7月份成都市房地产市场研究报告月报

1、2010 年年 7 月成都房地产市场报告月成都房地产市场报告中国房产信息集团中国房产信息集团-克而瑞克而瑞-成都机构成都机构2010 年年 7 月月此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报报告说明统计范围说明：数据覆盖范围为：成都主城区：城东、城南、城西、城北、城中；近郊区：双流、龙泉、新都、郫县、温江统计数据说明：供应：以当月批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安臵房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内），由于政策敏感

2、期，本月双流、温江、郫县、新都供应数据缺失；成交：以当月实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安臵房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）。第 2 页共 94 页第一章第二章第一章第二章2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报目录本月导读易居视点数字楼市567第一篇 市场背景 . 9政策资讯 . 9一、全国政策概览 . 9二、成都政策法规 . 11三、市政动态 . 11四、市场资讯 . 13经济环境 . 14一、2010 年工业增加值增长出现减速 . 14二、通胀压力越来越大 . 15三、成都零售额增幅趋稳 . 15四、成都市房地产投资

3、上升趋势未改变 . 16第二篇 市场分析 . 17商品房市场 . 17一、市场特征 . 17二、主城区供求关系分析 . 17三、主城区供应量分析 . 18四、成交量持续下降 . 18五、成交价略有下降 . 19土地市场 . 21一、土地市场动态 . 21二、本月土地供应分析 . 23三、土地成交分析 . 25四、热点地块成交分析 . 28第三章 住宅市场成交分析 . 31一、市场综述 . 31二、主城区供求关系分析 . 31三、主城区供应量分析 . 31四、成交量继续回落 . 35五、成交均价平稳上升 . 38六、热点成交区域板块 . 40七、成都市场解析 . 43第四章 商业市场 . 44一

4、、市场综述 . 44二、主城区供求关系分析 . 45三、主城区供应量分析 . 45四、成都全市成交量分析 . 46五、成都全市成交价格分析 . 48六、个案分析 . 49第五章 办公市场 . 51第 3 页共 94 页2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报一、市场综述 . 51二、主城区供求关系分析 . 52三、主城区供应量分析 . 52四、成都全市成交量分析 . 52五、成都全市成交价格分析 . 54六、个案分析 . 55第六章 产品分析 . 57一、产品综述 . 57二、案例分析 . 63第七章 营销媒体分析 . 68一、媒体投放分析 . 68二、营销分析 . 74第

5、三篇 区域数据 . 80一、城东区域 . 80二、城北区域 . 81三、城南区域 . 82四、城西区域 . 83五、城中区域 . 84六、龙泉区域 . 85七、郫县区域 . 86八、双流区域 . 87九、温江区域 . 88十、新都区域 . 89附件列表90一、供应土地列表 . 90二、成交土地列 . 90三、优惠情况汇总列表 . 92第 4 页共 94 页2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报本月导读国务院出台“新 36 条”为鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施等领域，国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知明确了 40 项工作任务。每项具体任务

6、多则有 9 个部门负责。鼓励和引导民间资本进入的投资领域包括基础产业和基础设施、市政公用事业和政策性住房建设等。详情请见 p910四川鼓励民间资本投资建设经适房四川省住房和城乡建设厅日前起草了“贯彻国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见的实施意见”。该文件将经省政府审定后于近日正式实施。省住建厅相关责任人提到，鼓励和支持民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房。详情请见 p11双庆路改造有望 10 月前动工6 月 29 日从成华区交通局获悉，双庆路的改造计划已初步定为 10 月前开工。预计施工时间为 8 到 10 个月，改造后的双庆路宽 4046 米，与双林路一样，变身为

7、双向 8 车道。详情请见 p1113本月商品房销售持续低迷，市场价格也略有回头受宏观调控影响，成都 7 月房产市场持续低迷，本月成交量仅为 120.98 万，较上月减少 13.85 万，环比下降 10.27%，与去年同期相比下降 50.55%；成交均价四个月来首次有所下降，环比下降-0.7%，同比增加 25.52%。详情请见 p17 - 56第 5 页共 94 页2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报本月热销产品：沙河上沙河上项目位于城东沙河板块，城东区域少有的小高层项目并且是纯居住社区。该项目滨临沙河周边配套成熟，500 米内完美生活精华，购物、公园、就医、教育、休闲娱

8、乐，无需远行。沙河河滨绿化带，沙河公园、东湖公园、望江楼公园、塔子山公园临近项目周边。万达广场、伊藤洋华堂、国美电器拉近了购物的距离。医疗，交通也非常便捷。周边人文社区环绕，更有四川师范大学文化氛围的陶冶。总的来讲成熟的社区配套、临河的水岸生活、相对便宜的总价、稀有的低密度设计，从而有较好的市场反应。详情请见 p5767易居视点购房者和开发商的博弈仍在继续，目前开发商的心理防线已经有所突破，除了加大折扣和优惠力度以外，捂盘惜售坐等市场回暖的局面也开始被打破，但消费者反应仍不乐观。本月商品房市场供应量较上月大幅上涨，而成交依然显示出低迷状态，尤其是高端住宅成交量的下降，遏制了成交价上涨的趋势。面

9、对冷清的市场，各大开发商开始优惠上大作手笔，以促进销售。大小优惠涌现，以直接扣点优惠为主，特价房也大量涌现，多种赠送方式并存，一定程度上活跃了低迷的楼市局面。第 6 页共 94 页市场02010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报数字楼市7 月成交面积（万）7 月成交均价（元/）商品房住宅商业办公120.9890.4315.5215.026551604383917301数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构单位：万09. 07-10.07成都全市商品房成交情况60050040030020010009.07 09.08 09.09

10、 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交面积 244.6 204.1 246.6 226.3 312.9 521.7 134.9 110.6 188.3 242.9 171.8 134.8 120.9数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第 7 页共 94 页12345678912345789234567892010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报2010 年 7 月成都全市商品住宅成交排行榜按成交面积排名按成交金额排名按成交均价排名排名10排名610排名110项目名称南湖国际社区紫东

11、芯座嘉美华凯保利花园新里派克公馆北新润苑保利心语花园麓山国际社区恒大绿洲保利公园 198项目名称麓山国际社区保利心语花园紫东芯座保利花园南湖国际社区誉峰华润凤凰城大王钰城新里派克公馆万科金润华府项目名称誉峰四海逸家时代豪庭麓山国际社区金沙西墅泊景湾三利宅院中海城南一号中粮御岭湾蔚蓝卡地亚成交面积（）20195.7317345.7516966.6314987.5914796.2114248.2113418.0312508.9511933.0311654.37成交金额（万元）20849.0613866.0712401.4312082.2511900.3611294.709765.647920.57

12、7263.946597.49成交均价（元/）21564175861687816667159721559115150148801441714269数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第 8 页共 94 页1.2.3.2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报第一篇 市场背景第一章政策资讯一、全国政策概览国务院出台“新 36 条”为鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施等领域，国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知明确了 40 项工作任务。每项具体任务多则有 9 个部门负责。鼓励和引导民间资本进入的投资领域包括基础产业和基础设施、市政公用事业和政策

13、性住房建设等。易居视点：中央一再强调经济适用房的建设，但地方政府由于在资金上困境，对经适房建设大都力不从心，民间资金的进入将大大改善这种僵局，让经济使用房的建设破局。财政部初步规划 2012 年开征房产税财政部地方税改革研讨会近日在北京召开，会上集中讨论了即将上报国务院的地方税改革方案。了解获悉，财政部已经研究并初步规划于 2012 年试点开征房产税，房产税将是 2012年财政部的工作重点之一。易居视点：大部分税收集中在开发环节是高房价的形成原因之一。如果后移到销售和保有环节，不仅对于遏制房价过快上涨有好处，还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。房产税的主要作用在于能有效调节收入分配，提高土

14、地利用效率，但其执行需要配套方案的制定执行住建部力破二套房贷认定瓶颈据国土资源部消息，国土部部长徐绍史在刚召开的第 17 次部长办公会上表示，研究进一步加强房地产用地管理和调控。无独有偶，住房和城乡建设部日前也在山东青岛召开现场工作会，部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设。易居视点：住建部意在贯彻落实“新国十条”加快个人信息系统建设的相关要求，建立和完善个人住房信息系统，为贯彻落实二套房贷政策做准备,破除二套房认定难的问题。第 9 页共 94 页4.5.6.2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报央行货币政策委员会：下半年延续适度宽松货币政策中国人民银行货币政策

15、委员会第二季度例会提出，下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。易居视点：下半年延续适度宽松货币政策主要原因预计是国民经济在二季度的宏观数据已经出现全面下滑，同时欧洲出现的债务危机对中国经济的影响还未消失，严重影响到国内出口，倘若再失去国内宽松的货币造成环境，国民经济将会更加困难。银监会：加大房贷检查力度确保调控严格执行从商业银行了解到，随着各家银行对房地产相关的三类贷款摸底告一段落，下半年开始，银监会将对房地产贷款组织例行的现场检查。一家商业银行信贷部人士透露，下半年，银监会的检查将主要针对流程是否合规、风险管

16、理是否有效，尤其是是否严格执行了上半年出台的相关政策。易居视点：这意味着上半年出台的政策目前没有松动，下半年仍然需要继续严格执行。据了解，银监会已要求各级监管部门，继续加大对房贷政策执行情况的检查力度，及时严厉查处各类违法违规行为，确保国家宏观调控政策得到严格执行。由于此前对第三套房停贷的前提条件是“商品住房价格过高，上涨过快，供应紧张的地区”，但并未就此出台过具体标准，这使得哪些城市可以停贷并没有一个可以量化的标准，但不能据此来判断三套房贷是否出现松动。财政部官员首次回应：房产税改革可考虑差别税率在 24 日举办的 2010 年久其软件杯全国税法知识大赛启动仪式上，财政部税政司副司长尹伯钦表

17、示，“加快推进房产税改革，可考虑差别税率，可考虑由原值征收改为按评估值征收。”这是就财政部研究 2012 年开征房产税报道后，财政部官员首次回应。尹伯钦表示，房产税的出台关键还需要国务院的审批。易居视点：上海和重庆差异化房地税收政策是房贷差异化的延展，相关政策体系完善将对缩小中国贫富差距、保障民生发展起到重要作用。第 10 页共 94 页1.2.3.4.5.2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报二、成都政策法规2010 年 7 月房地产相关政策列表时间7 月 27 日来源四川省住房和城乡建设厅政策名称四川鼓励民间资本投资建设经适房主要内容四川省住房和城乡建设厅日前起草了“

18、贯彻国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见的实施意见”。该文件将经省政府审定后于近日正式实施。省住建厅相关责任人提到，鼓励和支持民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房。省政府办公厅近日下发关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维7 月 28 日四川省政府办公厅坚决制止违法违规强制征地拆迁护群众合法权益的通知，要求各地严格执行国家关于征地拆迁的法律法规和政策规定，严格履行有关程序，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、市政动态双庆路改造有望 10 月前动工6 月 29 日从成华区交通局获悉，双庆路的改造计划已初步定为 10 月

19、前开工。预计施工时间为 8 到 10 个月，改造后的双庆路宽 4046 米，与双林路一样，变身为双向 8 车道。新都打造千亿元产业集群7 月初，成都第十一届国际家具展即将举行，成都家具产业基地新都将迎来国内外八方来客。全球家具建材 cbd 建成后，新都家具园将实现年交易额千亿元以上。目前，新都家具产业基地总占地面积约 240 亩，规划总建筑面积 23 万平方米。龙泉驿拟建百万平方米汽车博览城7 月 5 日获悉，除整车制造、零部件配套外，龙泉驿区将大力推动汽车贸易业聚集发展。该区拟开发建设 100 万平方米以上的国际汽车专业博览城，依托一汽大众等整车集团建设汽车整车直销中心。年初，龙泉驿区已被划

20、定为成都市汽车产业综合功能区。2015 年成都初步建成西部金融中心据介绍，近日，成都市先后出台了成都市金融产业发展规划（2010-2012 年），其中首次提出西部金融中心建设的时间目标：到 2015 年，成都将初步建成西部金融中心。再用 5-10年时间，建成具有国际辐射力和带动作用的金融中心城市。成都国际商贸城 打造中西部最大商贸中心第 11 页共 94 页6.7.8.2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报2010 年 6 月，成都商品市场的格局发生了巨大变化：八大商品市场将搬出市区，市区内的传统市场将陆续退出中心城区，三环外以成都国际商贸城为代表的现代化市场登上了历史舞

21、台。成都第二绕城高速开工7 月 11 日，成都第二绕城高速公路开工，路线全长 222.17 公里(其中西段 114.16 公里，东段 108.01 公里)，概算总投资 285.52 亿元(其中西段 133.72 亿元，东段 151.80 亿元)，建设工期 3 年。成德大道成都段全线建成7 月 17 日，成德大道彭州段已通过交工验收，意味着成德大道成都境内全线建成。等德阳段建成后，成都到德阳将新增一条免费的快速通道。成德大道全长 22.8 公里，为双向六车道，设计时速为 80km，总投资约 9 亿元。这条路前往德阳，只需要 1 小时。成都最大汽车站 12 月 31 日交付使用7 月 27 日，记

22、者从中建三局获悉，位于成都新客站内的长途汽车站于今年 2 月正式动工，该车站投资达 5.09 亿元，预计今年 12 月 31 日将正式完工交付使用。建成后，可停放 627 辆机动车，将是成都最大的长途汽车客运站。第 12 页共 94 页1.2.3.4.、。2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报四、市场资讯成都“变相打折”频频出现以新“国十条”为核心的房地产调控政策接连出台至今已有两个半月有余，开发商和购房者逐渐稳住阵脚，并纷纷研究应对策略。对于开发商而言，最关键的是打破购房者的观望情绪，让他们走进售楼处，于是乎，“帮购房者垫首付” “用装修贷款抵冲房贷不足部分”、“补利息

23、差”等各种手段开始层出不穷。易居视点：打破观望，成都楼市变相打折优惠已经出现。尽管面对新政的压力，成都楼市的房价还是显得异常坚挺，很多开发商相应的“对策”已经开始陆续出台，但倘若“暗降对策”不能凑效，恐怕明降将是更好出路了。成都本土房企降价不再半遮半掩继恒大、万科、绿地、佳兆业等全国一线品牌开发商宣布调价促销之后，上周，本土的锦江城市花园、博雅新城、等项目也开始旗臶鲜明地祭起了降价大旗。业内人士人预测，随着成都住宅销量下滑趋势的日渐明显，开发商降价方式将会从前几个月的半遮半掩发展到“光明正大”易居视点：开发商适时降价可以及时回收资金可以顺利完成调整中市场的重新布局，而本土本来具备决策迅速、机动

24、灵活的竞争优势，在营销策略上也具备有这方面的优势，有利于打破目前的僵局。部分主流开发商加入降价阵营据了解北京保利、万科、远洋地产等主流开发商新开项目销售价已经低于此前预期，价格下降幅度普遍在 15%左右。目前北京保利、万科、远洋地产等主流开发商新开项目销售价已经低于此前预期，意味着价格已经在调整。易居视点：市场僵局已经持续了较长一段时间，冷市下开发商销售压力逐渐增大，越来越多的开发商加入到降价阵营中来，主流开发商的加入表入意味着市场价格已经在调整。成都未来将有 48 个商业综合体面市统计数据显示，成都目前在建的大型商业综合体项目多达 48 个，大多数体量在 10 万平第 13 页共 94 页5

25、.6.2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报方米以上。毫无疑问，大量城市综合体的呈现将给人们的生活带来更多选择。这其中，有多家实力强劲的大型综合体亮相城北，城北后来居上。易居视点：自楼市新政出台后，住宅市场购房者观望情绪加重，而在售的商业项目却未受影响，捷报频传。因新政对二套房的首付比例提高到 50%，与商业地产持平，不少投资者转身至商业地产。有了臵业者的青睐，许多开发商在战略上也做了调整，加大了对商业地产的投入。楼市步入调控效果“观察期从调控之初的“量跌价涨”到目前的“量价齐跌”，楼市正在发生积极的变化，房价也暂时止住了脚步。调查了解到，目前不少城市部分区域房价出现了一

26、定程度的下跌，但楼市仍处于深度博弈之中。易居视点：一季度上市房企板块经营活动现金流量净额为负 400 余亿元，预计二季度后开发商资金缺口还将放大；而房企其他融资渠道也已被全面收紧，未来房企将面临更大的来自资金层面的压力，这将成为促其降价促销的直接动力。在新政的严格执行情况下，楼市调控效果将越来越明显。半年报 4 成上市房企报亏53 家发布 2010 年中期预告的上市房企中， 家企业报喜， 家企业报忧，占比达 43.3%。此外，不少非房产主业的企业也打起了退堂鼓，多家公司退出房地产行业。易居视点：上市公司业绩下降的原因主要是由于受国家对房地产行业的宏观调控影响，市场面急转直下，公司销售情况未达到

27、预期；国家不断出台针对房地产行业的宏观调控政策，未来房地产市场竞争将更趋激烈，不好房地产为非主业的企业选择退出房地产行业有利于规避风险，集中力量做大做强主业。第二章经济环境一、2010 年工业增加值增长出现减速成都市工业增加值增长从年初的 44.5%下降到 6 月的 22.2%，增长速度出现明显下滑，一方面是受到去年基数的影响，但主要受到外需和内需同时减弱所致。第 14 页共 94 页0.50%2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报2010年1月-2010年6月成都市工业增加值走势50%40%30%20%10%44.50% 33.50% 30.40%27.80%26.90

28、%22.20%10.110.210.310.410.510.6数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、通胀压力越来越大6 月份，成都 cpi 同比指数为 102.1，同比上涨 2.1%，涨幅较上月扩大 0.6 个百分点，为2008 年 8 月以来月度最高水平。从环比看，6 月份成都 cpi 仅为 100.2，与上月比上涨 0.2%，涨幅较上月缩小 0.4 个百分点。受人工成本持续增加、资源类产品价格上涨及城乡建设投资力度加大等多重因素影响，6月份 cpi 同比出现了较大提升。2009年6月-2010年6月成都市cpi月度走势3%2%1%0%-1%0.00%-0.20%0.60%0.60

29、%0.20%1.80%1.20%0.80%0.30%1.00%2.10%1.50%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、成都零售额增幅趋稳区域经济高速增长支撑了居民的消费信心指数，成都市零售额维持在 18%左右增长速度。零售额的平稳增长对成都经济作出了重大贡献。第 15 页共 94 页20.47%2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报2009年年6月月-2010年年6月成都市零售总额月度走势月成都市零售总额月度走势30%25%20%15%20.80% 20.60%20.50% 20.70%20.30%20.35%18.20%18.70%18.90%18.70%1

30、8.70%10%5%0%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构四、成都市房地产投资上升趋势未改变虽然市场调控已经持续了两三个月，但由于房地产投资表现与市场相比存在滞后性，市场效果传递并反映到房地产投资会有 2-4 个月的时间，预计在下月中，房地产投资将会出现下滑。2009年年6月月-2010年年6月成都市房地产投资月度走势月成都市房地产投资月度走势70%50.10%56.00%56.80%50%30%42.20%48.40%10%-10%-30%-24.50% -22.40%-14.90%-10.40%-6.60%-4.10%2.40%-50%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构

31、第 16 页共 94 页22010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报第二篇 市场分析第一章商品房市场一、市场特征受宏观调控影响，成都 7 月房产市场持续低迷，本月成交量仅为 120.98 万平方米，较上月减少 13.85 万平方米，环比下降 10.27%，与去年同期相比下降 50.55%；而成交均价方面则有所下降，环比下降-0.7%，同比增加 25.52%。2009年7月-2010年7月成都全市商品房成交价量图单位：万6005004003002001000成交面积（万）成都市 2010 年 7 月商品房各类指标变化表成交均价单位：元/80006000400020000指标成交

32、量（万 m 2 ）成交均价（元/ m ）成交总额（亿元）2010 年 6 月134.83655388.352010 年 7 月120.98650178.65环比增长（%）-10.27-0.7-10.98同比增长（%）-50.5525.52-37.92数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、主城区供求关系分析本月的主城区的供求比为 1：0.70，供求矛盾继续加大。本月主城区新增供应量及成交量均有所上升，本月新增供应量约 80.82 万，环比增长 39.37%；本月成交量为 56.17 万，环比增长 13.98%。第 17 页共 94 页02010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地

33、产市场月报数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、主城区供应量分析本月，成都主城区商品房新增供应量（批准预售）80.82 万，环比下降 39.37%。其中，商品住宅新增供应 76.51 万，约占主城区总供应量的 94.67%；商业用房新增供应量 1.53 万，占主城区总供应量的 1.90%，销售型办公用房本月新增供应量为 2.78 万，占总供应量的 3.44%。单位:万2009.07-2010.07成都全市主城区商品房供应量走势2001501005009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.

34、06 10.07供应量 58.78 114.2 143.8 86.72 72.44 110.7 113.7 20.56 49.43 111.2 59.54 57.99 80.82数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构四、成交量持续下降整体市场成交量分析本月成都市商品房市场活跃度继续下降，成交量仅为 120.98 万，环比下降 10.27%，今年受国家宏观调控影响，消费者观望情绪日益严重，市场反映冷淡，商业，办公有所好转。同比下降达 57.31%。本月主要成交来自商品住宅，成交量为 90.43 万，环比下降 24.59%；商第 18 页共 94 页02010 年年 7 月成都房地产市场月报

35、月成都房地产市场月报业用房成交 15.52 万，环比上涨 83.89%；销售型办公成交 15.02 万，环比上涨 131.79%。单位:万2009.07-2010.07成都全市商品房成交量走势60050040030020010009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交量 244.6 204.1 246.6 226.3 312.9 521.7 134.9 110.6 188.3 242.9 171.8 134.8 120.9数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构主城区与郊区

36、成交量对比本月主城区与郊区的成交量均有所下降，主城区成交量为 56.17 万，较上月上涨 13.98%；郊区成交量为 64.81 万，下降 24.24%。2009.07-2010.07成都主城区与郊区商品房成交量对比单位:万300250200150100500主城区成交面积(万)郊区成交面积(万)09.07115.6128.909.08102.6101.509.09113.2133.409.10112.3114.009.11157.2155.709.12241.4280.310.0140.0994.8210.0244.9465.7410.0375.69112.610.0492.47150.51

37、0.0565.93105.810.0649.2885.5510.0756.1764.81数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构五、成交价略有下降整体市场成交价分析7 月，成都市商品房成交价格继续上涨，本月商品房成交均价为 6501 元/，较上月下降0.7%，下降 52 元/。本月商品住宅成交价为 6043 元/，较上月下降 3.88%，降幅为 244元/；商业类用房成交均价为 8391 元/，下降 1702 元/，环比下降 16.86%；销售型办公物业成交均价为 7301 元/，环比上涨 1.49%。第 19 页共 94 页40002010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场

38、月报2009年7月-2010年7月成都市商品房成交均价走势图70006500600055005000450009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交均价 5179 5106 5339 5446 5694 5816 6201 6151 6129 6177 6401 6553 6501数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构主城区与郊区成交价对比本月主城区成交均价为 8084 元/，环比下降 5.63%，降幅为 482 元/；本月郊区成交均价为 5129 元/，环比下降 4.9

39、1%，降幅为 265 元/。2009.07-2010.07成都主城区与郊区商品房成交均价对比单位：元/9000800070006000500040003000主城区成交均价郊区成交均价09.075749434409.086018410009.096073431009.106111440209.116102470109.126553463210.017797552610.027505522610.037686508310.047569532210.057733522710.068566539410.0780845129数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第 20 页共 94 页1.2.3

40、.4.2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报第二章土地市场一、土地市场动态国土部：系统清理闲臵土地国土部 7 月初召开会议要求，下半年要不断完善国土资源管理政策，土地供应要向基础设施、新兴产业、保障性住房等民生项目倾斜，密切关注土地抵押贷款、农地“非农化”、农地“非粮化”等新情况、新问题。同时，积极参与房地产调控。开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲臵土地。易居视点：清理闲臵土地可以提高土地的利用程度，减少土地浪费，切实保护好耕地，其中重庆为了更好落实这项精神而实施了“地票制”，成都也即将实行该项政策。国土部：下半年重点查处囤地炒地等行为国土资源部执法监察局局长李

41、建勤 7 月 15 日在国土部挂牌督办违法案件新闻发布会上表示，目前违法用地反弹的压力非常大，下半年要坚决查处房地产项目违规违法用地，特别是违规向别墅供地、囤地炒地等行为。易居视点：下半年，国土部坚持有保有压有控，土地供应会向基础设施、新兴产业、保障性住房等民生项目倾斜。同时将重点查处房地产项目违规违法用地特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质行为，以保证供应土地性质用途不被改变。上海地产商拿地风险加大 拿地当天必须签出让合同上海出台新规要求，开发商要在拿地现场签订土地出让合同。并要求开发商 30 天内全额付清全部土地款。易居视点：长期以来，各地只推土地而监管不严，导致了地

42、王现象频频出现，而在市场低谷的时期又会出现流标现象，这样地价的上下波动直接导致了房价的大起大落，开发商被要求在拿地现场当场签订土地出让合同，可以有效控制土地供应双方的风险。二季度全国居住地均价 4006 元/平方米国土资源部下属的中国土地勘测规划院 7 月 19 日发布“2010 年第二季度全国主要城市地第 21 页共 94 页5.6.。2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报价监测报告”显示，今年第二季度，全国 105 个主要监测城市的住宅地均价为 4006 元/平方米，环比增长 1.73%，涨幅比一季度有所放缓。同时，受调控政策影响，东部个别城市的地价出现“负增长”易居

43、视点：房地产开发企业购地热情下降，高价抢地的状况有所缓解，市场竞争激烈度降低，抑制了地升的攀升。在政策继续落实的情况下，预计下半年地价涨幅将会继续回落，东部地区部分城市或出现地价水平总体下降的态势。但随着政府收益的降低，可能影响土地供应计划的完成。10 大标杆房企上半年花 857 亿购地据某监测 10 大标杆房企数据，其上半年购地总金额为 857 亿元，其中大部分分属保利、万科、中海、富力、绿城。该数据同比增长 3 倍，可开发新房 2381 万。据估算，按照目前10 家标杆房企的平均土地储备，相当于 7 年的开发销售量，总体上并不缺地，但各家企业的差异较大。易居视点：2009 年三季度开始，在

44、宽松的融资环境和政府支持下，大型开发商在全国范围内大举拿地，各地“地王”频现，这一趋势延续到了 2010 年一季度。地产新政出台后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。但对全国布局的大型开发商来说，在地价低位时补充土地储备，不失为长期发展的理性选择。市场调整带来的是市场专业化以及集中度增加。二季度地价环比跌一成九成7 月 28 日，国土资源部在官方网站上发布了上半年全国土地市场动态监测分析报告。报告称，土地市场方面表现出积极变化，这主要是第二季度中央地产宏观调控政策逐步落实的结果。报告显示，第二季度土地出让平

45、均价款为 948 元/平方米，环比下跌 9.8%，房地产、商业服务、普通商品住房用地出让平均价环比分别下跌 5%、17.4%和 10.6%。易居视点：地价环比下跌一成是政策效力的体现，说明上半年市场观望氛围开始传导到土地市场，房企拿地热情明显降低，市场竞争强度有所回落。下半年房地产开发企业的资金链会更加紧张，地价还有下跌的可能。第 22 页共 94 页1.2.2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报二、本月土地供应分析本月公告土地概述2010 年 7 月，成都市土地供应量为 5 宗，总净用地面积约 29.28 万，合计约 439 亩。公告土地中，商住混合用地有占有 2 宗，

46、净用地面积约 18.77 万，合计约 282 亩；纯商业用地 1 宗，净用地面积约 0.54 万，合计约 8 亩；工业用地 2 宗，净用地面积约 9.67 万，合计约 150 亩。本月土地供应面积较上月大幅下降 40%。本月土地供应以区域来看，郊县地区和主城区公告土地面积比严重失衡，土地供应全部集中在郊县地区，主城区受到市场调控影响更加明显。本月公告地块分析地块供应走势分析成都市近6个月土地公告走势图单位：宗50403020100单位：万40030020010002010.22010.32010.42010.52010.62010.7占地面积土地宗数数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构

47、成都市本月 5 宗公告土地，土地面积为 29.28 万。本月近半年成交量最低的月份。本月供应面积同比 2009 年 6 月下跌 96%，环比 2010 年 6 月下降 40%。房地产市场调控传导影响到了土地市场，土地市场连续三个月远低于正常水平。供应地块结构分析第 23 页共 94 页2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报成都市2010年7月公告土地性质分布（宗数）商住40%商业20%工业40%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月公告土地中商住地块供应宗数为 2 宗，占总宗数比达到 40%，供应土地总净用地面积约为 18.77 万，合计约 282 亩；纯商业用

48、地 1 宗，净用地面积约 0.54 万，合计约 8 亩；工业用地 2 宗，净用地面积约 9.67 万，合计约 150 亩。本月土地供应量十分稀少，土地用途分布相对单一，没有纯住宅类土地供应。市场低迷导致供应量大幅下滑，政府推地暂缓，等待房企存量土地先期释放。供应土地区域结构分析成都市2010年7月公告土地区域分布（宗数）温江40%都江堰40%郫县20%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构7 月公告土地以供应区域结构来看，所有供应都集中在郊县，其中温江供应 2 宗，供应面积约 226 亩；都江堰供应 2 宗，土地净用地面积约 170 亩；郫县供应土地 1 宗，供应面积约43 亩。本月主城

49、区没有土地供应记录。另一个两点是都江堰在本月出现了土地供应，都江堰曾于地震后的 08 年底出现过一波土地放量，但随后即转入低潮，本月再现土地供应。第 24 页共 94 页2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报供应土地面积结构成都市2010年7月 公 告 土 地 单 宗 面 积 结 构 （ 宗 数 ）50万 以 上0%10-50万 20%1万 以 下20%1-5万 5-10万20%40%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构7 月公告土地中以 5-10 万土地宗数居首，占到总宗数的 40%，公告宗数为 2 宗； 1 万以下、1-5 万和 10-50 万规模范围均有 1

50、 宗土地供应；没有出现 50 万以上的地块土地供应。本月公告土地平均单宗规模约为 5.86 万，约合 88 亩/宗；本月公告最大地块编号为jy-10-006，该地块位于大观镇丽江村十一组，该宗地块净用地面积约 10.77 万，合计约 162亩，为旅游兼容度假居住用地。三、土地成交分析1、成交土地概述7 月份共成交了土地 9 宗，成交土地总净用地面积约为 39.19 万，合计约 588 亩，预计未来可上市建筑面积约为 88.11 万。本月成交土地中体量最大是商住混合地块，共有 7 宗成交，成交地块净用地面积约 31.11 万，合计约 467 亩；纯商业地块和工业地块分别成交了 1宗，成交面积各约

51、为 102 亩和 19 亩。以成交区域来看，本月成交面积区域冠军是新都，共成交 3 宗土地，成交净用地面积约193 亩。7 月成交土地郊区与主城区比例为 3.43：1。本月拿地企业以本土小型开发商为主。本月成交土地中，小型地块溢价率十分突出。2、成交土地分析地块成交走势分析第 25 页共 94 页2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报成都市近6个月土地市场成交走势单位：万300250200150100500单位：宗，亿元7060504030201002010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.7占地面积土地宗数成交总价数据来源：中国房

52、产信息集团-克而瑞-成都机构7 月份成都市土地成交宗数为 9 宗，成交面积约 39.19 万，成交金额 7.14 亿元，平均单宗土地成交金额为 0.793 亿元/宗。本月土地成交面积环比上月下降 43%，成交金额环比上升。成交地块用途结构分析成都市2010年7月成交土地性质分布（宗数）商业11%工业11%商住78%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月成交商住混合型地块共有 7 宗，占到总数的 78%，成交面积约为 467 亩，成交单价的平均值约为 181 万元/亩，楼面地价均值约为 1332 元/；纯商业用地，成交 1 宗，宗数占比为 11%，成交面积约为 102 亩，成交单价的平

53、均值约为 182 万元/亩，楼面地价均值约为 910元/。成交地块区域分析第 26 页共 94 页2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报成都市2010年7月成交土地区域结构（宗数）城南郫县33%11%城西新都34%都江堰11%11%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构7 月成交土地中，成交地块宗数最多的是新河和郫县两个区域，分别成交了 3 宗土地。另外城西、城南和都江堰各有 1 宗土地成交。以成交土地面积来看，新都本月共成交了 193 亩土地，位于各区域之首。本月有多个区域无土地成交记录。成交地块规模分析成都市2010年7月成交土地单宗面积结构（宗数）50万以上0

54、%5-10万7%10-50万13%1万以下13%1-5万67%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月成交土地以 1-5 万土地宗数较多，占总成交宗数的 67%，成交宗数为 10 宗；其次为 1 万以下地块和 10-50 万的地块，均占 13%，成交宗数位 2 宗；成交最少的是 5-10 万的地块，仅成交了 1 宗；本月的平均单宗土地面积约为 4.35 万，合计约 65 亩/宗。3、地块流标率分析本月无流标地块。第 27 页共 94 页2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报4、成交地块溢价率分析溢价率0%0%-10%10%-100%100%-200%200%成交幅

55、数51021比重56%11%0%22%11%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构7 月共有 5 宗地块以底价成交，占总数的 56%。溢价率最高为 220%，该地块位于郫县安德镇两路口社区 1、6 社，占地 14.68 亩，地块规模较小，同时起始价格偏低，最终成就了其高溢价率。四、热点地块成交分析本月成交的热点地块要属 2010 年 7 月 9 日拍卖成交的郫县安德镇望陆村 1 社（一号地块），该地块位于郫县安德镇望陆村 1 社。宗地净用地面积 67.04 亩，该地块最终被自然人以 733 元/的价格竞得，购臵代价为 5899.53 万元。1、地块指标分析第 28 页共 94 页2010

56、 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报成国土拍告（2010）10 号宗地编号宗地位臵绿地率px12(252/211):2010-59郫县安德镇望陆村1 社（一号地块）30%规划设计条件建筑高度容积率建筑密度土地用途24 米1.830%商住净用地面积起始价成交价成交金额楼面地价竟得人67.04 亩80 万元/亩88 万元/亩5899.53 万元733 元/自然人备注二类住宅用地（兼容商业10%）地籍图注：以上内容摘自官方土地公告数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2、发展前景分析本次成交地块周边土地情况对比表周边土地成交情况列表宗地 位臵土地使用性质出让方式净用地面积（亩）

57、成交时间楼面地价（元/）竞得单位郫县安德镇望陆村 商业金融业用3、4、5 社 地（兼容住宅）二类住宅用地郫县安德镇中心上 (可兼容的商业街 建筑面积小于10%)拍卖拍卖20.51502007.2.162008.11.4138200四川靓诚房地产开发有限公司青海省茂祥房地产开发有限公司数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构07 年来本次出让宗地所在周边共成交了 2 宗住宅用地，成交每亩平均单价为 32 万元/亩，楼面地价均价 169 元/，本次出让土地的成交价格分别为 88 万元/亩和 112 万元/亩，楼面地价分别为 733 元/和 933 元/。第 29 页共 94 页2010 年年

58、7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报此区域优势是交通便利，配套设施齐全。成灌高速路、彭温路给这里的出行、运输贸易带来便利，此外这里也有红旗连锁超市、互惠超市、安德镇公立卫生院、安德学校、安德镇中心幼儿园、郫县职中、望陆村卫生站等配套设施。在郫县安德镇目前没有在售项目，以郫县郫筒镇项目销售价格来看，平均销售价格在 4000-5000 元/左右，地铁、快铁双轨交通将给这里的楼盘增加砝码，投资居住价值颇高，房价上涨空间尚大。成交地块 swot 分析表优势1、 本地块地理位臵相对优越，交通条件便利，靠近快铁和成灌路；机遇1、 项目内可以竞争的项目偏少；2、 未来项目可以依靠其较高的性价比获得更

59、多市场客户。第 30 页劣势1、 地块处于一个偏僻的行政级镇，政策扶持小；2、 竞得单位为自然人，没有支撑所需要的开发资源。威胁1、 由于生活上也配套不急县城所在地，需求可能流失；2、 市场处于调控期，未来调控预期不明。共 94 页221.2010 年年 7 月成都房地产市场月报月成都房地产市场月报第三章 住宅市场成交分析一、市场综述7 月商品住宅整体市场成交量继续回落，总成交 90.43 万，合计 9167 套，较上月减少成交 29.48 万，环比降幅 24.59%，同比降幅 60.78%；成交均价方面，成都市商品住宅整体均价略有下降，本月均价为 6043 元/，环比下降 3.61%，与去年

60、同期相比上涨 18.44%；成交金额方面，本月成都整体市场成交金额约 54.65 亿元，环比下降 27.31%，同比大幅下降 53.55%。成都全市 2010.06-2010.07 商品住宅各类指标变化表指标成交量（万 m ）成交均价（元/ m ）成交总额（亿元）2010 年 06 月119.91626975.182010 年 07 月90.43604354.65环比增长（%）-24.59%-3.61%-27.31%同比增长（%）-67.78%18.44%-53.55%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、主城区供求关系分析从主城区市场供求来看，市场新增供应量大幅上涨，成交量持续走低