循组织措施到位、人员配备到位、岗位职责和权利义务明晰到位、项目全程管理监控到位、资源配置到位等“五个到位”原则，针对项目具体情况，制定严密的操作管理方案，对项目办理过程中的各项风险进行严格管理。第三条本细则属操作规程，适用于各级经营机构报

2、送的房地产开发贷款项目。经营机构在报送房地产开发贷款项目时，原则上应同时提交根据本实施细则制定的项目管理操作方案。对确属本行优质的房地产开发公司或房地产开发项目，可根据客户情况先行审查审批，然后根据有权审批人对具体项目的审批要求以及本实施细则制定项目操作管理方案，适当调整项目管理的条件和要求。第二章项目操作管理的目标与主要内容第四条房地产开发贷款项目管理的主要目标为：（一）通过对开发商开发的房地产项目资金投入、缴交土地出让金、工程施工、房地产销售等全过程进行密切跟踪监控，通过办理土地使用权与在建工程抵押、商品房屋销（预）售合同登记等法律措施，与开发商签订房地产项目资金封闭运作管理协议以及由开发

3、商、项目法人及相关股东、法定代表人或实际经营者出具承诺等方式，有效控制房地产项目的现金流促使房地产投入资金的保值增值，确保本行投入的信贷资金优先受偿和资金安全性。（二）通过为开发商提供营销方案指导、成本管理建议等系列增值服务，促使房地产开发商加强项目管理，缩短经营周期、提高经营效益，从而保障本行房地产行业信贷资金投入的良性循环。（三）通过房地产项目带动按揭、银行卡、收费代理等相关业务发展，提高房地产项目的后续综合价值，实现本行综合效益最大化。第五条 经营机构在上报房地产授信项目时，必须针对项目具体情况，制定具体的操作管理方案。操作管理方案必须包括以下内容：（一）贷款项目总体情况。包括借款人名称

4、、贷款金额、贷款期限、贷款资金用途、担保方式、用款计划及相同品质楼盘的对比分析等项目要素。（二）项目管理组人员组成、职责分工和责任追究措施。（三）除借款、抵押、担保合同等信用业务所需的正常法律文件外，为防范风险而必须签署的其他法律文本。（四）放款操作流程。包括放款前审核审批流程、合同文本签订及抵押登记手续的办理、贷款下柜等。（五）贷后管理方案。包括项目资金流出管理、项目资金流入管理、借款人及担保人财务状况与经营情况的管理、工程建设进度的现场管理、抵押物的管理、风险预警机制等内容。（六）还款安排计划。（七）金融服务方案。包括对房地产开发商的增值服务方案、相关业务综合联动方案等。（八）其他应予明确

5、的注意事项。第三章项目管理的人员组成、职责分工和责任追究第六条凡符合本实施细则要求的房地产开发项目，分行必须成立专门的项目管理小组。贷款金额达到10000万元人民币（含）的房地产开发项目，原则上应由分管风险管理工作的分行领导任组长，风险管理部负责人和经办机构负责人任副组长。贷款金额达到5000万元人民币（含）的，应由分行风险管理部负责人任组长，经办机构负责人任副组长。项目管理小组成员包括分行风险管理部经办人员、经办机构会计主管、经办机构主办与协办客户经理。第七条房地产项目管理小组的职责分工为：（一）组长。主持项目小组工作，确定管理原则、方案，协调管理中出现的问题，督促、落实总行和分行对项目管理

6、提出的要求，向总行、分行报告工作、定期实地了解项目情况等。（二）副组长。协助组长进行管理，负责各项具体工作的落实。（三）分行风险管理部经办人员。督促、落实经营机构按照总行和分行对项目管理提出的要求进行管理，协助经营机构对项目进行日常贷后管理，向组长、副组长报告工作。（四）经办机构会计主管。对项目账户进行管理，对项目资金流出、流入进行监控。（五）客户经理：负责审核工程款项支付，对项目资金流入流出情况进行监控，进行日常贷后管理，及时发现、报告问题并提出应对建议。第八条项目管理组长应按月召集项目小组全体成员参加会议，研究、解决项目管理中问题和客户提出的合作要求，部署下阶段工作。如发生可能影响贷款安全

7、的重大事件,项目组长应随时召集会议,研究对策,采取措施，确保信贷资金安全。项目组有关人员负责认真落实项目组的工作安排并及时报告工作情况。第九条分行应对项目管理小组的所有人员明确职责，落实责任。具体操作中可采用签署责任状的形式。相关责任人如因违规、失职等造成本项目贷款产生重大显性或隐性风险的，分行应依照兴业银行公司客户信用业务授信工作尽职指引、兴业银行信用责任追究办法，进行责任认定并予以处罚，严重违法的，移交司法机关依法追究。对于贷款发放、管理过程中相关责任人出现违规、失职等情况，情节严重的，在信用责任追究认定前，分行应采取暂停职务、行政降级、停发薪金补贴、责令其暂停相关工作专责清收等措施。第四

8、章房地产开发贷款下柜操作流程第十条借款人应在本行开立结算账户、工程建设资金专户。工程建设资金专户原则上应同时预留借款人印鉴和本行经办机构项目专管人员印鉴。若经营机构与借款人约定将销售收入的一定比例留存作为还款保证金的，借款人还应在本行开立还款保证金专户。房地产开发项目主要工程承包商和主要材料供应商原则上均应在本行开立结算账户。第十一条根据项目具体情况，原则上应要求借款人出具以下承诺：（一）保证将本行贷款用于申请人主营业务相关的各项合理支出，不得用于与其主营业务不相干的对外投资等用途。资金使用应按照工程进度进行。（二）不通过网上银行、委托收款、通存通兑方式使用信贷资金，以便本行对贷款资金的使用进

9、行管理。（三）若本行为用款项目主要贷款行，则应确认本行为用款项目预售商品房销售资金的监管银行，全部销售款项应通过本行账户进行。（四）如本行为项目贷款唯一贷款银行，借款人应出具撤消他行账户（如需保留，应取得本行书面同意）、不在他行新开立账户、所有现金收付通过本行账户的承诺。第十二条放款前，除与借款人签署正常贷款所需的借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件外，还应根据项目具体情况，选择签署以下相关法律文件：（一）借款人主要股东出具的在本行贷款本息未全部归还之前，不得挪用借款人资金、不分配利润、不抽走股本金，以及未经本行书面同意不得转让所持有借款人股份或以其所持有借款人股份出质的承诺函。（二）工

10、程承包商出具的部分或全部放弃优先受偿权的承诺函。（三）借款人与本行签订的房地产项目资金封闭运作管理协议书。（四）借款人法定代表人向本行出具的房地产项目资金封闭运作个人保证声明书。（五）借款人法定代表人及实际控制人个人担保声明书（对属国有性质的房地产开发公司可根据项目具体情况选择是否签署）。（六）借款人与本行签订的个人住房按揭合作协议书。（七）借款人股东与本行签订保证合同、股权质押合同等合同文本。（八）其他必要的法律文件。第十三条为确保各项法律文件签字和签章的真实性，前条所述各项法律文件，应由分行风险管理部人员与经办客户经理共同送往各签订人处签订，共同核对印鉴的一致性、真伪性，并核对签字人的身份

11、证明。项目涉及的抵押登记的送件与领取等手续应由分行风险管理人员与经办客户经理共同到房地产交易所办理。第十四条房地产开发项目贷款办妥相关抵押等贷款下柜手续后，应按照借款人实际支付需要分期下柜。不得出于追求存贷款规模等目的将贷款一次性下柜后转入作为贷款担保而开立的保证金户，以防范借款人使用资金时导致担保人依据担保法等规定免除或减轻相应金额的担保责任。经营机构在贷款下柜前，应做好如遇司法或其他有权部门对借款人账户进行冻结、查封、扣划时的应急预案。第五章房地产开发贷款贷后管理第十五条 本行对房地产项目现金的投入和现金支出、土地使用权的取得和房地产工程施工建设、各环节权证设定抵押、房地产销售现金收入进行

12、全过程的监控管理。第十六条经办机构的客户经理、会计主管、按揭业务办理人员必须分别建立项目用款台帐、项目建设进度台帐、抵押物台帐、工程建设专户资金台帐、销售账户收入专户资金台帐、按揭贷款业务台帐。项目管理小组负责定期对相关人员的台帐进行检查、核对。第十七条 资金流出管理。房地产项目公司支付给供货商、建筑商、承包商的款项，本行应审核其价格的合理性、按工程进度发放贷款，对于不符合房地产项目支出的部分本行应拒绝付款，以防止投入房地产项目资金的转移。为确保有效监控，本行房地产项目信贷信贷资金应实行“额度监控、事前审批、会计复核”制度。（一）额度监控：经办机构资金专管人员应根据各个项目设立项目资金使用登记

13、台账，对项目资金的使用情况进行台账登记，并将相关工程合同、购销合同复印件作为附件，做好用款额度管理。（二）事前审批：分行应根据实际情况，明确规定该类专项项目贷款资金使用的审批权限。客户使用信贷资金时应事前填写信贷资金流向审批表，并附相关工程合同、购销合同复印件，经有权审批人审批后方可支付。为方便业务办理，可以在贷款发放后、资金使用前预先办理以上相关资金使用审批手续，可以采用逐笔审批或汇总审批的方式。项目管理小组人员必须严格审查资金使用是否投入该项目，资金使用的申请与实际支付的合同是否一致，防止资金被挪用、串用、滥用。（三）会计复核。信贷资金的每笔对外支付（除偿还我分行贷款本息外），柜员必须提交

14、会计主管进行资金流向的审核，会计主管应按信贷资金审批流向表的审批意见认真审核资金流向用途相符后，方可签章同意柜员办理对外支付。第十八条 资金流入管理（一）本行信贷资金、房地产项目投入的资本金的全部或按约定比例部分必须通过本行账户进行结算。（二）对于由本行提供全部房地产开发信贷资金的项目，商品房销售收入全部存入本行账户。（三）对于由本行和其他商业银行共同提供房地产开发信贷资金的项目，按约定的具体楼盘、层次、套房的商品房销售收入全部存入本行账户，销售率达到80%的原则上应全额收回本行贷款。经营机构应与借款人约定，将销售收入的一定比例留存本行作为还贷款资金。该部分资金应定期归还本行贷款或转入还贷保证

15、金专户，保证金账户资金只能用于归还贷款，不得再释放给借款人使用。在本行贷款未全部归还或留存足额偿还贷款全部本息所需的保证金之前，项目销售资金的使用应视同本行贷款资金进行管理，具体管理要求同本规程第十七条。（四）加强对商品房销售过程中的定金、购买人自筹的现金收入的管理，防止部分销售收入脱离本行监控。与开发商签订商品房销售定金、购买人自筹的现金销售收入交存本行账户的协议，通过商品房抵押登记部门协助监督，防止商品房预订协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，使预订协议被认定为有效的商品买卖合同，从而导致本行不能有效监控商品房销售收入。（五）采取适当形式，通过信息公开向商品房购买人告知本行与房地产开发项

16、目公司的密切合作关系。第十九条加强对借款人、担保人经营情况、财务状况的管理项目经办客户经理应按月收集企业财务报表，按季对报表中存货、应收、应付款项变化进行分析，对异常的变化应清查存货、核对相关票据，如出现对企业财务状况不利的变化，应立即查明并向分行做出书面报告。项目经办客户经理要求担保人按季提供财务报表，每年提供经审计的财务报表。如对财务报表有疑问或担保人财务状况有较大变化，应及时走访客户，查明情况，了解客户业务发展情况和服务要求，提出工作建议。第二十条工程建设进度管理。经办客户经理应建立项目工程建设进度台帐，并按双人经办原则，与协办客户经理至少每周一次深入项目施工现场，对照工程监理单位提供的

17、工程进度报告，核实项目工程进展情况，并对照工程施工合同及工程进度计划，检查项目工程进度是否正常。项目管理小组组长应定期听取客户经理汇报，对于贷款金额超过2000万元的项目，还应每月至少一次赴项目现场实地了解工程进度。项目工程进展出现异常情况，项目组组长、副组长及相关人员应深入借款单位了解核实情况，查明原因，与借款人共同研究解决方案。如工程进度变化对当年销售有较大影响，应要求企业向本行提交书面报告，分析对借款人还贷能力的影响，并制定相应的措施。第二十一条抵押物管理（一）经办客户经理应建立抵押物明细台帐，每周对开发商销售的房屋与房地产交易登记部门进行核对，分行按揭业务办理部门应予以协助。（二）经办

18、客户经理应每月定期书面报告抵押物现状，分析抵押物价值变化情况。（三）经办机构应及时根据当地在建工程抵押登记的规定和程序办理在建工程抵押登记。在建工程为多层建筑的，封顶后及时办理相应追加抵押登记手续。在建工程为高层建筑的，每完成五层应及时办理相应追加抵押登记手续。（四）在销售资金全部回笼到本行保证金专户的情况下，可按照分行审批要求及时办理对应抵押物的解除抵押登记手续。第二十二条风险预警管理（一）项目管理小组应密切关注风险预警信号，重点关注以下内容：1、借款人资信情况预警。2、借款人经营情况预警。3、借款人财务状况预警。4、借款人关联企业情况预警。5、保证人情况预警。6、借款人、保证人出现违反合同

19、及其他承诺的行为。（七）项目建设进度延后。7、项目质量出现问题。8、项目销售不畅。9、抵押物情况预警。10、其他可能危及贷款安全的事项。（二）发现预警信号时，项目管理小组应立即向分行领导报告，建议分行采取包括但不限于以下措施：1、停止贷款的使用。2、提前收回贷款。3、要求借款人追加抵押物或增加其他担保。4、向借款人收取违约金。5、向借款人发出书面警告。第六章对房地产项目借款人的综合金融服务第二十三条为提高本行房地产项目的后续价值，凡由本行提供全部房地产开发信贷资金的项目均应由本行对其办理个人、公司（商）住房按揭贷款业务，所有销售现金收入（含商品房抵押贷款资金）交存本行账户，按商定的时间、金额归

20、还本行贷款。对于本行未承担全部（商）住房按揭贷款业务、或由本行和其他商业银行共同提供房地产开发信贷资金的项目，应约定具体楼盘、层次、套房的销售现金收入（含商品房抵押贷款资金）交存本行账户，与其他商业银行签订个人、公司（商）住房按揭贷款资金交存本行的相关协议，确保按约定的时间、金额归还本行贷款。第二十四条房地产项目贷款发放后，除严格按照事前制定的风险管理方案严格管理、控制风险外，还应充分利用本行在与房地产企业合作中积累的经验，积极向企业提出有利于其加强项目管理、缩短项目周期、提高经营效益的经营管理建议，为借款人提供良好的金融服务，促使其业务发展进入良性循环，保障本行信贷资金安全。同时，应加强整合

21、营销、交叉营销，为房地产项目相关的上下游客户提供配套与增值服务，带动本行相关业务发展。第二十五条经办机构应全面了解借款人内部管理流程和具体情况，详细掌握企业资金流向和使用情况，针对企业实际提出相应的合理化建议，敦促企业改进财务管理、控制开发成本，提高项目经济效益和市场竞争力，确保本行信贷资金安全。（一）加强合同管理。应敦促借款人制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时完全按照合同内容进行支付。    （二）选好监理单位。应要求

22、借款人在选择监理单位时进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出收费合理、技术实力较强、信誉良好的监理单位来进行监理。    （三）做好规划设计阶段成本控制。应要求借款人根据不同商品房产的销售市场和利润空间，规划项目高层和多层比例，项目的容积率与设计平面组合方案应有利于控制成本，提高销售收入。   （四）严格控制建安成本，降低工程造价。应要求借款人严格进行工程招标，控制新开工程的造价。合理安排施工顺序，减少临时费用。建立工程变更制度，加强材料、设备采购价格控制，加强竣工决算的审核，降低工程成本。  

23、  （五）加强财务成本管理。应协助借款人测算阶段性的现金支出、销售现金收入，根据项目资本金与贷款资金到位情况，合理确定各项工程的施工方垫款方案、付款时间与支付方式，根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。第二十六条经办机构应对房地产项目营销管理进行全面了解和审视，针对项目市场调查、产品策略、项目的价格定位策略、项目的广告营销策略、项目的售后服务等环节，提出有针对性的改进意见，促进项目的营销管理科学、合理、有效地进行。（一）重视项目市场调查。应要求借款人依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到区域市场、单个楼盘，通过对

24、房地产市场环境、房地产市场需求和供给情况、房地产产品、房地产价格、房地产促销方案、房地产营销渠道、房地产市场竞争情况等内容的调查，了解消费者对住房的需求，寻找住房开发的最佳市场切入点，进而组织开发经营。（二）合理进行市场定位。应指导借款人掌握当地房地产市场的需求特点、价格承受能力，充分考虑各种交通、教育和医疗等社会设施便利程度所决定的城市功能价值，小区规划布局、建筑造型、视野和楼距、户型设计等因素决定的居住空间价值，以及楼盘所处自然生态环境和天然地理位置所决定的自然环境价值，以及物业管理水平所决定的社区服务价值对楼盘整体综合价值的影响，合理确定项目的目标客户群体、规划设计方案、产品品质和销售价

25、格等各项市场定位。（三）做好产品销售。应指导借款人合理确定广告方案，布置售楼现场，选择培训售楼人员，分阶段根据市场需求合理推出房源，完善售后服务，争取较好的销售业绩。第二十七条经营机构应积极加强金融产品创新和服务力度，通过对借款人上下游客户、建成后的社区提供相应的增值服务，达到提升房地产企业品牌、促进楼盘销售，同时也相应带动本行相关业务的共同发展。（一）积极将本行银行卡推介至楼盘物业管理的各个环节，尽量为对小区内的住户提供代收物业管理费、水电费、通讯费等所有的代收代扣服务，使本行兴业卡成为小区物业管理的重要载体，提升整个社区金融服务的科技含量和层次。（二）整合本行按揭贷款的办理流程，与房地产抵

26、押登记管理部门进行充分的沟通协调，最大限度的缩短按揭贷款的办理时间，简化按揭贷款的办理手续，对客户实行一条龙的按揭服务，方便客户在本行办理按揭贷款。（三）与借款人共同出面，与若干大型品牌装修企业、装修建筑材料、家具、家电供应商、保险公司进行协商，争取对方对购买该楼盘房产、在本行办理按揭贷款并使用本行兴业卡进行结算的客户提供折扣等优惠。（四）对符合本行个人贷款投向的高端个人购房者提供个人额度循环贷款，在客户办妥按揭贷款手续后，在其最高按揭额度内，归还的贷款额度可以根据个人客户收入及偿债能力安排适当额度循环使用，便于高端客户的资金周转。同时优先推荐办理信用卡、装修贷款、汽车贷款等个人信用业务品种。

27、（五）通过办理社区银行模式，促进社区文化建设，提升社区的品牌和层次。可通过赞助社区的活动或提供社区娱乐设施、健身设备等方式，把本行自然人生、家庭和谐的理念融入到社区文化中，营销本行个人业务，促进社区文化建设，同时提高社区楼盘的档次，促进楼盘的销售，提升开发商的品牌和形象。第七章附则第二十八条附件1-6为本实施细则的组成部分，本实施细则由兴业银行负责制定、解释和修订，由总行风险管理部负责维护。第二十九条本实施细则自发文之日起执行。附件：1、房地产项目资金封闭运作管理协议书2、承诺函（房地产开发项目股东）3、房地产项目资金封闭运作个人保证声明书4、个人担保声明书5、项目资金监管承诺函（房地产开发项

28、目公司）6、不可撤销承诺函附件房地产项目资金封闭运作管理协议书 编号：甲方（投资人）： ××房地产开发有限公司 地址： ××市××区××路××号 法定代表人： 段×× 乙方：兴业银行××市××路支行 地址： ××市×××路××号 负责人： 为促进甲方投资开发的 ××花园项目的顺利实施，保证项目资金安全，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守

29、：一、监管账户开立甲方投资开发的 ××花园工程项目，座落于 ××市××区××路××号，建筑面积675058平方米，预算总投资200199 万元人民币。为保证项目资金用于工程项目以及项目回笼款项的的封闭运作管理，甲乙双方商定，甲方在乙方开立项目资金专用监管账户：（开户银行：兴业银行××市××路支行 户名：××房地产开发有限公司 账号： ），专用于××花园项目资金运用、收付，并开立销售资金回笼专户（开户银行：兴业银行&#

30、215;×市××路支行 户名：××房地产开发有限公司，账号： ）及保证金帐户（开户银行：兴业银行××市××路支行 户名：××房地产开发有限公司 账号： ），用于贷款本息的偿还。上述账户中资金不能用于上述项目以外的资金需求，账户内任何款项的动用均受本协议的约束。本协议所称项目资金包括但不限于项目建设自有资金、银行贷款、项目预（销）售楼款和其他与项目有关的配套资金。二、甲方投入项目自有资金比例为保证项目建设的顺利实施，甲乙双方商定，甲方投入资金的比例不应少于项目总投资的 35 %，项目自有

31、资金未按要求到位，乙方有权停止或终止发放贷款。三、资金封闭管理甲方同意乙方对甲方开立的项目资金专用监管账户、销售资金回笼专户及保证金帐户使用情况进行监管，直至甲方所有贷款清偿为止。甲方承诺将工程项目所有资金的收支均通过上述监管账户进行结算，甲乙双方同意上述账户内的全部资金支出经乙方指定的人员书面审核同意后方可支付。1、房地产项目需要支付工程款时，乙方信贷人员根据工程承包合同和工程监理方出具的工程现有进度证明材料进行资金拨付的审核同意，方可支付。2、房地产项目需要支付购料款、配套费及相关税费等款项时，乙方信贷人员根据有关采购合同、售货合同等证明材料对资金支付进行书面审核同意，方可支付。3、若甲方

32、提交的房地产项目需要支付购料款、配套费及相关税费等款项经乙方审核认为，有关款项的支付超出当地市场合理价格或超出项目投资预算，则乙方有权要求甲方重新核定价格或对资金估算报告进行重新评估，直至乙方同意后，方可对外支付。四、相关财产抵、质押的设定为控制项目风险，甲方同意依据项目的具体情况在不同阶段设定不同的抵押、质押关系：（一）上述项目取得国有土地使用权证的，应将土地使用权抵押给乙方，并依法办妥土地使用权抵押登记手续；（二）上述项目建设到一定程度，符合办理在建工程抵押的条件的，甲方应将在建工程抵押给乙方，并依法办妥在建工程抵押登记手续；（三）上述项目经房地产主管部门批准取得商品房屋（预）销售许可证的

33、，甲方应将（预）销售商品房抵押给乙方，并依法办妥（预）销售商品房抵押登记手续。五、建筑承包商不可撤销承诺函甲方应向乙方提供工程建筑承包商出具的不可撤销承诺函，由工程建筑承包商证明并承诺以下内容：（一）截止不可撤销承诺函签发时，建筑承包商对工程项目未垫付任何工程建筑款；（二）自不可撤销承诺函签发之日起，建筑承包商计划不对工程项目垫付任何工程建筑款；（三）自不可撤销承诺函签发之日起，在贵行全部债权得到全部清偿之前，建筑承包商自愿放弃我司基于合同法第286条等规定而享有的工程项目因折价或拍卖建设工程所得价款的优先受偿权。六、工程项目按揭甲方保证该项目的所有配套的按揭贷款（经乙方同意的公积金贷款除外）

34、均由乙方根据有关办法、规定办理。如因信贷规模等客观原因乙方不能配套按揭贷款的，甲方方可向其他商业银行申请提供配套按揭贷款，但必须书面通知乙方且按揭款项必须先用于归还甲方在乙方贷款。甲方通过认购、订购、预订方式向买受人收受定金、预付款、购房款全部进入甲方在贵行开立的上述监管账户结算，不进入任何其它银行的任何账户。甲方同意 ××花园 （楼盘名称及编号）在乙方办理配套按揭贷款，该楼盘所有预（销）售回笼款项全部用于归还乙方贷款（经乙方同意的可自用部份除外）。七、乙方贷款义务为保证项目的顺利实施，乙方应及时受理符合乙方贷款条件及符合本协议规定的贷款申请，按甲乙双方共同商定贷款金额、限

35、期、利率等条件发放贷款。八、甲方还款承诺贷款到期日之前，项目有实施销售的，借款人应按销售进度归还贷款。当项目销售完成 50 时，借款人应全额清偿贷款本息。九、甲方违反上述一至六项承诺的，乙方有权采取下列一项或多项措施：（一）立即冻结项目资金专用监管账户及销售资金回笼专户，停止该账户资金的拨付；（二）解除借款合同，要求借款人清偿到期或未到期的借款本金及所欠利息、罚息；（三）从甲方的任何账户扣收所欠借款本息，如果账户中款项的货币与借款货币不同，乙方有权按当日外汇牌价折算成借款货币清偿借款；（四）依法保全企业资产、处置抵（质）押物、向担保人追偿等。十、争议的解决方式本协议的订立、效力、解释、履行及争

36、议的解决均适用中华人民共和国法律。在协议履行过程中发生争议，可以通过协商解决；协商不成，按以下第（一） 种方式解决：（一）向 乙方所在地的 人民法院起诉。（二）提交 仲裁委员会（仲裁地点为 ），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规定进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。在诉讼或仲裁期间，本合同不涉及争议部分的条款仍须履行。十一、协议的生效本协议经甲方法定代表人或代理人签字或盖章及乙方负责人或代理人签字或盖章后生效。十二、其它约定：甲方（公章）： 乙方（公章）： 法定代表人或代理人（签章）： 负责人或代理人（签字或盖章）： 年 月 日 年 月 日附件承 诺 函兴业银行××

37、;市××路支行：本公司/人是××房地产开发有限公司 （简称项目公司）的股东 ，鉴于贵行为该项目公司提供融资，为确保贵行投入该项目公司的资金安全，本公司/人特向贵行承诺：一、本公司/人已知悉并支持项目公司向贵行融资，并承诺全力支持和监督项目公司履行与贵行签订的融资合同项下的各项义务；二、本公司/人将在权限内尽力使公司继续经营，不采取会使项目公司经营状况恶化的各项行为；三、在项目公司清偿完毕所有贷款本息及各项费用之前：1、不以任何方式抽回、减少对项目公司的出资；2、无论项目公司欠本公司的款项是否到期，未经贵行书面同意不要求项目公司偿还对本公司的各种形式的债务

38、和欠款（包括但不限于借款、委托借款、其他应收款）；3、未经贵行书面同意不要求项目公司进行分红；4、未经贵行书面同意，不将持有的项目公司的出资或股权进行质押、转让等行为，保持所持有的项目公司的出资或股权的稳定性。由于本公司/人违反上述承诺，导致项目公司未按期归还融资本息的，本公司/人同意对未归还部分的融资承担连带清偿责任。本不可撤销承诺函与项目公司在贵行的融资均具有独立性，不受任何其他合同或与第三人之间关系的影响。本不可撤销函自本公司盖章或有权人签字后生效。 公司：（盖章） 有权人： 年 月 日致：兴业银行 ××市××路支行 本公司已知悉 ×&#

39、215;房地产开发有限公司/人的上述承诺，并承诺督促该公司/人履行上述承诺，若发现该公司/人有违反上述承诺的行为或可能，本公司承诺将坚绝予以制止和拒绝并立即报告贵行。若本公司违反上述承诺，贵行有权将此种违约行为视为本公司违反了本公司与贵行签订的 ，贵行有权行使该合同约定的各项权利并采取包括但不限于宣布借款提前到期各项措施。 公司：（盖章） 有权人： 年 月 日附件房地产项目资金封闭运作个人保证声明书 编号：致：兴业银行××市××路支行： 鉴于贵行与××房地产开发有限公司（以下简称被保证人）签订了编号为 的房地产项目资金封闭运作管理协议

40、书及其他与该项目相关的系列协议、合同，本人自愿为被保证人提供连带保证责任担保，保证被保证人按约履行协议、合同约定的义务,保证并声明如下:一、本人保证被保证人在贵行开立项目建设、预（销）售资金专用监管账户：（开户银行：兴业银行××市××路支行；户名：××房地产开发有限公司，账号： ；开户银行：兴业银行××市××路支行 户名：××房地产开发有限公司； 账号： ；），专用于 ××花园 项目资金运用、收付和贷款本息的偿还，上述账户中资金不挪用于项目以外的资金需求。

41、二、本人保证被保证人将工程建设资金（包括自筹资金、银行贷款和其他资金）、（预）销售楼款和项目建设费用等所有与工程项目有关费用的收支均通过上述监管账户进行结算。三、本人保证被保证人不会在未通知贵行情况下擅自对外通过认购、订购、预订方式向商品房买受人收受定金、预付款、购房款，而且保证被保证人通过认购、订购、预订方式向商品房买受人收受定金、预付款、购房款，全部进入被保证人在贵行开立的上述监管账户结算，不进入任何其它银行的任何账户。四、本人保证被保证人按 号房地产项目资金封闭运作管理协议书约定的“资金封闭管理”方式管理使用账户资金。五、本人自愿承担以下保证责任：（一）保证方式为连带责任保证。无论被保证

42、人因何种原因未按约定归还借款本息,本人将无条件替被保证人履行债务或承担责任。（二）保证担保范围为被保证人的上述借款及由此产生的利息、罚息、违约金、赔偿金和贵行实现债权的费用。（三）保证期间为主合同项下的主债务履行期届满之日起两年。（四）本人保证以全部个人财产和收入履行保证责任,并且保证在保证期间内,不以任何理由将个人财产变卖或转让他人。（五）本声明书的效力独立于主合同,不受主合同履行状况的影响，无论主合同是否有效,本人仍承担连带责任。六、本保证声明书自签发之日起生效。七、本声明书的签署、效力、解释、履行及争议的解决均适用于中华人民共和国法律。本人与贵行凡因本声明书所发生的一切争议、纠纷,双方应

43、协商解决。协商无效时,任何一方均可依法直接向人民法院起诉。八、本人要求本声明书项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系,贵行应以书面形式按下列地址或电传号码、传真号码送达：邮政编码: 通讯地址： ××市××区××大厦8楼 电 传: 传 真: 如上述通讯地址或联系方式发生变化，本人将立即书面通知贵行，否则,因此造成的后果由本人自行负责。本人承认,任何通知、付款要求或各种通讯联系只要按上述地址发送,即在下列日期视为送达： 1、信函,挂号发出后五个工作日； 2、电传,收到对方确认回号之日； 3、传真,传真发出之日； 4、专人送达,收件人签收之

44、日。 十、其他条款：保证人承诺无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担担保合同项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。同时，无论债权人是否主张或放弃主合同项下的其他担保权利，保证人均仍同意承担全部担保责任，而不以此为由要求免责或减轻保证责任。 申明人身份证（或护照）号码： 保证人（签字）： 年 月 日附件个人担保声明书编号： 致：兴业银行××市××路支行 鉴于贵行将于 2005 年 12 月 27 日至 2008 年 12 月 26 日期间对 ×

45、×房地产开发有限公司（以下简称被担保人）办理最高余额为人民币××万元的中长期借款。本人自愿为被担保人提供担保，保证被担保人按约履行合同义务，兹作出如下保证声明：一、保证范围为被担保人的上述借款等业务及由此产生的利息、罚息、违约金、赔偿金和贵行实现债权的费用。二、保证方式为连带责任保证。无论被担保人因何种原因未按约定归还借款本息，本人将无条件替被担保人履行债务或承担责任。三、保证期间为主合同项下的主债务履行期届之日起两年。四、本人保证以全部个人财产和收入履行保证责任，并且保证在保证期间内，不以任何理由将个人财产变卖或转让他人。五、本声明书的效力独立于主合同，不受主合

46、同履行状况的影响，无论主合同是否有效，本人仍承担连带责任。六、本人对本声明书的签署和执行及进行的与本声明书有关的任何活动均为民事行为。本人现在或将来均不以任何理由对任何司法管辖、审判或执行提出异议或抗辩。七、本声明书自签发之日起生效。八、本声明书的签署、效力、解释、履行及争议的解决适用于中华人民共和国法律。本人与贵行凡因本声明书所发生的一切争议、纠纷，双方应协商解决。协商无效时，任何一方均可依法直接向人民法院起诉。九、本人要求：本声明书项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系，贵行应以书面形式按下列地址或电传号码、传真号码送达：通讯地址： ××市××区&#

47、215;×大厦×楼 邮政编码： 电 话： 传 真： 如上述通讯地址或联系方式发生变化，本人将立即书面通知贵行，否则，因此造成的后果由本人自行负责。本人承认，任何通知、付款要求或各种通讯联系只要按上述地址发送，即在下列日期视为送达：1、信函，挂号发出后五个工作日；2、电传，收到对方确认回号之日；3、传真，传真发出之日；4、专人送达，收传人签收之日十一、其它条款：保证人身份证（或护照）复印件粘 贴 处 保证人（签字）： 年 月 日附件项目资金监管承诺函致：兴业银行××市××路支行：鉴于我司与贵行签订了编号 房地产项目资金封闭运作管理协议书

48、,为保证××花园项目的顺利实施，现特承诺如下：1、我公司上述项目投资、建设及销售收入资金在贵行封闭运行。保证全部项目建设对外支付资金通过在贵行开立的银行帐户（户名： ××房地产开发有限公司、帐号： ）进行结算，主要包括工程款、器材设备款及相关税费等。 2、我公司在贵行的三个资金帐户的资金未经贵行同意不使用网上银行支付、不向关联企业划转资金。除经贵行同意的上述三个帐户间可相互划转外，不向其他银行同名帐户划转资金。 3、我公司充分理解并同意贵行对项目资金使用的审查审批要求及程序，公司将按贵行要求提供工程进度计划、项目资金年度使用计划和月度使用计划，提供工程承

49、包合同、器材设备采购合同及有关税费缴纳标准。4、在支付工程款时，我公司将按要求向贵行提供经开发商和承包商共同认可的工程进度报表或工程监理方出具的工程计量证明文件。工程款、器材设备款及有关税费的支付须经贵行审核同意后，方可对外支付。5、我公司保证如实告知贵行项目销售情况，按月向贵行提供项目销售进度报表，并积极配合贵行办理按揭贷款业务。 6、我公司承诺本项目的主要承包商在贵行开立结算帐户。7、我公司违反上述约定时，贵行有权单方提前中止双方的合作，包括要求提前还贷。 承诺人：（公章）： 法定代表人：（签章）： 年 月 日附件6不 可 撤 销 承 诺 函编号：致：兴业银行XX支行 ：敬启者：鉴于我司中

50、国建筑第五工程局××建筑安装公司与××房地产开发有限公司签订 ；鉴于 ××房地产开发有限公司与贵行签订从 ×× 年 ×月 × 日至 ×× 年×月×日期间签订的融资合同、担保合同（包括但不限于编号 的兴业银行中（长）期借款合同、编号 的兴业银行最高额抵押合同 及其他融资合同、担保合同等等）。我司作为 ××房地产开发有限公司“ ××花园”项目（ ××市××路 ）的建筑承包人，证明并

51、承诺如下：（一）截止本承诺函签发之日，我司未对“××花园”项目垫付任何工程建筑款；（二）自本承诺函签发之日起，我司计划不对“××花园”项目垫付任何工程建筑款；（三）自本承诺函签发之日起，在贵行全部债权得到全部清偿之前，我司自愿放弃我司基于合同法第286条等规定而享有的上述项目因折价或拍卖建设工程所得价款的优先受偿权。本承诺函为不可撤销承诺函，一经作出即生效，单方面无权撤销。承诺人（公章）： 法定代表人（签章）： 年 月 日XX房地产开发公司XX项目操作与管理方案兴业银行××行××××年×

52、;×月目 录一、贷款项目总体情况1二、项目主要风险点2三、风险控制实施操作流程（一）审批后放款前操作环节2（二）贷后管理5四、还款来源安排8五、突发事件的防范9六、其他注意事项10七、综合金融服务方案10八、信用责任追究13九、法律文本清单13一、贷款项目总体情况：1、借款人：××房地产开发有限公司；2、贷款金额、品种及期限：中期房地产开发贷款36500万元（含××投资集团控股有限公司现有3500万贷款余额），期限三年；3、贷款用途：用于“××花园”项目开发建设；4、担保方式：以借款人位于××市×

53、;×区××路“××花园”项目所在地516亩土地及在建工程提供抵押（抵押率不超过60%，在建工程按实际投入计，分期项目自筹资金比例必须控制在35%以上），并由借款人实际控制人段××、蔡××等提供个人连带责任保证担保。5、有关要求：（1）落实该地块的出让金、相应税费及拆迁费等均已缴清，并经有关部门确认的前提下，方可签订贷款合同；落实借款人营业执照等年检情况，在办妥借款、抵押手续的前提下，方可放款，土地抵押必须确保权属清晰，切实把好相关手续真实性，所有操作应规范；（2）落实可用于抵押土地的实际面积，并按70万元

54、/亩价值抵押率控制在60%范围内掌握首次放款，贷款总额的确定亦应按此原则，根据建设工程的投资额确定，但最高不超过3.65亿元；（3）本行贷款必须按兴银2004295号文件规定对本项目进行封闭运作，我行贷款需按分期项目四证办理情况和工程进度逐步发放；（4）申请人必须在我行开立销售专户，应合理评估借款人现金流，制定合理控制方案，确保还贷计划的如期实现。6、还款来源：“××花园”项目销售收入； 7、项目组成员及岗位：组长：×××（分行副行长）副组长：×××（风险管理部负责人）、×××（

55、15;×路支行行长）成员：×××（风险管理部、法律文件审核）、×××（风险管理部、资金监管审核）、×××（业务合作与协调）、×××（分行信审部、放款审核）、×××（零售业务部、按揭业务主办）、×××（××路支行、会计主管）、张××（××路支行、项目主办）、涂××（××路支行、项目协办）。二、项目主要风险点1、

56、鉴于本项目贷款存在土地及在建工程抵押担保，业务经办人员要加强与借款人、原土地抵押权人及相关登记部门协调，确保原抵押土地的及时解除和在建工程立即抵押我行，严防抵押办理过程中出现操作风险；2、切实加强项目资金的使用监管，严防挪用；3、加强对项目按揭贷款的管理和销售收入的归行管理，以及2006年、2007年还贷前销售收入的使用必须用于本项目建设，确保贷款按期收回。三、风险控制实施操作流程（一）审批后放款前操作环节鉴于：1、本项目贷款拟抵押用地实际使用面积为356.1亩，依照本行认定的土地价值（每亩70万元）及抵押率（60%以内），仅可贷款15000万元，且要置换项目原土地抵押贷款10500万元，实际

57、新增贷款资金4500万元难于满足本项目开发建设资金需要。拟同意借款人以其自有的位于本项目周围及××市内的项目外储备土地抵押融资用于本项目建设；2、本项目土地贷款前大部分已设定抵押。为便于我行对项目资金的统一管理，以及降低借款人的融资成本，我行将在第一笔贷款下柜支持其项目建设的同时，协助借款人逐步置换其在建行7000万元、中行3500万元贷款，保证原抵押他行的土地全部抵押至我行；3、综上所述，本项目贷款将在满足我行审批要求的前提下，根据借款人工程进展的资金需要分三次、多笔发放。其中2005年12月至2006年1月间，第一次先后对其发放贷款3笔，累计贷款金额19700万元； 2006年6月，第二次为其发放贷款2笔，累计贷款金额约8300万元；2007年，第三次为其发放贷款5000万元。（1）第一笔贷款下柜前，要求借款人在我分行××路支行开立基本结算户，并在经办机构××支行开立一般结算户两个和保证金专户一个。其中基本户资金用于借款人日常费用支付；一个一般结算户用于项目建设资金（含自筹资金和我行贷款）的归集和使用（以下简称“项目资金支出户”），另一个一般结算户用于项目销售收入的归集（以下简称“项目资金收入户”）；保证金专户用于项