武汉沿海赛洛城年度营销推广策略

1、 武汉沿海赛洛城武汉沿海赛洛城0808年度年度营销推广策略营销推广策略308年赛洛城销售目标年赛洛城销售目标208年房地产市场分析年房地产市场分析1赛洛城赛洛城07年销售总结年销售总结54汇报目录汇报目录 0808年度营销推广策略年度营销推广策略 项目、产品和客户定位项目、产品和客户定位6 0808年度营销目标实现的瓶颈工作年度营销目标实现的瓶颈工作 武汉沿海赛洛城武汉沿海赛洛城0707年销售总结年销售总结第一章第一章 组团组团推盘套数推盘套数可售面积可售面积可售货值可售货值去化套数去化套数去化率去化率去化面积去化面积成交金额成交金额2/32/3组团组团10210222166221661818

2、，424424万万9 99%9%188818881 1，386386万万4/54/5组团组团27527530368303681212，648648万万26626697%97%29313293131212，189189万万8/98/9组团组团24524527710277101010，551551万万22122190%90%24374243749 9，207207万万6/76/7组团组团43443456351563512424，327327万万34934981%81%44827448271818，685685万万10-1210-12组团组团50350365415654152323，486486万万

3、49849899%99%64758647582323，188188万万合计合计155915592020102020108989，436436万万1343134386%86%1651601651606464，655655万万 2007 2007年，沿海赛洛城一期产品去化率年，沿海赛洛城一期产品去化率86%86%，累计销售，累计销售13431343套；套；其中普通住宅其中普通住宅13341334套、别墅套、别墅9 9套；套；统计时间截至2008年3月31日20072007年年 实现品牌、销售双丰收实现品牌、销售双丰收品牌品牌 荣膺“联合国全球人居大奖”，首次获得“中国房地产项目品 牌价值TOP10

4、”，沿海企业品牌在武汉树立一流开发企业形象。业绩业绩 8月，夺得武汉市销售冠军，全年单盘销售第三名商业商业 武汉知名品牌超市中百超市中百超市等16家商家成功签约6家于3月 底试营业配套配套 国内著名教育品牌北大附中北大附中成功进驻服务服务 沿海赛洛城一期二次于07年11月30日和08年3月29日顺利入 伙，入伙满意度超过95%。 一期营一期营销策略销策略武汉第一城武汉第一城 项目卖点项目卖点整合营销整合营销公交户外短信公交户外短信北大附属中学北大附属中学健康生态社区健康生态社区大盘的生活配套大盘的生活配套适时优惠政策适时优惠政策集团整合非常集团整合非常“6+1“6+1集团整合集团整合“9“9城

5、同举城同举”“母亲水窖母亲水窖”活动活动“老带新老带新”客户客户一期营销策略一期营销策略利诱点利诱点 低首付低首付 认筹优惠认筹优惠 开盘抽奖开盘抽奖 认筹优惠认筹优惠 优惠选房优惠选房 08 08年武汉房地产市场预测年武汉房地产市场预测第二章第二章 1 1、20072007年武汉商品房价格涨幅较快，最高涨幅达到年武汉商品房价格涨幅较快，最高涨幅达到36%36%。年末房价有所。年末房价有所回落。全年成交回落。全年成交10701070万平方米，较万平方米，较20062006年上涨年上涨17.7%17.7%。数据来源：武汉市房地产信息网数据来源：武汉市房地产信息网2 2、20082008年武汉市房

6、地产市场现状简析年武汉市房地产市场现状简析 受“宏观调控和金融政策宏观调控和金融政策”双重挤压，导致近期武汉市房地产市场“价、量”齐降，武汉房地产市场未现复苏迹象。武汉房地产市场未现复苏迹象。 据统计2008年武汉市商品住宅结转量为220220万万平方米，08年商品住宅市场新增货量约896896万平方米，经济适用房、双限房等约300300万平方米。供求关系趋向失衡，销售形势不容乐观。，销售形势不容乐观。20082008年武汉市房地产市场竞争加剧年武汉市房地产市场竞争加剧 08年春节过后以“万科万科”为代表的大批开发商集体降价促销，更有个别开发商降价30%30%的非理性动作，导致大部分置业者持币

7、观望，市场表现持续冷淡持续冷淡。注意：注意：1 1、武汉赛洛城项目、武汉赛洛城项目20072007年整体价年整体价格走势与东西格走势与东西湖区的平均水湖区的平均水平基本保持一平基本保持一致；致；2 2、武汉赛洛城、武汉赛洛城0707年年112112月销售备月销售备案面积（案面积（14.614.6万方）占东西万方）占东西湖区份额的湖区份额的10%10%。数据来源：武汉市房地产信息网数据来源：武汉市房地产信息网3 3、20072007年东西湖区商品房住宅价格涨幅落后于武汉市整体水年东西湖区商品房住宅价格涨幅落后于武汉市整体水平，最高涨幅平，最高涨幅28%28%。成交。成交146146万平方米，较万

8、平方米，较20062006年上涨年上涨50%50%。4 4、 2008 2008年东西湖区房地产市场整体供求分析年东西湖区房地产市场整体供求分析预测一：07年占区域市场需求比例约40%的异地置业及投资、投机性需求将受到未来预期的消极影响及调控政策的抑止，将大幅萎缩；“1+8”城市圈和“两型社会落户武汉”的利好刺激，预计东西湖区2008年度的成交量在150150万平米左右。预测二：08年武汉赛洛城项目计划总成交量预计为22万平方米，占东西湖区的14.6%，赛洛城项目占东西湖区市场份额同比07年增长1.5倍。20072007年供应量年供应量20072007年成交量年成交量20082008年预计供应

9、量年预计供应量20082008年预计成交量年预计成交量224224万万146146万万约约258258万万约约150150万万20082008年武汉赛洛城项目充满挑战！年武汉赛洛城项目充满挑战！5 5、近期武汉部分楼盘开盘情况、近期武汉部分楼盘开盘情况项目项目区域区域开发商开发商开盘时间开盘时间推售推售套数套数产品产品形态形态推售推售价格价格开盘开盘成交成交成交率成交率爱家国家华城徐东武汉爱家房地产2008.3.29370高层900020.50%东湖春树里水果湖武汉双环房地2008.3.28220高层850030.13%人和天地盘龙城武汉名流置业2008.3.25420小高层4200205%世

10、纪星城后湖武汉江汉发展2008.3.8170多层55006640%都市经典卓锦园光谷武汉三镇实业2008.3.16387高层70885214%恒大华府、金地国际、融侨华府等部分楼盘推迟发售计划，开恒大华府、金地国际、融侨华府等部分楼盘推迟发售计划，开盘项目销量不佳；武汉房地产目前没有回暖的迹象。盘项目销量不佳；武汉房地产目前没有回暖的迹象。倍讯易- 武汉沿海赛洛城武汉沿海赛洛城0808年度销售目标年度销售目标第三章第三章 武汉沿海赛洛城总体营销目标武汉沿海赛洛城总体营销目标时间截止为08年12月20082008年度计划完成销售额年度计划完成销售额12.7312.73亿、营业额亿、营业额10.5

11、810.58亿亿组团组团套数套数面积面积均价均价销售金额（亿元）销售金额（亿元）丽水商业丽水商业营销中心营销中心21752175460046000.10.1一期别墅一期别墅89891940919409800080001.55 1.55 一期住宅一期住宅1011011380213802420042000.58 0.58 二期二期 12931293120607120607450045005.43 5.43 三期三期 C3 C3、C4C4731 731 6290062900480048003.02 3.02 三期三期 C1 C1、C2C238644330 48502.150808年销售额合计年销售额

12、合计260026322312.730808年营业额合计年营业额合计2214 2214 21889321889310.58 10.58 二、三期项目销售计划二、三期项目销售计划5 5月月1717日入市日入市 7878878788平米、平米、558558套包括：套包括：B B内环内环3257732577平米、平米、368368套）套）+ +一期尾一期尾3321133211平米、平米、190190套（小高、多层套（小高、多层7 7月月1919日入市日入市 6752167521平米平米 、776776套包括套包括:B5:B5到到B14B14栋栋（高层）（高层）9 9月月1616日入市日入市 96519

13、96519平米、平米、10071007套套 包括包括:A:A组团组团(20508(20508平米平米) )、C3C3组团组团(42630) (42630) 、C4C4组团组团(33381)(33381) （小（小高层）高层）1111月月1515日份入市日份入市 5215252152平米、平米、454454套包括套包括:C1:C1（2938529385平米）、平米）、C2(22767C2(22767平米平米) )（小高层）（小高层）0909年年4 4月份入市月份入市 9572495724平米、平米、11521152套为套为C6C6组团（小高组团（小高层）层） 项目、产品和客户定位项目、产品和客户

14、定位第四章第四章 沿海赛洛城二期项目定位沿海赛洛城二期项目定位 沿用一期项目整体定位沿用一期项目整体定位二期项目案名及二期项目案名及logologo沿用一期沿用一期沿海赛洛城二期项目定位沿海赛洛城二期项目定位之推广要素之推广要素二期项目推广调性沿用一期并二期项目推广调性沿用一期并深化深化沿海赛洛城二期产品定位沿海赛洛城二期产品定位 自由组合弹性可变空间自由组合弹性可变空间产品魅力核心产品魅力核心 创意小户型创意小户型完美大居住完美大居住 物质性的主导广告语物质性的主导广告语 3，客户定位，客户定位3，客户定位，客户定位 二期认卡客户来源分析二期认卡客户来源分析（止4月12日335人） 3 3，

15、客户定位，客户定位 赛洛城客户群来源分析 通过对一期两次集中开盘成交客户以及对目前二期认卡客户来源分析，地源客户和通过对一期两次集中开盘成交客户以及对目前二期认卡客户来源分析，地源客户和“大汉大汉口口”客户是我们的核心客户群。客户是我们的核心客户群。地源客户地源客户大大 汉汉 口口武昌武昌汉阳汉阳外地外地小计小计江汉江汉江岸江岸侨口侨口2007-8-252007-8-2536%36%40%40%18%18%9%9%13%13%4%4%4%4%16%16%2007-11-42007-11-426%26%46%46%19%19%13%13%14%14%4%4%7%7%17%17%认卡认卡27%27

16、%46%46%15%15%16%16%15%15%14%14%4%4%9%9%3，客户定位，客户定位来源：来源：地源客户+大汉口（江汉、江岸、古田等）职业描述：职业描述：私营业主、企业中高层管理者、公务员、医生等置业目的：置业目的：改善居住环境价值取向：价值取向：关注项目区位、居住环境、教育、生活配套置业特征：置业特征：比较理性、总价承受力有限、愿意安家该区域核心客户群核心客户群来源：来源：核心客户群之外的“1+8”城市圈客户、职业描述：职业描述：私营业主、高级公务员、企业高层管理等置业需求：置业需求：二次置业、投资价值取向：价值取向：喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质置业特征

17、：置业特征：住宅环境的舒适性，同时关注实惠和后期增值战略客户群战略客户群来源：来源：外省及其他区域客户职业描述：职业描述：湖北籍在外工作、经商人士置业需求：置业需求：二次置业、投资、居住置业特征：置业特征：关注生态环境、综合配套和后期增值潜力偶得客户群偶得客户群3 3，客户定位，客户定位赛洛城二期客户分类赛洛城二期客户分类 二期客户将会以地源、大汉口二期客户将会以地源、大汉口（硚口、江汉、江岸等）（硚口、江汉、江岸等）为主为主基本特征属80后年轻人士，准备结婚或刚结婚武汉本地人为主、外地人为辅文化较高，许多武汉高校毕业职业特征职业白领，工薪收入泛公务员群体、部分年轻教师、医生外资企业中层管理、

18、少部分自由经营者 置业目的基本都是自住首次置业改善环境， 教育投资等关注价值点性价比合适关注项目未来发展及教育、生活配套等看中区域规划和发展前景核核心心客客户户群群特特征征青年新锐阶层家庭年收入在4-10万元左右，多为贷款购房，对单价和总价较为敏感首期款支付能力有限，月供能力较强有较高的文化层次，追求生活品位对居住环境有较高要求注重产品的品质和品牌 客户描述客户描述3 3，客户定位，客户定位 沿海赛洛城沿海赛洛城0808年度营销策略年度营销策略第五章第五章 全年主推二、三期普通公寓；全年主推二、三期普通公寓；一期普通公寓和别墅采用一期普通公寓和别墅采用“顺水推舟顺水推舟”的策略；的策略；全年采

19、用全年采用“快速销售快速销售”，“快速回款快速回款”的快打策略。的快打策略。赛洛城赛洛城0808年度营销总纲：年度营销总纲： 赛洛城赛洛城0808年度营销年度营销“策略地图策略地图”大盘营销的差异化竞争模式事件营销 成熟配套活动营销整合营销 集团“母亲水窖”营销延续 整合品牌“TOP10”、“百强”营销 “奥运火炬进社区”活动 商业街商铺逐步进驻及营业 北大附中奠基及幼儿园开园 商业地产的启动带来的价值 08年启动婚房置业大行动沿海会活动、业主联谊会等 通过整合营销的实施持续建立项目大盘形象和品牌，增加客户上门和来电、来访； 通过事件营销推广完成阶段销售目标；同时利于提升现场人气和强化销售氛围

20、； 通过超级大盘的配套改善，提高现场人气和居住率，促进“老带新” ； 活动营销在全年开展，最大程度刺激客户够购买，并利于项目口碑传播，提高现场销售0808年赛洛城总体策略大纲年赛洛城总体策略大纲 母亲母亲水窖水窖通过“健康住宅母亲水窖”活动，树立项目美誉度和品牌形象，以情感传播拉近客户与项目距离，促进销售；企业企业品牌品牌利用“TOP10”等其他荣誉与成绩，提升项目产品价值感，让客户信赖、认可产品其他其他配合集团大型营销主题活动，推动项目的销售整合整合营销营销项目项目品牌品牌利用项目获得人居奖项、07年销售前三甲等荣誉与成绩，提升项目产品价值感，让客户信赖、认可产品事件事件营销营销成熟成熟配套

21、配套活动活动营销营销奥运奥运火炬火炬传递传递通过 “奥运火炬传递”事件，聚焦全城眼球，点燃大众对项目的关注热情，并结合奥运相关活动整合媒体资源同步推广，进而提高项目人气和销售。北大北大教育教育提速提速以“北大幼儿园开园”和“北大附中奠基”为08年项目教育卖点推广，激发关注、重视教育投资客户购买商业商业地产地产启动启动项目四期商业的开发完善了赛洛城的配套功能，充分提炼商业价值结合产品进行宣传，提升大盘的配套价值和建立客户购买信心利用二期景观广场的开放， 推动实景看房；通过定期举办广场活动提高现场人气。 二期二期广场广场开放开放整合整合营销营销事件事件营销营销成熟成熟配套配套活动活动营销营销商业街

22、商业街开街开街项目四期商业的开发完善了赛洛城的配套功能，充分提炼商业价值结合产品进行宣传，将会大大提升大盘的配套价值和建立客户购买信心商业商业地产地产启动启动公交线路引进、赛洛城社区巴士开通，改善了业主出行问题，解决客户交通不便的问题通过商业街商户进驻，达到提高现场人气和增强生活氛围，从而树立客户购买信心交通交通改善改善“沿海400客户热线”成立，为客户提供了一个良好的服务平台，促进与客户的交流沟通，有利于提升客户满渡度和忠诚度，增加口碑传播和推荐购买其他其他配套配套整合整合营销营销事件事件营销营销成熟成熟配套配套活动活动营销营销婚房置婚房置业大行业大行动动通过婚房设计大赛、婚纱摄影、婚宴、婚

23、庆礼仪等一系列主题活动实施和媒体炒作，在全城掀起赛洛城婚房置业的“旋风”席卷江城目标客户沿海会沿海会活动活动入伙活入伙活动动利用赛洛城一期第3、4批入伙活动和收楼服务，提高客户满意度，提升项目美誉度，促进口碑传播通过“车友会”、“投资理财会”等大型主题活动，提高现场人气和深入产品了解，促进别墅去化定期举办业主联谊会、沿海会活动，深化客户感情，通过“老带新”方式促进销售其他主其他主题活动题活动整合整合营销营销事件事件营销营销成熟成熟配套配套活动活动营销营销4 4月月1313日日55月月1616日日 推盘推盘588588套套 主推二期主推二期B B区区(B1-B4)(B1-B4)，一期，一期附带去

24、化附带去化 主推二期主推二期B B区区(B5-B14)(B5-B14)，一，一期附带去化期附带去化 主推二期主推二期A A区和区和三期三期C3C3、C4C4，附带附带B B区尾货区尾货 主推三期主推三期C1C1、C2C2，附带前阶，附带前阶段结转尾货段结转尾货5 5月月2222日日77月月1818日日 推盘推盘776776套套7 7月月2525日日99月月1919日日 推盘推盘10071007套套9 9月月2626日日1111月月1515日日 推盘推盘454454套套 通过大盘差异化通过大盘差异化营销推广，启动营销推广，启动集团整合营销集团整合营销“奥运火炬进奥运火炬进社区社区”活动事件活动事

25、件全城爆发，结合全城爆发，结合产品卖点产品卖点“两房两房变三房变三房”进行进行 借奥运营销余热，借奥运营销余热，以活动营销为主以活动营销为主顺势推出顺势推出“婚房婚房置业大行动置业大行动”，在江城形成第二在江城形成第二波赛洛宣传波赛洛宣传“狂狂潮潮”，并集合产，并集合产品、价格策略同品、价格策略同步实施步实施 持续持续“婚房婚房”活活动，通过动，通过“北大北大教育教育”和和“商业商业地产启动地产启动”等事等事件营销，掀起赛件营销，掀起赛洛城第三波高潮，洛城第三波高潮，配合品牌宣传和配合品牌宣传和“母亲水窖母亲水窖”整整合推广合推广 延展延展“婚房婚房”活活动，通过成熟配动，通过成熟配套营销模式

26、，整套营销模式，整合合“一期入伙、一期入伙、商业街进驻、幼商业街进驻、幼儿园开园儿园开园”等利等利好，补充沿海会好，补充沿海会和相关主题活动和相关主题活动目标目标 实现实现0808年年 销售销售 218893218893平米平米实现实现0808年销年销售售 2214 2214套套 超级大超级大盘的差异盘的差异化营销：化营销： 整合营销整合营销 事件营销事件营销 活动营销活动营销 成熟配套成熟配套 20082008年年度赛洛城营销推盘节奏年年度赛洛城营销推盘节奏0808年赛洛城第一次推盘节奏年赛洛城第一次推盘节奏 主力推进主力推进二期B区(B1-B4)面积32577平米 一期尾货(33211平米

27、) 合计7878878788平米推广周期推广周期08年4月13日-5月16日销售目标销售目标货量588套 (一期190套 二期B1-B4区368套)，开盘目标去化315套。营销大纲营销大纲通过大盘差异化营销推广，启动集团整合营销“奥运火炬进社区”活动事件全城爆发，结合产品卖点“两房变三房”进行主题导语主题导语沿海地产做老百姓买的起的健康住宅；沿海赛洛城品鉴145万方成熟大社区的名牌配套；加油中国沿海地产“奥运社区行” 。表现诉求表现诉求产品特性：健康住宅 ，弹性自由组合空间”，“ 80余平米两方变三房，您说了算”策略执行策略执行执行：通过样板房开放和产品发布会让二期产品高调上市，结合奥运社区活

28、动、巡展、房交会、 车友会、夜间看房、商业街开街等活动进行蓄客价格：采取中低价入市和小步快跑，逐步提高的价格策略媒体整合媒体整合前期户外、公交车身、网络推广为主，从大盘形象导入市场，后期通过报纸、短信、电视等媒体具体深入实施0808年营销策略阶段实施推进表一年营销策略阶段实施推进表一0808年赛洛城第二次推盘节奏年赛洛城第二次推盘节奏 主力推进主力推进二期B区(B5-B14) 面积6752167521平米，推广周期推广周期08年5月22日-7月18日销售目标销售目标货量776套(B5区-B14区)，开盘目标去化660套。营销大纲营销大纲借“奥运火炬”营销余热，以活动营销为主顺势推出“婚房置业大

29、行动”，在江城形成第二波赛洛宣传“狂潮”，并集合产品、价格策略同步实施主题导语主题导语沿海赛洛城2008奥运火炬传递武汉第一城；沿海赛洛城2008为爱筑“巢”，婚房置业大行动。表现诉求表现诉求产品特性：健康住宅，“弹性 自由组合空间”，“ 80余平米两方变三房，您说了算”策略执行策略执行执行：通过婚房设计大赛、婚纱摄影、婚宴、婚庆礼仪等系列活动实施结合媒体炒作“引爆”全城；后期推动“北大奠基”、“商业地产”事件活动价格：采取中低价入市和小步快跑，逐步提高的价格策略媒体整合媒体整合前期户外、网络推广为主，从大盘形象导入市场，后期通过报纸、短信、电视、现场包装等媒体具体深入实施0808年营销策略阶

30、段实施推进表二年营销策略阶段实施推进表二0808年赛洛城第三次推盘节奏年赛洛城第三次推盘节奏 主力推进主力推进二期A区面积20508平米 三期C3区、C4区76011平米 合计9651996519平米推广周期推广周期08年7月25日-9月19日销售目标销售目标货量1007套（ A区149套 C3区、C4区858套），开盘目标去化856套。营销大纲营销大纲持续“婚房”活动，通过“北大教育”和“商业地产启动”等事件营销，掀起赛洛城第三波高潮，配合品牌宣传和“母亲水窖”整合推广主题导语主题导语 沿海赛洛城我们“爱”的家，婚房置业大行动 ；沿海赛洛城“北大梦想 扬帆启航”， 北大幼儿园盛大开园。表现诉

31、求表现诉求产品特性：健康住宅 ，“弹性 自由组合空间”，“ 80余平米两方变三房，您说了算”策略执行策略执行执行：持续“婚房置业大行动”炒作,紧跟“赛洛城一期第三批入伙”活动、“幼儿园开园”、“北大夏令营”活动、中秋业主联谊等系列实施价格：采取中价入市和小步快跑媒体整合媒体整合前期户外、网络推广为主，从事件活动导入市场，后期通过报纸、短信、电视、现场包装等媒体具体深入实施0808年营销策略阶段实施推进表三年营销策略阶段实施推进表三0808年赛洛城第四次推盘节奏年赛洛城第四次推盘节奏 主力推进主力推进三期C1区29385平米、C2区22767平米 合计5215252152平米推广周期推广周期08

32、年9月26日-11月15日销售目标销售目标货量454套（ C1区235套 、C2区219套），开盘目标去化386套。营销大纲营销大纲延展“婚房”活动，通过成熟配套营销模式，整合“一期入伙、商业街进驻、幼儿园开园”等利好，补充沿海会和相关主题活动主题导语主题导语沿海地产连续五年荣膺中国房地产品牌十强；沿海赛洛城2008收获爱情婚房置业大行动；住沿海赛洛城，读北大附中让我的孩子比我强。表现诉求表现诉求产品特性：健康住宅 ，“弹性 自由组合空间”，“ 80余平米两方变三房，您说了算” 策略执行策略执行执行：借“婚房”活动余热，结合品牌营销、沿海会活动、一期第四批入伙活动具体进行 邀请北大名师与赛洛城

33、业主对话，促进“老带新”。价格：采取中低价入市和小步快跑，逐步提高的价格策略媒体整合媒体整合前期户外、网络推广为主，从品牌营销导入市场，后期通过报纸、短信、电视、现场包装等媒体具体深入实施0808年营销策略阶段实施推进表四年营销策略阶段实施推进表四5 5月月1717日日 开盘开盘 去化套数去化套数315315套套7 7月月1919日日 开盘开盘去化套数去化套数660660套套9 9月月2020日日 开盘开盘去化套数去化套数856856套套1111月月1515日开盘日开盘去化套数去化套数386386套套推售套数推售套数368368套套领卡领卡15001500张张到场到场450450组组推售套数推

34、售套数776776套套领卡领卡32003200张张到场到场950950组组推售套数推售套数10071007套套领卡领卡41004100张张到场到场12301230组组推售套数推售套数454454套套领卡领卡18501850张张到场到场555555组组二、三期项目二、三期项目“沙盘推演沙盘推演”蓄客分解蓄客分解70%70%70%70%70%70%70%70%30%30%30%30%30%30%30%30%08年沿海赛洛城上市2605套，根据去化目标85%计，08年度需要销售2215套 08 08年度营销目标实现的瓶颈工作年度营销目标实现的瓶颈工作第六章第六章 08年度营销目标实现的瓶颈工作年度营

35、销目标实现的瓶颈工作p 二期规划许可证二期规划许可证4月底前获取；月底前获取；p 二期、三期二期、三期C3/C4区区12月底前完成竣工备案；月底前完成竣工备案； 谢谢谢谢 武汉沿海赛洛城武汉沿海赛洛城0808年销售执行分解年销售执行分解附件一附件一 婚房置业行动奥运火炬传递 社区行 08年9月 幼儿园开园北大附中的奠基节节点点卖卖点点整合短信启动短信启动 通过信息渠道将产品优惠信息前置，直达目标客户群营销活动营销活动 通过阶段的营销主题活动和巡展、房展进一步储备客户多方支援多方支援 推动沿海会活动和业主“老带新”实施，定向锁定客户户外电视户外电视 通过户外、公交、电视的形象推广，固升项目大盘形

36、象利用强势利用强势的通路推的通路推广，放大广，放大宣传二期宣传二期产品价值产品价值点，迎合点，迎合5 5月份市场月份市场可能渐入可能渐入回暖的机回暖的机遇，一举遇，一举完成二期完成二期首战的蓄首战的蓄客目标客目标1 1、销售执行计划实施步骤、销售执行计划实施步骤弹性空间 二房变三房三套经典 样板房开放 日渐成熟的社区配套商业街商家进驻16家 阶段采取的优惠政策第一阶段第一阶段 2008 2008年年3 3月月1515日日55月月1616日日 认卡认卡32003200张张 平均每天发卡平均每天发卡5050张张3月15日-4月15日巡展蓄客短信推广市区巡展宣传产品发卡200张短信发样板房开放认筹优

37、惠信息发布户外发布户外发新产品信息发卡200张4月16日-5月16日巡展蓄客产品发布市区巡展宣传产品发卡600张产品发布会召开举办沿海会活动巴士100变全城公交广告宣传发卡500张发发卡卡400400张张发发卡卡11001100张张第二阶段第二阶段 2008 2008年年5 5月月2424日日77月月1818日日 认卡认卡32003200张张 平均每天发卡平均每天发卡5858张张5月24日-6月24日巡展蓄客夜间看房 媒体推广结合奥运发卡500张市区尊站宣传产品启动夜间看房活动奥运大势奥运活动开始启动发卡700张6月25日-7月18日婚房活动媒体广告婚纱店酒店到位发卡1000张婚房全程无忧计划

38、针对婚房媒体推广婚房计划婚房设计大赛开始发卡1000张发发卡卡12001200张张发发卡卡20002000张张第三阶段第三阶段 2008 2008年年7 7月月2626日日99月月2020日日 认卡认卡25502550张张 平均每天发卡平均每天发卡4848张张7月26日-8月26日巡展蓄客北大附中 媒体推广婚房置业发卡800张市区尊站宣传产品北大夏令营期启动婚房计划婚房计划中期延续发卡500张8月25日-9月19日北大附中媒体广告幼儿园即将开园发卡800张配合幼儿园进行针对婚房媒体推广婚房计划婚房置业中期延续发卡450张发发卡卡13001300张张发发卡卡12501250张张第四阶段第四阶段

39、2008 2008年年9 9月月2727日日1111月月1515日日 认卡认卡33503350张张 平均每天发卡平均每天发卡5858张张9月27日-10月27日优惠政策秋季展会 媒体宣传卖的火爆发卡800张适时采取优惠政策秋季房展会的蓄客开盘造势利用开盘进行造势发卡700张10月28日-11月15日沿海活动北大附中采取的沿海会活动发卡1000张北大附中隆重奠基幼儿园后续炒作婚房计划婚房置业后续活动发卡850张发发卡卡15001500张张发发卡卡20002000张张 别墅营销推广策略别墅营销推广策略附件二附件二 2007年东西湖区别墅全年可售量为96997.69，共305套。2007年东西湖区别

40、墅去化量为35719.03 ，共126套。成交均价为7813.25元/ 。东西湖区域别墅市场现状分析东西湖区域别墅市场现状分析 2007年东西湖区别墅月平均去化仅为10套，其别墅市场需求并不活跃。 目前市场供应量仍相当可观，供大于求的局面一时很难改变。现现状状0808年一期别墅营销推广策略年一期别墅营销推广策略 项目销售现状分析项目销售现状分析 中央别墅12月30号开盘，102套全部推出，认购13套，签约9套。位置位置第一排第一排 第二排第二排第三排第三排第四排第四排数量数量2828282822222424认购数量认购数量2 22 23 36 6认购率认购率7%7%7%7%13%13%25%25% 从目前销售情况和已售产品位置分析，别墅的销售工作没有实现预期目从目前销售情况和已售产品位置分析，别墅的销售工作没有实现预期目标，陷入了停滞的境地；第四排别墅的销售情况相对较好，表明客户的购买标，陷入了停滞的境地；第四排别墅的销售情况相对较好，表明客户的购买动机主要是动机主要是“低价因素低价因素”。 前期形象定位前期形象定位世界级的湾区别墅世界级的湾区别墅 对产品认识度不够理性，定位过对产品认识度不够理性，定位过高，客户期望过高，无法得到满足，高