城南房地产业分析

1、西安城南房地产业解析要讲西安的房地产业就不得不讲城南， 能够讲城南的房地产业是最具西 安那个教育大市特色的， 在那个地点房地产和教育的关系紧密。 城南房 地产业能够迅速进展， 最关键的缘故确实是因为那个地点的教育资源丰 富，文化生活氛围良好，人们争相在那个地点安家置业。城南的环境现状首先界定一下城南的大致范围，城南即北起环城南路，南至雁 塔区边界线， 东起长鸣公路， 西到太白南路。 城南的面积大约 120 平方 公里，建成区约 70平方公里，人口 140万左右，就业人口 40 万左右。 2005 年全区生产总值为 170 亿元，较上年增长 15%。城南在西安市第一次都市规划中既被定位为文教区，

2、是西安科 教文汇合地，有陕师大、长安大学、西北工业大学、西北大学、建筑科 技大学、音乐学院、政法学院等 30 余所高校，有中学近 50所，另有数十家科研院所。由于城南学校云集，文化氛围浓郁，因此一直以来，城 南差不多上西安人安家置业的首选， 一是因为有利于子女受教育， 二是 文教区也专门适合作居住区。城南的商业相当繁荣。 首先， 位于城南中心区的小寨相当繁华， 调查显示， 小寨十字每日人流量达 30 万，每隔 30秒就有一辆公交车通 过。有秋林百货、军人服务社，有超市家乐福、爱家、好又多等；有家 电商家苏宁电器、 国美电器等； 有购物中心民生国贸、 飞炫广场、 百盛、 百汇、长安厚街等。其次，

3、城南还有一个正在形成的商圈 - 电视塔商圈， 目前那个地点已有数家大型家居建材城及超市。 再次，电子城区的商业 也在较快进展。此外，盛唐古街、领秀城二期、世家星城人人乐超市、 朱雀家乐福购物中心等项目年内将建成开业。 城南繁华的商业， 为其提 供了便利的购物环境，也提高了人们居住的舒适度。城南的交通在西安市各个区域中是最发达的。本区域内有长安 路、朱雀路、雁塔路、太白路、含光路、曲江大道、雁翔路等七条纵向 重要道路，有环城南路、友谊路、南二环、小寨路、丈八东路 - 雁展路、绕城高速等六条横向重要道路。 和城内有五条道路连接， 与城东、 城西 也来往方便。近两年，新修、改造、打通各种市政道路 4

4、6 条，全长 84 公里，总投资 22.6 亿元，另外，城南部份道路建设正在紧张地进行， 朱雀大街、经九路南段、纬零街等道路今年将建成通车。遗憾的是，城 南尽管纵向道路许多， 只是真正贯穿南北的大动脉仅有长安路， 结果导 致长安路成为城南最拥堵的道路。城南的公园绿化及医疗配套特不完善。首先，生态绿化环境专 门好，有大雁塔、小雁塔、大兴善寺、植物园、青龙寺、大唐芙蓉园等 公园或公建配套， 东南部有杜陵万亩生态林， 今年又拟建成 8 个小型绿 地广场，建筑烈士陵园绿地广场。另外，在城南占地面积许多的 30 余 所高校内，都有较大的绿化面积。其次，那个地点医院众多，有大小医 疗机构约 700家，其中

5、二级以上医疗卫生机构就有 50 家左右。再讲曲江新区，曲江新区位于西安城南区东部，是 1993年 9 月经省政府批准设立的西安曲江旅游度假区。 2003年 7月，因经营都 市的需要更名为曲江新区。 曲江新区以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园 林遗址为中心，近期规划面积 15.88 平方公里，远期规划面积 47 平方公里， 是西安市都市中心区的重要组成部分， 也是以后五年西安都市建 设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、 人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。 其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地， 年接待游客 200 多万人次，境外游客达

6、40多万人次。曲江新区自 1996 年启动建设以来， 先后投入资金 30亿元用于基础设施建设 , 差不多完成了 10平方公里区 域的市政配套 , 具备开工建设的条件。修建开通了雁塔南路、雁南一到 五路、芙蓉路、春临路、曲江路、环湖路等都市道路，其中，雁塔南路 是贯穿度假区南北的景观大道，其北端连接闻名中外的大雁塔风景区， 南端至长安区杜陵东路，道路两侧规划高尚住宅区和旅游商贸设施。随着曲江新区的开发建设，那个地点将成为西安的一个经济增 长极，同时会明显改善城南以至整个西安的生态环境。此外。城南的金融服务、娱乐餐饮、休闲运动等生活配套也特 不的完善， 加上其定位和西安人的生活适应， 都让城南有着

7、较大的进展 潜力城南与其他区域的比较按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城， 南郊是文教区，北郊是农业区。在如此的布局下，城南的教育事业和科研院所进展的专门好， 居住氛围也专门好。 在六个城区中， 城南是西安市民最理想的置业区域。相关于城南的置业氛围，其他区域皆有所不及，只是差距最明 显的是城北。城北往常治安不行，外来人口多，由于农业区的定位，经 济也落后， 公建配套缺乏， 人居条件差。 只是近来随着城北的经济进展 和重新定位， 这些不足正在逐渐消除。 城北有城南不具备的优势， 那确 实是城北的交通枢纽地位、 经开区的经济实力和大量的储备土地。 相对 城北， 城南可供开发的土地较

8、少， 然而城南也有其没有的优势， 这确实 是教育，城北尽管有占地 6000 亩的未央大学城，然而和城南比只是是 小巫见大巫。 由于城南和城北的功能定位不一样， 以后的进展各有所长。城东城西也有部分高校，然而不如城南那么密集，再加上是工业区， 因此和城南相比， 它们的房地产进展逊色许多。 只是城东有浐灞 河，在缺水的西北， 这是其房地产业的一大优势， 再加上城东的商贸业 和教育， 此区域的房地产业也确实是进展的有声有色。 而城西是 “西咸 一体化”的结合带，同时北邻立即建设的占地 36 平方公里的汉长安城 遗址森林公园， 区域内又有阿房宫遗址公园， 经济进展也较好， 还有比 较繁华的土门商圈，

9、无疑也是人们置业的一个比较好的区域。 同时城西 南面紧接高新区， 却比高新区的房价低专门多， 因此对高新区工薪阶层 专门有吸引力。 综合来讲， 城东和城西进展的是不错， 然而可不能赶上 城南。城南的小寨商圈目前是不及钟楼商圈繁华， 只是城内交通拥挤， 限制了其进展。 而小寨却能够有更大的进展空间， 加上高新区的进展和 曲江新区的建设， 以后三个区域可能连成一片， 到时候， 小寨确实是这 三个区域的核心， 因此能够讲， 小寨商圈有超越钟楼商圈的潜力。 此外， 城南还有正在崛起的电视塔商圈，其进展前景也特不可观。最后，城南有西安市重点开发的曲江新区，这也是目前其他区域不具备的优势， 随着曲江新区迅

10、速的建设， 以后城南除了是文教区外， 还将是西安的重要旅游生态区。城南的房地产现状由于功能定位的缘故， 城南一直是西安市民最属意的居住区域， 因此城南的房地产开发起步早， 进步快， 空置率不高， 一直走在西安的 前沿。城南的房地产开发量专门大，目前预售商品房面积在 300 万平 米以上，存量商品房则已达到 2000 万平米。城南商品房的销售量占西 安总销量的三分之一， 在各个区域中比重最大， 然而大部分差不多上小 盘，鲜有经典之作。 区内相对较好的住宅楼盘有豪盛时代华城、 金桥四 季花园、丰景佳园、曲江春晓苑、紫薇都市花园、世家星城、城南锦 绣、曲江 6 号等，还有不墅项目曲江皇家花园、御花园

11、、钻石王朝、湖 滨花园等也不错。20 世纪 80 年代往常，城南的房地产进展要紧集中在南二环以 北，其后进展的热点转移到了南二环以南。自“房改”以来，由于南二环以北差不多开发完毕， 因此在那个地点开发的全是小盘。 除了南二环 以北那个区域外， 城南还有五个区域， 即小寨区、 明德门区、电视塔区、 电子城区、曲江新区。小寨区商贸繁荣，商业地产大有可为；明德门区 是小盘集中开发区； 电视塔区交通便利， 住宅及商业皆有潜力； 电子城 区紧邻西高新， 是西高新的 “卧城” ；曲江新区是旅游区及高档住宅区。城南小盘众多，最具代表性的确实是明德门地区，那个地点是 西安最早开发的大型集中居住区。 1995 年往常，那个地点依旧一片荒 野，但政府安居工程的启动完全改变了明德门的面貌。 在盖第一座