沈阳别墅市场分析报告PPT课件

1、报告摘要报告摘要 本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读，主要对沈阳区域低密度市场发展历程和目前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究，得出沈阳低密度房产市场的区域市场总结，并对未来发展趋势做出研判。第1页/共52页 “别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。 事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，

2、而是HOUSE。 目前在市场上我们按照别墅和类别墅（ HOUSE & Villa ）的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。别墅的定义别墅的定义第2页/共52页独栋别墅独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。联排别墅联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。双拼别墅双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅

3、。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。叠拼别墅叠拼别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征。别墅的分类别墅的分

4、类第3页/共52页第一部分第一部分 宏观大势分析宏观大势分析 第三部分第三部分 沈阳城市解读与市场概况沈阳城市解读与市场概况第三部分第三部分 各板块典型项目研究各板块典型项目研究第四部分第四部分 区域市场研究总论区域市场研究总论第五部分第五部分 区域市场未来发展趋势研判区域市场未来发展趋势研判 710 17 46 50 报告框架页码第4页/共52页 中原对国内别墅市场发展15年以来的政策变化进行了深入的分析和解读。第5页/共52页宏观大势分析宏观大势分析Part 第6页/共52页收紧收紧19951995年年19991999年年1995年国务院下发了关于控制高档房地产开发项目通知，要求严格控制高

5、档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村别墅市场收缩阶段高压高压别墅市场高压下回暖别墅市场高压下回暖20002000年年20052005年年2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台 。禁止出让别墅类用地。20062006年年20092009年年2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台促进节约集约用地的通知。严控严控政策无效果，多政策无效果，多种别墅量价齐升种别墅量价齐升政策回顾：自政策回顾：自2003

6、2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。多种别墅产品实现较快的发展。第7页/共52页地产商的惯用地产商的惯用“擦边球擦边球”手手法，一是法，一是“高低搭配高低搭配”做容做容积率，二是在产品设计上规积率，二是在产品设计上规避独栋概念。避独栋概念。通过以联排名义报批，以独栋产品营销的手法或者是低容积率别墅搭配高容积率的公寓，来达到容积率符合地块出让的要求。VS国土部以往对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。政策

7、政策对策对策2010年以前总体政策方向2010年重大政策改变 2010年，国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来，对别墅用地进行严控。政策后市影响：别墅定义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升，政策后市影响：别墅定义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升，并催生新类别墅的产生。并催生新类别墅的产生。过热过热调控调控放开放开再过热再过热再调控再调控第8页/共52页沈阳城市解读与市场概况沈阳城市解读与市场概况Part 第9页/共52页沈阳城市解读沈阳城市解读沈阳是辽宁省省会，市区面积3945平方公里，中心建成

8、区面积729平方公里，沈阳市辖10区3县1县级市，包括和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区，东陵区，于洪区，苏家屯区，沈北新区 ，浑南新区以及新民、法库等县市。到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。到2020年将沈阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济发展水平，将沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。2009年全市地区生产总值实现4359亿元，比上年增长14.1%；全社会固定资产投资完成3676亿元，增长22.2%。房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作

9、用。2010年实现地区生产总值增长14%，全社会固定资产投资增长20%。2010年预计城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%。数据来源：沈阳市数据来源：沈阳市20102010年政府工作报告年政府工作报告第10页/共52页沈阳城市规划方向：根据Walter Christaller和August Losch的城市中心地理论，沿二环高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈抚、沈丹、沈盘等交通干线放射方向发展，按照中心城区、卫星城、建制镇三个层次设置。城镇布局结构实施中心分散式布局结构，中心城区规划范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，由核心区三环公路以内468平方公里和南

10、部苏家屯副城、东部辉山副城、北部虎石台副城、西部经济技术开发区副城和道义、汪家两个组团构成。沈阳的城市建设要由内向外扩展，向调整布局结构过渡，积极发展远郊城镇，向区域城市（镇）群体化结构过渡。沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一第11页/共52页沈阳别墅发展史沈阳别墅发展史开端开端 第一代第一代别墅别墅城市别墅 河畔花园、新世界翠堤豪园第二居所&投资品发展发展 成熟成熟 近郊别墅1992年1999年第二居所度假别墅第一居所第二代第二代别墅别墅第三代第三代后别墅后别墅南部（浑南及苏家屯）板块：信盟花园、凤凰花园北部（于洪白山路）板块：巴

11、黎世家、靓马新村、加州阳光花园、荷兰村 。2000年2006年2007年2010年桃仙板块商务型别墅花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄 四大板块东（棋盘山板块）：维也纳音乐别墅南（大浑南板块）：美地庄园西（张士开发区）：金色高尔夫北（二环白山路）：加州阳光对垒棋盘山 万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园蒲河新城 原香墅、九如溪谷、皇邸龙邸大浑南 金地长青湾、富力仙湖国际、中海龙湾、远洋和平府、深航翡翠城西部（于洪铁西）新城 碧桂园银河城于洪白山路华润置地橡树湾、中海城板块和代表项目第12页/共52页沈阳历年别墅销售量情况统计沈阳历年别墅销售量情况统计数据来源：沈阳市房产局信息中心

12、沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态，未受经济危机及几次政策调整影响，抗跌性强，是一个稳定发展的市场。第13页/共52页沈阳别墅沈阳别墅20102010年入市情况分析年入市情况分析沈阳市2009年别墅市场的销售面积在10.3万平方米，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了49.28%；别墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的1.68%，同比增长52.55%；二手的别墅市场销售面积也比去年上涨了279.4%，即134套。（以上数据来源沈阳市房产局信息中心）目前沈阳的高端房产产品占据整个市场比例还不是很高，高端客户需求还没有完全释放出来。2010年沈阳预计在售的和即将进入市场的别墅项目有近70家，且多

13、半会在下半年入市。 2010年沈阳的别墅市场一定会竞争激烈。2010年沈阳的北、东、南侧的别墅项目即将面市，竞争压力会比较大，新的产品的问市，国内一线开发商如龙湖、恒基兆业的进入，在整体上使市场上升一个台阶。2010年部分别墅项目入市量统计项目名称预计入市面积预计入市时间万科兰乔圣菲五期2万2010年7月保利十二橡树庄园6万2010年8月首创棋盘山1号4万2010年7月亿达玖墅5.3万2010年7月沈阳奥林匹克花园3.08万2010年8月原香墅2.9万2010年5月荣盛香缇澜山7万2010年8月中海龙湾2万2009年金地长青湾4万2009年远洋和平府2万2010年3月龙湖艳澜山7万2010年8

14、月小计45万第14页/共52页 从1992年的河畔花园开始，沈阳别墅市场已经走过18年，经历了从第一居所向第二居所和度假别墅、保值投资品的转变，并逐渐形成了几大别墅板块。 中原对2010年沈阳各大别墅板块现状进行了详细的分析。第15页/共52页各板块典型项目研究各板块典型项目研究Part 第16页/共52页沈阳别墅项目区域分布沈阳别墅项目区域分布棋盘山板块蒲河新城板块北二环白山路板块大浑南板块桃仙机场西部新城板块三环二环沈阳市区域分布特点：大浑南、棋盘山和区域分布特点：大浑南、棋盘山和蒲河新城三大板块鼎立，引领北二蒲河新城三大板块鼎立，引领北二环白山路、西部新城两小板块。环白山路、西部新城两小

15、板块。成长板块成熟板块成长与成熟混合板块第17页/共52页所属板块所属板块典型项目名称典型项目名称 别墅类型别墅类型主力户型主力户型现在单价现在单价棋盘山板块棋盘山板块万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲 独栋联排独栋联排独栋独栋380-1000380-1000，联排，联排240-270 240-270 联排联排1.41.51.41.5万万/ /独栋独栋2.22.32.22.3万万/ /保利十二橡树保利十二橡树 独栋联排独栋联排独栋独栋250-380250-380，联排，联排222-269222-269联排联排0.80.8万万-1-1万万/ /，独体，独体1.51.5万万-1.9-1.9万万/ /首创棋盘

16、山首创棋盘山1 1号号 独栋联排独栋联排独栋独栋390410390410480590480590联排联排200230200230未定未定首创琥珀湾首创琥珀湾双拼联排双拼联排双拼双拼388-397388-397、联排、联排240-260240-260联排联排7000-80007000-8000元元/ /双拼双拼1.51.5万万-1.6-1.6万万/ /蒲河新蒲河新城板块城板块道义板块道义板块碧桂园太阳城碧桂园太阳城 双拼联排双拼联排联排联排265265369369 双拼双拼315315611611联排均价联排均价75007500元元/ /，双拼，双拼7000700080008000元元/ /。龙

17、湖香醍漫步龙湖香醍漫步 独栋独栋独栋独栋300300未定未定荣盛香缇澜山荣盛香缇澜山 双拼联排独栋双拼联排独栋独联独联280330280330双拼双拼270270联排联排234234未定未定辉山板块辉山板块龙湖滟澜山龙湖滟澜山 独栋独栋独栋独栋300300未定未定原香墅原香墅联排联排联排联排218218298298联排联排99009900元元/ /白山路板块白山路板块中海城中海城联排联排联排联排200200300300未定未定华润置地橡树湾华润置地橡树湾联排联排联排联排2402602402601600016000元元/ /西部新城西部新城碧桂园银河城碧桂园银河城 双拼联排双拼联排双拼双拼200

18、530200530，联排，联排255369255369 均价均价1200012000元元/ /大浑南大浑南板块板块奥体奥体长长青板块青板块金地长青湾金地长青湾联排联排4 4居居280-330280-330,5,5居居330-380330-380联排联排13000-1400013000-14000元元/ /长白岛板长白岛板块块中海龙湾中海龙湾双拼联排双拼联排3 3居居2652654 4居居280-322280-322，5 5居居 408408双拼双拼900900万万-1200-1200万万/ /套，套， 联排联排400-700400-700万万深航翡翠城深航翡翠城联排叠拼联排叠拼5 5居居290

19、-330290-330联排联排1690016900元元/ /浑河新城浑河新城 碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城 联排双拼联排双拼联排联排248248320320双拼双拼315315530530联排联排53005300元元/ /，双拼，双拼59005900元元/ /桃仙机场桃仙机场 富力仙湖国际富力仙湖国际 独栋双拼联排独栋双拼联排独栋独栋40040012001200，双拼，双拼298298，联，联排排256256270270独栋独栋1500015000元元/ /，双拼，双拼1200012000元元/ /（精（精装），联排装），联排1000010000元元/ /（精装）（精装）李相新城李相新城 绿洲优山

20、美地绿洲优山美地 双拼联排双拼联排联排联排233-396233-396。双拼。双拼300300420420 联排联排65006500元元/ /，双拼别墅未定，双拼别墅未定沈阳典型项目信息提列沈阳典型项目信息提列第18页/共52页沈阳别墅部分项目独栋双拼别墅单套面积与总价对比沈阳别墅部分项目独栋双拼别墅单套面积与总价对比0200300400500600700800900100110010001200万元40060080010001200140016001800200220020002400独栋或类独栋别墅双拼别墅兰乔圣菲唯美十方荣盛香缇澜山 富力仙湖国际十二橡树首创棋盘山奥林匹克花园琥珀湾太阳城

21、银河城凤凰城悠山美地独栋或类独栋别墅总价中海龙湾双拼别墅总价第19页/共52页0150200250300350400450500100600 550650150200250 300350400450500100600550650万元联排别墅叠拼别墅沈阳别墅部分项目联排叠拼单套面积与总价对比沈阳别墅部分项目联排叠拼单套面积与总价对比兰乔圣菲十二橡树首创棋盘山琥珀湾太阳城荣盛香缇澜山 原香墅中海城橡树湾 银河城 长青湾深航翡翠城富力仙湖国际中旅国际联排别墅总价叠拼别墅总价第20页/共52页棋盘山板块棋盘山板块沈阳最高档配套最完善的成熟别墅区沈阳最高档配套最完善的成熟别墅区区域特点：区域特点：紧邻植

22、物园和棋盘山风景区，区域内有盛京高尔夫俱乐部、鸟岛、海洋世界、棋盘山冰雪大世界等，自然和人文景观丰富，十五期间区域基础设施建设力度不够，导致优质项目较少。2005年以后万科、保利、奥园等品牌开发商的进驻大大提升区域的居住价值，各项目纷纷自建商业配套在很大程度上解决了区域内商业配套不足的弱势。是沈阳目前最大的、配套最完善的、最高档的别墅区。区域代表项目：区域代表项目：万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、唯美十方、桑提亚纳、沈阳碧桂园区域发展趋势：区域发展趋势：2009年，以首创棋盘山1号为代表的第五代别墅的入市，棋盘山的休闲居住价值获得再次提升，但随着区域自然和人文资源的开发殆尽，未来低密度产品供应

23、将逐年减少。城建逸品假日首创琥珀湾桑堤亚纳中旅国际小镇保利十二橡树庄园万科兰乔圣菲沈阳奥园新希望宴山别墅清韵百园沈阳碧桂园唯美十方首创棋盘山1号棋盘山区域项目分布图第21页/共52页万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作规模前四期占地30.23万，总建9.22万。5.1期建面6077，共计30多套容积率0.3地理位置东陵路123号 物业类型独栋、联排别墅开盘时间一期06年10月7日，二期07年6月28日三期08年8月28日，四期08年9月14日目前均价联排1.4-1.5万元/独栋2.22.3万元/推广线目前主要通过老业主介绍，无其他推广销售情况四期剩10套，5.1期共计销售7套主力户型联排

24、是240-270 独栋是380-1000产品风格西班牙风格项目配套6000（室内泳池、桌球馆、棋牌室、健身房、餐厅等）项目主要卖点拥有棋盘山和浑河两大稀缺资源，优秀的物业服务和品牌。发展商沈阳万科新墅置业有限公司第22页/共52页万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作一、二期三期三期四、五、六期四、五、六期项目总体规划项目总体规划“低调之悦，顶级之享”07新品推介会150多为万科兰乔圣菲的老业主以及VERTU手机的客户齐聚现场，本活动为品牌推广和产品推介，加深客户认知。第23页/共52页保利十二橡树庄园保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅沈阳唯一顶级北美庄园别墅规模 占地25万，建筑面

25、积10万容积率 0.38地理位置东陵棋盘山沈棋路（盛京高尔夫东）物业类型 联排别墅，独栋别墅开盘时间 2009年11月（一期）目前均价联排8000-10000元/，独体12000-19000元/开发线项目分两期开发，一期建面40800，共计175户。推广情况现在无大规模推广销售情况前期认筹超过180组，开盘成交108套房源，销售3.6亿。09年底，项目销售额至4.6亿、销售148套。户型面积联排222-280、独栋280-400产品风格 北美风格项目配套沈阳二中、沈阳育才 、东陵区中心医院、204医院、245医院、201医院项目主要卖点重现飘北美贵族生活场景，北美庄园风格，地上部分首层举架3米

26、除车库外面积赠送发展商沈阳广田房地产开发有限公司第24页/共52页保利十二橡树庄园保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅沈阳唯一顶级北美庄园别墅一期二期项目总体规划项目总体规划日期具体活动及事件2010.06 一期剩余联排和独栋尾货销售2010.05 沈阳卓展购物中心巡展2009.05 “时尚大讲堂之妆品品鉴课堂”“时尚大讲堂之妆品品鉴课堂时尚大讲堂之妆品品鉴课堂”现场现场为老业主联谊和新客户介绍提供平台第25页/共52页规模总占9万m2，总建5.6万m2容积率一期容积率0.62项目地址东陵东陵南街16和18号 物业类型独栋别墅，联排别墅开盘时间2010年6月均价未定户型面积联排200230

27、，沿河独栋480580，园区中间小独栋390410产品风格托斯卡纳风格总户数4000户（一期规划191户）项目配套英达街道中心小学，农大附小，新星实验中学，英达中学，沈阳农大，陆军总院，东陵区医院，东陵区第二医院，农大医院项目推广语一山一水一墅一藏项目卖点棋盘山1号一期产品是在沈阳前四代别墅基础上发展而来的 “第五代别墅”。是沈阳资源型别墅的代表。发展商沈阳吉天置业有限公司首创棋盘山首创棋盘山1 1号号沈阳第五代别墅沈阳第五代别墅第26页/共52页首创棋盘山首创棋盘山1 1号号沈阳第五代别墅沈阳第五代别墅新开河浑 河N中心绿地广场会所联排别墅独栋别墅沿河绿化带沿河绿化带独栋别墅20422439

28、0420480590项目一期规划第27页/共52页蒲河新城板块：蒲河新城板块：由道义板块和辉山板块构成。是由道义板块和辉山板块构成。是沈阳最有潜力的别墅区。沈阳最有潜力的别墅区。区域特点：20062006年沈北新区和蒲河新城的成立，政府政策的大力扶持，涌现部分低密产品提升区域居住价值。但区域内基础设施较差，自然景观资源较弱，加之区域开发较晚，区域内较多中端和低端经济型别墅如泉涌新镇等。随着蒲河招商的进行和城市基础建设配套完善。20092009年岁末，龙湖地产进驻该区域，必将为该区域塑造中高端别墅区助力。该区域是沈阳各大别墅区最有潜力的地区。区域代表项目：辉山板块大溪地、皇第龙邸、九如溪谷，道义

29、板块碧桂园太阳城。发展趋势：辉山道义人文教育资源和景观资源将充分被挖掘，出现龙湖别墅为代表的中高端别墅产品。泉涌新镇大溪地原香墅九如溪谷 阳光温泉花园翔凤山水国际皇第龙邸岭海明珠碧桂园太阳城荣盛香缇澜山龙湖滟澜山龙湖香醍漫步三盛颐景园蒲河新城中体花园一号 道义大街虎石台大街蒲河路京哈高速虎石台开发区蒲河新城蒲河新城项目分布恒基兆业金河湾联东别墅项目香麓山第28页/共52页道义板块碧桂园太阳城道义板块碧桂园太阳城蒲河新城第一大盘蒲河新城第一大盘规模占地62万，建面近100万 容积率 1.6地理位置沈北道义开发区蒲河路41-1号物业类型 双拼别墅，联排别墅，小高层，高层开盘时间 2008年8月3日

30、一期开盘目前均价 联排别墅均价7500元/，双拼别墅70008000元/。一次性95折户型区间 联排别墅2653694房2厅6房2厅，双拼别墅3156114房3厅6房2厅。产品风格 西班牙建筑风格项目配套大型私人会所、商业街、幼儿园，辽大、沈阳师大、沈阳航空学院等发展商 碧桂园集团第29页/共52页规模总占19万m2 ，总建14万m2容积率一期容积率0.74项目地址沈北新区蒲河大路 物业类型独栋别墅开盘时间2010年下半年均价未定主力户型300平小独栋别墅推广情况搜房网硬广产品风格托斯卡纳风情项目配套育才中学、实验小学、道义小学中学农贸大市场早智幼儿园、盛京医院分院项目卖点营造托斯卡纳田园小镇

31、风情，与自然融合立面设计，品味生活、享受自然居住环境。发展商沈阳龙湖新北置业有限公司道义板块龙湖香醍漫步道义板块龙湖香醍漫步龙湖地产托斯卡纳田园别墅龙湖地产托斯卡纳田园别墅第30页/共52页规模总建25万m2。一期占地9万，建面7万m2容积率一期容积率0.77项目地址沈阳沈北新区梅江北街18号 物业类型双拼、联排、独栋、洋房开盘时间2010年9月均价未定主力户型独联280330，双拼270，联排230240产品风格托斯卡纳风情项目配套小区内部配套：星级奢适生活。香缇会馆（俱乐部），半地下游泳馆。幼儿园，社区商业等。 项目卖点建筑与园林秉承托斯卡纳风格，力求打造一种原乡、休闲、浪漫、优雅、恬静的

32、别墅生活。发展商 沈阳荣盛房地产开发有限公司道义板块荣盛香缇澜山道义板块荣盛香缇澜山沈北新区托斯卡纳风情园林别墅沈北新区托斯卡纳风情园林别墅 第31页/共52页规模总占8万m2，总建7万m2容积率容积率0.80项目地址沈北新区辉山通顺街（棋盘山北侧） 物业类型独栋别墅竣工时间2011年12月1日均价未定主力户型300平小独栋（每户1个室内车库1个室外车位）推广情况搜房网产品风格托斯卡纳风情项目配套二中、省实验中学、育才中学、项目自建10万方商业：香港置地商业广场、步阳商业广场项目卖点园区总的分为四大主题花园。建筑依地势而建丰富了空间层次。用建筑围合成小型院落，变化丰富的宅间公共绿化用地和私家宅

33、院。发展商沈阳龙湖房地产拓展有限公司辉山板块龙湖滟澜山辉山板块龙湖滟澜山棋盘山北侧四大主题花园别墅棋盘山北侧四大主题花园别墅第32页/共52页辉山板块原香墅辉山板块原香墅名校旁的西班牙风情低密度社区名校旁的西班牙风情低密度社区规模占地18.7万，建面22.5万容积率 1.2地理位置蒲河新城地利北街1号物业类型四层和五层洋房，联排别墅开盘时间 2008.06（一期），2010.05（二期）目前均价联排2.2期10100元/，一次性付款1减200推广情况无大规模推广户型面积810联排别墅218298销售情况1期别墅售罄，1期洋房剩余150170产品。2.1期售罄，2.2期共计80套左右销售5套。产

34、品风格西班牙建筑风格项目配套东北育才，沈阳二中，翔宇中学，辉山医院等项目卖点别墅西班牙风格庭院式内廊内庭院外置餐厅厨房设计，大尺度内庭院赠送，产品创新性强发展商辽宁嘉鸿房地产开发有限公司 第33页/共52页辉山板块原香墅辉山板块原香墅名校旁的西班牙风情低密度社区名校旁的西班牙风情低密度社区蒲河森林公园月牙湖东北育才待规划区假日休闲酒店一期别墅一期洋房三期规划2.1期别墅2.2期别墅项目整体规划联排别墅户型展示首层平面二层平面三层平面内廊挑空挑空餐厅厨房露台第34页/共52页北二环白山路板块：多品牌开发商进驻开发百万大盘，自然景观资源较少，北二环白山路板块：多品牌开发商进驻开发百万大盘，自然景观

35、资源较少，城市别墅集中区。城市别墅集中区。绿地老街坊：建面100万中海城:建面280万华润橡树湾：建面100万华润置地橡树湾中海城绿地老街坊区域特点：区域特点：由于政府在北二环地区的市政建设方面政策导向较好，该区域城市建设速度较快。从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园，荷兰村，已经极具规模和人气。但该区域别墅产品所需的自然景观资源较少。区域代表项目：区域代表项目：华润置地橡树湾、中海城、绿地老街坊区域发展趋势：区域发展趋势：品牌开发商华润、中海、绿地的进驻，区域内一般为百万平多产品线大盘，特别是中海接手荷兰村开发中海城，为区域居住价值提升提供新的机遇。该区域未来将以距离市中心较近的城

36、市别墅为主。白山路沈阳环城高速第35页/共52页西部新城板块：包括西部新城板块：包括于洪新城板块和铁西新城板块。区域发展较慢，多工业于洪新城板块和铁西新城板块。区域发展较慢，多工业区，自然景观资源匮乏，有零星中低端别墅项目，不成规模。区，自然景观资源匮乏，有零星中低端别墅项目，不成规模。碧桂园银河城区域特点区域特点：西部新城板块由于洪新城和铁西新城即张士开发区板块板块构成，由于张士开发区属工业区，于洪新城城市发展较棋盘山等成熟别墅区域较晚，加之自然景观资源匮乏，区域内别墅较少，仅有碧桂园银河城等中低端项目，目前客群主要为新城工作生活的地缘性客群。区域代表项目：区域代表项目：阳光100高尔夫丽园

37、、碧桂园银河城发展趋势：发展趋势：先天缺乏丰富的自然景观资源，较难开发高端别墅产品，且难以形成大型别墅区。阳光100高尔夫丽园碧桂园银河城铁西新城于洪新城沈阳环城高速沈阳环城高速宏发天琴湾水墨丹青砚池 第36页/共52页青年大街绿洲悠山美地桃仙和李相新城板块长青街长青桥富民街富民桥浑河桥浑河大街三好街三好桥胜利大街沈环高速胜利桥浑河沈苏快速工农桥沈丹高速沈丹快速干道沈李线中海龙湾深航翡翠城远洋和平府格林生活坊假日伊利亚特湾金地长青湾世联国际花园碧桂园凤凰城米拉晶典汇置公园里桃仙大街听雨观澜圣罗伦斯美地庄园富力仙湖国际浑河新城板块浑河新城板块浑河湾奥体长青板块奥体长青板块大浑南板块：即浑河以南地

38、区，由五个板块构成。地理跨度较大，沈阳未来最大浑南板块：即浑河以南地区，由五个板块构成。地理跨度较大，沈阳未来最大的城市别墅和远郊乡村别墅区。桃仙板块是目前沈阳最成熟的别墅区之一。大的城市别墅和远郊乡村别墅区。桃仙板块是目前沈阳最成熟的别墅区之一。大浑南板块由以下板块大浑南板块由以下板块构成：构成：奥体长青板块长白岛浑河新城桃仙机场板块李相新城板块区域代表项目区域代表项目：金地长青湾、中海龙湾、碧桂园凤凰城、富力仙湖国际、绿洲悠山美地。发展趋势：发展趋势：政府行政中心南移，该板块别墅市场仍有潜力可挖。第37页/共52页奥体奥体长青板块金地长青湾长青板块金地长青湾浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的

39、代表浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表规模 占地11.3万，建面20.34万容积率 1.80地理位置学城路18号物业类型双拼联排别墅，高层住宅（161826F）开盘时间 2008年11月目前均价二期联排1.2-1.4万元/，一次96折，贷款99折主力户型 4居280-330,5居330-380推广情况短信为主销售情况二期共计35套，现剩余16套产品风格 北欧建筑风格项目配套小哈津幼儿园，长青街小学，陆军总院分院，泛华广场项目卖点占据古代皇室文脉，千米浑河水景与市政绿化，2万内湖，拥有翡翠中心、钻石中心、长青俱乐部三大会所高端配套的城市别墅发展商沈阳金地长青房地产开发有限公司 第38页/共52

40、页奥体奥体长青板块金地长青湾长青板块金地长青湾浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表规划用地内湖1期别墅2期别墅高层区洋房别墅丹陛长青湾2009.11今晚博客高峰对话2009.07“长青论道”之“清华总裁班同学论坛”长青湾圈层及品牌营销活动例举金地长青湾总体规划第39页/共52页长白岛中海龙湾长白岛中海龙湾长白岛皇家宫廷式别墅长白岛皇家宫廷式别墅规模占地7.47万，建面4.5万容积率 0.6地理位置和平区长白岛 物业类型 双拼别墅，四联和六联别墅开盘时间 2009年4月目前均价双拼900万-1200万/套 联排400-700万/套，一次99折。销售情况推182

41、套，售60套左右。月均去化12套，5月推出320和2652单位，销售1套407双拼，成交价987万客户群资产超过1000万的沈河和平区人士等推广情况招行私人银行vip客户圈层营销和搜房网户型面积206407，211344主力户型产品风格新古典主义风格项目配套太原街商圈百货商超，三好街商圈项目卖点长白岛城市别墅，中海地产和物业品牌第40页/共52页浑河新城碧桂园凤凰城浑河新城碧桂园凤凰城浑河新城超级居住大盘浑河新城超级居住大盘规模 首期总建面142万，首期占地1146亩容积率 1.7地理位置苏家屯区丁香街216号物业类型 联排双拼别墅，高层住宅开盘时间 2008年7月09年价格联排均价3700元

42、/，双拼均价5000元/目前均价联排均价5300元/，双拼5900元/。一次性95折。户型面积 联排别墅248320，5房2厅7房2厅；双拼别墅315530，4房3厅6房2厅客户群实力雄厚私企老板，主要来自沈河和平区鞍山本溪等。产品风格西班牙建筑风格推广线路牌、报广、短信、网络等手段综合运用项目配套苏家屯医院、30中学、自建五星级酒店项目卖点高性价比别墅，碧桂园品牌，浑河新城升值潜力地段发展商浑南新城碧桂园房屋开发有限公司推广语：给你一个五星级的家。第41页/共52页桃仙板块富力仙湖国际大浑南空港区第一居所规模 占地37万，建面15万容积率 0.3地理位置东陵区凤凰大街77号物业类型 独栋、双

43、拼、联排别墅开盘时间 2008年9月09年价格独栋别墅12000元/，双拼别墅10000元/（精装），联排别墅9000元/（精装）目前均价 独栋别墅15000元/，双拼别墅12000元/（精装），联排别墅10000元/（精装）户型面积 红堡4001200，双拼298，联排256270推广手段短信、奢侈品活动产品风格 地中海式建筑风格项目配套 森林公园、影视动漫基地、白清寨度假村发展商富力（沈阳）地产开发有限公司独栋别墅推广语：征服征服者第42页/共52页规模总建面246668，共计1124户容积率容积率1.10项目地址李相新城沈李线西侧 物业类型双拼别墅、联排别墅，小高层开盘时间2009年9月

44、现在均价09年联排4980元/，现在联排6500元/，双拼别墅未定销售情况2010年销售别墅81套，6月上置集团上海地区业主有团购活动。6月份双拼别墅即将公开发售。下半年推出精装修别墅。主力户型联排233-236 292-396。双拼300420推广线五里河喜来登酒店楼体广告、沈李线路旗、高尔夫会活动等产品风格英伦风格项目配套沈阳最大PGA标准的球场，30万美兰湖，建有游艇资源。超5星级古堡酒店为会所。项目卖点20大主题景观，七大英伦风情庄园组团，优越自建配套发展商沈阳绿康置业有限公司李相新城板块绿洲悠山美地李相新城板块绿洲悠山美地沈阳首席高尔夫山水别墅沈阳首席高尔夫山水别墅第43页/共52页

45、李相新城板块绿洲悠山美地李相新城板块绿洲悠山美地沈阳首席高尔夫山水别墅沈阳首席高尔夫山水别墅来自全国各地的60多位高尔夫球友以及众多演艺明星到场。近300名会员成为“绿洲悠山美地”的准业主。沈阳美兰湖乡村俱乐部的大型开业沈阳美兰湖乡村俱乐部的大型开业庆典及优惠试打活动庆典及优惠试打活动项目一期西区规划项目一期西区规划联排别墅双拼别墅高尔夫球场第44页/共52页别墅区域市场研究总论别墅区域市场研究总论Part 第45页/共52页板块演进与项目规划板块演进与项目规划板块演进各板块项目总体规划 沈阳别墅板块已成南东北三方鼎立的局面。 目前沈阳已经形成五大别墅区，其中棋盘山板块和大浑南之桃仙板块已经成

46、为沈阳成熟的别墅区； 成熟板块棋盘山别墅区以文化立区，沈棋路的交通便利，使得这里正在成为高端人群的第二居所，而桃仙别墅区因距离机场较近，仍为商务人士第一居所； 北部白山路板块因20082010年大盘进入将再次成为成长板块 蒲河新城板块未来别墅用地供应量较大，将与大浑南地区形成对垒之势。 桃仙板块以富力仙湖国际为代表打造空港区第一居所； 长白板块、奥体长青板块、白山路板块以优越的地段优势，如中海龙湾、华润橡树湾、金地长青湾打造城市别墅； 棋盘山别墅区以稀缺的自然资源、人文景观打造景观资源型别墅，是未来新一代资源型别墅的集中区，如首创棋盘山第五代别墅； 蒲河新城随着市政配套和政府政策倾斜，中高端别墅正在进入，20092010年龙湖地产、荣盛地产、三盛地产三大品牌地产纷纷看中道义的发展前景，正着力打造优质景观别墅。城市别墅城市别墅VSVS远郊别墅远郊别墅第三代后别墅成为别墅新生代第三代