易居：杭州中粮24#地块商业部分研 究 报告

1、杭州中粮24#地块商业部分研究报告20103></a>.09 中国房产信息集团 报告逻辑框架商业发展方向周边市场研判项目商业发展方向体量研判项目商业发展方向商业发展空间区域市场分析商业业态建议酒店式公寓发展空间客户定位建议地块酒店式公寓价值空间区域市场分析商业定位酒店式公寓定位地块商业价值空间参考可比项目客户来源及酒店式公寓客户深访产品建议商业产品及客户定位建议参考酒店式公寓买家/租户对产品需求参考可比项目产品状况周边消费者消费习惯商家/消费者业态需求周边项目商铺客户及产品情况客户对商铺的需求PART 1 项目商业发展方向商业发展方向商业体量项目26,824方的商业体量，决定

2、了项目的商业辐射范围，应该是社区型商业。项目类型社区型商业区域级商业中心跨区域级商业中心项目体量1-3万平米3-10万平米10万平米以上辐射半径12公里25公里5公里以上社区型商业区域级商业跨区域级商业社区型商业是一种以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以满足、并促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。商业项目彩虹城 商业 1.5万平方米西城广场 5.5万平方米杭州大厦 14万平方米未来周边商业体量供应大，地块若全部用来兴建集中型商业，竞争激烈，风险较大。商业发展方向未来商业供应周边商业供应情况在地块1公里辐射圈内的众安启航社，规划了3 万余方的商业，其中包括了商场、超市、电影院等大型配套。目

3、前在建周边商业供应项目地块已招拍挂的土地中，邻近的两个地块均含一定体量的商业。?参照闻堰湘湖区域规划预计未来5年，人口可达到15万，按照人均商业需求面积在0.81.2之间计算，商业需求约在1218万平方米之间 ，然而据了解，未来整个闻堰镇商业用地规划供应为60.9万。明显供大于求。配套型社区底商模式：“点”型商业规模：需求整体营业面积在1000平米以上客群：居家型消费群体，满足日常生活需要地域：生活小区内环境：随意个性风情商街模式：“线”型商业规模：需求整体营业面积在10000平米以上客群：消费者定位较高，适宜高收入、高消费、高素质人群地域：高品质住宅小区。环境：幽雅分散型商业街区模式：“块”

4、型商业规模：需求整体营业面积在50000平米以上客群：消费者定位面宽，适宜各年龄、各阶层的消费群体地域：高密度住宅小区环境：热闹大型集中式商业模式：“块”型商业规模：需求整体营业面积在35000平米以上客群：消费者定位面宽，适宜各年龄、各阶层的群体消费地域：高密度住宅区、城市商业核心环境：喧嚣各种属性的商业模式所适宜的地域及环境、消费者的要求各有不同，本项目地块又适应何种商业属性呢？商业发展方向商业模式解读项目所在区块商业氛围较为清淡，多为社区商业，满足基本生活所需。目前周边居民习惯去较近的萧山中心、滨江及市中心集中消费，且人口数只有约3万左右，大型集中式商业发展需要很长一段时间培养期，更倾向

5、于相对更便利、更快捷的配套型商业。配套型社区商业周边缺乏高密集度居民区，人口导入力度不够，不适合块型商业街区的发展。区域整体品质仍需要提升，商业发展阶段处于初级阶段，高端项目稀少，无法支撑起个性风情商业街。商业发展方向地块周边商业氛围配套型社区底商根据目前闻堰市场环境，短期内酒店式公寓市场空间有限。且周边已有江南摩卡商务馆和启航社分割市场，以及政府 “禁酒令”限制，故地块若全部建成酒店式公寓，风险同样较大。商业发展方向周边酒店式公寓情况在地块1公里辐射圈内的众安启航社，建筑面积22万方，产品共计1056套，图中所示高层预计10月份开盘。众安启航社江南摩卡商务馆地块周边江南摩卡商务馆由原商铺改装

6、，租售两旺。目前，闻堰集中式商务办公市场几乎空白，只有一些规模不大的工厂分布，多为制造化工类私企。在一定程度上缺乏酒店式公寓市场发展所需的支撑。商业发展方向结论社区型商业不能完全商业或酒店式公寓项目体量决定项目商业发展方向项目周边市场决定项目商业发展方向社区型商业+酒店式公寓商业发展方向结论确定了如此发展方向之后，商业的客源如何？业态如何分布？酒店式公寓客源和产品特征如何？接下来将逐一解决PART 2 商业定位 商业发展空间 商业业态建议 商业产品及客户定位1项目商业发展方向2商业定位2.1 商业发展空间2.2 商业业态建议2.3 商业产品及客户定位建议3酒店式公寓定位3.1 酒店式公寓发展空

7、间3.2 酒店式公寓产品定位建议3.3 酒店式公寓客户定位建议目录项目周边区域以底层商业为主，满足居民基本生活所需。标记楼盘名称商业面积（）物业类型业态规划三江新村9000底商便利店、小卖部，中介公司、煤气公司等三江花园13000底商 品牌服装店、中国移动、药店、蛋糕等餐饮、美容美发、花店等江南摩卡13000底商品牌服装店、药店、花店、美容美发店等郁金香岸3000底商超市，银行，美容美发，小吃店，建材店中粮易筑18000沿街商铺招商中项目周边2公里范围内以底层商业和中小型零售店铺为主，在2公里生活圈外，仍有郁金香岸和戈雅公寓的两个底层商业，但因戈雅公寓距离较远，在此不作赘述。项目周边居民相对较

8、少，对集中式商业依赖性较低，更偏向于自给自足和小型零售业支撑。“2km是多数人步行感到疲累的极限，是多数人的基本生活圈所在；居民外出在2km以内是底层商业占优，超过2km则更偏好集中式商业“商业发展空间区域市场分析商业发展空间区域市场分析区域市场零散型商业居多，缺少集中式商业，同时也缺少发展集中式商业的人口基础(周边 2公里范围内人口约3万左右)，项目2公里生活圈内多为社区底商三江 花园郁金香岸江南 摩卡三江 新村本案北镇政府绿城西子郁金香岸临近钱塘江，其商业部分位于项目的西北侧和东北侧，为底层商业形式。其商业氛围较淡，缺乏人气。项目名称绿城西子.郁金香岸商铺数量（个）约30个楼层数（层）双层

9、商铺面积（m2）主力面积是250-300方商铺面宽（m）单间4-7米商铺进深（m）11-13米商铺层高（m）4.4米商铺价格（元/m2）12000-13000元/平方米业态分布中介门店、美容院、超市等该项目虽然靠近钱塘江，但周边居住气氛较差，且项目内的入住率也有限，导致了该项目的商业进驻情况不理想；郁金香岸的商铺周边商业氛围不够浓重，所以以二手中介居多，大于500以上商铺暂时空置。郁金香岸商业发展空间区域市场分析因该项目靠近镇中心，周比居住氛围浓郁，生活配套齐全，但都为镇级低层次商业。该项目开盘时间较早，业主已经入驻，居住和商业氛围基本成型；项目内有像李宁等一些品牌店，改善了区域商业形象，对周

10、边商业有引导作用。三江花园在本项目2公里生活圈内，临近闻堰镇中心，人气相对旺盛，其商业在一定程度上改善并提升了区域形象。其商铺位于项目北侧和东侧项目名称三江花园商铺数量（个）约30个楼层数（层）单层为主，少量双层商铺面积（m2）单间50-1100方商铺面宽（m）单间4-14米商铺进深（m）10-16米商铺层高（m）3.5-5米商铺价格（元/m2）12000-14000每平米业态分布便利店、小卖部、中介公司、煤气公司等三江 花园商业发展空间区域市场分析项目名称三江国际.江南摩卡商铺数量（个）50个楼层数（层）双层为主，少量三层商铺面积（m2）65-220方商铺面宽（m）单间5-7米商铺进深（m）

11、10-12米商铺层高（m）5.5-6.5米商铺价格（元/m2）二手价15000元/平方米业态分布品牌服装店、中国移动、药店、蛋糕等餐饮、美容美发、花店等因该项目靠近镇中心，居住氛围浓郁，生活配套齐全，改善并提升了区域内 “老且旧”的商业形象。朝南和朝西的商铺属于商业中心地段，租金及售价偏高，基本在800-1000元/平米*年，朝北只有少量出租，且人气不旺，租金在450-500元/平米*年。江南摩卡地处闻堰镇中心，人气相对旺盛，其商业在一定程度上改善并提升了区域形象。其商铺位于项目南侧、北侧和西侧江南 摩卡商业发展空间区域市场分析该项目开盘时间较早，商业形式显旧，且无品牌商业入驻，主要是满足日常

12、生活的商业业态，包括中型超市等，但对区域内商业档次提升影响不大；三江新村商业较早，但因地段较好，相对靠近当前镇中心，项目内商铺出租情况良好。其商铺主要位于项目南北两侧项目名称三江新村商铺数量（个）20个楼层数（层）单层为主少量双层商铺面积（m2）20-375方商铺面宽（m）4-16米商铺进深（m）5-12米商铺层高（m）4米商铺价格（元/m2）/业态分布超市、银行、奶茶小吃、文具店、五金店、药店、便利店等三江 新村商业发展空间区域市场分析从项目周边区域商业业态分布来看，由于区域新开盘楼盘较多，价格较有优势，因此二手房产中介店铺较多，其次服饰类店铺较多。相对而言，餐饮类和娱乐休闲类店铺占比低于平

13、均水平，存在一定的发展 空间。项目所在2公里生活圈内，以房产中介数量最多，其次为服饰、餐饮以及店铺。由于区域新盘数量较多，装饰装修店铺所占比例偏高，随着区域开发的逐渐完善，这部分商业数量应能相应减少。区域服饰店较多，但均为中小型零售商铺，整体偏中档水平，一定程度上反映了周边居民消费水平。商业发展空间区域市场分析结论商业发展空间地块商业价值分析 目前购买能力“然后资金不会说是非常短缺.或者是你刚好有一百多万闲置资金放着不用的。” 投资商的知名度 “如果它有更好的投资商进来，知名一点的商铺进来可能会考虑一下” 物业管理“进大门这块有欠缺，它里面的内部管理对进出的车辆有严格的控制，对就不希望他这样管

14、，会损失很大的资源” 小区入住率 “一个是入住率，这个 (对商业的发展) 是 关键的” 附加因素“我们当初考虑停车场是最 关键的“” “装修是他 们搞的，那边是2400多平 方，所有装修都是 他们搞的&quot; 发展前景看中它未来的前景&quot;.”如果政府里面给我规划，规划局的人跟我说一下旁边周边几几年会有什么什么东西，然后我就会。聚集人气就会购买“ 地段/交通 “最好有（地铁）线过去，这样的话 那边的房价马上会升，我估计翻一倍还不止”.“地段，交通要方 便，人流量高，人气旺”. 价格因素&quot;我的一个朋友跟我说那边相对来说均价比较低一点“&quot

15、;价格因素还是要考虑的。“周边配套“相对于来说我觉得那边投资潜力比较大，我主要是看它有学校，有超市，周边的楼盘也比较多，周边配套一上来，升值空间不一样的”当初购买商铺看重的因素今后选择商铺还需要看重的因素闻堰的商铺投资者和经营者对商铺的要求在不断提高,随着投资经验的积累,认为当初购买商铺时对周边配套、地段、交通状况、价格等考虑因素已不能满足当前商业发展形势还应结合周边的发展前景、小区入住率、投资商的知名度及物业管理等因素综合考虑,才能提高商铺的投资回报率商铺客户选择商铺考虑因素对本地块商业启示本项目需加强与改进：加强物业管理合理的租售价格加强宣传投资商知名度本项目具备的优势:优越的地理位置，靠

16、近钱塘江，临近湘湖景区交通情况、周边配套设施将因城市近期规划尽快得到改善未来发展潜力镇政府的落成，及城市规划对本地块带来交通、配套优势，以及住宅群入住率的提高，均令本地块拥有极大的发展潜力，客户对此抱有信心。主力消费人群中档或偏下“虽然小区很多，但是都是租赁的，总体上说买房子买在闻堰路的人总体定位不是社会最顶尖的人士，都是中层或是城里偏下一点的。年轻群体较多，经济支撑点较弱 ”还有一些是刚刚起步的年轻人士，他们也有消费能力，但是相对经济上的支撑点还比较小，这是我们这边最大的特点。”。目前发展情况受当前本地块居住人群消费能力及周边配套不全影响，目前本区域的商业发展尚处于初级阶段交通状况改善将带动

17、商业发展 “因为那块靠近镇政府，后面高架铺上直通到那边，且规划有地铁，离湘湖又近，听说地铁预案已经审批了”。“要发展的话也得等以后地铁通了，一般地面的商铺出租最快”。可弥补周边生活配套设施缺口，存在潜在商机“比较缺的是大型超市，这边没有大型超市，像华润万家那样的超市。餐饮相对比较好做。像外婆家那样的，我觉得这块发展会比较好。”入住率的提高将带动人气“那可能慢慢会好的，毕竟你这边有这么多小区呢。住进去人气也就旺了”经营者认为：投资者认为：商业发展空间地块商业价值分析商铺客户对地块商业价值认知周边配套设施不够“商业资源的话我觉得周边配套设施没有什么”商业不如住宅有前景 “我觉得商业不行，住宅可以“

18、商业应处于镇级的标准闻堰总是一个镇啊，又不是一个萧山区”周边商业还未成形,周边住户对各业态的需求度较大,给本地块带来潜在商机根据本项目不同的目标顾客定位,引入多种档次品牌的消费品依托闻堰镇政府和社区活动中心的优势，增加餐饮和娱乐休闲的比例交通状况和配套设施的改善，将会带动人流量，给本项目商业的发展带来促进作用结合本项目住宅产品，可引入体现年轻、时尚消费者群体特征的娱乐休闲类业态靠近闻堰镇政府，配套设施将会得到尽快改善交通便捷，轨道交通预案已通过临近钱塘江，并靠近湘湖风景区，地理位置属上佳本地块的总体配套还未完善，物业设施与目前商业发展情况也不配套周边商业还未成形，周边小区的入住率较低，目前住户

19、的消费能力偏低目前投资回报率未达到理想状态地块商业优势地块商业劣势本项目机会点综合区域市场状况及客户对地块商业价值认知得出，商业发展空间结论目录1项目商业发展方向2商业定位2.1 商业发展空间2.2 商业业态建议2.3 商业产品及客户定位建议3酒店式公寓定位3.1 酒店式公寓发展空间3.2 酒店式公寓产品定位建议3.3 酒店式公寓客户定位建议商业业态建议周边消费者消费习惯周边消费者购物习惯周边消费者购物习惯客户习惯购物区域/场所逛街购物消费者平时购物的区域多选择去萧山区中心、滨江及杭州市中心。其中常去的商场有市心广场、银泰百货及杭州百货大楼日常购物场所消费者平时日常用品经常去的场所是乐购、大润

20、发、华润万家等选择购物场所考虑因素交通方便、购物环境好是消费者最为关注的因素，其次，商品种类的齐全、具有特色、也是比较受关注的，除此之外，价格合理、服务态度、商品档次的齐全也是吸引消费者前往购物的一些因素。购物频率通过调查，除日常用品外，消费者的购物频率在每半个月一次到每个月一次，也有一部分消费者会选择每周一次，一般这样的消费者是20岁左右女性较多商业业态建议周边消费者消费习惯周边消费者餐饮习惯消费者餐饮消费习惯在外就餐情形一般情况下，消费者在外就餐最多的情况就是与朋 友、同事聚会；其次是与家人在外就餐、一部分人的商务就餐也是比较多的。接受的最长车程出外就餐频率消费者普遍出外就餐的频率在一周一

21、次，有一部分消费者出外就餐的频率更高，达到2-3天一次。人均消费年轻消费者一般的人均消费在20-50元，也有极少一部分消费者的人均消费在100元以上。就餐区域消费者在选择就餐区域的时候， 一般会选择萧山区中心或滨江，同时杭州市中心也是消费比较偏爱的就餐区域。消费者普遍认为，在外就餐的车程一般在30分钟以内时最为能够接受的，有极少数的消费者认为1个小时到1个半小时的车程也是能够接受的。在外就餐区域：当地消费者在外就餐一般选择萧山区中心、滨江及市中心； 接受的最长车程：消费者在外就餐能够接受的最长车程在30分钟以内； 在外就餐频率及花费 ：就餐频率在一周一次；人均消费在20-50元之间；商业业态建

22、议周边消费者消费习惯周边消费者休闲娱乐/培训类消费习惯周边消费者娱乐/培训习惯客户习惯休闲娱乐习惯主要娱乐区域及场所萧山区中心、滨江及市中心依然是消费者主要的娱乐区域平时他们主要光顾的娱乐场所是KTV，咖啡馆/茶馆等多选择在周末的时候与朋友或是同事，去 K歌人均消费消费者休闲娱乐方面，人均消费在50-200元不等。消费频率一般在半个月一次，也有少数消费者休闲娱乐的频率大概在一两个月一次。教育培训类习惯除了给自己的孩子/宝宝参加些培训或活动外，消费者自身参加培训较少。商业业态建议周边消费者消费习惯结论周边消费者购物习惯周边消费者餐饮习惯周边消费者休闲娱乐/培训习惯中高档生活型消费，中档为主 通过

23、前面所述周边消费者消费档次常去的购物场所有市心广场、银泰百货及杭州百货大楼，为中高档次超市购物除满足基本生活所需的日用品在小区附近超市购买外，多会选择去乐购、华润万家及大润发人均消费20-50元；在外就餐频率为1次/周平时光顾休闲娱乐场所主要是KTV、茶馆/咖啡馆等人均消费50-200元商业业态建议周边消费者业态需求周边消费者需求认为闻堰地区应该增加的购物场所消费者认为闻堰地区应该增加超级大卖场、综合购物中心觉得较为方便，商品种类丰富。也有小部分消费者提到特色小店、奢侈品商店等。餐饮场所消费者认为闻堰地区需增加中式/西式快餐店及特色海鲜(河鲜)店，档次在中档即可,一般人均消费在50元-100元

24、之间。休闲娱乐类场所消费者希望闻堰增加的娱乐场所有KTV、咖啡馆、茶馆以及溜冰场等。人均消费在50-200元间培训教育类场所消费者希望闻堰增加运动健身类、语言类及技术技能类培训机构,最好是品牌连锁店，觉得质量保证、有信誉。周边消费者认为闻堰应该增加的业态：周边商家业态需求商家需求具体表现形式餐饮方面商家认为周边餐饮场所欠缺，可利用本地块处于钱塘江边的优势，以江鲜作为特色餐饮，或者提供适合周边人群消费者的中档快餐快餐店以江鲜为特色的中高档酒店休闲娱乐方面随着周边楼盘入住率的提高，娱乐休闲的需求潜力逐渐显现，商家认为休闲娱乐场所需求空间较大，他们认为消费形式要求多样，主要是能满足年轻、时尚的客户需

25、求。量贩KTV 茶馆 电影院 咖啡馆棋牌室 酒吧培训教育类方面周边新建楼盘住户多是刚需首置客户，即将面临为人父母的压力，周边此类小区婴幼儿护理/培训场所生意红火，商家认为此类婴幼儿教育培训类机构在新建小区前景较好。 婴儿/儿童乐园 琴行 舞蹈工作室购物方面普遍认为，周边缺少品种齐全的大型超市。且周边服饰店中档为主，运动品牌专卖店生意较好，说明有一定的发展空间。另外周边母婴用品店生意也不错。 综合超市 中档服饰店 本地品牌服饰/鞋店 母婴用品店周边商铺投资者/商家认为闻堰应该增加的业态：商业业态建议周边商家业态需求通过访谈，商铺投资者和经营者认为餐饮、娱乐休闲场所是比较所欠缺的。同时婴幼儿护理/

26、培训场所及母婴产品店也是被看好的业态。商业业态建议机会点商业档次中高档商业，中档为主零售社区综合超市、母婴用品店服饰中档服饰为主，配备本地品牌专卖店(李宁/安踏/达芙妮等)餐饮特色江鲜/海鲜酒楼、中小型快餐/简餐休闲娱乐健身场所、棋牌室、KTV、茶馆/咖啡馆培训教育类幼儿/儿童培训中心(幼儿乐园/琴行/技能培训班等)通过市场调研，可以看到本项目的机会点。目录1项目商业发展方向2商业定位2.1 商业发展空间2.2 商业业态建议2.3 商业产品及客户定位建议3酒店式公寓定位3.1 酒店式公寓发展空间3.2 酒店式公寓产品定位建议3.3 酒店式公寓客户定位建议商业客户定位建议商业客户消费群体商铺购买

27、者通过前面商业发展方向及商业属性分析，此地块商业为社区型商业，其主要人群是面向本项目地块住户(含住宅、酒店式公寓客户)项目周边中粮易筑、江南摩卡、三江花园等小区住户，年轻人居多。土生土长闻堰人，主要是朝红村、相墅花园(安置房)居民周边工厂企业员工他们的特征如下：主要来自温州/台州等其他浙江省内投资客，他们多把店铺租给老乡或朋友，平时很少管理店铺，每隔半年或一年收租来自杭州市区，年龄30-35岁,家庭年收入50万以上，有投资房产经历，属投资型客户，将店铺招租闻堰当地人，购买店铺自营居多商铺租用者他们中，外地来杭者居多，年龄在30-45岁间，多租用店铺经营，产品中档为主。较喜欢上下两层商铺，下层经

28、营产品，上层可居住。还有一部分为当地居民，家在附近，喜欢平层商铺通过周边走访及周边项目商铺投资者/经营者访谈，得出商业产品建议结合地块的社区型商业的定位及市调结果，业态规划建议如下;业态数量面积(M2)购物类社区综合超市11000-2000便利店150-60运动品牌专卖店(本土品牌)2120-200服饰/鞋类店(当地品牌)360-70母婴用品店160-100家居装饰270-120水果店160-100面包蛋糕店150-60餐饮类特色海鲜酒楼12000-3000快餐/简餐2800休闲娱乐类茶馆1200足浴1300-500棋牌室1200-300教育培训类乐器行1100-200幼教培训1100-200

29、业态数量面积(M2)服务类维修店150-60美发1120-200美容美体1300音像/书店1100摄影冲印1100-120银行ATM240-50电信营业厅160-100洗衣干洗店150-100鲜花礼仪店160-100药店150-80房产中介260-70商业产品建议典型业态物业需求：业态物业结构物业配备其他购物类社区综合超市楼层：1-2层层高：5米开间：8米柱间：6米交付标准：毛坯空调要求：中央空调停车位：50-100个通道：货流和人流通道分开参考商家：世纪联华位置：十字路口或街角，汇集人气商铺类型：集中式商铺便利店楼层：临街一层层高：4米开间：49米进深15米交付标准：简装空调要求：预留空调安

30、装位置参考商家：可的/快客运动品牌专卖店楼层：1-2层层高：4米开间：4-7米进深：10-15米交付标准：简装空调要求：预留空调安装位置参考商家：李宁/安踏/乔丹等一般服饰/鞋帽店楼层：临街一层层高：4米开间：4-7米交付标准：简装空调要求：预留空调安装位置当地品牌/私人母婴用品店楼层：临街一层层高：4米开间：4米交付标准：简装空调要求：预留空调安装位置品牌加盟店家居装饰店楼层：临街1-2层层高：4米开间：4米交付标准：简装空调要求：预留空调安装位置如私人窗帘店典型业态物业需求：商业产品建议业态物业结构物业配备其他餐饮类特色海鲜酒楼楼层：2-3层层高：大厅吊顶4米，包房3米开间：12米柱间：8

31、米交付标准：视具体商家而定空调要求：厨房及用餐区按不同制冷量进行设置停车位：50-200个位置：靠近城市主干道，转角处类型：集中式商铺中式餐厅楼层：1-2层层高：3米开间：8米柱间：4米交付标准：简装空调要求：厨房及用餐区按不同制冷量进行设置停车位： 10个参考商家：外婆家快餐楼层：沿街一层层高：4米开间：8米柱间：6米交付标准：简装/毛坯空调：提供中央空调或者空调安置位置参考商家：九佰碗提供外送服务典型业态物业需求：商业产品建议业态物业结构物业配备其他休闲娱乐类茶馆楼层：1-2层层高：5米开间：8米左右交付标准：视具体商家而定空调要求：厨房及用餐区按不同制冷量进行设置停车位：50-200个位

32、置：靠近城市主干道，转角处类型：集中式商铺足浴楼层：2-3层层高：4米交付标准：简装/毛坯空调要求：希望中央空调停车位： 10个/棋牌室楼层：2-3层层高：4米开间：4米柱间：4米交付标准：毛坯空调：包厢预留空调安置位停车位：10个左右/健身房楼层：2-3层层高：5.2米柱间：9米交付标准：毛坯停车位： 30个/教育培训类乐器行楼层：1-2层开间要求不是太高，进深可以较大交付标准：简装/毛坯/典型业态物业需求：商业产品建议业态物业结构物业配备其他服务类美容美体楼层：3层层高：4米开间：8米左右柱间：4米交付标准：简装/毛坯空调要求：预留空调安置位停车位： 5个参考商家：克丽缇娜美发楼层：1-2

33、层层高：4米开间：8米左右柱间：4米交付标准：简装/毛坯空调要求：预留空调安置位停车位：1-5个/药店/音像书店/维修店等楼层：沿街一层层高：4米开间：4-8米柱间：6米交付标准：毛坯空调：包厢预留空调安置位/洗衣店/鲜花店等楼层：沿街一层层高：4米开间：4米柱间：4米交付标准：毛坯空调：包厢预留空调安置位/PART 3 酒店式公寓定位 酒店式公寓发展空间 酒店式公寓产品建议 酒店式公寓客户定位建议目录1项目商业发展方向2商业定位2.1 商业发展空间2.2 商业业态建议2.3 商业产品及客户定位建议3酒店式公寓定位3.1 酒店式公寓发展空间3.2 酒店式公寓产品定位建议3.3 酒店式公寓客户定

34、位建议酒店式公寓发展空间杭州整体市场竞争格局杭州酒店式公寓依托传统商务区和未来规划区，基本形成五大传统板块、三大新兴板块的竞争格局。黄龙板块文教板块武林板块庆春城站板块钱江新城板块滨江板块下沙板块城北板块酒店式公寓主要以传统商务区和未来规划区为主要依托而发展起来。考虑到项目地块周边商办氛围欠缺，缺乏相应的支撑，故而酒店式公寓市场发展有限。酒店式公寓发展空间杭州整体市场分析近年来酒店式公寓成交平稳，特别是09年由于楼市转暖，酒店式公寓成交量随之剧增。今年以来酒店式公寓的供应量有所增加，但是受到国家宏观调控的影响，成交量并没有明显放大。今年酒店式公寓的成交价格上升明显，主要由个别高档的酒店式公寓项

35、目拉升所致。综合来看，成交均价呈上升趋势。目前杭州整体市场供大于求，成交均价呈现上升态势。酒店式公寓发展空间区域市场分析09年滨江区酒店式公寓供需旺盛，供需基本平衡，成交价格稳中有升。今年以来滨江区酒店式公寓供应集中在6-7月，供应量较大。目前闻堰地区酒店式公寓基本处于空白，以距离其最近的滨江区酒店式公寓市场参照，价格呈现一定的上升，但是目前供应远远大于需求。酒店式公寓发展空间市场启示酒店式公寓市场需要商务氛围支撑才能发展，目前闻堰地区办公氛围尚未建立，需要进一步的培养。整体市场及周边区域酒店式公寓市场供大于求，需要一定的消化期综合来看，随着国家“限酒令”出台以及目前供大于求的市场状况，进一步

36、开发酒店式公寓须持谨慎态度。 商办性质虽然40年产权，但是可以注册公司, 这样很方便” 周边配套“周边有小学、中学旁边有一条老街，吃的用的都有” 交通“到滨江上班的人，坐公交车15分钟就到了”“坐车方便，楼下就有车站”价格因素“总价低、价格便宜”“当时就觉得价格很便宜,比一般住宅便宜”精装修 “精装修的，不用自己 再搞，很方便,家具是 实木的，环保，出租的话租客也放心”投资回报率 “出租掉，还贷压力小一点当时买的时候只有6000左右，现在挂出来卖9000左右”通过访谈,酒店式公寓客户购买的主要动机为投资和暂时过渡性居住.而酒店式公寓因低总价,精装修而受到客户的青睐.客户认为再次购买时除了交通、

37、周边配套因素外，还应关注投资回报率和商办性质。酒店式公寓发展空间项目地块酒店式公寓价值空间酒店式公寓客户选择产品考虑因素当初购买酒店式公寓看重的因素今后选择酒店式公寓还需要看重的因素对本地块酒店式公寓启示本项目具备的：产品商办性质交通相对便利产品精装修合理的售价完善的生活配套设施本项目需加强的：轨道交通预案的通过,本地块的交通状况将会更加便捷,路程时间的缩短将会削弱人们心理上对空间距离的感受结合本项目商业项目的开发，带动本地块商业氛围，娱乐休闲的场所将应运而生本项目靠近钱塘江，江景作为一大景观资源，一定程度上提升了本项目的档次处于闻堰镇核心区域，地理位置相对可以临近钱塘江，可利用景观优势周边配

38、套设施可以满足日常生活所需本项目地段相对于市中心较偏远周边缺少集中式商务办公区周边缺少娱乐休闲的场所优势劣势本项目机会点综合市场状况及客户对地块酒店式公寓价值认知得出，酒店式公寓发展空间目录1项目商业发展方向2商业定位2.1 商业发展空间2.2 商业业态建议2.3 商业产品及客户定位建议3酒店式公寓定位3.1 酒店式公寓发展空间3.2 酒店式公寓产品定位建议3.3 酒店式公寓客户定位建议酒店式公寓产品建议可比项目分析启航社 江南摩卡商务馆天鸿君邑风尚蓝湾项目主要参考楼盘周边在售楼盘：可比项目楼盘：1234本案江南摩卡商务馆启航社天鸿君邑风尚蓝湾4321 选取依据：1.产品为目前属区域内代表2.

39、临近钱塘江，共享景观资源可比项目风尚蓝湾基本概况案名风尚蓝湾开发商 浙江和顺房地产开发项目位置 滨江区东信大道与西浦路交叉口绿化率 30%占地面积 51,671总建筑面积50000平方米容积率 3.8物业类型 高层总户数 690装修标准2500-3000元/平主力户型 40-65销售价格 10692元/平方米开盘日期2009-6-19交房日期2010-12-31营销代理公司自销 销售情况售磬物业管理公司浙江南都物业物业管理费3.00-3.60元/.月优越的地理位置：位于杭州市滨江区浦沿街道东信大道南侧，与钱江湾花园、杭州第二高级中学隔街相望。成熟的周边配套 ：地处钱江湾生活区、高新科技园、滨江

40、大学城核心地段。项目总体规划齐全：，由两幢方正、简约大气的塔楼组成，两个高层主体之间，通过三层裙房相连，形成一个统一整体。项目规划总建筑面积5万余平方米，其中商业建筑面积8千余平方米，商住91892平方米，绿地率30 %。地下201个停车位。地面临时停车位38个可比项目风尚蓝湾产品塑造 项目产品塑造项目由2幢酒店式公寓和3层商业裙房组成，现代简约外立面：建筑外立面现代简约，蓝灰色的玻璃幕墙与银灰色的金属光泽交相辉映，为钱塘江刻下一道独特的风尚印记。40-65的户型：40-65的户型空间，遵循“小空间大享受”的原则多种设计风格：新古典、现代雅致、现代简约，简约中式，多种创意设计，多种空间，凭借想

41、象创造无数的可能性。功能室地面墙面配置客厅优质地砖优质瓷片格力空调，西门子冰箱，LG液晶电视机卧室高级复合木质地板乳胶漆、高级墙纸格力空调，LG液晶电视机厨房品牌地砖优质瓷片精美组合橱柜卫生间优质地砖优质地砖AO史密斯热水器可比项目风尚蓝湾公寓户型风尚蓝湾/项目公寓户型典型户型142平米一房 典型户型262平米一房现代简约、现代雅致、现代中立、新古典主义 多种精装风格，满足不同客户的个性需求 可比项目天鸿·君邑基本概况案名天鸿·君邑开发商 杭州东润房地产开发项目位置 滨江区东信大道以南，逸天广场以东、规划支路以北绿化率 38%占地面积 47226总建筑面积160,000容积

42、率 2.5物业类型 高层总户数 1103，其中酒店式公寓260套装修标准(酒店式公寓)2,000.00元/平方米主力户型 酒店式公寓面积40-90销售价格 15000元/平方米开盘日期2008-09-20 交房日期2010-12-31营销代理公司易居中国 销售情况酒店式公寓在售物业管理公司天鸿第一太平物业物业管理费2.00元/.月成熟配套：坐拥滨盛商圈成熟生活配套，杭州第二高级中学等6所知名高校环绕四座，并有龙禧福朋喜来登大酒店等大酒店在此。项目总体规划齐全：园区内部醇享约15000m2中心景观花园、恒温游泳池、健身中心等社区配套。园区总建筑面积近16万平米，由精装修高层公寓，精装修服务式商务

43、楼和休闲商业街恢弘筑就。优越的地理位置：天鸿君邑位于滨江区钱江一桥南约1000米，傲居江湾居住核心，北望六合塔；南眺钱塘江壮阔江景。可比项目天鸿·君邑酒店式公寓户型酒店式公寓户型户型1 J户型57平米 1房户型2 96.2平米 1房户型面积40-90，共计260套精装修房源可比项目众安启航社基本概况案名启航社开发商 杭州正江房地产项目位置 萧山闻堰镇三江路绿化率 31.3%占地面积 89173平方米总建筑面积220000平方米容积率 2.44物业类型 高层SOHO 、商业独栋总户数 1056装修标准主力户型 50精装领馆、200-265平层创意公馆销售价格 价格暂时未定，销售人员说预

44、计10000元-13000元之间开盘日期2010-10交房日期/营销代理公司汉嘉（中国）地产顾问机构销售情况预售板块内稀缺产品：启航社位于杭州萧山闻堰板块湘湖新城中央核心区域，东沿三江路、南靠闻兴路、北临万达路，属于闻堰板块内首家真正意义上的酒店式公寓。项目规划齐全：总用地约9万方，建筑面积近22万方，其中区域内规划了50-185平方米的金装私人领馆和高端企业商务独栋作为精英圈层生活、办公的场所，同时还规划了商场、超市、电影院等至优服务配套，一站式的筑家体系使作这里成为一个内涵丰富、独具特色的居住场所。可比项目众安启航社产品塑造项目产品塑造现代简约设计风格：启航社采用简约的现代建筑设计风格，充

45、分将欧洲现代主义建筑大师MiesVander Rohe 的名言“Less is more”融入建筑规划中。这种设计风格充分从居住者角度出发，将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高，以此达到以少胜多、以简胜繁的效果。户型配置50-265 :在户型上，启航社配置了50-265 灵动尊贵户型，其户型的特点是户内空间设计动区大、静区小，且设计中充分融入了人的生活习性及人与空间的关系，表达了设计改变生活的人文关怀，功能分区亦清晰明确，并且诸多小户型房源均采取了精装修配置，成为一处为精英们量身打造的SOHO 生活办公场所。水电煤气一步到位:相比其他商业楼盘不通煤气情

46、况，众安启航社水电煤气一步到位更有“家”的感觉。公寓装修风格：可比项目众安启航社公寓户型项目酒店式公寓户型 户型布局合理，生活基础设施一应俱全典型户型2约60平方米一房典型户型1约50平方米一房可比项目众安启航社公寓推案情况3#1#2#4#期数产品面积数量推案时间交付时间第一期高层金装商务公馆小户型50-60方占60%；大户型220-250方占40%4幢高层一期首推3#楼，明年(2011年)推出其余三幢高层预计2012年交付第二期企业商务独栋会所25幢待定商务独栋会所一期首推3#楼，为高层金装商务公馆。 2010年9月底开始预订，十月中旬正式推出。共计460套，均价11000元/平。其中，小户

47、型53-59平方米，约占90%，精装修，装修标准2500元/平；大户型237平方米，44套，毛坯房。目前以项目规划3万余方大型商业配套以此构建一站式筑家体系为宣传的重点，以此解决投资客及住户的后顾之忧。 可比项目江南摩卡商务馆基本情况江南摩卡商务馆，由原江南摩卡沿街商铺改造而成。江南摩卡位于闻堰板块中心，周边学校、银行、邮局等配套齐全。低总价小面积赢得买家追捧与周边住宅相比，低租金也是其入住率较高的主要原因之一商务馆总套数:约220套左右产品：面积：35-60平方米，结构：平层或跃层结构装修：简装，标准800元/平目前售价：8000-9500元/平方米左右目前销售情况：在售周边可比项目产品对比

48、酒店式公寓产品建议可比项目产品分析项目名称物业类型主力户型开盘日期已推套数已售套数售价（元/平方米）装修标准装修风格物业公司风尚蓝湾高层40-652009-6-19668套售罄106922500-3000元/平现代简约/雅致/中式/新古典主义浙江南都物业天鸿君邑第九间高层40-902010-7-26260约180套均价150002000元/平7种鲜明各异的风格天鸿第一太平物业众安启航社Soho公馆，独栋商务会所58精装单身公寓2010-10440套预热开盘价11000元2500元/平/江南摩卡商务馆30-60/220套约200套7500-9500800元/平简装广东奥园物业对本项目启示：40-

49、60 小户型、总价在50-80万间的产品为主流产品，市场空间较大。产品采用精装修等手段，用以增加产品价值。装修风格多样化，满足不同人群的需求。价格便宜一点，单价和一般住宅持平或低一点，但总价要低。“基本上六十万到八十万之间。”“酒店式公寓还有一个特色，一般分摊比较多，你如果要比住宅便宜一点才有吸引力，才有竞争力。”面积不要太大，四五十平方即可。需要有厨房。“基本上四、五十方的样子就可以了，酒店式公寓不要很大，我觉得不要很大的。”“面积不要太大，大了总价就上去了”“像这种房子，所以你的生活设施还是要的，厨房、卫生间。”周边配套要齐全“医院、学校、购物，最主要还是这些。”“周边配套要齐全，尤其是吃

50、的，因为一般都是单身，要解决吃的问题，要大的酒店，餐馆，还有连锁快餐店，还可以。”“周边建一些娱乐设施，KTV这种啊，就是能聚人气，能热闹的。”低总价，小面积；物业服务需提供安保、家政、交通及其他服务项目；周边配套设施齐全；期望较高的回报率。酒店式公寓产品建议客户产品需求特征本项目建酒店式公寓产品期望：物业服务：安保，24H巡逻；垃圾管理；叫车服务“二十四小时巡逻和垃圾管理”“有叫车服务，或者是类似于像的士的那种，他一时半会打不到的士，你稍微比的士贵一点都没有关系。”支付方式：客户多选择一次性付清，无需贷款投资自回报率：期望两年内能达到50%“那我看你的总价是多少，能够一次性付清最好。”“还是会一次性付清吧”“期望房价越来越高。买的时候20万打算卖四十五万。”酒店式公寓产品定位建议综合可比项目产品情况及客户需求状况，本项目产品定位如下酒店式公寓产品定位产品基本特征周边配套及物业服务面积：主力产品一房，30-50平左右，占90%适当增加二房及以上产品，面积大约在60-90平左右价格：和住宅价格持平或低一点，大概一万元/平左右。内部配置：精装修，提供多种装修风