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文档简介
1、双花园工程营销筹划报告、区域市场分析 2一供给分析 2二需求分析 7三价格分析 8四结论 9 、工程分析 10一工程优势分析 10二工程劣势分析 11三存在的时机 12 四 面临的威逼 12 、销售方案 13 一目前存在的咨询题二工程定位 13三客户定位 14四价格方案 14五工程建议 14六销售策略 15七现场包装 19四、宣传推广方案 24 一媒体选择二活动行销 27五、公司优势 29我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析,我们认为目前市场建筑技术含量在提升,楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购置房产的客户对户型的选择更加合理有用,客户对价格方面的敏锐程度降低,取而代
2、之的是对工程综合方面的考虑。同时,我们也对本工程进行了认确实研究与分析。通过我们的分析,我们认为本工程在地理位置、现房出售等方面有一定的优势。同时,在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的咨询题。为了更好的完成工程的销售任务,最大化保证进展商的利益,我 们 对工程的营销方案进行了分析和调整,提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。我公司具有多年的销售体会和科学的治理体系。 我们在客户资源、网 络资源等方面均有专门好的优势。我们本着为进展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。真诚期望能携手合作。一、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角,按照我们对市 场的了
3、解 此次市场调查所设定的调查范畴东起西大望路,西至广渠门,南达 劲松路, 北抵铁路,共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和 东三环之间,紧临繁华的国贸商圈,周边物业销售业绩良好。随着 CBD商圈的进展,泛CBD地区的住宅市场的供给速度在2002年急剧增加。一供给分析1、总供给量分析 该地区近十年来一直是中低档的居住类工程为主导, 高档工程的市场 供给专门少,但近期随着四环路的开通,CBD商圈及其辐射区域的范畴持 续向外扩展,区域商品房的供给量迅速增大。自1998年来该区域内的商品房总供给量到达 194.8万平方米左右,已售 工程有广馨居,怡馨园,九龙花园,东环18,劲松嘉园。
4、2001年往常每年的 市 场供给量不超过10万平米,2002年的市场供给量约为 50万平米,其中 规 模较大的楼盘华腾园一期推出 18万平米左右。纵观 1998年以来该区域的 供给状况,今年本区域的商品房进入供给顶峰期,短时刻内将打破供求稳固的状态。市场已销工程表住宅名称总建筑面积万平米怡馨园10广馨居1.8劲松嘉园5九龙花园80东环1812合计:108.8市场在销工程表住宅名称总建筑面积万平米世纪阳光10鑫兆豪园10新青年公寓10世桥国贸公寓6乐澜宝邸10华腾元40合计:862、物业类型分析目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓,其它均为一般住宅。整体来看是以5000-6000元/平米的中档住
5、宅居多,超过7000元/平米的高档 项目并不是专门多,因此区域的物业以居住为主物业类型表住宅名称物业类型世纪阳光一般住宅怡馨园一般住宅广馨居一般住宅鑫兆豪园一般住宅新青年公寓一般住宅劲松嘉园一般住宅世桥国贸公寓一般住宅九龙花园一般住宅东环18一般住宅乐澜宝邸外销公寓华腾元一般住宅3、物业品质分析客户的理性选择阻碍着住宅产品的品质, 开发商关于物业的定位越来 越细分和明确。开发商不管在工程的运作依旧在产品的设计上都比以往有所提升,具体表达在以下几个方面。目标客户的细分开发商品牌意识加大注重环境规划设计注重细节设计从各个方面表达“以人为本随去年以来御景园,乐澜宝邸等高档楼盘的面世,将这一地区的物业
6、品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊,因此,同样是商品房,但不同楼盘以后社区业主的层次,以及治理却可能相差专门大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升,正在运作的工程中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的品质都较早期推出的工程有专门大的提升。4、楼体分析1 建筑形式居住类物业工程为市场主流,产品形式多为高层塔楼和塔板混合,板式小高层的工程只有东环十八古柏家居。2 环境规划小区内部环境规划水平普遍不高,绿化率低。3 小区规模除九龙花园外大多数工程规模小,建筑单体数量少。4 市场表现工程销售过程中,户型合理的小户型市场表现突出。物业楼型统计表住宅名称建筑形式结构形式建筑单体数
7、量层数世纪阳光塔楼、板楼剪力墙3栋塔楼15层、22层怡馨园塔楼剪力墙3栋塔楼25层广馨居塔楼、多层剪力墙1栋塔楼,1彳栋多层新青年公寓塔楼框架结构2栋塔楼未疋劲松嘉园塔楼、多层框剪结构1栋塔楼,1彳栋多层A座24层;B座14 层世桥国贸公寓塔楼、板楼2栋塔楼,2彳栋板楼22层、12层九龙花园塔楼、板楼钢混现浇9栋塔楼,3彳栋板楼多种层数东环18板式小高层剪力墙3栋塔楼11层、15层乐澜宝邸塔楼、板楼剪力墙5栋塔楼17 层、28 层、25 层、16层华腾元塔楼钢混结构7栋塔楼28层、25层5、装修情形分析物业品质的最直截了当的表现就在于装修情形,物业的内外装修情形是评判工程品质的一项专门重要的指
8、标。1本区域内商品房的外部装修在逐年提升现在除了 2个情形未定工程外,只有最近两年推出的3个工程外部装 修采纳面砖,其他工程均采纳外墙涂料作为外部装修材料,具体装修情形如下物业外部装修情形表住宅名称外墙装修怡馨园涂料广馨居涂料华腾元防水涂料世纪阳光高级涂料九龙花园高级涂料乐澜宝邸深色仿石喷涂,高级浅灰色涂料劲松嘉园面砖东环18瓷砖世桥国贸公寓无釉瓷砖鑫兆豪园未疋新青年公寓未疋(2) 本区域内进行内部装修的工程仅有3个工程目,多数工程为毛坯房和粗装修,而且大局部精装修工程为近两年推出项 从装修的角度也能够看出本区域内物业品质在逐步提升。毛坯及粗装修工程表住宅名称地面内墙窗厨房卫生间世纪阳光水泥地
9、面水泥墙塑钢窗毛坯毛坯怡馨园水泥地面四白落地塑钢窗精装修精装修广馨居水泥地面水泥墙塑钢窗粗装修毛坯劲松嘉园水泥地面四白落地塑钢窗毛坯毛坯九龙花园水泥地面四白落地塑钢窗粗装修粗装修华腾元水泥地面预留装修面塑钢窗精装修精装修精装修工程表住宅名称地面内墙门窗厨房卫生间世桥国贸公寓实木复合木地板涂料或壁纸优质木门铝合金窗,中空玻璃精装修精装修东环18实木地板涂料三防门中空落地窗精装修精装修乐澜宝邸复合木地板四白落地一般门喷涂铝合金 窗,双层镀膜 玻璃精装修精装修6、推出时刻分析由下表可见,1998-2000每年入住工程都为一个,2001年为两个,2002年猛增为四个工程,因此2002年该地区住宅市场竟
10、争猛烈。工程运作时刻表住宅名称开工日期正式开盘日期最早入住时刻怡馨园1997.41998.41998.11劲松嘉园1998.21999.32001.10广馨居199919992000.4乐澜宝邸2000.82000.112001.12九龙花园19981998.92001.6东环182001.12001.32002.6世纪阳光2000.112002.42002.8华腾元2000.12000.12002.9世桥国贸公寓20022002.42003二需求分析直的罢了围。九多因以地缘1、近两年来随着 CBD区域的成熟,周边地区工程在市场上的表现一 不错专门是两宽敞街进行改造后,尤为突出,去年专门多工程
11、都有专门好 市场表现,多数工程都差不多售完,我们按照差不多把握的信息粗略运 一下,市场的吸纳率为 36万平方米/年。2、本区域内多数工程是以居住为主, 局部工程差不多逐步形成商住氛 其中广馨居、怡馨园等一些已入住工程的客户有局部住户为拆迁户,龙花园有局部办公的客户,而新青年公寓工程现在重新包装运做,专门 素还未确定。由于近两年两宽敞街的改造的加快,此地区客户要紧是 性为主,现有客户要紧为邻近居民。3、需求要紧特点:1客户的构成比拟复杂,白领、邻近居民和拆迁户均存在;2地缘性较强,大多数是在邻近居住和工作的人群;3本区域的地段是吸引客户的要紧因素;4近年来随着 CBD的进展,吸纳量逐年增加; 5
12、 要紧以居住为主,存在投资客户,然而占的比例比拟小;(6 )小户型更容易被市场所同意;(三) 价格分析1、本区域内在售工程不是专门多,然而供给量却较往年大,价格在000元左右然而这些工程的品质较高,而且设计新颖,精装修工程占的比重要大 些,而且多数工程位置比拟好,具体指标如下列图。在售工程价格表物业名称均价装修情形工程开盘时刻华腾元5800毛坯房2000年1月乐澜宝邸7500 塔,7800 板毛坯房2000年11月世桥国贸公寓7800粗装修2001年12月世纪阳光公寓7500粗装修2002年4月园门 在 良好2、本区域内已售完工程怡馨园、广馨居、东环18、劲松嘉园和九龙花五个工程,这些工程多为
13、毛坯房或粗装修本区域内工程在持续的涨价,而且一些价格尽管比拟高然而却有着专 好的市场表现,新推出的工程尤为突出,东环18在2001年3月开盘,运作短短的1年内差不多全部售完,如此的工程尽管价格比拟高,然而 的性价比得到市场的完全吸纳。已售完工程价格表物业名称当时售价装修情形工程运作时刻入住时刻怡馨园5900粗装修1998 年1998年11月广馨居5770毛坯房1999 年2000年4月劲松嘉园6800毛坯房1999年3月2001年10月九龙家园5700精装修1998年9月2001年6月东环188300精装修2001年3月2002年6月四结论1、现时期在售工程产品品质普遍较好。2、现时期区域市场
14、中现房供给量不大。3、买方市场日渐成熟并趋于理性。4、性能价格比是中档住宅市场客群考虑的首要因素。5、关于区域位置及配套环境的认同是区域客群共同持有的重要特点、工程分析我们对本工程进行了调查、研究和分析。通过我们的分析,我们 认 为本工程具有一定的优势,同时存在一些缺乏。本工程现在推出能够借 助一 些优势,同时存在一定的威逼。以下我们对此加以分析。一工程优势分析本工程存在以下的优势。1、地理位置优势本工程位于北京市广渠门桥东北部。本地域的历史记载最早起源 于 春秋战国时期召公封燕, 召公成为第一代燕侯, 从此确立起古国风都的 地位。 本地域历史悠久,人杰地灵,是北京古代文明繁荣强盛的见证。现在
15、北京商务中心区 CBD 的规划范畴:西起东大桥路,东至 西 大望路,南起通惠河,北至朝阳路,总占地约4 平方公里。北京商务中心区成效图这一地区的国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内 聚 拢了摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家闻名 跨国 公司和金融机构。 目前世界 500 强企业进驻北京的有 160 余家,其中 入驻 CBD 及周边地区的达 120 多家,仅国贸中心就有 76 家。蓝岛、贵友、 赛特等闻 名商厦和阳光 100 、现代城等高档公寓,以及众多的文化、娱乐设施,促进了社区生活的多样化,提升了工作和生活品质,已成为外国在京 人士最为集 中的地区。本工程近邻
16、CBD 南缘,位于东二环路旁, 北距建国门外大街 500 米, 西至建国门,东到国贸。工程具有明显的商业地理位置优势。2、价格优势 本工程的价格在进行适当调整后,有关于周边的工程在性 能和价 格比方面具有优势。3、开发商具有比拟强的背景、实力优势4、工期完成,现房入住的优势5、有关于通惠河的水景优势二工程劣势分析 本工程存在以下的缺乏。大部1、R5-7# 楼外立面、户型等方面存在缺乏 本工程由于立项较早,设计存在一定的咨询题,现表达如下 分户型东西向,南向户型少D 型客厅入口无直截了当采光D 型客厅不方正,不行布置A 型客厅入口无直截了当采光装修标准低,窗为钢窗 使用率低A 型客厅不方正,不行
17、布置 外立面陈旧 价格高2、016# 楼户型等方面存在缺乏 户型非南北向 厨房为三角型,阻碍使用D 户型采光差 原有的户型资料制作差,使客户感受厨房、阳台面积过大3、环境较差 本工程现有的环境尚处于建筑周期中,环境脏乱,要紧体 现在以 下几点。有拆迁空地,使客户感受建设工期长,入住后会受阻碍 人员素养不高 缺乏中高档餐饮4、车位少5、总体规划环境没有表达6、南面尚为北京重型机械厂,居住环境不成熟7、工程距离主路较远8、没有明显的物业治理现象9、工程北侧近邻铁路,阻碍小区专门是北侧居民的居住三存在的时机 本工程近期推出会面临以下的时机。CBD 园区开始大规模建设 本区域南面土地大规模开发,土地差
18、不多升值 四面临的威逼 本工程会面临如下的威逼。 区域市场的潜在供给量三、销售方案 通过我们对本工程优劣势的研究和对周边市场的调查,我 们认为 本工程的销售需要通过精心的筹划,良好的宣传推广,才能够收到预 期的 成效,到达进展商期望的利益回报。一目前存在的咨询题 我们认为目前本工程存在以下两个矛盾,工程 的营销和推广需要 解决由此而带来的一些咨询题。1、高标准的楼宇和一般住宅区的矛盾本工程 016# 楼的定位比拟高,外立面采纳三段式设计,风格现代简约;颜色使用桔红色和白色搭配,醒目而明快;白色塑钢窗搭配绿色玻璃体现高档典雅;外飘窗的设计不但使外里面更加丰富,也增大了室内空间的使用率。 内部装修
19、均采纳了档次较高的设施和配置, 如 TOTO 洁具、 富士电梯、 森德散热器等、楼宇对讲设备等。而本住宅区由于历史的缘故,目前更符合一个一般的住宅区域的 标 准。现有的多层住宅均为较早的设计,外立面一般,装修各异,有些家 庭使 用了铁栅栏。小区内部道路尚未成型,绿化少,缺乏园艺小品等。小 区内部 尚没有充足的车位。如果 016# 楼以高档次工程面市,需要解决高档次楼宇和一般居住环境之间的矛盾。2、新楼和旧楼之间的矛盾此次拟推出 R5-7# 楼和 016#楼的三栋楼。 R5-7# 楼建设较早,设计 标准、户型、装修等均使用老的标准, 016# 楼建设较新,在外立面设计、 户 型设计和装修等方面更
20、符合目前的要求。这两个局部此次同时推出,在营销和宣传推广上要做到和谐和统 一, 解决产品之间因差异而存在的咨询题,互相促进,以到达同时销售的 目的。二工程定位通过我们对工程的研究,及对周边市场的分析,我们认为本工程 能 够定位为位于东二环、东三环和长安街围合中心,近邻 CBD 商务区,物 超所 值的生活社区。工程如此的定位不但突出了本工程所处的极佳的地理位置,同时 也 屏蔽了本工程由于远离主路、环境较差而对客户造成的不利的心理阻碍。三客户定位 本工程的客户定位如下:讲究实惠、不盲目追求品位和 概念,理 性的考虑投资与购置产业,购置产业的衡量标准以物有所值、物超 所值为 依据,购置面积可不能太小
21、,也可不能太大,而是以适合居住为主。 人群 的职业多种多样,工作地点不拘泥于本区域周边,虚荣心不强。这类人 群 一样经历丰富, 知识宽广, 虽有实力, 却可不能外露炫耀, 同时本工程目 标 客户关于工程区域具有专门强的认可心理。人群年龄在 35 岁以上,在家庭和社会中均承当重要责任。四价格方案 我们认为新楼和旧楼在销售时会存在竞争现象。 新楼的 外立面现代简洁,居室设计合理,使用率高,而价格比旧 楼低,客户的选择 意向会向新楼倾斜。为了幸免新楼销售快,旧楼滞销的局面显现,保证进展商利益最大化,我们认为必须在销售中进行销售操纵。另外,为了使客户能够对旧楼选择更有倾向性,能够对现有的价格体系进行一
22、定的调整。调整后的价格体系更能突出旧楼的性能价格比,同时幸免新楼和老楼的价格竞争,使新楼和老楼同时表达物有所值、物超所值的特点,以表达本项目的均好性。均好性关于一个工程整体的销售至关重要,良好的均好性能够使工程均衡进展、同步销售,在保证工程完全销售的前提下到达利益最大化,实现进展商的最大效益。我们承诺工程的总销售额保持不变,进展商的既得利益不受损。五工程建议 通过对工程的分析,我们给工程做了初步的建议建议不要连通新楼和老楼,对新楼和老楼分别进行物业治理,以提升 新 楼的物业档次六销售策略1、推广主题 本工程的推广主题能够围绕以下几个方面开展。距离东二环、东三环和长安街的距离均不超过 1 公里全
23、新入市,现房开 盘进展商实力与信心的强势表达 户型面积合理 物有所值的二环住宅 如此的推广主题直截了当、生动,能够表达本工程 在性能价格比、 现房入住、物有所值、物超所值的特点和优势,用淳朴无华 的语言打动客 户的心,画面清新简洁。2、案名建议 建议更换目前的案名,把“小区两个字去掉。 双花园3、时期营销重点1售前时期这一时期为正式开盘往常的工作, 要紧营销工作内容如下。 尽可能多地了解客户的需求扩散与工程有关的主动信息 所采取的要紧方式如下。 市场调研向周围的潜在客户传播工程信息 通过其它渠道或以小道消息等 方式传播工程信息从而最大可能地与客户沟通,进而做到为客户“量体裁衣 。关于本 工程来
24、讲,比拟好的传播渠道为:我公司客户俱乐里的客户资源、经纪 部职 员周围的客户群及我公司长期合作单位: “京城俱乐部、“外企购房俱 乐 部等单位。 2售中时期 这一时期是营销过程的主体。同时必须对以下方面加以重视。加大对销售的有效反应信息的分析 对每一时期的营销策略进行检讨修正 以此到达进展商预期的销售目标,猎取工程的最大利润,并降低工程 的运营 风险。 3售后时期 这一时期包括销售完成后的一系列工作。同时要考虑以下方面。 针 对每个成交的客户,把售后效劳提早到客户签约的时候,换句话讲 确实是几 乎在重视销售工作的同时,重视客户效劳工作 通过在现实客户中树立优秀形 象和良好的口碑,有效地传达有益
25、于进 展商、工程和品牌的正面讯息,从而 确保竞争优势。4、销售周期1入市时机 在营销方案制定完成的根底上,尽早入市。我公司建议 4 月份开 始 前期操作, 5 月份初正式开盘。2入市产品及入市量 由于入市初期,工程还没有明确的形象及知名度,总价较低的户 型 为首推出,推出的总量操纵在一期总量的20% 左右,如果销售势头良好 也可增加供给量。具体的打算另行确定 3 销售周期及销售目标 本工程销售周期从 5 月份正式开盘开始, 到 2002 年底共 8 个月时 刻。 在销售周期内完成 1.5 万平方米的销售面积。5、销售渠道与手段 在工程面市的初期,需要在主流媒体上进行大量的广告与新闻宣 传, 因
26、此工程前期的广告宣传费用比例会相对高一些。在工程形象有了一定的根底以后,除了传统的广告手段与媒体传 播 以外,本工程的销售还应尽量查找更适宜的“窄告途径,一方面能够 更加 准确地让目标客户得到有关信息;另一方面也能够减少广告宣传中的 白费, 降低销售本钱,开源节流,使工程利益最大化。我们建议如下。 1主流媒体上进行广告与新闻宣传能够选择报纸、电台等媒体进行宣传2有效做好客户链工作 以往的体会告诉我们: 现实客户往往是工程最好的推广的宣传员。 因 此,努力做好售后效劳工作,将会起到专门好的示范作用,如举办客户 联谊 会、给客户赠送生日礼品等方式。3有效选择“窄告渠道 尽可能地了解目标客户的生活方
27、式,认真调研多种媒体,例如在 目 标客户经常出入的场所举办工程公关推广活动,在一些定向投递的杂志上做广告。4举办各种活动进行销售宣传能够选择的活动有房地产展现会和客户联欢酒会等。也能够到一 些 目标客户相对集中的写字楼举办工程介绍专题活动,组织有意向的客户 参与 讨论。 5网络销售 随着信息时代的到来,网络成了一种新时尚衡量标准,既 然认为 本工程是有一定超前意识的时尚好房子,运用最先进的手段是必须与 必定 的。建立网络销售大致有以下几个作用:表达工程的时代气息 能够让一些先进的人士,从网上了解本工程 尝试网上售房的方式6、促销策略 1 工程的营销主张 为了更好的做好营销工作,必须让工程有一个
28、新 奇而有力的主张, 以使工程的推广销售更连贯、更有阻碍力。 2 工程包装必须到位先行 为了确保工程的形象,给客户以足够的信 心,工程的包装如何专 门重要。 同时有关工程包装的所有细节必须统一和谐, 充分表达本工程的 档次与品味。要注意与工程的现有条件相吻合,注意工地现场的包装等,样板 间 的装修建材选择,家具摆设等,给目标客户以“一见钟情的感受,从而有力促进销售。 3 其它对目标客户的吸引 由前面所分析本工程目标客户的特质,我 们认为,如果本工程的 首付款能降得较低,会对他们有专门大的吸引力。我们建议拿出少量房型在开盘时以零首付吸引客户。同时,关于 其 它客户提供八九成按揭。以较少的首付吸引
29、客户。 4 工程宣传方式的选择 工程推广初期,以群众媒体为主,如报纸、 电视、播送等,同时 配合一些软性新闻炒做,以灌输方式,快速提升工程知 名度。中期要适时参加各种活动,通过互动沟通的方式,把潜在客户从 被 动选择产品改变为主动参与活动。后期通过多种渠道利用现实客户的现身讲法,感染市场。5物 业治理公司的选择 为了鲜亮有别于周边面向拆迁户的其它物业, 一个好的物业治理 形象是必须的。这是给予购房者信心的保证。七现场包装1 、 售楼处 本工程开盘时,应建好售楼处。 售楼处设置在三环路边。关于售楼处内的布置有如下建议:1售楼处前台 接待台应靠近售楼处的入口,沿墙摆设,并不宜正对大门 接待台的形状
30、 可按照售楼处现状采纳长条形或弧线形,色彩鲜亮,与 整个售楼处的色彩要和谐 接待台的材质不必专门高档,采纳具有一定硬度、不易变形的板材即 可接待台正面的颜色应与工程的 LOGO 相符2售楼处背板形象墙 能够用木材、 石材、 金属镶嵌而成, 上面应有工程 LOGO 和名称3文件资料 售楼处应选择适当的位置摆放有关工程的法律文件和有关资料 如: 五证、售楼书、质量保证书、房屋使用讲明书、物业治理公约、客户 通讯录、 小区生活指南等。 4看板 内容包括开发商的简介、物业治理公司简介、工程总平面图、 立 面图、户型图、以往开发工程图片、新闻媒介的报道等等。 5销控板 除了传统的销控板以外,还能够采取运
31、算机的销控方式。通 过这 种方式客户将更加全面了解销售进度等,同时也显示工程的整体专业化 水 平与时尚特点。 6沙盘模型 需要做一个能全面反映社区规模和环境建设的沙盘模型, 专门注 意景观设计,模拟真实的景观成效,让客户感受到社区今后的进展和 规划。 7销售、保安、保洁员服装 工程销售人员的服装应该简洁雅致有档次, 使培训到位的业务人 员有专业化水准。建议销售先生穿深兰色西服,销售小 姐穿与工程 LOGO 颜色相和谐的职业套装。保安人员的服装应该表达认真、 活动自如、 亲切。 保洁员的服装应该显得洁净整洁。 所有以上人员均配胸牌。 8其它办公用品 其他办公用品如水杯、笔、烟灰缸、雨伞、平安帽、
32、 手电、教鞭、 激光笔等也都应预备齐全以方便业务拓展和客户使用。9气氛售楼处在局部要表达休闲、舒服,使客户感受宾至如归。同时,幸免 浮 华造作。能够播放背景音乐。 10交通 在售楼处和工程之间设置电瓶车交通,以运送客户到现场和样板 间看房。2、样板间 高品质工程的样板间应将交房时没有的装修及设备配置齐全, 要 表达工程的品味如买房时配备的装修、家具用显眼的标记标明 ,包括 家 庭生活一切必备的家具、电器、餐具、服装、灯饰、各种装饰物、小摆设、 书本、绿色植物等。在样板间内播放一些柔和舒缓的音乐。样板间的布置要温馨、充满生活气息,引起客户的购置欲望,发挥其 心 理暗示的作用。 1本工程样板间的布
33、置总体上表达一种现代、简洁、有用,并不离时尚气氛。 2关于户型中不行用的区域,尽量通过家具的摆放、装饰物、色彩的运用、搭配、光线的角度来进行补偿。 3在每种户型的入口处用标牌注明其为几房几厅几卫、建筑面积、使用面积等; 4有关样板间装修、装饰的一些例如厨房设备在洗菜池配备粉碎机,如此厨房下水管道经常堵塞的咨询题得到 了 专门好的解决;另外在水龙头上安装家庭纯水机,如此就能够使自来水变成纯洁水。欧美兴旺国家的厨房都有这些设备卫生间:最好采纳整体浴室进行装饰门:简洁的木门 灯光:除了照明灯外,在墙的底部装上自动感应灯,夜 里当有人通过 时它会自动开启,让主人能看清前方地面情形。 玄关:利用玄关表达
34、工程的 艺术性必要的生活用品 为了塑造样板间的生活气氛,除了电器、家具外还要适 当的增加 些精巧的生活用品如:餐桌上的精美餐具、音响旁边的精装书籍型 CD 架、 造型别致 、精美的外国时装杂志、儿童玩具等等。房间边角的艺术处理 不管多么经典的户型设计都会有边角存在,为了弱 化这些地点能 够进行一些艺术的处理如:立式喷雾盆景、形象艺术雕塑、悬 挂式木制年3 、 工地现场包装 1工地现场围墙 工地现场围墙关于本工程来讲是一个生动的广告载体, 故应在此 下大力气,使之色彩鲜亮且极具工程的特色。 2工地现场广告牌 除了杰出的创意和完美的图片外,还要采纳整副电 脑喷绘的制作 工艺,如此才能到达吸引客户、
35、展现形象的目的。 3现场悬挂物 在工地现场要采纳品种丰富的宣传悬挂物, 色彩要鲜艳、 比照要 强烈,如此才能刺激人们的视觉,衬托现场气氛。种类有:气球、彩 旗等4、小区导示系统 1小区入口到工程设置引导标志 由于小区目前周边小环境较差,因此 在东三环入口至本工程样板 间的沿路要设明显的标志牌,能够选择路旗或灯 杆旗,一定要注意该标志 牌与工程形象相符。 2区内设施在小区内成为现房后,区内的每一件设施包括垃圾箱等 也均应与工程形象相符。 3公共告示牌小区内的公共告示牌应具有一定特色, 要设定一种形象, 尽量区别于其它工程。5、现场绿化及小品等 1绿化在北方地区绿化应专门考虑植物品种的选用,以保证
36、一年四季 景色怡人。同时,以进行绿化设计时应专门考虑人性化的安排, 尽量幸免“纯 欣赏的情形,考虑小区内人们的活动路线,尽量使绿化与人们生活贴近。 2雕塑小品在建筑小品的时候,既要考虑美观还要考虑有一定的实际 娱乐功能,要有一定的趣味性。四、宣传推广方案一媒体选择1、报纸 1利弊分析A 、优点具有读者面宽、内容量大、易于查阅及反复阅读等特点,能够取 得较大的宣传成效。B、缺点 费用较高,且由于各工程广告“扎堆,将造成有可能被埋住在大量广告中。 2选择思路关于本工程而言,报纸广告的作用应该是树立形象、告 之的作用为主,因此应适当考虑。 3选择建议由以上分析及本工程特点得出,本工程的广告应以本项
37、目客户群经常阅读的北京青年报、北京晚报为主,我们关于这几种报纸的特点分析 如下:北京青年报 其房地产广告量专门大,备受房地产界青睐,其硬广告之外 的其 它内容也逐步具有了一定的权威性,可作软性新闻报道,故建议将该报 作 为本工程宣传中的主选。北京晚报 近年来房地产告的势头有明显进步,客户已慢慢从心理同意其 作 为房地产的专业媒体,由于其客户群专门大,因此其阻碍力不容无视。精品购物指南精品购物指南是老牌房地产专业媒体,目前在选择房产的人群中 仍 有专门大的阻碍。4宣传力度和方案建议 在报纸上的广告宣传力度要结合工程的进展情形考虑。在开盘的时候要大力度投入,一方面树立工程形象,另一方面积存客户。在
38、树立形象时广告适宜用整版篇幅,广告要做到图文并茂,选择有吸引力和冲击力的图片,配合有讲服力的广告语。供参考的广告语如下。CBD 商圈的住宅依靠有实力自然有魅力 广告的投入力度要考虑广告的成效, 如果成效好, 能够连续投入; 如 果成效不行,要慎重投入,并分析缘故,进行改善。要幸免过于保守或 盲目 投入。2、 户外广告 1 原那么 户外路牌广告为本工程重要推广方式之一,考虑到费用较高,其 动 身点应作到少而精,且尽量与工地现场相结合。2 设置地点能够设置在目前小区入口上方。3、播送1力度 播送的力度能够适当加大,要紧是针对经常坐出租车或有车一族 的 听众,他们也是我们的差不多客户群的特点之一。2
39、栏目的选择栏目可选择交通台、 音乐台, 这些节目是开车的人群经常听的节 目, 涵盖面比拟广。 3初步建议 能够采纳特约节目的形式, 分析目标客户群的爱好和爱好, 以他 们或她们常听的节目为基准,宣传我们的优势和理念。4、互联网 1为本工程单独设置网站 网站的设计要符合工程的定位,页面制作力 图美观,方便有用, 具有进展商介绍、社区介绍、户型介绍、装修标准、物 业治理、工程进度 报告等功能,方便客户上网查阅。需要通过和客户进行互动形式沟通,如建立有关的论坛等方式, 通 过客户的语言向目标客户群宣传推广。 2宣传方式 所有其它宣传媒体中均引入本工程的网址, 以备客户随时查阅。 能够将本工程网站与中
40、国房地产联合网、新浪网、搜狐网、天朗 房网等知名 站点建立热门链接,到达扩大网站和工程知名度的成效。5、软性新闻1原那么 软性新闻对工程前期宣传、 衬托销售气氛起着专门重要的作用,在工程推广前期就应该持续地查找话题进行连续报道,让工程的卖点在目 标 客户心中持续加深,促使他们关注本工程,如此在正式开盘时能够形成热销的局面。对本工程的软性宣传能够围绕如下主题开展。 现房销售表达对客户 的利益保护 国有大型企业的实力在住宅开发中如何表达建材集团在房地产建设中采纳货真价实的建筑材料 2媒体的选择 选择北京青年报、精品购物指南等报纸。6、DM单派发 通过DM的派发业务员派发与夹报相结合对工程进 行全方位 的宣传,如采纳在客户群集中区域如闻名超市等直截了当派送 和夹报 方式等。DM 单的制作要表达风格
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