丹阳国际汽贸集聚中心规划设计运营方案

1、丹阳国际汽贸集聚中心规划设计运营方案引言丹阳国际汽贸集聚中心的市场项目的规划、设计、市场研究，是件需要用智慧、激情、创造力和严谨工作作风认真对待的事情。这个项目是在汽车市场与房地产市场进入低迷状态的大背景下应运而生的，这种与生俱来的复杂性和变数，更彰显出其具有挑战性的魅力。如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？所有这些，都必须在对市场进行潜心研究、科学把握、慎密分析后，由各方面专业人士担

2、纲规划、设计、谋略、策划，并从市场定位、客户细分、广告宣传、形象包装、招商策略等方面工作展开，并需严谨地执行。目录一、丹阳市概况二、丹阳市经济环境三、丹阳市政策环境四、汽车市场状况描述五、汽车项目研究六、项目可类比市场初步调查、分析七、项目SWOT分析八、项目最大价值的挖掘九、项目目标客户群锁定及分析十、项目开发、规划主题十一、项目策略建议十二、项目推广建议十三、项目投资竞争要素分析集聚优势 升级市场 国际汽贸集聚中心规划设计运营方案一、 丹阳市概况丹阳市位于江苏省南部，是苏南较发达县（市）之一。市域面积1059平方公里，总人口100万，其中户籍人口80.6万。县域经济基本竞争力在全国百强县（

3、市）中位列第18位，在全省十强县（市）中位列第8位。2006年全市GDP突破300亿元，人均4783美元；财政总收入32.24亿元丹阳地处富饶的长江三角洲，位于二十一世纪中国充满活力、极具潜力的上海经济圈沪宁经济走廊的中心地带，属苏南经济板块。丹阳交通方便快捷，长江、京杭大运河使丹阳成为千年交通要道和商贸集散中心，京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、常州奔牛机场和即将建设的京沪高速铁路、沪宁城际轻轨更凸现了丹阳的立体交通优势。丹阳经济基础厚实，产业特色鲜明，有着广泛良好的工贸合作空间。视光学、五金工具、木业加工、汽车零部件、彩印包装五大特色产业，规模较大，档次较高，是亚洲最大的铝箔、眼镜、高速

4、工具钢、钻头、锯片、木业生产基地；精细化工、新型建材、通讯信息、医药器械等新兴产业迅速崛起。中国眼镜城、中国汽配城、华东灯具城等专业市场全国闻名，全国唯一的国家级眼镜产品质量监督检验中心落户我市。丹阳以6个“中国驰名商标”、10个“中国名牌”和25个“江苏名牌”总数在全省的县级市中名列前茅，创造了一个独特的“丹阳名牌现象”。优化结构、科技创新、招商引智、品牌战略、资本运作正催生众多企业千帆竞发，打造航母。二、丹阳市经济环境1、经济发展状况：丹阳近两年来国民经济逞现强劲的发展势头，县域经济基本竞争力在全国百强县（市）中位列第18位，在全省十强县（市）中位列第8位。2006年全市GDP突破300亿

5、元，人均4783美元；财政总收入32.24亿元。我市经济的快速发展主要得益于工业经济的强力支撑。改革开放以来，我市工业经济快速发展。我市现有工业企业近5000家，2006年实现销售收入538.7亿元，增长27.3%，利税40亿元，增长36%，工业增加值167.4亿元，可比增长15.7%，其中规模以上实现销售收入433.74亿元，增长29.1%，利税40亿元，增长36%，工业增加值124.28亿元，可比增长21.8%。全年实现进出口总额88155万美元，增长37.4%，其中出口72277万美元，增长38.5%。全年新批外资项目83个，实际利用外资16680万美元，增长89.7%。完成工业性投资7

6、4亿元，增长34.3%，其中规模以上完成57亿元，增长35.8%。全市现有国家级名牌产品6个，上市企业3家。2、经济发展任务:走新型化工业化道路，将丹阳国际汽贸集聚中心育成支柱产业。抓好丹阳市及开发区和工业园建设者，充分利用市场手段吸引投资。加大投资规模、改善投资环境，高起点、高标准加快城市建设步伐，加快城市道路建设和经济开发区建设。在扩大消费方面，促进消费升级，要实施更加有利于扩大住房、汽车、教育和旅游等热点消费政策。3、经济环境综述：丹阳的经济近几年正处于快速增长阶段，其速度列江苏各城市前列，将汽车市场及零配件的生产加工列为该市的支柱产业加以大力扶持。丹阳为促进地方经济的加快发展，加大固定

7、资产的投入，改善投资环境，出台了一系列积极利好的招商引资政策，取得了较好效果。去年以来，国家宏观调控在抑制房地产的泡沫，但丹阳的房地产价格与邻近的城市相比仍然较低，只与宁国房价相当，其增值空间较大，对外来投资者具有很大吸引力。丹阳国际汽贸集聚中心项目的定位，应运了丹阳经济发展的大环境。三、丹阳市政策环境1、汽车产业宏观政策新的产业政策将会对我国汽车产业的发展作出战略调整，确立新的发展目标。比如大汽车集团的整合、零部件的规模化发展、规范的市场销售体系、自主品牌的发展壮大等等。新政策将规定，国内外汽车生产厂家在国内销售，必须建立汽车品牌的销售体系，由生产厂家自行投资或授权汽车经销商投资建立。境外投

8、资者只有得到汽车厂家正式授权并办齐手续，才能在国内从事国产汽车或进口品牌的销售和售后服务。该品牌渠道管理的设定，对业界销售渠道冲击最大。WTO改写中国汽车游戏规则，1994年中国正式加入WTO谈判，同年4月1日，中国对进口汽车关税第一次进行了调整，排量3.0升以下的汽油轿车关税降为110%，3.0及以上排量关税降为150%，各自下降了70%，迈出了与国际接轨的第一步。2001年12月11日，中国正式入世，随后根据总条款规定，分阶段对汽车进口关税进行了多次调整。2006年7月1日，进口汽车关税最终下降到25%，零部件平均关税降到10%，与国际市场基本接轨。我国汽车关税出让近年国产车进口车销量对比

9、（单位：万辆）年份国产车销量进口销量进口车占国产车比例1998162.950413.32%1999183.44.252.32%20002084.272.05%2001234.17.143.05%2002325.112.813.94%2003444.417.233.88%200450717.593.47%2005575.816.302.832006721.6223.05%1数据来源：中国汽车工业协会 海关总署1990-1999年我国汽车进口情况年份进口汽车合计/辆正常进口/辆走私/辆199047769159233184619914321514405288101992825812752755054

10、199320898969663139326199410323934413688261995730822436448718199617382657942115884199796057320196403819985413818046360921999425011416728334我国汽车关税出让表排量 时间1994.4.11997.10.12000.1.12001.1.12002.1.12003.1.12004.1.12005.1.12006.1.12006.7.13.0L以下110%80%63.5%51.9%43.85%38.2%34.2%30%28%25%3.0L以上150%100%77.5%

11、61.7%50.7%43%37.6%30%28%25%数据来源：海关总署“入世”对中国汽车行业真正的意义在于，它打破了国内市场和国际市场之间的壁垒：一方面意味着中国政府愿意按照国际惯例来处理经济问题，增强外资对中国政府坚持改革开放政策的信心，据统计，2002年汽车行业新签约的中外合资企业20家，2003、2004年这一数字分别达到52家、35家，如今，世界“6+3”的汽车巨头们已经基本完成了在中国的战略部署。同时，加速中国汽车行业与国际接轨。一方面是车型、技术接轨，跨国公司纷纷将最拿手的新车引入中国，2001年中国乘用车型35种，至2005年，当年上市新车便达到创记录的75种，如每个车型下属各

12、种排量、配置细分车型，总数不消四五百种。通用、本田、丰田、奥迪、现代、宝马等巨头开始在中国推出全球同步或全球首发车型。另一方面是价格加速与国际接轨。从2002年开始，降价成为每年车市的主题词，几年下来，绝大部分国产车型的价格和2001年相比，都降了40%以上。随着车价的快速下降，汽车销量急速上升，短短几年内，中国汽车销量从2001年的235万辆攀升至2006年的721.6万辆，平均每年净增长100万辆，这个速度在全世界内都是绝无仅有。2、房地产政策为抑制经济发达地区出现的房地产泡沫，国家继去年连续出台了一系大限政策后，今年又通过提高贷款利率、限制期房交易等手段，来打击那些投机者。而丹阳的房地产

13、市场的消费群体大都是本地的消费群体，其房地产的价格在我省属中等偏下，基本不存在泡沫，丹阳市至今未出台相关政策限制房地产业的发展，据市场分析，丹阳房地产今后上涨的空间较大。3、金融政策2007年国家对房地产信贷政策紧缩，控制较严，而作为商业用房按揭贷款，控制更紧。针对于本项目，贷款额数较大，同时大批异地贷款，其操作难度与风险性，应引起公司的高度重视。4、税收政策今年来，国家不断加大对房地产开发企业的监管力度。四、汽车市场状况描述（一）近两年汽车市场状况态势 1、供应量与需求量这两年，我国的汽车工业迅速发展。但在汽车消费市场，由于品牌较多，加之，国外品牌和合资品牌的不断增多，汽车行业的不规范，加大

14、了竞争的态势，使汽车行业出现卖车难的局面。为了规范汽车行业无序竞争，相关部门出台了汽车品牌销售管理办法等政策。品牌代理制与区域市场准入制的实行，保护了成长型的汽车市场的发展，对正在发展中的丹阳汽车市场是极为有利的。2、价格走势 汽车工业经过数十年的发展，引进、消化吸收和技术改造后，制造成本普遍降价低，随着我国汽车WTO保护协议的取消，国外汽车的大量涌入，汽车价格还将进一步下跌，汽车成为大众消费品的时代即将到来。（二）近期市场描述和未来走势预测 1、近期汽车市场描述我国汽车市场方兴未艾，正由发达地区向发展中城市延展。在一些经济发达的大城市，汽车城有越建越大的趋势，如上海、广州等汽车城，上海在安亭

15、投资500亿元建的亚洲第一大汽车城达65平方公里，集汽车研发、生产、销售、F1赛车、教育、文化、娱乐等等为一体，是一个名符其实的汽车大市场。2、市场走势预测汽车工业是我国的一项支柱性产业，在国民经济中占有重要比例，汽车城由于是现代化城市的标志，随着地区经济的不断发展，基础产业的不断加强，汽车将如彩电一样，进入千家万户，汽车城作为专业市场将具有强烈的生命力。（三）镇江及丹阳市场现状1、镇江的汽车市场没有一个集中的区域，各个S店相对比较集中，但是缺乏统一规划，合理布局；没有形成良好的汽车购物环境。品牌档次高低不全，也没有品味高档的汽车4S店。2、丹阳汽车市场整体情况多为二、三级代理商，品牌档次不搞

16、、经营种类少。综述：现在镇江、丹阳、扬中汽车的销量增长速度每年不断升高，有些好的品牌年销量也达到3000辆；厂家对市场也很看好也有需求开设汽车4S旗舰店。而丹阳国际汽贸集聚中心的开发建设不仅可以满足商家们的需要也使丹阳及周边地区市场更加的成熟，也带动整个商业环境；使4S店、汽配市场、汽车加工、二手车市场与商业有机的结合起来。五、国际汽贸集聚中心项目研究项目总体规划 （1）国际汽贸集聚中心总体规划：要根据产业集聚园相关产业与汽车零部件件区、工业园区、新型材料区、特色机电区等产业有机的结合起来，也要根据市场需求和适度超前的原则进行设计；总规划为350亩，总投入1.5亿美元。可以分为四块：第一块为1

17、50亩的国际汽车4S店集聚区（12家4S旗舰店）；第二块为50亩的二手车交易市场；第三块为100亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车零部件配套市场、厂房区等；第四块为50亩的相关的功能配套设施。（2）功能配套规划设计：注意考虑仓储、物流、休闲、娱乐、餐厅、沐浴、酒店式公寓等功能与服务性配套设计；（3）户型设计：根据汽车市场专业的特点，对各专业的铺面配置、面积比例、门面特点进行设计；（4）道路规划规划：一是注意内部交通；二是注意内部交通与外部交通的连接；（5）智能化系统设计：根据车城特点和适度超前，控制成本的原则进行设计。（具体方案在深入对项目介入后，我司将提出关于丹阳国际汽贸集聚中心的有关建议）六

18、、项目可类比市场初步调查、分析1、南京市场（1）苏宁环球汽车城南京苏宁环球汽车城有限公司是由苏宁集团投资组建，总投资人民币2亿元。集汽车多品牌展销、汽车用品及通用零部件销售、二手车交易、汽车美容、汽车维护保养检测、新产品新技术推介、汽车专业化行业化营销策划及咨询服务等多种功能为一体的专业性汽车营销服务公司。公司将于2004年初盛大开业，这是苏宁集团充分利用自身优势，大力开拓中国汽车销售及服务领域的重大战略举措。 （2）南京仙林国际汽贸集聚中心南京仙林国际汽贸集聚中心投资有限公司成立于2003年，注册资金2000万，是一家集专业市场开发，汽配经营、管理，物流配送为一体的现代化房产开发公司。该公司

19、在职员工150人，其中大专以上学历者约90%以上、10%持有中级以上职业资格证书。该公司目前开发的市级重点工程项目“南京国际汽配基地”占地约16万平方米，项目计划总投资4亿元，由著名的美籍华人设计师高民权教授担纲设计、著名建筑工程队实力建设，设有工商、税务、交通、银行、商务、保险、商住、仓储、广告、餐饮、娱乐、购物等全面配套服务设施，建成后将成为全省乃至华东范围内规模最大、功能最全、服务最优、配套最齐全的国际化一流大型汽车配件贸易中心。南京国际汽配基地项目一期工程目前已全面竣工，并将于2005年5、6月正式进入试营业。（3）南京大明路国际汽贸集聚中心大明路国际汽贸集聚中心地处南京东南入口处，紧

20、邻大明路汽车街，与麦德龙超级大卖场和欧倍德装饰大市场隔街相望。区位显著、交通便捷、路网发达，拥有得天独厚的地理优势。汽车城占地面积130亩，总建筑面积50000平方米，总投资5000万元，一期工程8000平方米已竣工，将于九月十九日盛大开幕。大明路国际汽贸集聚中心是一个以汽车大型超市为基本业态，以整车销售为主营业务，集汽车展示、销售、零配件供应、技术咨询、售后服务为一体，具有特色营销模式，多元功能设置，现代商务管理的大型汽车专业市场。汽车城开业后将向消费者提供购车上牌、保险、按揭、纳税等各类手续所需的“一站式”服务。2、镇江汽车市场（1）镇江汽车商贸城（正在筹建中）镇江汽车商贸城是在建设“国家

21、火炬计划镇江沿江绿色产业基地”的宏观布局之下，依托原有产业优势、顺应市场发展导向，而进行开发建设的。建成后将成为一座较大规模、新型、现代化的汽车商贸展示中心。该项目位于镇江经济开发区的丁卯片区在市区东南6公里处，占地约22.8公顷。（2）镇江4S市场镇江的4S店市场整体档次不高多为代理商经营，厂家直营的很少。分布在丁卯路、学府路等地方分散相对不集中缺乏竞争力。3、盐城中联国际汽贸集聚中心城市政府之重点工程550亩33万盐城汽贸广场（正在筹建中，建成后成为苏北地区最大的、唯一的汽车消费中心城，辐射整个苏北地区）4、连云港振兴国际汽贸集聚中心连云港振兴国际汽贸集聚中心由连云港振兴集团和上海客商强强

22、联合，实力铸造，是连云港市重点建设工程之一，江苏省重点培育扶持市场。项目位居全国十大港口城市之一的连云港市区北大门之交通要塞，总占地面积500亩，总投资4.8亿元。整体分为：4S店区、汽车超市、轻型汽配区、重型汽配区、快修改装区、轮胎汽保车饰美容区、二手车交易区、综合配套服务大楼、汽车俱乐部、办证中心、银行、试车道、物流仓储配送区，总建筑面积达30多万平方米，其中一期占地288亩，总建筑面积约15万平方米。建成后的汽车城将是一个集展车、售车、汽配、快修、汽车美容、汽车物流、餐饮、住宿、健身娱乐及汽车文化等一条龙服务的苏北鲁南地区规模最大、配套最完善、功能最齐全的大型综合性汽车汽配贸易中心。5、

23、丹阳本地市场丹阳现有4S店规模不大，多为二、三级代理商在经营，经营的品种也不全种类较少。主要有：一汽大众、上海大众、雪弗莱、北京现代、长安、标致、尼桑、五菱、福特这些品牌4S店，缺乏竞争力。6、华东汽车城华东汽车城位于苏、浙、皖三省交界，八县通衢的安徽省广德县，地理位置极其优越，交通十分便利。318国道和宣杭铁路贯穿全境，广宜路，广溧路，广宁路建设接近尾声。距沪、杭、宁长江三角洲经济圈车程均在两小时内，服务范围直接辐射到苏、浙、皖各大城市，是目前华东地区最大的汽车专业市场，功能齐全，环境优雅，物流快捷。华东汽车城由浙江省杭州市有关企业投资开发的恒基房地产开发公司直接控股，总投资额达四千余万元人

24、民币，总占地面积100亩，总建筑面积70000平方米，其中：展厅面积8000平方米，展位600余个，市场内泊车位600余个。7、无锡市东方汽车城无锡市东方汽车城在美丽的无锡东郊，坐落着一座占地130多亩，经营面积10万平方米的现代汽车城，这就是商业大厦集团控股的东方汽车城。她东距沪宁高速公路入口3公里，南接无锡市高新技术开发区，与无锡最大的超市法国鸥翔超市隔路相望。并紧邻无锡东部交通枢纽广南立交桥，地理位置优越，交通便利，现公司下有20多家子公司，其中70是4s专营店，公司在江苏安徽等地区有30多家二级代理，业务遍及长三角大部分地区，是无锡地区规模最大的专业汽车经营和服务公司。8、苏州高新国际

25、汽贸集聚中心苏州高新国际汽贸集聚中心位于苏州城西，紧临沪宁高速公路和312国道，距火车站5公里，具有得天独厚的地理区位优势。同时，该城与古城区一河之隔，由寒山大桥与之无缝对接，南依高新区最大的住宅区和枫桥商业区，北靠高新区工业区，人气旺、商气足，前景十分看好根据高新区大力发展汽车产业的要求，抓住汽车行业发展前景，汽车城作为新区又一新的经济增长点，我们对汽车城原来的规划进行重新完善。为此，在一期1200亩规划的基础上，专门邀请美国康设国际建筑设计公司对京杭大运河西、马运路北、长江路东、鹿山路南约2000亩进行规划设计，定位于“一城五中心”，即即汇萃知名品牌4S店的区域性销售中心，一个由车辆管理单

26、位、检测中心、二手车市场、汽车技术学校构成的产业配套服务中心，一个以汇展中心、汽车品牌俱乐部为主的服务中心，一个宾馆、餐饮、商业、休闲设施齐备的居住中心和一个汽车零配件的集散中心。努力将苏州高新国际汽贸集聚中心建设成为与国际接轨、国内一流集汽车商贸、旅游、居住、休闲、观光为一体的国际汽贸集聚中心商贸区。9、湖州江南汽车城湖州市是浙江北部重镇，在浙江属于发展中的城市，其经济实力在浙江位倨中等偏下，其经济发展水平、GDP、人口数量、经济收入等在浙江的位置与江苏丹阳的位置相当，具有一定的可比性。湖州江南汽车城位于湖州经济开发区西南分区西塞山路与二环西路交汇处，总建筑面积12万多平米。一期为新车交易区

27、在3万平米，有4S店和汽车精品店。二期为3.5万平米，规划经营范围为汽车配件、摩托车配件、汽车装潢美容、五金、工程机械、矿山机械、二手车交易，并配套有商信办公楼和饭店宾馆等。七、项目SWOT分析项目优势 地理位置优越，区位优势明显项目位于地处中国最发达的经济区之一的长江三角洲腹地苏南经济板块丹阳经济开发区内，背靠长江大港国际港口，身处上海与南京之间，200公里半径之内有杭州、苏州、无锡、常州、镇江、南通、湖州、扬州、芜湖、马鞍山等十多座大中城市，一亿多人口，市场巨大，环境得天独厚，周边配套设施齐全，已形成视光学、五金工具、木业加工、汽车零部件、彩印包包装五大特色产业。地处亚洲最大的铝箔、眼镜、

28、钻头、锯片、木业生产基地内；拥有汽车零部件及生产集聚区的新桥、界牌、后巷（目前已兴建的汽配产业集聚区，集中有202家企业，85的企业以汽车零部件产品制造为主，专业为国内外汽车主机厂，汽车制造集团配套服务，形成了汽配产业链和汽配产业群，已成为全国最大的汽车零部件生产基地；华东灯具城位于丹阳市界牌镇，被国务院发展研究中心评定为全国最大的车用灯具市场，是镇江市十强商品市场）也在丹阳所辖范围之内。 交通便利，四通八达项目位于丹阳经济开发区的东侧的齐梁路与通港公路交界口，沪宁高速公路丹阳路口距我项目1000米，至南京68公里，距上海200公里。紧靠241省道（葛丹公路），直达镇江大港港口，仅16公里。

29、项目定位在丹阳首创，与丹阳发展战略相吻合，符合汽车经营的方向，得到政府的大力支持，具有各种政策性扶持优势具有良好的发展前景 。具有纯粹市场之外的强大政策号召力。 项目占地350亩（150亩4S店；50亩二手车交易市场； 100亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车零部件配套市场、厂房区等； 50亩的相关的功能配套设施），建筑面积可以达到25多万平米，在丹阳乃至镇江是史无前列的商业大盘，规模优势十分明显。 国际集聚汽贸中心汽车城项目，是任何一个投资商都不具备的优势，其行业的领导性、号召力，决定了市场的成败。项目劣势 由于丹阳地区的地理位置及经济发展水平的原因，决定了本项目的辐射能力相对较弱，从规模上来

30、讲，在整个江苏地区有相关竞争对手，但从整体辐射能力上来说，较之南京、常州还有较大差距，同时离常州、镇江市较近，削弱了作为中心城市的影响力，而一个市场的兴旺，辐射力是一个关键因素； 南京、常州、镇江、无锡作为中心城市分流一部分客源 周边环境较差，影响市场形象 所在位置为新开发项目、地段目前相对偏远，周边没有建筑，无配套设施，人气难以聚集。 项目市场机会点 与政府发展战略相一致，能争取政府政策的倾斜和支持 近年丹阳市经济发展较快，经济增长率位居全省前列，购买力持续上升，市场发展潜力旺盛 江苏固有的“要想富，买商铺”的消费习惯对商铺的需求较为看好 区位的优势决定了将来物业的升值空间 开发成本较低，市

31、场风险小，竞争力强 随着开发区建设步伐的加快，将进一步提升项目的升值空间 拆迁规模小、地价不高，便于早开发早见效 汽车城形象佳，如操作好，易成为城市的新亮点和特有的城市名片 项目威胁分析 汽车与房地产市场低迷，使投资者信心不足 国家房地产政策的调控使的大批目标客户持币待购 国家金融政策的紧缩，对后期销售的压力较大 汽车城定位专业，客观上使得其门坎较高，限制了一些投资者和其他行业的经营者的进场 丹阳国际汽贸集聚中心的建设，如不采取差异化的经营方式，将对项目造成直接冲击 政府对项目规划的硬性要求，给招商带来很大难度 八、项目最大价值的挖掘价值分析 品牌价值: 公司有众多的汽车代理品牌公司合作商家，

32、其品牌含金量高，以这些品牌能够提升项目品牌。时机价值: 丹阳国际汽贸集聚中心符合丹阳市的发展战略和丹阳将汽配作为支柱产业的发展方向而且与丹阳产业集聚园有机的配合起来，机会价值突显。文化背景价值: 丹阳有6000年的文明史。历史上人文荟萃。丹阳的民间文化艺术亦丰富多采，民歌民谣、民间传说、曲艺戏剧等。丹阳境内的文物众多,丹阳故有“江南文物之邦”之美称。环境价值: 丹阳山清水秀，又在发展特色产业和旅游可以和绿色汽车、环保汽车相联系，能够提升丹阳国际汽贸集聚中心的环境形象大使的形象。交通价值: 丹阳沪宁高速公路丹阳路口距我项目1000米，至南京68公里，距上海200公里。紧靠241省道（葛丹公路），

33、直达镇江大港港口，仅16公里。道路四通八达，方便快捷。规模价值丹阳国际汽车城规模在丹阳乃至苏南地区都是首屈一指，其规模与影响力都是不言而喻的。 九、项目目标客户群锁定及分析（一）目标客户群定位 1、有资金实力，无品牌，欲投资建4S店的汽车经销商； 2、在当地竞争中难以支撑，想在异地拓展其发展空间的汽车经销商； 3、对潜在市场看好，来市场发展的投资商； 4、汽车生产厂家和经销商； 5、汽车零配件生产厂家和经销商； 6、与汽车产业链有关的商家； 7、部分投资商及镇江、丹阳的投资商。（二）目标客户群的需求分析1、4S店的客户需求分析：经营现状：这些汽车经销商都是在汽车行业拼搏多年商业精英，他们在前两

34、年的经销汽车过程中，经营状况良好，具有相当的实力，其资产在1000万元以上，由于今年开始实施的品牌区域专卖制度，限制了他们的发展，使他们今后生存和发展空间都受到极大影响，他们迫切想成为某一畅销品牌的区域代理，但在当地这种品牌早已没有可能。需求设想：这部分经销商迫切想有自己代理畅销品牌，以此来发展、壮大自己的企业，使自己真正成为名符其实的品牌经销商，丹阳国际汽贸集聚中心与合作厂家出让汽车品牌的设想，正与这部分经销商的想法不谋而合。他们大多数想以买断形式经营品牌汽车。关注焦点：丹阳的总体经济环境，购买力；丹阳国际汽贸集聚中心所设的合作商家品牌是否畅销品牌；门坎会有多高；授权区域代理的范围有多大；会

35、不会在经营上产生竞争等。2、中小汽车经销商需求分析：经营现状；这部分经销商大部分是近年来涉足汽车行业的或是原来属于游击队式的商人，他们的资金量小，多靠短、平、快出手来赚取差价，去年来汽车市场大幅频繁降价，加上当地市场竞争异常激烈，使这些经销商的利益受损，经营难以维继，于是，他们选取择到经济欠发达地区寻找市场商机。想进行长线投资，以获取稳定的投资回报率。需求设想：这部分具有一定实力，经营品种较杂，其奉行的宗旨是哪车有钱赚就做哪种车。他们对发展中市场的经济情况相当关注，对代表当地中上层阶层的公务员人均收入情况很感兴趣。这部分人相当现实，销售以短、平、快为主，在短期内能获取较高的投资回报率。关注焦点

36、：经济状况、汽车的年销量、当地中上层人群的购买力，工商、税费减免等。3、汽配经销商需求分析：经营状况：在江浙经济发达地区，由于汽车市场实行品牌战略，汽配的维修市场正在逐步被品牌专营店取代，因此，导致汽配市场生意下滑，这部分经销商有的在维持，有的正在选择改行或到经济欠发达的异地发展。这部分经销商经营实力相对较小，许多人可能会选择先租后买的形式进场经营。一部分汽配厂家为了扩大其业务，也在寻找适合自己扩大业务范围的销售渠道和物流集散地。客户需求：市场具有较强的幅射力和覆盖半径、能够帮助其建立经销的网络渠道、减免税费和与此相关的优惠政策。关注焦点：国际汽贸集聚中心的经营模式是售还是租赁，租赁的价位是多

37、少；市场有无保护政策。十、项目开发（策划）、规划主题提升企业形象，实现品牌突破；统一流通市场，实现利润增长；颠覆市场现状，提升城市形象；确立行业地位，塑造城市名片。高端4S园区的管理者，汽贸流通行业的领导者（一）形象定位 1、丹阳国际汽贸集聚中心丹阳城市名片理由阐述：（1）江苏是工业制造大省、强省，但至今没有一个较大规模的汽车城与之相匹配；（2）丹阳的发展战略，将汽车市场及配件列为支柱性产业大力扶持，这又与汽车工业的发展方向相一致；（3）丹阳国际汽贸集聚中心在汽车经销的品牌实力和在江苏省的知名度、引响力。2、打造汽车、汽配、二手车、快修、相关功能配套等市场的集散地；3、投资新热点，事业新起点4

38、、概念创新的经营模式；5、配套齐全的高档购物环境；6、优良的建筑品质；（二）经营模式定位 1、国际高档次品牌4S专卖店配备经营；2、建设功能齐全、汽车品牌档次最高的国际汽贸集聚中心；3、建成丹阳市集汽车生产、销售、汽车配件零售交易、汽车美容、二手车交易、快修、培训、展览、及以汽车为题材的休闲观光基地；4、形成与众不同的"汽车经营+汽车文化+娱乐休闲"的经营模式与产业工业园区进行合理有效的配套。 （三）品牌定位 通过对本项目的整合推广，使本项目成为江苏省汽车经销商首屈一指的汽车集散地；和华东地区乃至全国知名的汽车零件集散地；通过对本项目的广告宣传，使之成为丹阳市的具有象征性的

39、建筑群，使开发商通过市场的塑造成为明星企业，从而达到双赢的目的，为以后的房产开发及其他项目的开发打好坚实的基础。 在品牌上面我们可以引进国内近期排在前面的畅销品牌及部分高档国外品牌：丰田、本田、大众、奥迪、雪弗莱、福特、奇瑞、现代、别克、名爵、尼桑、夏利、东风、雷克萨斯、长安铃木等。（四）规划理念“集聚”和“发展”的理念相结合1、从丹阳市及开发区与产业集聚园的角度入手，以整体集聚园理念、建筑规划全面、系统地整和园区与周围环境的关系，建立起明晰的城市形象，为丹阳开发区注入生机与活力。竖立产业区域形象，使丹阳国际汽贸集聚中心成为该城市的标志性建筑群。2、集合 丹阳国际汽贸集聚中心在汽车行

40、业的人脉关系，在宏观上搭建我们的平台，给予汽车市场提供开阔的发展空间。这样就可以确立“国际汽贸集聚中心”的功能定位及其在该行业中的旗舰地位与其优势。3、在整个国际汽贸集聚中心的规划中力求营造高品质的空间环境、人文环境及绿色环抱环境。创造出高效、安全完美的内部交通网络与充足的商业及相关服务配套设施，营造优美和谐的城市形象及建筑购成体来提升整个丹阳及开发区的形象品位。4、节约土地、优化环境、合理布局，确保整个项目发展的可持续性与建设实施的可操作性。5、项目总共占地350亩：拥有占地150亩的12家4S店；占地50亩二手车交易市场；100亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车零部件配套市场、厂房区等； 5

41、0亩的相关配套的以及相关的功能配套设施。（六）规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、城市规划编制办法实施细则4、城市用地分类与规划建设用地标准5、江苏省城市规划管理技术规定6、丹阳开发区主管部门提供的规划用地地形图（电子文件）7、国际或地区的相关政策、法规、规范、标准。8、建设单位对于规划与建设设计要求。9、丹阳国际汽贸集聚中心的规划设计要求。（七）经营功能及目标定位 集汽车、汽配贸易、汽车零部件生产、快修、会展中心、物流配送、维修检测、汽车美容、汽车租赁、售后服务、科教博览、电子商务、信息咨询、商务办公、文化旅游、娱乐、俱乐部、星级酒店、4S店联动俱乐部、4S店园区

42、管理中心、二手汽车市场等配套基础设施等功能为一体。1、汽车美容商品超市、技能培训中心、信息交流、休闲中心、车主沙龙配备齐全；2、组织车主俱乐部，汽车城内配有生态公园、茶艺馆、露天吧，饮食娱乐一应俱全。3、以丹阳开发区总体规划为依据，尊重环境、创造优美和谐的现代化国际汽贸集聚中心。4、合理确定功能布局，使整个区域做到配套设施齐全、所有服务、市场交易井然有序。5、在国际汽贸集聚中心里面注重自然生态的保护，集中布置绿化，将人工景观与自然环境相协调起来，营造出蓝天、绿野、标志性大厦的憧憬。6、充分考虑建设的优化，节约能源，因地制宜；将社会效益、经济效益、环境效益、生态效益有机的结合起来。体现可持续发展

43、的原则，使国际汽贸集聚中心具有滚动发展的弹性也具有实用性和操作性。（八）规划设计、功能区域定位1、规划结构设计（1）将穿越本项目的高压走廊沿线设置为绿化轴线，布置成宽阔的景观带，从而将切断规划用地的特殊“地带”，转化为改地块独具特色“景观绿色通道” 这样就确定了整体规划的基调。（2）由东北向西南，建立起贯穿整个“国际汽贸集聚中心”结构中心组织轴线，与绿化撰写彼此呼应，构筑起统筹建筑群体的“中心枢纽”，将诸多单体统一纳入秩序之中。（3）以“绿轴”为“底”，结构轴线为“图”；两个轴线相交，达成简练、明确规划组织构架，有力的突出中心，形成场面恢弘的整体效果。外部整体空间层次分明，形成分布均衡的视觉焦

44、点和空间景观、人文节点，建立统一、集聚空间秩序。2、意见规划为七个功能区：（1）汽车展示交易区（2）汽车美容服务区（3）汽车配件交易市场（4）二手车交易市场（5）汽车零部件、快修生产区（5）商贸流通中心（6）信息咨询服务区（7）综合配套服务区功能布局沿通港公路控制在30米宽的生态绿化带，齐梁路控制在20米宽的生态绿化带，规划道路沿线控制在12米宽的生态绿化带。A 汽车展示交易区沿主干道通港公路和次干道齐梁路，是人流量、车流量的主要动线，采用周边式布局，安排汽车展示交易区。自西向东、由北向南依次布局12座品牌汽车销售服务旗舰店（简称“4S店”）。B 汽车美容服务区本区域位于汽车展示交易区之后，在

45、梁区间布置贯通的绿化带和公共停车场，将展示交易区的主要车流到达该区，通过交通的组织引导，为该区域的美容服务区带来兴旺的“人气”。C 汽车配件交易市场在国际汽贸集聚中心规划的西南片，是地块较大的汽配交易市场。不仅面向城市建设经营，同时内部形成完整的“街市”。D 二手车交易市场在国际汽贸集聚中心规划的东南片区，依傍“绿轴”是二手车市场。沿规划道路布置经营用房，同时面向城市和内部二手车停车场，有利于经营。E 汽车零部件生产区、快修区在国际汽贸集聚中心规划中心的汽车零部件生产区、快修区沿着齐梁路建设布局。与汽车交易、汽配交易记性有机的结合。F 商贸流通中心、信息咨询服务区、综合配套服务区沿规划道路布置

46、商贸流通中心、信息咨询服务区、综合配套服务区，为国际汽贸集聚中心注入活力，形成良好的浓厚的商业氛围。这些相关区域里面有：高级酒店式公寓、商贸信息中心大厦、交易中心、娱乐休闲中心、，是他们成为整个国际汽贸集聚中心NO1标志。借助丹阳汽配市场的基础设施条件，带动整个国际汽贸集聚中心的开发建设与经营运作。3、空间组织以两条轴线为基本框架，形成层次分明的空间序列。轴线发端于主干道通港公路和齐梁路的交汇口，向内扩展形成广场，做为汽车城的主入口广场。广场将成为展示国际汽贸集聚中心甚至整个丹阳及开发区城市形象的“窗口”。在主广场边耸立一座港结构标志塔实际上的“城市雕塑、城市的名片”，高22.8米，顶部托起“

47、国际汽贸集聚中心”的霓虹标志，极好的渲染气氛，提升汽车城形象。面对主广场的建筑是综合交易展示会议中心，圆形、高大的体量成为轴线组织的“龙头”，以此来衬托主体建筑的气势。12座品牌汽车交易展示旗舰店联祛而立，发端于综合展示中心边，向西、向南呈波浪式展开，鱼贯排列，呈现有条不紊的品牌立体商业空间。汽车美容服务区、汽配市场和二手车市场的空间形态，顺应连接延伸或承接主轴线，形成基地上统一完整的立体空间序列。位于基地中部的酒店式公寓，挺拔的体量，为“水平节奏”中，加入“高直”的要素，支撑期国际汽贸集聚中心的天际线。在整个国际汽贸集聚中心的规划空间虚实相生、疏密得当、高低有致，整合大小不等的功能空间、人文

48、空间与建筑体量，形成总体恢弘的场景气势。4、道路交通原则是：构建高效、安全、流畅的交通方案，优化道路布局。国际汽贸集聚中心有城市道路，为人车混行；在项目地块内部，采用人车分流的交通组织方式。车行路采用周边式布局，汽车可到达每幢建筑，其余各个功能均有分散的小型停车场。将交通与生态绿化带相结合，在其策划展示交易中心背后，通过组织停车，为汽车美容服务经营带来兴旺的“人气”。将道路、停车位、景观与集聚园的功能化、人文化、生态化、工业化密切结合起来，为突出建筑、规划的艺术效果进行铺垫。人行动线以广场、商业街和带状绿化为平台，方便、直接到达各个场所。5、绿化及景观规划国际汽贸集聚中心的规划中注重环境、绿化

49、、生态与人文。将高压线走廊布置为宽阔的绿化带，并且沿综合展示交易中心和12座品牌汽车旗舰店设置为40米宽的连续生态绿化带，形成国际汽贸集聚中心独一无二的“内环”，并据此组织机动车停放和供电等基础设施。以65米宽高压线走廊为景观带轴线，是绿化贯穿整个国际汽贸集聚中心，串起各片区内的功能空间，沿“绿轴”两边布置服务设施和展览建筑，提高国际汽贸集聚中心的生态、绿化、环保环境质量。建立层次丰富的绿地系统，配以富有人文气息的小品，创造出富有生机的商业休闲娱乐空间。（1） 绿化创造生态绿色户外空间和高质量的工作、生活环境，是本次绿化环境景观设计的立意所在。A 采用与总体规划相一致的“几何形”构图法，同现代

50、建筑的尺度规模和艺术风格相结合起来并更加的协调。B 整个绿化系统采取点、线、面多样化的绿色组合，景观节点、道路绿化带和大片集中绿化带等，通过景观轴线的组织，营造出不同的景观层次和事宜的活动场所，将建筑组群与绿色环保、生态环保活动空间相互参透融为一体，与人文活动行为达成默契。（2）景观国际汽贸集聚中心的景观设计中，主题设计着重梳理，讲求神韵，注重环境、绿化、环保与生态。主广场空间开阔，以绿化、喷水和景观构筑物，形成空间序列，引导行为动线和观赏视线，收放自如，营造方整大气度整体商业格局。高压线走廊绿化带，构图是成组流动的线条，从线条、整体格局上来体现气韵和丰富变化的内涵。从这里我们可以欣赏到这个规

51、划上面线条的丰姿神采，营造方整大气的美景，形成深远的空间效果和有冲击力的视觉层次。景观设计和规划脉络相融合，形成率彩色环境空间。景观动线的发展，将生态、绿地的开阔空间和节点之间有机联系，达到自然景观、建筑、构建物、广场、展示中心、商贸中心之间的完美融合，连接起自然与生态现代、生态、人文、功能与建筑，构筑出优美的城市形象。（2） 绿化方式在国际汽贸集聚中心里面为了创造出一种有节奏的韵律，起伏高潮的艺术效果，绿化设计充分考虑环境形态（地形、建筑）与气候形态（大风、阳光），以本地原生植物类为主，以绿色植物为主调，以生态环保为宗旨。植物在种类搭配、高矮疏密、颜色形态等方面的调整充分体现区位的特点和景观

52、要求，使绿化与周边的建筑构成和谐的相互关系，起到重要的引导、造景和烘托作用，使国际汽贸集聚中心的道路成为人们流连的风光路。环境设计中注意利用绚丽多彩，千姿百态的不同植物类型，并注意一年四季不同的观赏效果。而且应该注意引用丹阳当地地方树种。6、消防规划规划严格按照现行国际建筑防火规范进行，并按照丹阳市有关部门要求进行消防组织。各个功能区的疏散出入口的满足规范，建筑间距符合规范要求。整个项目基地为环道贯通，形成流畅的消防通道。室外布置消防栓，间距不大于120米。7、人防按照“长期准备，重点建设，平战结合”的方针，以重点工程项目建设，带动整体人防建设的要求发展。在国际汽贸集聚中心里面按照规划要求考虑

53、防空工程。建设单位将会同步配套建设防空地下室。8、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目总计单位1总用地面积233334平方米2总建筑面积263832平方米3地上建筑面积（记容积率部分）256667平方米4地下建筑面积7600平方米5容积率1.1-6绿化率30%7建筑密度31%8建筑基底面积35139平方米9机动车车位2500辆10自行车停车面积4500平方米（九）建筑设计1、建筑理念（1）方案设计概念简洁、清晰、高效。在简明的结构中，通过布局、结构、材料及技术连成一种崭新的视觉效果。通过观察建筑群体的各部分，能感受到一种简明易懂的图解概念。（2）在设计与风格之外，着重对工程技术的潜在追求，

54、希望将新型材料和系统技术的使用推向新的层次这个一点同丹阳汽车产业及丹阳汽配产业相契合。技术是启发设计的一个方向，然而目标是改善整个“城”的性能和效率。（3）在国际汽贸集聚中心的美观功能分区中，所有单体的体量与细部看起来都一样的完整从建设伊始，建筑风格及造型就必需显现出来并完美的保持下去。2、建筑设计综合交易展厅坐落与道路交叉口处，面向主干道和广场，建筑体量、规模和造型，标志着汽车城的形象，对城市空间景观有着重要的影响。高层的酒店式公寓挺拔高耸将成为整个丹阳及开发区的城市地标。两座主体建筑高大，均采用光滑的弧形，圆弧形体量和顶部圆形的构筑，处于“城”区内以矩形为主的周围环境中，犹如“万绿丛中一点

55、红”，挺拔靓丽，展示出优美的形态和空间力度。建筑群体立面采用金属和玻璃幕墙，完整平滑的表面和水平与垂直线条所形成的细部，使建筑形象一款款精密新颖的现代工业产品，体现出搞科技的气质。根据“4S”店的特点，十二座品牌汽车旗舰店适合采用大进深，钢结构标准屋架，并选择经济跨度，达到施工迅速和成本经济。局部采用弧形斜面，充分发挥新型建筑材料的加工特性，以标准构件营造与众不同的建筑效果，尤其是建筑侧立面，形成传统的“波浪”，使工业建筑被赋予文化意味。十二座品牌旗舰店联祛而立，形成一片宏大的整体，从主干道上望去，波浪式绵延展开的体量，具有激动人心的恢弘气势源于设计中运用“加和效应”：总体的力量大于单体之和。十一、项目策略建议（一）项目产品操盘思路 市场型项目的操作与一般意义上的房地产项目的操作不同，而本项目更是市场型项目的延伸，是汽车与房地产项目的结合体，就更体现出本项目的独特性。本项目的操作，建议其操盘的中心思路围绕着“打造丹阳城市名片丹阳国际汽贸集聚中心”“投资新热点，事业新起点”两个主题来操作。其中：“丹阳城市名片”，为树立项目在丹阳乃至江苏省消费者心中的形象，以先声夺人的气势，提升项目的品牌价值，确定项目在消