物业承接查验作业指导

1、文件名称物业承接查验作业指导书生效日期版本页 数：共 7 页编制审核批准人1. 目的 提高物业移交质量，夯实物业服务基础，提高客户满意度。2. 适用范围 适用于东原物业新接住宅项目的物业承接查验。3. 定义 物业承接查验：是指物业公司承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家和集团有关规 范、标准以及前期物业服务合同，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 项目竣工验收及备案：指建设工程项目完工后经建设行政主管部门全面验收合格，并取得竣工验 收备案登记证。4. 职责4.1. 地产项目部 :物业承接查验的移交方； 负责牵头组织承接查验工作，编制承接查验计划及方案； 组织施工单

2、位、监理单位、设备供应商等参与承接查验； 跟踪督促施工单位整改查验中发现的问题；与物业公司办理承接查验手续。4.2. 物业项目部 :是物业承接查验的接收方， 负责参与计划及方案编制； 组织专业人员对系统进行承接查验； 跟进督促地产项目部、施工单位对查验不合格项目进行整改； 接收查验合格的物业项目并实施管理。4.3. 总包及各专业分包单位： 在承接查验之前，安排人员对工程实体及设施设备进行清洁、检修、 保护； 整理和完善工程竣工资料、机电设备资料、试运行资料等； 组织专业施工人员参与承接查验，确定承接查验及整改负责人； 成立整改小组，及时安排人员对查验不合格项目进行整改消项。4.4. 监理单位：

3、参与物业承接查验，负责监督施工单位的整改。5. 管理内容5.1. 基本原则5.1.1. 整体原则承接查验应以系统为单位进行，功能无直接联系的可分楼栋进行。 供配电、给排水、电（扶）梯、景观及道路、弱电、消防等专业系统应整个系统进行承接查验， 涉及的施工单位及供应商须参与。分期开发建设的项目可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期查验，分期办理 项目移交手续。5.1.2. 责任界定原则承接手续确认之前的成品保护由总包负责， 各分包对各自责任分部分项工程成品采取保护措施， 自承接签字确认之日起由物业公司进行管理。未达到验收条件的项目由地产项目部与物业公司协调，可采用委托代管的方式进行管理

4、， 管理 责任和义务双方协商确定。物业公司不承担保全责任。5.2. 启动承接查验项目应具备以下条件 ：5.2.1. 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并 经建设行政主管部门备案；5.2.2. 环境道路、公共走道、环境绿化、中控室、设备机房和物业服务用房等公共配套设施按规划设 计要求建成，满足使用功能要求 .5.2.3. 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、空调、安防、康乐设施等市政 公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；5.2.4. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等

5、共用设施设备取得使用合 格证书；5.2.5. 各施工单位已按照合同约定完成所有施工内容， 并经验收合格； 物业四周围合已经完成， 主要 通道已经形成，安全岗亭施工完成。5.2.6. 物业移交涉及的使用、维护和管理的技术资料完整齐全。5.3. 承接查验分为启动准备、 交底与技术培训、 资料移交、 现场查验、 整改及复验、 实物承接移交 （含 备品备件）六个阶段。以地产项目部、物业公司、施工单位、监理单位四方签字认可的手续为承接查 验达成标识。所有移交记录一式四份，物业公司、地产项目部、施工单位、监理单位各执一份。第 2 页 共 7 页集团物业文件工作依据流程要求和方法工作标准责任人记录1. 交付

6、日 30 日历日前，由地产项目负责1. 明确承接查验小组成员、职责、验收标准、物业承接人组织物业、 施工、 监理召开承接查验计划节点；地产项目查验办法启动会启动会。2. 要求各施工单位完善各系统施工及资料准负责人物业承接查验计20101652. 工程维保中心负责人负责编制 承接查备，移交前完成设施设备清洁、标识等准地产项目划表号；验启动会物业承接查验计划表 ，报备工作。工程经理承接查验启动会商品房买卖地产项目工程经理及项目负责人审核，3. 验收设备、工具、仪表的准备及责任人。物业项目会议纪要合同；报城市公司技术前介部 （组） 负责人审负责人临时管理规批。形成承接查验启动会会议纪要约；1. 地产

7、项目内业工程师应将施工或采购1. 工程资料包括工程竣工资料、 机电设备随机前期物业服合同（含电子版） 移交给物业， 由物业资料、合格证、验收资料等，具体有：务合同 ；工程维保中心负责人组织查验人员解竣工总平面图（含电子和纸质版本） ，单体竣工图纸资读查验项目施工合同 （ 应剔除合同价建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下工程资料移交记料；资料移交格信息 ） ；管网工程竣工图等竣工验收资料；地产内业录表建设工程质2. 地产项目内业工程师负责按照建设共用设施设备清单及其安装、 使用和维护保机电设备资料移量法规、政工程文件归档整理规范养等技术资料，机电设备随机清单、产品说工程师交记录表工程维保中策、

8、标准和规GB-T50328-2001 、机电设备资料标准明书、使用说明书、电路原理图等；物业承接查验缺心负责人范；清单一览表 归集移交资料， 编写 工供水、供电、供气、供热、通信、有线电视陷问题记录表项目移交清程资料移交记录表 ；等准许使用文件；档案管理项目工程分供方责任人洁标准 ；3. 地产项目内业工程师负责收集各施工物业共用设施设备质量保修文件和物业使售后服务通信录项目施工、 采单位维修责任人及联系方式， 编制项用说明文件；购合同。目工程分供方售后服务通信录 ；承建及售后服务单位通信录，参见模板四；4. 项目集中交付日 25 个日历日前， 由项项目施工或采购合同 （应抹去合同金额或商目内业

9、工程师负责向物业移交资料，务等需保密条款） ；第 7 页 共 7 页物业承接查验办法2010165号；商品房买卖合同；临时管理规约；前期物业服 务合同 ；竣工图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范；项目移交清洁标准 ；项目施工、 采购合同5. 物业项目工程维保中心负责人及人事行 政助理对工程资料进行清点和核查； 发现 缺失的， 在物业承接查验缺陷问题记录 表登记，由地产项目工程部负责补齐； 未完成资料移交的， 不能开始该分项的现 场查验工作。重点核查 工程资料移交记录表 及相应 系统的机电设备资料移交记录表编制的 完整性、 现场移交资料与 资料移交记录表 的匹配度程度、现场设备数量与资料

10、移交 记录表的匹配程度。交底与培训1. 承接查验开始前， 由项目部责任工程师按 专业或系统编制技术培训教材。2. 地产项目工程部组织培训， 工程和研发参 与，向物业公司相关人员做培训和交底。3. 培训课件及形成培训记录保存在项目档 案室。1. 培训内容： 设施设备的布置及区域划分； 重要隐蔽管网走向、 重要设备阀门及开关 位置；重要设施设备的使用方法、 操作要 点及注意事项；设施设备管理维护事项； 维保期起算时间、 维保单位及联系方式责 任界面。2. 物业必须参加人员包括：物业项目经理、 工程维保中心负责人及工程维修员、 物业 专业工程师、 秩序维护中心负责人及监控 中心值班人员（消防及安防系

11、统） 。地产项目 责任工程师 工程维保中心负责人现场查验1. 项目交付日 20 个日历日前开始进行物业 现场查验；2. 地产项目工程经理负责组织施工、 供应 商、监理等单位参加承接查验；3. 现场查验应综合运用核对、 观察、试运行、 检测和实验等方法， 重点查验物业共用部 位、共用设施设备的配置标准、外观质量1. 承接查验范围：共用部位 ：一般包括公共环境装修、物业 用房装修及安装、 设备房简装及安装、 留置 资产的装修及安装（会所、游泳池配套用 房）、人防设施。共用设备 ：一般包括电梯、给排水系统、避雷系统、 消防系统、 发电机、变配电系统、地产项目 工程经理 工程维保中心负责人 承建单位

12、人员系统现场承接 查验记录表 物业承接查验 缺陷问题记录 表和使用功能；空调系统、 通风系统、 周界安防系统、 对讲物业承接查 验办法 建房 2010165 号；商品房买卖合 同；临时管理规约； 前期物业服务 合同竣工图纸资料； 建设工程质量 法规、政策、标准 和规范；项目移交清洁 标准项目施工、采购 合同。现场查验4. 项目工程维保中心负责人通知城市公司 技术前介部（组）专业人员参与 , 准备验收 工具及表格。5. 物业承接查验按照 专业系统现场承接查 验标准中验收内容及标准执行；6. 分部分项查验完成后， 将不合格项记录在 物业承接查验缺陷问题记录表中。系统、电视监控系统、弱电网络系统、车

13、管 系统、人行道闸系统等；共用设施：一般包括道路、信报箱、标识导 视、环境硬景、环境植物、休闲康体设施、 停车设施、垃圾转运设施等。2. 验收设备、工具和仪表主要包括：压力表、 温度计、超声波流量计、电压表、电流表、 兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电 工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动 照明灯等；地产项目 工 程经理 工程维保中心负责人 承建单位 人 员物业承接查 验缺陷问题记 录表整改复验1. 分部分项查验完成后，地产项目部应在 接到物业承接查验缺陷问题记录表 5 个工作日内， 组织物业、 监理和承建单位， 就查验中不合格项的整改方案、 时限达成 一致，由地产项目部责任工程师督促承

14、建 单位进行整改， 物业项目工程维保中心负 责人现场跟踪和督促。2. 承建单位完成整改后，向物业项目工程 维保中心提出复验申请， 物业项目工程维 保中心负责人应在接到复验申请 3 个工 作日内组织人员进行复验，合格后销项。1. 整改问题复检合格率在满足 系统现场承接 查验记录表中验收标准以上，不影响使用 功能，可开始该分项现场承接移交工作。2. 复检合格率在 95%以上，系统主要功能正常， 无管理风险且遗留的少量整改问题时，由承 建企业在物业承接查验缺陷问题记录表 上提出整改计划， 就存在的问题、 整改措施、 整改时限及违约责任作出明确约定，由物业 按报事管理程序跟踪督促完成。地产项目工 程经

15、理地产项目专 业工程师工程维保中 心负责人物业承接查 验缺陷问题记 录表物业承接查 验办法 建房 2010165 号；商品房买卖合 同；临时管理规约； 前期物业服务 合同 ；竣工图纸资料； 建设工程质量 法规、政策、标 准和规范；项目移交清洁 标准 ；项目施工、采购 合同。承接移交1. 项目实体移交具备条件后，由地产项目部填写 建筑（装饰）工程实体移交记录表 机电设 备实物移交记录 ，物业应在 5 个工作日开始接 收项目实体， 并由承建单位、 地产、 物业、监理 四方签章确认，一式四份；2. 消防、安防系统承接移交由项目工程维修中心 和秩序维护中心负责； 景观工程承接移交由工程 维保中心和环境

16、治理中心负责；3. 移交中发现的缺项和实体存在问题记录在 物 业承接查验缺陷问题记录表中。4. 项目所有分部分项承接移交后，物业应在 10 个工作日内， 完成水、 电、气等能源计量表的接 管工作。未接管前应按照物业服务标准保障现场 设施设备正常运行， 所产生的能源费由承建单位 或地产项目工程部承担；5. 整改完成后四方签署的物业移交确认表作 为办理造价结算的必备前置条件， 否则地产成本 部门不予办理结算手续，暂停支付合同结算款。1. 各专业系统设备数量、型号、参数与 现场清点、合同一致；2. 各系统设备“系统管理员”权限密码 移交并由工程维保中心负责人按 共用 设施设备管理规定 建立设备密码清

17、 单；3. 时间均应在合同交付期前两日与物业 公司办理实体现场移交；4. 项目交付 2 个日历日前完成项目全部 分部分项目工程承接移交。地产项目工 程经理地产项目专 业工程师工程维保中 心负责人秩序维护中 心负责人环境治理中 心负责人建筑（装饰） 工程实体移交 记录表 机电设备实 物移交记录 物业移交确 认表 物业承接查 验缺陷问题记 录表 设备密码清 单存档备案1. 承接查验记录和工程资料归档保存至项目档案 室；物业在完成项目移交后 30 工作日内，持工 作标准中所列文件向物业所在地物业行政主管 部门办理备案手续。（备案按当地政策执行）前期物业服务合同；临时管理规约； 物业承接查验协议；建设单位移交资料 清单；查验记录；交接记录工程维保中 心负责人项目负责人集团物业文件6. 相关文件6.1. 建设部房屋接管验收标准6.2. 物业承接查验办法建房 2010165 号6.3. 建设工程