我们身边的物权法(物业版)

1、1 我们身边的物权法 风险管理部 大雪 2007.4.26 深圳 2一、物、物权、物权法 物：包括动产与不动产。有用之物、有价之物、有形之物。 物权：人对特定物直接支配和排它的权利（占有、处分、收益）。所有权是物权的核心。 物权法：“规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。”宪法基本法律法律行政法规地方性法规规章规范性文件3物权法的作用、意义： 明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权， 定分止争，物尽其用。“分”就是财产权的归属。 物权是最重要的财产权，财产权是个人自由与人格尊严的保障。 有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。东西方建筑见证物权保护4二、物权法最大的亮

2、点平等保护公私财产 宪法： 第十二条 社会主义的公共财产神圣不可侵犯。 国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者 个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。 第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 物权法：第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。5私人财产的最大威胁是公权力侵害案例1：天津北辰区政府要求在花园新城无偿建设街道办事处和派出所办公楼，面积数千平方米；案例2：深圳龙岗区教育局无偿收回四季花城七期幼儿

3、园，转手出租；案例3：2006年04月10日晶报：深圳市政府要求，每个社区必须配套建设200平方米的社区办公用房。市委书记李鸿忠在上周五的会议上怒斥无良开发商拖欠社区办公用房。李鸿忠强调，以后开发楼盘时，第一栋楼就要有社区办公用房，否则不能动工。要组织清欠小组，像追欠薪一样，把开发商欠的这笔账追回来，拒绝补建社区办公用房的，严禁再在深圳开发房地产。案例4：北京市居住区机动车停放收费管理办法（征求意见稿）：机动车进入居住区停车场（位）临时停放第一小时免费，从第二小时起计收停放管理服务费。 6案例5：去年为落实房地产宏观调控，国务院批转九部委关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见，其中第四条规定

4、，“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”城市房地产管理法第47条：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。担保法第34条：抵押人所有的房屋可以抵押。物权法第180条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。私人财产的最大威胁是公权力侵害7人民权利政治权利民事权利人身权利财产权利物权债权知识产权所有权担保物权用益物权股权三、物权在公民权利中的地位及物权法的框架8物权所有权用益物权担保物权国家集体私人所有权建筑物区分所有权相邻关系共有建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权抵押权质权留置权特

5、别规定动产质权权利质权占有物权法的结构体系9四、物权公示及其意义 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 物权法第六条 物权是对世权、绝对权；债权是对人权、相对权。 物权公示是物权法基本原则之一 不动产以登记为公示方法 动产以占有（交付）为公示方法。 未经公示的不发生物权效力（所有权转移）10案例6：开发商将一套商品房卖与甲，收全款后交付于甲入住；后又将该房卖给乙，乙办理了产权登记。 甲与乙谁能获得该房屋所有权？案例7：某老太太因再婚与儿子反目，儿子不准其在家居住。老太太告上法庭，说虽然房产证上登记着儿子的名字，但当年买房子的钱是

6、自己出的，要求法院把房子判给自己。经法庭调查，儿子承认老太太出了钱，但认为属于资助性质，不承认老太太拥有房屋产权。法院能否支持老太太的诉求？案例8：甲与乙签订古董买卖协议，并收取了乙的定金。次日丙到甲家看到古董，提出以更高的价格收买，甲同意，丙将古董拿走。乙得知后认为自己先订立了合同并支付了定金，要求甲履行合同。 乙能否取得古董的所有权？11占有：对动产、不动产的实际控制占有有权占有无权占有善意占有恶意占有五、占有的意义及其保护第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔

7、偿。对无权占有、恶意占有是否也要保护？12案例9： 甲发现乙手上戴的名表像自己遗失之物，遂要求乙出示所有权证 明，否则将表返还。 其要求是否合理？案例10：北京警方最近规定：买自行车地点如在非法交易场所、买车价如明显低于市场价、所买自行车没有依法应当具有的合法票据，这三种购买行为，都将被认定为明知赃车仍然购买。这一规定是否合法？占有，包括有权占有和无权占有。除有相反证据证明外，推定有权占有。无权占有，包括善意占有和恶意占有。除有相反证据证明外，推定善意占有。 物权法草案259261 13六、善意取得及其保护第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外

8、，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 14案例11：甲把其父名下的房子以正常价格卖给了乙，乙办理了产权登记。甲父发现后，以甲无处分权为由，请求法院认定转让行为无效。 甲父否获得法院支持？案例12：某甲把齐白石名画放在朋友乙处保存。乙将其以500万价格卖给丙，将钱赌博输光。甲闻知大怒，将乙、丙诉至

9、法院，要求认定合同无效、丙返还原物。丙称自己无过错，甲应向乙索赔。法院会支持谁的观点？案例13：A遗失价值一万元高级相机一台，被B捡获，B以八千元卖给摄影爱好者C。两年后A知悉相机被拾及转卖过程，要求C返还。C提出要对方以六千元赎回，A拒绝，诉至法院。根据物权法的规定，法院应如何判决？15为什么要保护善意取得？ 民法所称的“善意”，是指不知情，即不知道转让人无权处分，不知道存在权利瑕疵。 保护依赖利益 保护交易安全失主的追回权：第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求

10、返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 16七、什么是建筑物区分所有权单体建筑有两个以上的业主，即形成区分所有权。业主是“区分所有权人”。与“共有人”的区别。专有权，业主对其专用部分占有、收益、处分的权利，范围大致相当于房产证登记的部分。共有权，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。法定共有 法律规定为共有的，如绿地、道路、物业管理用房。约定共有 所有权转移时双方约定为共有的，如会所、车库。天然共有 附属于建筑，为建筑不可或缺，不具有结构上与功能上 独立性，不能单独

11、实现所有权的部分。17商品住宅小区专有部分共有部分法定共有约定共有天然共有构造部分交通部分设施部分公共空间基础设施增益设施物业管理用房会所、车库商品房小区建筑区分所有示意图18当前小业主与开发商争议的焦点问题：车位问题：业主认为，小区的车库是为住宅配套的（配套说），成本进入了房价（成本说），建在全体业主的土地上（容积率说），因此应当归全体业主所有，开发商无权出售、出租。附赠花园和露台问题：业主认为，小区的宅旁绿地和屋面露台，属于全体业主共有的部分，开发商无权在销售相关房屋时“赠送”给特定业主。分析思路：1、是否法定共有？是否约定了共有？是否天然共有？2、小区的原始所有权人是谁？它有无自主处分的

12、权利？3、小业主取得产权后，有无权利否定开发商的处分权？4、配套、成本、容积率与所有权有关吗？5、业主能不能算小区的投资者？19卖豆腐模型：张三每天做100斤豆腐，成本50元，每斤豆腐卖1元，天黑时卖了80元，还剩下10斤豆腐，这10斤豆腐属于谁？张三卖豆腐的过程中时常给某位顾客搭一小片，他有没有这个权利？全体买豆腐的顾客能否主张，张三搭出去的，是属于全体顾客的豆腐？全体顾客对豆腐的所有权，是天然的，还是从张三手中取得的？全体顾客能不能算是张三这一车豆腐的投资人？卖豆腐模型说明：1、成本与所有权无关；2、价格、内容都由双方约定，对双方有约束力；3、继受的所有者无权否定原始所有者的处分权；4、购

13、买商品的不是投资者。20物权法相关条文：第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构

14、筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 21开发商维护自身权益、避免纠纷的对策： 严格履行法律或合同义务，尊重法定共有； 在买卖合同中明确约定哪些是开发商所有的； 赠送的小院、露台应做成独家使用，形成天然的权利界线； 放弃有害无益的“权益”：屋面、广告、会所； 规划中尽量从实用出发，减少非必要的共有设施，以降低成本、减轻长期负担； 警惕红线外建设用地的风险（管理费用、安全义务、变更风险）22八、什么是用益物权第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 合法使用别人东西并从中收益的权利。大到土地使用权，小到借别人一本书。用

15、益物权的设定：不动产登记，动产交付。否则不发生物权效力用益物权可以对抗任何人，包括所有权人。最典型的就是“买卖不破租赁”的规则。销售已出租商铺时要注意承租人的权利。23九、建设用地使用权 属于不动产用益物权的一种。使用期限内可以对抗所有权人 以登记为设立要件，不登记不发生物权效力 可以在地表、地上或者地下分别设立 允许转让、互换、出资、赠与、抵押 地随房走；房随地走 土地国家所有，房屋业主所有 地的使用权是有期限的，房的所有权是无期限的 住宅土地到期自动续期24十、什么是地役权第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。地役权不同于相邻权：依合同成立、有

16、偿使用、可以解除；地役权不同于土地租赁：不改变占有，不影响原权利人的使用案例14：广州丽华大厦原为单一业主。后被法院拍卖偿债，一位香港商人购买了一至六层；另有十几人购买了9至22层。香港业主以一层大堂属私有空间为由，要求楼上按面积交通行费，每平方米1元/月。否则请走地下通道。许多媒体谓之“买路钱”。此案应如何处理？25十一、担保物权第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。案例15：甲与乙签订借款合同，约定向乙借款100万元，以自己在市中心一套价值约120万的商铺作抵押，约定逾期不还款就拿商铺抵偿。债务到期后甲无力还款

17、，也不愿履行当初约定，乙诉至法院，要求将商铺判归自己。法院能否支持其请求？26担保物权的种类：抵押权：不转移物的占有，作为债务担保，以不动产为主，也允许法律不禁止抵押的其它财产。注意房地一并抵押的规定注意房地一并抵押的规定。质权：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有，质权人享有就该动产优先受偿的权利。法律不禁止的财产都可以出质。有价证券票据、知识产权中的财产权、股权、应收帐款也可以出质。留置权：债务人不履行到期债务，债权人可以 留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就 该动产优先受偿。 27十二、物权法对房地产行业的主要影响有利的方面： 土地使用权可以出资、转让 地随房走

18、有利于土地储备 为集体土地上市留下了余地 明确了建造者享有原始产权 绿地可以明示属于个人 车位归开发商所有 扩大了担保物权的范围28不利的方面： 拆迁将成为天下第一难，城市土地资源更趋紧缺 模糊的条文会产生一些误导 不动产登记制度的改变增加开发商的工作量和费用 物权确权的规定可能引发小业主维权高潮 房地一并抵押的规定对销售有不利影响 淡化物业“管理”色彩，物业管理困难增多29与物业管理相关的问题“物业管理”定义的变化物业管理人如何面对业主的违法违规行为？如何对待业主的装修搭建行为？共有停车位的收费问题业主表决权问题301、“物业管理”定义的变化物业管理条例：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘

19、物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序秩序的活动。 物权法：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。变化：1、“物业管理企业”改为“物业服务企业”2、“其他管理人”也可以从事物业管理3、“物业管理”的内涵不再包括“维护秩序”4、潜在变化：公权力代替业主自治312、物业管理人如何面对业主的违法违规行为？物权法第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占

20、通道违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。物业管理条例第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止制止，并及时向有关行政管理部门报告报告。 第五十三条 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知告知业主。 323、如何对待业主的装修搭建行为？1、分清专有部分还是共有部位专有部分行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益（物权法71条）。共有部位的权利边界在于正常的、合理的、不损害他人利益前提下的使用

21、。2、是否违反了法律、法规、规章或者公约的规定3、根据行为的危害性作出不同处理：A 涉及建筑安全或者重大公共利益的，坚决阻止，防止既成事实；B 一般损害公共利益的，履行告知、制止、报告的义务即可；C 侵害相邻人利益的，劝说、沟通，不作仲裁者，不强行干涉。33结合物权法应当思考的问题： 是否业主的一切装修行为都要经过开发商或物业管理人的认可，否则就是“乱搭建”？ 商品房买卖合同、物业管理合同、装修管理合同、业主临时公约能不能限制业主的装修行为？ “影响建筑外立面”是什么性质的行为？应由谁来制止？ 如果我们希望减少业主的自行改造，能否在设计上多一些考虑？ 起诉业主乱搭建，地产/物业的尴尬地位：诉侵权还是违约？要求恢复原状还是赔偿损失？ 根本途径是业主自治、政府行政管理到位。开发商负责到底、物业无所不管的模式难以为继。344、共有停车位的收费问题 地面车位中的非规划车位属于全体业主共有。 业主共