中国土地税费制度.

1、我国土地主要税费一、土地增值税1、定义：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。2、历史沿革当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院1993年颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例。1995年，财政部出台中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知。2005年房价出现持续高涨，

2、国税总局、财政部、国土资源部再次下发加强土地税收管理的通知，明确提出进一步强化土地增值税税收管理。3、特点（1）以转让房地产的增值额为计税依据；（2）征税面比较广；（3）实行超率累进税率；（4）实行按次征收。4、作用（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。5、征税对象纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象（税收客体）：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。6、税额计算公式：应纳土地增值税=增值额

3、15;税率（1）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。（2）土地增值税实行四级超率累进税率。7、最新相关规定（1）关于土地增值税的清算单位土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的建设工程规划许可证所确认的房地产开发项目为清算单位。（2）关于共同成本费用的分摊纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用

4、按照建筑面积法进行分摊。（3）关于扣除项目准予扣除的截止时间清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。（4）关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。（5）关于合作建房的认定合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。（6）关于土地增值税清算管理规程的适用范围所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照

5、土地增值税清算管理规程申报缴纳并清算土地增值税。（7）关于转让旧房及建筑物的核定征收纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照税收征收管理法及其实施细则有关核定征收的规定进行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。7、看法一方面，土地增值税的征收有利于国家经济建设的发展，增强了国家对房地产行业的宏观调控；另一方面，又有效地抑制了炒卖土地从中取得的暴利。但是，同样的，土地增值税也存在着一些问题：一，征纳双方征纳税款的意识淡漠；二，缺乏规范的征管办法；三，税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。二、耕地占有税1、定义：国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照

6、规定税额一次性征收的一种税。2、历史沿革1987年国务院发布了耕地占用税暂行条例。2007年12月1日国务院批准了耕地占用税暂行条例（修订案），并以国务院令形式加以发布。3、特点（1）兼具资源税与特定行为税的性质；（2）采用地区差别税率；（3）在占用耕地环节一次性课征；（4）税收收入专用于耕地开发与改良。4、纳税义务人包括在境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。（1）企业、行政单位、事业单位；（2）乡镇集体企业、事业单位；（3）农村居民和其他公民。5、征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。6、税额计算耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依

7、据，以平方米为计量单位。公式：应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率7、看法（1）耕地保护形势严峻催生新条例出台；（2）着眼公平，新条例将外资企业纳入征税范围；（3）新条例征税对象范围有所扩大；（4）新条例计税依据按批准和实际占地面积孰大原则确定；（5）新条例严格落实“控制减免税”要求；（6）新条例加强了对耕占税的征收管理。三、城市土地使用税1、定义：以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税，属于资源税。2、特点（1）对占用土地的行为征税；（2）征税对象是土地；（3）征税范围有所限定；（4）实行差别

8、幅度税额。3、纳税义务人（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人；（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；（3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。4、征税范围城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。5、税额计算公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额6、城镇土地使用税征管中存在的问题（1）征管基础信息未掌握；（2）部门间协作配合

9、不够；（3）税收宣传力度不足，公民依法纳税意识不强；（4）协税护税网络不健全；（5）征税等级标准长期未调整。7、加强城市土地使用税征收管理的对策各级税务部门应进一步明确工作职责加强税收宣传，细化工作措施，加强税源管理，加大征收力度，有针对性地采取措施加强征管，不断提高土地使用税征管的精细化水平。（1）加强税收宣传和政策辅导，组织全局税收管理员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准（2）加强动态管理和调查核实；（3）充分利用信息技术，深化土地使用税覆盖式管理，达到以地管税的目标，各地土地管理部门的地籍资料比较完整、准确、详细；（4）强化申报严格审核；（5）加强后续管理和考核

10、；（6）建立健全委托代征机制。四、房产税1、定义：以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2、历史沿革1950年1月政务院公布的全国税政实施要则，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布城市房地产税暂行条例。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税

11、。3、特点（1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；（2）征收范围限于城镇的经营性房屋；（3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。4、征税范围房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。5、征税对象房产税的征税对象是房产，即由产权所有人缴纳。6、税额计算（1）从价计征从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。公式：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%（2）从租计征从租计征是按房产的租

12、金收入计征。公式：应纳税额=租金收入×12%个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%7、当前房产税征管中存在的问题及建议问题（1）征收范围太过笼统；（2）房产税的纳税义务发生时间和纳税期限需进一步明确；（3）出租部分的房产税税负偏高；（4）房产税减免规定不具体；（5）部分规定实际工作中难以执行。建议（1）重新明确房产税征税范围和应税房屋的界定；（2）进一步明确房产税的纳税期限；（3）修改房产税计税依据或降低税负；（4）严格控制税收减免审批；（5）加强房屋出租管理。五、城市维护建设费1、定义：简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维

13、护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。2、历史沿革城市维护建设税是1984年工商税制全面改革中设置的一个新税种。1985 年2月8日，国务院发布中华人民共和国城市维护建设税暂行条例，从1985年度起施行。1994年税制改革时，保留了该税种，作了一些调整，并准备适时进一步扩大征收范围和改变计征办法。3、特点（1）税款专款专用，具有受益税性质；（2）属于一种附加税；（3）根据城建规模设计税率；（4）征收范围较广。4、纳税义务人承担城市维护建设税纳税义务的单位和个人。按照现行税法的规定，城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税）的单

14、位和个人。5、征税范围城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。城市、县城、建制镇的范围应根据行政区划作为划分标准，不得随意扩大或缩小各行政区域的管辖范围。6、征收方式（1）城市维护建设税的纳税期限和纳税地点 按照规定，城市维护建设税应当与“三税”同时缴纳，自然其纳税期限和纳税地点也与“三税”相同；（2）预缴税款；（3）纳税申报；（4）税款缴纳。7、税额计算公式：应纳税额=(实际缴纳增值税+消费税+营业税税额)×适用税率8、现行城建税的弊端及实施中存在的主要问题（1）税种名称不确切；（2）税率设计不合理；（3）适用税率认定困难，征管难度大；（4）城建税

15、的附加性质造成适用税收征管法困难；（5）城建税减免税缺乏系统的规定，不便于操作；（6）随“三税”附征的税费、基金越来越多，不利于简化税制。9、城建税改革建议从现行城建税条例局部改革考虑，建议：（1）修改税名；（2）取消差别税率，统一税率；（3）直接随“三税”附征，修改纳税范围和计税依据；（4）修改城建税与适用税收征管法处罚与加收滞纳金方面的相关规定。从国家整个税制体系改革考虑，建议：（1）提高城建税的税种地位，从附加税提升为独立税；（2）统筹实施城市维护建设税、教育费附加、印花税联动改革；（3）将销售（营业）收入作为城建税计税依据，在税率设计上，建议设计为1%；（4）明确减免税政策。六、营业税

16、1、定义：是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。属于流转税制中的一个主要税种。注：2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。2、纳税义务人根据营业税有关规定负有代扣代缴营业税义务的单位和个人。3、征税范围营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。4、税额计算公式：营业税应纳税额=计税营业额×适用税率七、个人所得税1、定义 ：调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。2、纳税义务人

17、（1）居民纳税义务人在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人，应当承担无限纳税义务，即就其在中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。（2）非居民纳税义务人在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，是非居民纳税义务人，承担有限纳税义务，仅就其从中国境内取得的所得，依法缴纳个人所得税。3、征税内容工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；其他所得。4、税额计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速

18、算扣除数扣除标准3500元/月（2011年9月1日起正式执行）（工资、薪金所得适用）应纳税所得额=扣除三险一金后月收入-扣除标准八、印花税1、定义：对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。2、特点（1）兼有凭证税和行为税性质；（2）征税范围广泛；（3）税率低、负税轻；（4）由纳税人自行完成纳税义务。3、纳税义务人在中华人民共和国境内书立、领受中华人民共和国印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。具体有：1、立合同人；2、立据人；3、立账簿人；4、领受人；5使用人。4、征税范围（1）经济合同；（2）产权转移书据；（3）

19、营业账簿。5、征税方式（1）从价计征；（2）从量计征。6、税额计算公式：应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）×适用税率应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准九、资源税1、定义：以各种应税自然资源为课税对象、为了调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用而征收的一种税，是对自然资源征税的税种的总称。2、特点（1）征税范围较窄；（2）实行差别税额从量征收；（3）实行源泉课征。3、作用（1）调节资源级差收入，有利于企业在同一水平上竞争；（2）加强资源管理，有利于促进企业合理开发、利用；（3）与其它税种配合，有利于发挥税收杠杆的整体功能；（4）以国家矿产资源的开采和利用为对

20、象所课征的税。4、纳税义务人在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。5、征税范围原油、天然气、煤炭、其它非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐这7类。十、契税1、定义：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。2、特点(1)契税属于财产转移税；(2)契税由财产承受人缴纳。3、纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。4、征税对象契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。5、税额计算计税依据：契税的计税依据为不动产的价格。公式：应纳税额 = 计税依据 × 税率十一、车船税 1、定义：指对在我国境内应依法到公安、交

21、通、农业、渔业、军事等管理部门办理登记的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税依据和年税额标准计算征收的一种财产税。从2007年7月1日开始，有车族需要在投保交强险时缴纳车船税。2、作用（1）为地方政府筹集财政资金；（2）有利于车船管理与合理配置；（3）有利于调节财富差异。3、纳税义务人在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照规定缴纳车船税。即在我国境内拥有车船的单位和个人。4、征税范围车船税的征收范围，是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外）。5、税额计算购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。

22、公式为：应纳税额 = 年应纳税额 ÷ 12 × 应纳税月份数十二、屠宰税1、定义：屠宰税是向屠宰牲畜的单位和个人征收的一种税收。2、纳税义务人屠宰税的纳税人为在中国境内屠宰应税牲畜的各类单位和个人。这里所说的个人是指个体户和其他个人。从事应税牲畜屠宰业务的个体户，是屠宰税的纳税人。3、征税对象按照规定，屠宰税的征税对象是牲畜，应税牲畜包括猪、羊、牛、马、骡、驴、骆驼等7种牲畜。目前各地征税较为普遍的是猪、羊、牛3种牲畜。4、税额计算公式：应纳税款 = 应税数量×单位额十三、固定资产投资方向调节税1、定义：指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的